房地產(chǎn)分析報(bào)告（優(yōu)秀16篇）

報(bào)告是一種通過(guò)對(duì)特定主題進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查研究后得出的書(shū)面統(tǒng)計(jì)材料。使用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言和圖表、表格等可視化工具來(lái)展示數(shù)據(jù)。我們特別提供了一份針對(duì)教育培訓(xùn)行業(yè)的市場(chǎng)報(bào)告，該報(bào)告對(duì)行業(yè)趨勢(shì)和發(fā)展進(jìn)行了全面分析。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇一

可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開(kāi)放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。

不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來(lái)越受到重視。

(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。

(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格。

經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息，選取近似樓盤(pán)作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。

(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性。

經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益。

在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來(lái)越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問(wèn)題。

大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門(mén)報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問(wèn)題，首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門(mén)和環(huán)境保護(hù)部門(mén)申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開(kāi)發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。

(2)可行性研究依據(jù)不充分。

開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說(shuō)明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。

為此，組織建立專門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無(wú)稽之談”。

就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來(lái)看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。

針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門(mén)制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。

三、結(jié)語(yǔ)。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多，為了有效解決這些問(wèn)題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門(mén)加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析;開(kāi)發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值;相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門(mén)通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

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房地產(chǎn)分析報(bào)告篇二

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤(pán)銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。xx年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很?chē)?yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)?！濒斦l(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇三

說(shuō)明：

2、完成情況盡量用表格反映，無(wú)需再用文字重復(fù)敘述，文字重點(diǎn)分析增減原因和經(jīng)營(yíng)情況。

一、總體經(jīng)營(yíng)情況。

項(xiàng)目本月金額本年累計(jì)本年預(yù)算完成預(yù)算上年同期累計(jì)同比增減。

一、營(yíng)業(yè)收入減：營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用。

管理費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用。

二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

三、利潤(rùn)總額減：所得稅費(fèi)用。

四、凈利潤(rùn)說(shuō)明：此表從當(dāng)月的報(bào)表中copy出來(lái)即可。

二、收入情況分析。

1、本年累計(jì)收入完成情況分析。

說(shuō)明：王府井飯店本年累計(jì)收入完成情況需根據(jù)本年累計(jì)預(yù)算進(jìn)行比較（如：3月報(bào)告本年累計(jì)預(yù)算為1-3月預(yù)算合計(jì)數(shù)）；其他公司與全年預(yù)算比較，比較本年累計(jì)預(yù)算完成進(jìn)度，并分析原因。

本年累計(jì)完成預(yù)算比例，主要原因：

本年累計(jì)與去年同期比，主要原因：

2、本月收入完成情況分析。

說(shuō)明：王府井飯店需對(duì)當(dāng)月預(yù)算完成情況進(jìn)行分析，其他公司僅對(duì)當(dāng)月經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析即可。

本月完成預(yù)算比例，主要原因：

本月與去年同期比，主要原因：

各業(yè)務(wù)板塊需根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況進(jìn)行分析，應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：

1）酒店業(yè)務(wù)：客房、餐飲、出租等各項(xiàng)收入完成情況，客房出租率、平均房?jī)r(jià)、revpar.值等業(yè)務(wù)指標(biāo)與預(yù)算比較。

2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：對(duì)于當(dāng)年內(nèi)可進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算的項(xiàng)目，需計(jì)算當(dāng)年鎖定收入完成預(yù)算的比例；對(duì)于所有在售項(xiàng)目，需提供各項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)表。

貨值。

套數(shù)面積合同金額實(shí)際收款。

本月凈銷售（扣除退房）。

套數(shù)面積合同金額實(shí)際收款。

3）租賃業(yè)務(wù)：提供項(xiàng)目租賃情況表；租戶統(tǒng)計(jì)表。

租賃情況統(tǒng)計(jì)表。

樓座*樓座。

可出租總面積。

已租賃。

空置面積。

銷售/出租率。

平均租價(jià)。

租戶統(tǒng)計(jì)表。

類別戶數(shù)租戶名稱占已出租面積比重占大廈租。

賃

4）物業(yè)管理：各項(xiàng)目管理處物業(yè)管理收入、利潤(rùn)情況。

三、成本情況分析。

分別對(duì)本年累計(jì)和本月成本情況進(jìn)行分析，分析內(nèi)容同收入分析。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：需說(shuō)明各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本情況、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況。

四、三項(xiàng)費(fèi)用分析。

各公司都需對(duì)三項(xiàng)費(fèi)用變化較大內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的比較分析。包括預(yù)算完成進(jìn)度情況、與去年。

同期的比較情況。

五、現(xiàn)金流量分析。

說(shuō)明重大的現(xiàn)金流入流出項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

六、工程進(jìn)度情況。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：每月需簡(jiǎn)單描述工程進(jìn)度情況。對(duì)于當(dāng)年需結(jié)算的項(xiàng)目，需明確是否能按。

期完工，相關(guān)工作的進(jìn)展情況等。

七、其他重要事項(xiàng)。

重要簽約（或簽署意向協(xié)議）進(jìn)展，銀行貸款情況，等。

本文出自:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)()網(wǎng)址：

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇四

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說(shuō)穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車(chē)、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開(kāi)展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到將達(dá)到90萬(wàn)億元。

年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門(mén)初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過(guò)4.23萬(wàn)億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過(guò)3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門(mén)的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

（一）物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門(mén)到門(mén)運(yùn)輸，門(mén)到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問(wèn)題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇五

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。2005年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇六

從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解，經(jīng)過(guò)這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再?gòu)闹缴踔?。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來(lái)，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在xx廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。

(一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性。

1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想，從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化，科學(xué)化，提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

2、電算化可以加快信息傳遞，提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。

在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心，電算化和手寫(xiě)一樣都會(huì)出錯(cuò)，因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì)，這樣才不會(huì)出錯(cuò)，不然寫(xiě)錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫(xiě)。

嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬(wàn)，成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門(mén)，分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷售部、設(shè)計(jì)部，還有兩個(gè)車(chē)間(制造車(chē)間、包裝車(chē)間)，一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊(cè)資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車(chē)間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

為期三星期在xx廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn)，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。

在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過(guò)程中，我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過(guò)近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫(xiě)會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì)計(jì)師傅不懂的問(wèn)題，師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。

xx廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納，大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn)，對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。

在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。

(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視。

會(huì)計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來(lái)越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果，對(duì)會(huì)計(jì)的過(guò)程不注重。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本上是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一是一。在這種情況下，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)會(huì)計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否，直接影響企業(yè)能否實(shí)施會(huì)計(jì)電算化。

(一)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

1、引入高素質(zhì)電算化人才。

目前我國(guó)高等教育正在向大眾化教育過(guò)渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場(chǎng)，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場(chǎng)招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會(huì)計(jì)電算化工。

2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的電算化培訓(xùn)。

企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時(shí)間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開(kāi)展會(huì)計(jì)電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報(bào)表操作的培訓(xùn)，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購(gòu)、銷售、成本等系統(tǒng)，同時(shí)還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。

(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)。

建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)要定期對(duì)各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施，以確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。

(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)電算化的重視。

要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)電算化，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來(lái)，認(rèn)識(shí)到實(shí)施會(huì)計(jì)電算化給企業(yè)帶來(lái)的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實(shí)施會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的動(dòng)力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會(huì)計(jì)電算化并不僅僅是會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過(guò)會(huì)計(jì)電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇七

邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭，站在我們面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)，我們的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里。我們高興、我們興奮，因?yàn)槲覀兘K于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我，但我們還需要時(shí)間去了解這個(gè)社會(huì)。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)，為適應(yīng)今后的社會(huì)工作奠定基礎(chǔ)，同時(shí)完成大學(xué)教育的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)，專門(mén)安排了我們畢業(yè)實(shí)習(xí)。

由于對(duì)房地產(chǎn)銷售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業(yè)有限公司實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)是以獨(dú)立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。實(shí)習(xí)的內(nèi)容只有兩個(gè)：一個(gè)是戶外廣告的宣傳，另一個(gè)是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問(wèn)?；仡^總結(jié)我的實(shí)習(xí)報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也打開(kāi)了視野、增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。基本上達(dá)到了學(xué)校要求的實(shí)習(xí)目的。為了表達(dá)我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來(lái)說(shuō)明我的實(shí)習(xí)情況。

一、實(shí)習(xí)公司簡(jiǎn)介。

____置業(yè)有限公司是20__年_月經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動(dòng)。公司成功策劃銷售了多個(gè)樓盤(pán)，現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷精英及管理人員。

我實(shí)習(xí)工作分為兩個(gè)階段，前一個(gè)階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內(nèi)容是主動(dòng)尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價(jià)格等，如果客戶有意向就留下一個(gè)聯(lián)系方式，后期聯(lián)系。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問(wèn)，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤(pán)的具體信息，并幫助客戶計(jì)算房屋的總價(jià)。幫助他們更好的了解整個(gè)樓盤(pán)的情況。同時(shí)給顧客提出一些我們自己的見(jiàn)解。有時(shí)配合辦公室人員處理日常工作。

1.戶外商鋪宣傳和銷售的業(yè)務(wù)流程：

尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務(wù)。

尋找顧客——現(xiàn)場(chǎng)接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務(wù)。

實(shí)習(xí)目的：

1.了解房地產(chǎn)公司部門(mén)的構(gòu)成、職能和運(yùn)作流程。

2.了解房地產(chǎn)公司整個(gè)工作流程。

3.確立自己在房地產(chǎn)公司里最擅長(zhǎng)的工作崗位。

4.學(xué)習(xí)關(guān)于房地產(chǎn)知識(shí)，掌握銷售樓盤(pán)的基本職能和技巧。

二、實(shí)習(xí)內(nèi)容：

職位：置業(yè)顧問(wèn)。

工作內(nèi)容：前期先接受公司培訓(xùn)，對(duì)自己的項(xiàng)目了解，經(jīng)過(guò)一系列考核(講沙盤(pán)，講戶型，講市場(chǎng)等)然后做市場(chǎng)宣傳，對(duì)樓盤(pán)周邊區(qū)域的樓盤(pán)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)做基本了解，比較出我們的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，從而找出應(yīng)對(duì)方法。在實(shí)習(xí)期間公司對(duì)我們也做了一個(gè)全方位的培訓(xùn)，包括心態(tài)和技能。對(duì)業(yè)務(wù)不熟練的人會(huì)直接安排先從約客、帶客開(kāi)始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門(mén)經(jīng)理還要求了客戶量，每個(gè)人每10天至少必須約5批客戶，所以說(shuō)公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。

接待工作描述：售樓處共有四個(gè)銷售小組，每天負(fù)責(zé)接待客戶，接聽(tīng)電話和約客戶。接待的時(shí)候第一句是：您好，歡迎光臨學(xué)府街區(qū)，您之前來(lái)過(guò)我們這里嗎?要是客戶說(shuō)來(lái)過(guò)，就得給客戶找接待過(guò)他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生。如果是第一次來(lái)就向客戶介紹我們的樓盤(pán)，介紹沙盤(pán)，戶型等。讓客戶了解我們的項(xiàng)目具體的位置、附近的配套設(shè)施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購(gòu)房合同——做分期——辦入住。這就是整個(gè)過(guò)程。

接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學(xué)府街區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)(名字)然后問(wèn)客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問(wèn)是怎么了解我們項(xiàng)目的，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)出具體的解答并登記。記得最開(kāi)始有一次，我打電話剛說(shuō)：“您好，這里是學(xué)府街區(qū)售樓中心。”電話對(duì)面的先生就一陣劈頭蓋臉的指責(zé)，說(shuō)“你們這群人一天吃飽沒(méi)事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來(lái)了，當(dāng)時(shí)經(jīng)理就指責(zé)我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。

我還很不服氣。慢慢的時(shí)間長(zhǎng)了，我也學(xué)會(huì)了怎么和這類客戶打交道。當(dāng)客戶對(duì)你很憤怒很生氣的時(shí)候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來(lái)慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會(huì)心平氣和下來(lái)，溝通才會(huì)繼續(xù)。

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房地產(chǎn)分析報(bào)告篇八

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇九

2、分析內(nèi)容應(yīng)包含項(xiàng)目總(分期)投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當(dāng)月投入和下月需求。

3、按收支大類分析，主要指標(biāo)回款、土地款、工程款、費(fèi)用、稅金、內(nèi)外貸款、其他支出、不可動(dòng)用資金等項(xiàng)。

4、單獨(dú)分析預(yù)計(jì)新增成本項(xiàng)。

二、融資計(jì)劃及執(zhí)行情況分析。

1、說(shuō)明當(dāng)期、累計(jì)項(xiàng)目融資額、還貸情況，支出利息成本。

2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。

3、目前項(xiàng)目融資進(jìn)展情況及與銀行溝通中存在問(wèn)題。

三、租售收入預(yù)算及執(zhí)行情況分析。

1、按協(xié)議和合同分類。

2、按項(xiàng)目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。

3、分析內(nèi)容應(yīng)包含當(dāng)月、本年和項(xiàng)目累計(jì)簽約額(包含套數(shù)、面積和均價(jià))、實(shí)收現(xiàn)金額。

4、分類說(shuō)明未收到款項(xiàng)狀態(tài)(分期或按揭未到賬等金額和預(yù)計(jì)時(shí)間)。

四、成本計(jì)劃及執(zhí)行情況說(shuō)明。

1、工程形象進(jìn)度說(shuō)明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。

2、工程量?jī)r(jià)值及合同付款情況，包括當(dāng)期、年度和累計(jì)的已合同總額、工程結(jié)算價(jià)、合同應(yīng)付款(已批款)、實(shí)際付款和已批未付款。

3、按成本項(xiàng)目分類。

4、按有無(wú)合同狀態(tài)及合同類別分類。

五、管理費(fèi)用計(jì)劃及執(zhí)行情況分析。

1、進(jìn)行本月實(shí)際發(fā)生與預(yù)算的比較分析。

2、按大類重要項(xiàng)目分析說(shuō)明(薪金、執(zhí)行費(fèi))。

3、進(jìn)行年度和項(xiàng)目累計(jì)核算。

六、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃和執(zhí)行情況分析。

1、進(jìn)行本月實(shí)際發(fā)生與預(yù)算的比較分析。

2、進(jìn)行年度和項(xiàng)目累計(jì)核算。

3、按有無(wú)合同狀態(tài)說(shuō)明。

4、非管理性費(fèi)用分析欠款情況。

七、稅金。

1、按稅種分類。

2、計(jì)提基數(shù)、計(jì)提金額和實(shí)繳金額。

3、進(jìn)行當(dāng)月、年度和項(xiàng)目累計(jì)核算。

八、利潤(rùn)核算及完成情況分析。

1、毛利和凈利分析。

2、毛利按項(xiàng)目分期、業(yè)態(tài)分析、;凈利潤(rùn)進(jìn)行綜合分析。

3、進(jìn)行當(dāng)月、年度和項(xiàng)目累計(jì)核算。

九、其他(各項(xiàng)目認(rèn)為沒(méi)有上述包括的重要事項(xiàng)的說(shuō)明分析)。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十

標(biāo)題可以有兩種寫(xiě)法。

一種是規(guī)范化的標(biāo)題格式，基本格式為“××關(guān)于××××的調(diào)查報(bào)告”、“關(guān)于××××的調(diào)查報(bào)告”、“××××調(diào)查”等。

另一種是自由式標(biāo)題，包括陳述式、提問(wèn)式和正副題結(jié)合使用三種。陳述式如《東北師范大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)情況調(diào)查》，提問(wèn)式如《為什么大學(xué)畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標(biāo)題結(jié)合式，正題陳述調(diào)查報(bào)告的主要結(jié)論或提出中心問(wèn)題，副題標(biāo)明調(diào)查的對(duì)象、范圍、問(wèn)題，如《高校發(fā)展重在學(xué)科建設(shè)??××××大學(xué)學(xué)科建設(shè)實(shí)踐調(diào)查》等。

二、列出調(diào)查的主要內(nèi)容，格式如下：

調(diào)查時(shí)間：

調(diào)查地點(diǎn)：

調(diào)查對(duì)象：

調(diào)查方法：

調(diào)查人：

調(diào)查分工：（以小組形式調(diào)查的要求，小組人數(shù)不得超過(guò)3人）。

三、報(bào)告正文。

正文一般分前言、主體、結(jié)尾三部分。

成績(jī)、突出問(wèn)題等基本情況，進(jìn)而提出中心問(wèn)題或主要觀點(diǎn)來(lái)；第三種是開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，直接概括出調(diào)查的結(jié)果，如肯定做法、指出問(wèn)題、提示影響、說(shuō)明中心內(nèi)容等。前言起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，要精練概括，直切主題。

2．主體。這是調(diào)查報(bào)告最主要的部分，這部分詳述調(diào)查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗(yàn)，以及分析調(diào)查研究所得材料中得出的各種具體認(rèn)識(shí)、觀點(diǎn)和基本結(jié)論。

3．結(jié)尾。結(jié)尾的寫(xiě)法也比較多，可以提出解決問(wèn)題的方法、對(duì)策或下一步改進(jìn)工作的建議；或總結(jié)全文的主要觀點(diǎn)，進(jìn)一步深化主題；或提出問(wèn)題，引發(fā)人們的進(jìn)一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號(hào)召。

（一）一、基本情況。

調(diào)查運(yùn)用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局批準(zhǔn)，中國(guó)老齡科研中心xx年和xx年實(shí)施的兩次中國(guó)老年人口狀況調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的典型調(diào)查，調(diào)查對(duì)象為農(nóng)村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無(wú)子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。

老年空巢家庭包括兩類：

1、獨(dú)居戶;。

2、夫妻戶。

老年類空巢家庭包括三類：

1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。

2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。

3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。

xx年，全國(guó)農(nóng)村老年空巢和類空巢家庭共3288萬(wàn)戶，占農(nóng)村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個(gè)百分點(diǎn)?？粘?、類空巢家庭中的老年人共4742萬(wàn)人，占全國(guó)1.08億農(nóng)村老年總?cè)丝诘?3.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨(dú)居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。

空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對(duì)較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過(guò)了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過(guò)了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內(nèi)部的分布差異也較明顯。嚴(yán)重的地方，村外出青壯年比例達(dá)到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。

隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢(shì)。農(nóng)村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆艘杂信渑纪橹髡?4.9%，喪偶的占28.8%。

老年空巢、類空巢家庭內(nèi)部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開(kāi)居住。這類家庭以夫妻戶多見(jiàn)，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對(duì)較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開(kāi)居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關(guān)系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨(dú)守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經(jīng)濟(jì)條件不允許加之不是收住對(duì)象，或當(dāng)?shù)貨](méi)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不能如愿。

二、存在的主要問(wèn)題。

空巢、類空巢家庭老年人生活中的問(wèn)題既有作為農(nóng)村老年人面臨的共性問(wèn)題，也有因子女“缺位”帶來(lái)的特殊問(wèn)題。

(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問(wèn)題。

農(nóng)村空巢、類空巢家庭老年人從事生產(chǎn)勞動(dòng)的比例比非空巢家庭老年人高近5個(gè)百分點(diǎn)，占47.4%，得到子女經(jīng)濟(jì)幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個(gè)百分點(diǎn)，占59.5%?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆四耆司杖?373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟(jì)狀況和養(yǎng)老意識(shí)淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟(jì)困難，49%的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。

(二)基本醫(yī)療缺乏保障問(wèn)題。

空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報(bào)銷起付線高，報(bào)銷比例低，報(bào)銷程序過(guò)于復(fù)雜，門(mén)診取藥花費(fèi)多但不能報(bào)銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因?yàn)樯鲜鲈?，?0%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。

(三)照料服務(wù)供求矛盾突出問(wèn)題。

空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬(wàn)人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個(gè)百分點(diǎn)?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆说恼樟现饕颗渑?，占52.3%，國(guó)家、集體、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)上門(mén)服務(wù)合計(jì)僅占2.9%。與此相對(duì)，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。

(四)獨(dú)居老年人面臨高生活風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

獨(dú)居老年人(包括散居“五?！崩先?約1004萬(wàn)人。其中，覺(jué)得經(jīng)濟(jì)困難的占52.4%，需要照料但無(wú)人照料的占18.4%，經(jīng)常感到孤獨(dú)的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過(guò)自殺念頭的占7.5%，這些指標(biāo)均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計(jì)分析顯示，有60%的農(nóng)村獨(dú)居老年人生活中面臨著經(jīng)濟(jì)非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨(dú)寂寞中的至少一種問(wèn)題，近19%的獨(dú)居老年人面臨兩種以上的上述生活風(fēng)險(xiǎn)。

(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問(wèn)題。

子女外出務(wù)工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農(nóng)村老年總?cè)丝诘?.7%，接近400萬(wàn)人。他們既要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認(rèn)為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調(diào)查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標(biāo)均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的比例高達(dá)80%，得到子女經(jīng)濟(jì)支持的只占44.3%，醫(yī)療費(fèi)開(kāi)支最大，年人均住院費(fèi)支出達(dá)到1827元，遠(yuǎn)高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。

三、農(nóng)村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問(wèn)題成因分析。

(一)農(nóng)村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多重因素綜合作用的結(jié)果，這種態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

造成農(nóng)村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀(jì)五、六十年代生育高峰人口，同時(shí)也是70年代以來(lái)實(shí)施計(jì)劃生育的獨(dú)生子女父母相繼進(jìn)入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農(nóng)村人口平均預(yù)期壽命延長(zhǎng)，高齡老年人口增長(zhǎng)，老年人家庭空巢期延長(zhǎng)，同時(shí)兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中大量農(nóng)村勞動(dòng)年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開(kāi)居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動(dòng)農(nóng)村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國(guó)農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。

(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。

老年人勞動(dòng)自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時(shí)加重了老年人勞動(dòng)自養(yǎng)的負(fù)擔(dān)。獨(dú)居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負(fù)擔(dān)，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對(duì)更多。

(三)農(nóng)村社會(huì)保障與社會(huì)服務(wù)發(fā)展滯后導(dǎo)致部分老年人養(yǎng)老和照料服務(wù)的“真空”。

家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對(duì)社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)的需求增加。由于農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會(huì)福利服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施短缺，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)不發(fā)達(dá)，使老年人的養(yǎng)老特別是服務(wù)需求得不到保障。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門(mén)家務(wù)服務(wù)的占32.8%，而當(dāng)?shù)赜写朔?wù)的僅占7.0%，需要上門(mén)護(hù)理的占35.4%，能提供上門(mén)護(hù)理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。

(四)對(duì)農(nóng)村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問(wèn)題重視不夠，措施不力。

主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關(guān)于居家養(yǎng)老和老年服務(wù)體系建設(shè)的政策主要指向城市，適合農(nóng)村實(shí)際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對(duì)農(nóng)村老年人“空巢”問(wèn)題重視不夠。三是缺少有力措施。農(nóng)村社會(huì)保障、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)明顯落后，社會(huì)組織很不發(fā)育，解決農(nóng)村老年人養(yǎng)老服務(wù)問(wèn)題難度很大。基于以上原因，老年空巢家庭增加帶來(lái)的照料服務(wù)等問(wèn)題在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。

(五)敬老意識(shí)和贍養(yǎng)觀念淡化。

農(nóng)村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務(wù)。婆媳關(guān)系緊張，“媳婦當(dāng)家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務(wù)工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習(xí)俗，等等。這些因素導(dǎo)致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實(shí)。

四、對(duì)策與建議。

農(nóng)村老年人家庭空巢化伴隨著農(nóng)村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等因素影響下，農(nóng)村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動(dòng)自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進(jìn)一步挑戰(zhàn)，需要從整個(gè)農(nóng)村社會(huì)保障制度和社會(huì)服務(wù)的建構(gòu)上綜合考慮和應(yīng)對(duì)。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老保障和公共服務(wù)，建立健全社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老保障體系，是新時(shí)期保障包括農(nóng)村空巢家庭老年人在內(nèi)的廣大農(nóng)村老年人基本生活和服務(wù)需求，解決農(nóng)村老齡問(wèn)題的必由之路。

(一)建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，為農(nóng)村老年人生活提供制度保障。

加快建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點(diǎn)和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實(shí)施最低生活保障可對(duì)貧困老年人降低門(mén)檻，提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。新型農(nóng)村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費(fèi)用，并對(duì)參加合作醫(yī)療的老年人在個(gè)人賬戶計(jì)入金額及報(bào)銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當(dāng)擴(kuò)大老年人常見(jiàn)慢性疾病門(mén)診報(bào)銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)應(yīng)為急重病貧困老年人開(kāi)辟綠色通道。積極探索建立農(nóng)村老年人非繳費(fèi)型養(yǎng)老金制度，對(duì)于不享受社會(huì)保障待遇的農(nóng)村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補(bǔ)貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。

(二)加快建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。

加強(qiáng)農(nóng)村綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，在服務(wù)好“三無(wú)”老人等傳統(tǒng)服務(wù)對(duì)象的基礎(chǔ)上，把服務(wù)對(duì)象擴(kuò)展到高齡、病殘、獨(dú)居、生活不能自理的社會(huì)老年人。

施院0托老年群眾i在農(nóng)村社區(qū)建設(shè)綜合性養(yǎng)老服務(wù)活動(dòng)設(shè)施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂(lè)、法律服務(wù)和宣傳教育服務(wù)，逐步形成住養(yǎng)、定點(diǎn)與上門(mén)服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公益崗位，同時(shí)積極倡導(dǎo)鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨(dú)居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點(diǎn)，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應(yīng)對(duì)辦法，照顧好他們的生活。

(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)性作用。

進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書(shū)簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務(wù)工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產(chǎn)。加強(qiáng)涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評(píng)選表彰內(nèi)容，轉(zhuǎn)變不良習(xí)俗，和諧家庭關(guān)系。加強(qiáng)對(duì)老年人的宣傳教育，幫助老年人加強(qiáng)生活安全的自我保護(hù)，掌握緊急情況下的應(yīng)急處置辦法，提高老年人依法維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)和能力。

(四)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村老齡工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。

各級(jí)政府要把農(nóng)村老齡問(wèn)題納入農(nóng)村改革發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、設(shè)施發(fā)展規(guī)劃和推動(dòng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)的政策措施，將相關(guān)經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。各級(jí)政府有關(guān)部門(mén)要按照各自職責(zé)，將保障農(nóng)村老年人基本生活，發(fā)展農(nóng)村為老服務(wù)納入部門(mén)工作安排，切實(shí)承擔(dān)起為農(nóng)村老年人提供基本社會(huì)保障、福利服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護(hù)、權(quán)益維護(hù)、活躍老年人文化生活等方面的責(zé)任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級(jí)老齡工作機(jī)構(gòu)，保證必要的人員和經(jīng)費(fèi)，發(fā)揮好綜合協(xié)調(diào)和檢查督促作用。在農(nóng)村基層，要普遍建立起農(nóng)村老年人協(xié)會(huì)，在村委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，實(shí)現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務(wù)，積極調(diào)解涉老糾紛，維護(hù)老年人權(quán)益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。

（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對(duì)衛(wèi)生院、縣集團(tuán)化動(dòng)作進(jìn)行為期2天的學(xué)習(xí)考察。經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)考察，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問(wèn)題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運(yùn)作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實(shí)事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農(nóng)民健康水平。

一、基本概況。

(一)縣集團(tuán)化動(dòng)作模式。

縣集團(tuán)化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對(duì)縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進(jìn)行收購(gòu)型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長(zhǎng)變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)收費(fèi)不變，主要是對(duì)上下兩家醫(yī)院的人才流動(dòng)提供了較大的平臺(tái)。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務(wù)人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進(jìn)行理論和實(shí)際操作的進(jìn)修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人員按需要及時(shí)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進(jìn)行基層指導(dǎo)和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動(dòng)的趨勢(shì)。通過(guò)組織學(xué)習(xí)、訓(xùn)導(dǎo)的手段，提高了員工的工作能力、知識(shí)水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個(gè)人素質(zhì)與工作需求相匹配，進(jìn)行促進(jìn)員工現(xiàn)在和將來(lái)的工作績(jī)效的提高。

1、集團(tuán)化管理的經(jīng)濟(jì)效。

旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務(wù)收入從1月份8萬(wàn)元、2月份18萬(wàn)元、3月份28萬(wàn)元，4月份為42萬(wàn)元，以每月10萬(wàn)元的收入遞增，業(yè)務(wù)上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務(wù)水平在群眾中的可信度為基礎(chǔ)，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學(xué)習(xí)的平臺(tái)，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務(wù)人員的技術(shù)水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費(fèi)，老百姓享受到了縣級(jí)醫(yī)院的服務(wù)，在老百姓當(dāng)中建立起了基礎(chǔ)，這主要是由于集團(tuán)化管理的優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的好處。

2、集團(tuán)化管理的資源利用。

通過(guò)對(duì)集團(tuán)化管理的學(xué)習(xí)考察，深得體會(huì)，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費(fèi)用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級(jí)醫(yī)院統(tǒng)一采購(gòu)可以降低采購(gòu)成本、集團(tuán)大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術(shù)和研發(fā)平臺(tái)以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用、統(tǒng)一結(jié)算可以節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用和解決融資的難題等。

2、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提升了醫(yī)院的運(yùn)作和管理效率。集團(tuán)化運(yùn)作可以將個(gè)別醫(yī)院的“長(zhǎng)板”彌補(bǔ)其它的“短板”，使這一長(zhǎng)項(xiàng)得到充分發(fā)揮，從而帶動(dòng)其它成員企業(yè)提高了運(yùn)作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新以及成本和費(fèi)用的降低等，使企業(yè)及集團(tuán)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場(chǎng)衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。

(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式。

1、黔西衛(wèi)生院基本情況。

黔西衛(wèi)生院全院共67個(gè)職工，3個(gè)主任醫(yī)師，所轄人口為2萬(wàn)多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運(yùn)作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個(gè)人不能進(jìn)行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎(chǔ)，吸收股份制的一些做法，勞動(dòng)者的勞動(dòng)聯(lián)合和資本聯(lián)合相結(jié)合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構(gòu)成，職工股東共同勞動(dòng)，實(shí)現(xiàn)按資按勞分配，權(quán)益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，自負(fù)盈虧，獨(dú)立核算。所有職工股東以其所持股份為限對(duì)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，企業(yè)以全部資產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動(dòng)者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務(wù)領(lǐng)導(dǎo)也是較大股東，即了解自身業(yè)務(wù)需要又是政治上的管理層，更能有效地結(jié)合醫(yī)院實(shí)際出臺(tái)政策。

2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向。

黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買(mǎi)下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務(wù)骨干、一般職員所能買(mǎi)的股份數(shù)是不同的。這樣，每個(gè)職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動(dòng)息息相關(guān)，大大的增進(jìn)了職工的極積性、主動(dòng)性，使職工的勞動(dòng)更大層度地體現(xiàn)為工資與獎(jiǎng)金。

二、與我院實(shí)際情況相結(jié)合的分析。

安場(chǎng)鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬(wàn)多人，1個(gè)主任醫(yī)師，3個(gè)副院長(zhǎng)，從實(shí)施績(jī)效工資以來(lái)，在醫(yī)院內(nèi)部管理和發(fā)展過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題也不少。

(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才。

我院實(shí)施績(jī)效工資以來(lái)，醫(yī)院職工學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)相當(dāng)少，而較多的是政治上的方針政策的學(xué)習(xí)，對(duì)于專業(yè)技術(shù)上的學(xué)習(xí)差不多沒(méi)有。雖有上掛業(yè)務(wù)部門(mén)，但在業(yè)務(wù)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)上是不如縣集團(tuán)運(yùn)作模式那么實(shí)際有效的。從人才隊(duì)伍來(lái)看，由于受借調(diào)或借用、提前退休等的情況，很少有機(jī)會(huì)注入新鮮血液，目前，我院已被借調(diào)出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬(wàn)多人卻有67個(gè)職工，我院所轄7萬(wàn)多人只有42個(gè)職工。安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過(guò)調(diào)離，借調(diào)等我院的人才有所流失。

安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內(nèi)業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)例會(huì)來(lái)解決人才的培養(yǎng)問(wèn)題，但這不能夠解決本質(zhì)上的學(xué)習(xí)交流，因?yàn)樵撔l(wèi)生院業(yè)務(wù)技術(shù)長(zhǎng)期停留在沒(méi)長(zhǎng)進(jìn)的現(xiàn)況，每次學(xué)習(xí)培訓(xùn)照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。

(二)職工工作積極性對(duì)比。

完全的績(jī)效工資對(duì)職工的工作積極性有所影響，部門(mén)職工按部就班，“存在做與不做一個(gè)樣”的想法，這主要是部份職工對(duì)當(dāng)前績(jī)效工資政策還沒(méi)有吃透，沒(méi)有讀懂的原因，安場(chǎng)鎮(zhèn)所轄14個(gè)村，從年底14個(gè)村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應(yīng)基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團(tuán)化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運(yùn)作來(lái)看，集團(tuán)化管理有更多的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機(jī)會(huì)來(lái)激勵(lì)職工，而縣級(jí)醫(yī)院對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運(yùn)作以工資獎(jiǎng)金來(lái)激勵(lì)職工的積極性，也有利于發(fā)展較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神。而我院始終以黨政精神，政策來(lái)激勵(lì)職工，效果是不能相提并論的。

(三)老百姓利益相關(guān)的比較。

在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會(huì)以同樣的價(jià)格得到更高更好的服務(wù)，因?yàn)榍餍l(wèi)生院股份運(yùn)作、集團(tuán)化管理都能提供這樣的平臺(tái)，黔西衛(wèi)生院當(dāng)然以業(yè)務(wù)技術(shù)為優(yōu)先，服務(wù)為宗旨才能有群眾基礎(chǔ)，縣兩個(gè)試點(diǎn)衛(wèi)生院都是以縣級(jí)醫(yī)院的管理模式，從技術(shù)業(yè)務(wù)范圍都是引用縣級(jí)醫(yī)院的標(biāo)準(zhǔn)。而安場(chǎng)衛(wèi)生院沒(méi)有這樣的平臺(tái)，人才流失現(xiàn)象較重，服務(wù)上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎(chǔ)就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務(wù)人員少、床位設(shè)施不全、業(yè)務(wù)科技含量小、激勵(lì)機(jī)制不健全造成的。

三、方法與建議。

(一)方法。

安場(chǎng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學(xué)習(xí)培訓(xùn)機(jī)會(huì)少，在職人才流失，資金激勵(lì)制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強(qiáng)的情況下。

加強(qiáng)職工業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，這只能依靠上級(jí)業(yè)務(wù)部門(mén)的統(tǒng)一管理，科學(xué)技術(shù)為第一生產(chǎn)力，為提高安場(chǎng)衛(wèi)生院的綜合實(shí)力，沒(méi)有較好的業(yè)務(wù)都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。

完善職工激勵(lì)制度，以工資獎(jiǎng)金激勵(lì)為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績(jī)效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質(zhì)上解決這一問(wèn)題。

加強(qiáng)基礎(chǔ)硬件設(shè)施建設(shè)，即要按要求完成上級(jí)業(yè)務(wù)部門(mén)下發(fā)的相關(guān)的政策性任務(wù)，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個(gè)好的醫(yī)療環(huán)境，通過(guò)改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務(wù)，醫(yī)院才能生存發(fā)展。

(二)建議。

安場(chǎng)鎮(zhèn)所轄人口為7萬(wàn)多人，經(jīng)濟(jì)比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場(chǎng)衛(wèi)生院完全按股份合作模式運(yùn)作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個(gè)村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團(tuán)化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級(jí)那個(gè)醫(yī)院來(lái)統(tǒng)一管理安場(chǎng)衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績(jī)效不變，安場(chǎng)這么大的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒(méi)有發(fā)展空間與平臺(tái)，在實(shí)施績(jī)效1年多以來(lái)，卻還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們?nèi)ド钏?，?yīng)該要解放思想，開(kāi)拓創(chuàng)新，改革安場(chǎng)衛(wèi)生院的現(xiàn)況。

鑒于兩種模式的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合安場(chǎng)衛(wèi)生院實(shí)際情況，我們建議，今后一個(gè)時(shí)期要著力抓好以下方面的改革。

學(xué)黔西衛(wèi)生院股份運(yùn)作模式部份經(jīng)驗(yàn)，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務(wù)部門(mén)作為服東，提供業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)深造的平臺(tái)。解放思想、實(shí)事求是，合理利用人力資源，強(qiáng)化激勵(lì)機(jī)制。

大力引進(jìn)人才，安場(chǎng)衛(wèi)生院人力質(zhì)量和數(shù)量嚴(yán)重不足，只有先引進(jìn)了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。

為進(jìn)一步確立市場(chǎng)化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來(lái)搞、項(xiàng)目來(lái)抓、產(chǎn)業(yè)來(lái)辦，加快改制轉(zhuǎn)軌的步伐。力度要大，要解放思想、實(shí)事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗(yàn)。建立一個(gè)主要成份為股份合作運(yùn)作，主要方面以集團(tuán)模式發(fā)展業(yè)務(wù)，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅(jiān)持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實(shí)際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風(fēng)吹、一刀切，只要是有利于安場(chǎng)衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務(wù)水平的提高、有利于保障職工利益的增進(jìn)激勵(lì)機(jī)制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的各單位各部門(mén)，沒(méi)有政策的支持所搞的改革是不會(huì)走向成功的，大力爭(zhēng)取政策的支持，加強(qiáng)群眾基礎(chǔ)。解放思想、實(shí)事求是，開(kāi)拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場(chǎng)衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十一

市場(chǎng)分析報(bào)告的標(biāo)題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告》。另一種是新聞報(bào)道式。它又分單標(biāo)題和雙標(biāo)題兩種。單標(biāo)題，如從對(duì)鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標(biāo)題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場(chǎng)分析報(bào)告的主旨，副題標(biāo)明進(jìn)行市場(chǎng)分析的對(duì)象、內(nèi)容等，如《縣級(jí)金融市場(chǎng)開(kāi)發(fā)大有可為――對(duì)公安縣金融市場(chǎng)潛力的調(diào)查分析》。標(biāo)題的詞句應(yīng)反復(fù)琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。

2、導(dǎo)語(yǔ)。

3、主體。

主體是市場(chǎng)分析報(bào)告的主要部分，一般是寫(xiě)調(diào)查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗(yàn)或問(wèn)題。如果內(nèi)容多、篇幅長(zhǎng)，最好把它分成若干部分，各加上一個(gè)小標(biāo)題；難以用文字概括其內(nèi)容的，可用序碼來(lái)標(biāo)明順序。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式。

（1）分述式。這種結(jié)構(gòu)多用來(lái)描述對(duì)事物作多角度、多側(cè)面分析的結(jié)果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是反映業(yè)務(wù)范圍寬、概括面廣。

（2）層進(jìn)式。這種結(jié)構(gòu)主要用來(lái)表現(xiàn)對(duì)事物的逐層深化的認(rèn)識(shí)，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣，開(kāi)掘卻很深。

（3）三段式。主體部分由三個(gè)段落組成：現(xiàn)狀；原因；對(duì)策。如此三段，是三個(gè)層次，故稱三段結(jié)構(gòu)。

（4）綜合式。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體，加以綜合運(yùn)用，即為綜合式。例如，用“分述結(jié)構(gòu)”來(lái)寫(xiě)“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結(jié)構(gòu)”來(lái)寫(xiě)“層進(jìn)結(jié)構(gòu)”中的一個(gè)層次；用“總分結(jié)構(gòu)”來(lái)寫(xiě)“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容，等等。

4、結(jié)尾。

結(jié)尾的寫(xiě)法靈活多樣，一般有以下幾種。

（1）自然結(jié)尾。如果主體部分已把觀點(diǎn)闡述清楚，作出了明確結(jié)論，就不必再硬加一條尾巴。

（2）總結(jié)性結(jié)尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調(diào)查分析后對(duì)事物的看法再一次強(qiáng)調(diào)，作出結(jié)論性的收尾。

（3）啟示性結(jié)尾。在寫(xiě)完主要事實(shí)和分析結(jié)論之后，如果還有些問(wèn)題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或?yàn)榱苏故臼挛锇l(fā)展的趨勢(shì)，指出努力方向，就可以寫(xiě)一個(gè)富有啟示性的結(jié)尾。

（4）預(yù)測(cè)性結(jié)語(yǔ)。有的報(bào)告在提出調(diào)查分析情況和問(wèn)題之后，又寫(xiě)出作者的預(yù)測(cè)，說(shuō)明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來(lái)深化主題。

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場(chǎng)及餐飲類市場(chǎng)的消費(fèi)情況，特進(jìn)行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時(shí)間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問(wèn)卷式訪問(wèn)調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報(bào)告如下：

一、調(diào)查對(duì)象的基本情況。

（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機(jī)關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個(gè)體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。

（二）家庭收入情況。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費(fèi)水平來(lái)看，相當(dāng)一部分居民還達(dá)不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費(fèi)者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費(fèi)水平較低，商家在定價(jià)的時(shí)候要特別慎重。

二、專門(mén)調(diào)查部分。

（一）酒類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。

1、白酒比紅酒消費(fèi)量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費(fèi)以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費(fèi)；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場(chǎng)大于紅酒的市場(chǎng)。

2、白酒消費(fèi)多元化。

（1）從買(mǎi)白酒的用途來(lái)看，約52.84%的消費(fèi)者用來(lái)自己消費(fèi)，約27.84%的消費(fèi)者用來(lái)送禮，其余的是隨機(jī)性很大的消費(fèi)者。

買(mǎi)酒用于自己消費(fèi)的消費(fèi)者，其價(jià)格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來(lái)說(shuō)，稻花香、洋河、湯溝酒相對(duì)看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費(fèi)者的地方情結(jié)有關(guān)。從紅酒的消費(fèi)情況來(lái)看，大部分價(jià)格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價(jià)格檔次越高，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)越低。從品牌上來(lái)說(shuō)，以花果山、張?jiān)?、山楂酒為主?/p>

送禮者所購(gòu)買(mǎi)的白酒其價(jià)格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費(fèi)者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價(jià)和包裝策略就有了依據(jù)，定價(jià)要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來(lái)看，約有21.59%的消費(fèi)者選擇五糧液，10.795%的消費(fèi)者選擇茅臺(tái)，另外對(duì)紅酒的調(diào)查顯示，約有10.2%的消費(fèi)者選擇40～80元的價(jià)位，選擇80元以上的約5.11%?？傊瑥囊陨系南M(fèi)情況來(lái)看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平基本上決定了酒類市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）購(gòu)買(mǎi)因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費(fèi)者關(guān)注的因素依次為價(jià)格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價(jià)是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。

（3）顧客忠誠(chéng)度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費(fèi)者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對(duì)新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無(wú)所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個(gè)品牌在消費(fèi)者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹(shù)立企業(yè)形象、爭(zhēng)創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分重要。

（4）動(dòng)因分析。主要在于消費(fèi)者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營(yíng)業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費(fèi)者的注意力，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費(fèi)者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場(chǎng)的規(guī)模。而對(duì)于商家來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因?yàn)槠鋵?duì)酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用。

（二）飲食類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。

本次調(diào)查主要針對(duì)一些飲食消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)者比較喜歡的飲食進(jìn)行，調(diào)查表明，消費(fèi)有以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：

1、消費(fèi)者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費(fèi)者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費(fèi)水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個(gè)主要酒店比較如下：

泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費(fèi)者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說(shuō)是比較好的，但由于這個(gè)賓館的特殊性，只有舉辦大型會(huì)議時(shí)使用，或者是貴賓、政府政要才可以進(jìn)入，所以調(diào)查中作為普通消費(fèi)者的調(diào)查對(duì)象很少會(huì)選擇云天賓館。

2、消費(fèi)者大多選擇在自己工作或住所的周?chē)?，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機(jī)性，但也并非絕對(duì)如此，例如，長(zhǎng)城酒樓、淮揚(yáng)酒樓，也有一定的遠(yuǎn)距離消費(fèi)者惠顧。

3、消費(fèi)者追求時(shí)尚消費(fèi)，如對(duì)手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費(fèi)比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)餐飲類市場(chǎng)。

4、近年來(lái)，海鮮與火鍋成為市民飲食市場(chǎng)的兩個(gè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)潛力很大，目前的消費(fèi)量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對(duì)季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場(chǎng)，在夏季也有較大的市場(chǎng)潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費(fèi)的一大景觀和特色。

三、結(jié)論和建議。

（一）結(jié)論。

1、本市的居民消費(fèi)水平還不算太高，屬于中等消費(fèi)水平，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒(méi)有達(dá)到小康水平。

2、居民在酒類產(chǎn)品消費(fèi)上主要是用于自己消費(fèi)，并且以白酒居多，紅酒的消費(fèi)比較少，用于個(gè)人消費(fèi)的酒品，無(wú)論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。

3、消費(fèi)者在買(mǎi)酒時(shí)多注重酒的價(jià)格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者持無(wú)所謂的態(tài)度。對(duì)新牌子的酒認(rèn)知度較高。

4、對(duì)酒店的消費(fèi)，主要集中在中檔消費(fèi)水平上，火鍋和海鮮的消費(fèi)潛力較大，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。

（二）建議。

1、商家在組織貨品時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)的變化制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。

2、對(duì)消費(fèi)者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)城市消費(fèi)的良性循環(huán)。

3、由于海鮮和火鍋消費(fèi)的增長(zhǎng)，導(dǎo)致城市化管理的混亂，政府應(yīng)加強(qiáng)管理力度，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)城市文明建設(shè)。

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房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十二

房地產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階，政策露山水(國(guó)泰君安3.30)邏輯：中央對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)定為“雙向調(diào)控”。住建部副部長(zhǎng)齊驥指出：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)為大概率事件。地方政府此前的部分調(diào)控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長(zhǎng)指出“雙向調(diào)控”要求一線城市限購(gòu)政策不退出，但對(duì)庫(kù)存量較大的城市，并未突出強(qiáng)調(diào)限購(gòu)不退出，這或許意味著存在部分城市限購(gòu)淡化的可能，我們認(rèn)為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉(zhuǎn)的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情就越可能愈演愈烈。

目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘，優(yōu)先股試點(diǎn)等政策紅利的釋放，我們認(rèn)為上市公司經(jīng)營(yíng)積極性有望大幅提高。

選股思路：

1）看圖說(shuō)話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個(gè)區(qū)域均具有高度的政治意義，未來(lái)政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開(kāi)股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實(shí)業(yè)。

2）優(yōu)先股受益：推薦萬(wàn)科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)。

3）國(guó)企改革：“國(guó)企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十三

在過(guò)去的兩年里，樓市熄火股市動(dòng)蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況也因此備受關(guān)注。

很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈、融資困難等多重問(wèn)題。

二、案例分析。

在1984年5月成立的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，是中國(guó)目前最大的住宅開(kāi)發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念。

因此，本文以20xx-20xx年萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。

償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來(lái)償還各種債務(wù)(包括長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù))的能力。

通過(guò)分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，判斷該企業(yè)的投資機(jī)會(huì)和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

一個(gè)企業(yè)償債能力較強(qiáng)，說(shuō)明它的財(cái)務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗(yàn)的。

短期償債能力反映一個(gè)企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)能夠變現(xiàn)以償還流動(dòng)負(fù)債的能力，通常利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率來(lái)進(jìn)行分析。

(1)流動(dòng)比率：20xx-20xx年該企業(yè)的流動(dòng)比率分別為：1.41，1.40，1.34。

由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動(dòng)比率逐年下降，其償債能力走下坡路。

因此，建議企業(yè)應(yīng)密切存貨量大小、資金周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力以及應(yīng)收賬款等其他財(cái)務(wù)指標(biāo)。

(2)速動(dòng)比率：速動(dòng)比率相對(duì)流動(dòng)比率而言，扣除了一些流動(dòng)性不確定性較大的項(xiàng)目，有效避免了流動(dòng)比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。

一般來(lái)說(shuō)，這一指標(biāo)的.數(shù)值越高，短期債務(wù)的償還能力越強(qiáng)。

該指標(biāo)在1左右最佳。

該企業(yè)20xx-20xx年速動(dòng)比率：0.37，0.41，0.34。

根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動(dòng)比率并不是特別理想，小幅回升，20xx年又落回了0.34。

與流動(dòng)比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。

但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)的比率較高，加上國(guó)家政策的影響，房產(chǎn)銷售乏力，資金回籠較慢。

可以結(jié)合同行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認(rèn)為其短期償債能力尚可。

長(zhǎng)期償債能力是指，一個(gè)企業(yè)在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，所擁有的資產(chǎn)足夠用來(lái)償還一些長(zhǎng)期的債務(wù)的能力，它反映了一個(gè)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，通常用資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。

一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)小于100%，如果一個(gè)企業(yè)的該項(xiàng)指標(biāo)低于50%，說(shuō)明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。

萬(wàn)科企業(yè)20xx-20xx年資產(chǎn)負(fù)債率為：74.69%，78.32%，78%。

資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)通常都會(huì)出現(xiàn)這一比率較高的情況。

因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過(guò)平均水平做具體分析。

(二)營(yíng)運(yùn)能力分析。

營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)通過(guò)調(diào)動(dòng)、運(yùn)用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運(yùn)作，來(lái)獲得收益的能力。

通過(guò)比率分析可以看出一個(gè)企業(yè)對(duì)于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。

企業(yè)的可用資金充足且周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實(shí)現(xiàn)資本增值，從而加強(qiáng)企業(yè)償還債務(wù)的能力。

根據(jù)企業(yè)20xx-20xx年財(cái)務(wù)報(bào)告，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉(zhuǎn)率：0.2522，0.2817，0.3162;流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.2918，0.3174，0.3336。

從整體來(lái)看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，因此萬(wàn)科公司的營(yíng)運(yùn)能力呈現(xiàn)良性走勢(shì)。

(三)盈利能力分析。

盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運(yùn)營(yíng)手段，獲取利潤(rùn)的能力，可以通過(guò)以下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)：

該企業(yè)20xx-20xx年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17;銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。

從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長(zhǎng)，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來(lái)看盈利能力依舊很強(qiáng)。

該企業(yè)20xx-20xx年凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率：24.27，21.09，38.37;總資產(chǎn)增長(zhǎng)率：56.7，27.88，26.51。

從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率逐年上升，總資產(chǎn)增長(zhǎng)缺逐年下降，說(shuō)明企業(yè)在不斷控制其自身的擴(kuò)張以適應(yīng)政策帶來(lái)的市場(chǎng)變化，同時(shí)依然保持良好的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率，說(shuō)明了企業(yè)在增強(qiáng)盈利控制風(fēng)險(xiǎn)這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。

三、總結(jié)與建議。

20xx年，樓市利好信息接連出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

根據(jù)上文的分析，萬(wàn)科的總體財(cái)務(wù)狀況良好，公司運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定高效，這與萬(wàn)科長(zhǎng)期以來(lái)科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。

在繼續(xù)保持的基礎(chǔ)上還應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家政策、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評(píng)估。

拓展新的融資渠道，打開(kāi)海外市場(chǎng)，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)管理機(jī)制，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，同時(shí)大力把控風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十四

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。

（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門(mén)檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。

新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過(guò)一年。這一規(guī)定使得開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻提高，對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。

據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買(mǎi)保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買(mǎi)人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買(mǎi)者。

新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

石市相關(guān)部門(mén)已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。

（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。

國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。

針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。

（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。

國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開(kāi)展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的行為。

（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。

1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。

2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開(kāi)始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開(kāi)始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。

從供給方面來(lái)看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來(lái)水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開(kāi)始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。

從價(jià)格方面來(lái)看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。

對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。

鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。

2011年是十二五的開(kāi)局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來(lái)說(shuō)，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬(wàn)噸、煉鋼能力2500萬(wàn)噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬(wàn)噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬(wàn)噸。

2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過(guò)剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。

房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。

1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。

統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。

2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來(lái)源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。

2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。

企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。

3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。

由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越追求高品質(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。

（一）、商品房銷售狀況分析。

商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。

1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。

2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。

3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。

4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。

5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。

6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。

（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。

商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。

今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。

資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開(kāi)工面積19083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來(lái)源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來(lái)源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來(lái)源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來(lái)源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來(lái)源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來(lái)源的12.%。除自有資金、開(kāi)發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)另一重要資金來(lái)源。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從購(gòu)買(mǎi)土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開(kāi)始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開(kāi)始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。

央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。

存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。

應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來(lái)越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒(méi)有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。

自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開(kāi)啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。

（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。

相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購(gòu)房者的購(gòu)房成本，個(gè)人按揭貸款資金來(lái)源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。

（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。

2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。

資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購(gòu)令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒(méi)有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。

另外，從今年二季度起，開(kāi)發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開(kāi)發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。

七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。

（一）、房企產(chǎn)品線開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三四線城市。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開(kāi)始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開(kāi)始，大量的開(kāi)發(fā)商會(huì)加速?gòu)囊痪€城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。

資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說(shuō)，二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。

（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開(kāi)始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過(guò)，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。

近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬(wàn)科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。

（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過(guò)銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

同策咨詢研究部分析師指出，開(kāi)發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

?由目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，這三點(diǎn)足以吸引一群開(kāi)發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購(gòu)而賣(mài)不出商品房?相比，當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開(kāi)發(fā)機(jī)遇。

在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車(chē)道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來(lái)價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。

隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開(kāi)展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。

綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來(lái)的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十五

房地產(chǎn)的投資分析報(bào)告該怎么寫(xiě)呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)xx的投資報(bào)告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)性，因?yàn)橥顿Y企業(yè)成長(zhǎng)性是最重要的，沒(méi)有高成長(zhǎng)性，投資的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)估值的情況介紹，畢竟只考慮成長(zhǎng)性沒(méi)有合理的買(mǎi)入價(jià)格，投資回報(bào)也會(huì)大受影響。第三部分，應(yīng)該說(shuō)說(shuō)投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。

xx地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì)受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績(jī)較強(qiáng)的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對(duì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)這個(gè)企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒(méi)有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為自己成長(zhǎng)的過(guò)程提供空間，這個(gè)過(guò)程是每個(gè)成長(zhǎng)性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過(guò)程。

從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來(lái)因素不會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì)降低其運(yùn)營(yíng)成本，提高其企業(yè)的毛利潤(rùn)。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì)相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡(jiǎn)單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長(zhǎng)空間巨大。而且通過(guò)分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說(shuō)根本沒(méi)有這種營(yíng)銷服務(wù)模式，其市場(chǎng)的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。

xx地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。

目前a股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)xx地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

xx地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過(guò)熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來(lái)新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長(zhǎng)”措施出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是對(duì)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的正常反思，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間來(lái)自于兩個(gè)方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來(lái)越多的一線城市會(huì)對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開(kāi)發(fā)需求。

二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國(guó)家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開(kāi)發(fā)”、“中部崛起”等諸多國(guó)家級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的提升，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。

與國(guó)外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問(wèn)策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。

專業(yè)的顧問(wèn)策劃服務(wù)主要是提供投資開(kāi)發(fā)決策，降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問(wèn)題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的成本要控制在多少，項(xiàng)目的定位等關(guān)鍵問(wèn)題;顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃及土地購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃等因素的影響。即使是萬(wàn)科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤(pán)策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊(duì)專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項(xiàng)目，專業(yè)的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而在將來(lái)，地產(chǎn)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，專業(yè)有效的項(xiàng)目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問(wèn)策劃團(tuán)隊(duì)必然要?jiǎng)龠^(guò)公司自己進(jìn)行策劃管理。

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房地產(chǎn)分析報(bào)告篇十六

房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。這些風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)全面的研究與分析，同時(shí)給出相關(guān)的建議以供參考。

房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤(rùn)指標(biāo);購(gòu)置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要?jiǎng)訂T大量的社會(huì)資源(包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動(dòng)力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來(lái)了越來(lái)越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國(guó)土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面都限制了土地供給，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購(gòu)置的增長(zhǎng)速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會(huì)有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價(jià)格依然處在增長(zhǎng)趨勢(shì)中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會(huì)越來(lái)越市場(chǎng)化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會(huì)不斷嚴(yán)格土地的開(kāi)發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度上。在我國(guó)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平更高。我國(guó)東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的提升加劇了該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國(guó)城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國(guó)城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個(gè)方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國(guó)在土地使用上存在一定的問(wèn)題。在容積率提升的情況下，無(wú)論是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對(duì)近些年房屋價(jià)格的逐漸增長(zhǎng)，我國(guó)政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過(guò)程中，各個(gè)地方的政府執(zhí)行起來(lái)并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)采取相應(yīng)的解決方式，不利于國(guó)家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。很多人希望房?jī)r(jià)能下降，但是如果降了大家就會(huì)買(mǎi)嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過(guò)早進(jìn)入。在市場(chǎng)行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會(huì)，從而獲得較高的利潤(rùn)。

4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇。

不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會(huì)。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。

4.2面對(duì)拿地?zé)岢保瑩屵€是不搶。

從往年的一些成交價(jià)來(lái)看，土地市場(chǎng)有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢(shì)。而品牌開(kāi)發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來(lái)兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，而中小開(kāi)發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動(dòng)性依然是高地價(jià)的最大風(fēng)險(xiǎn)，因此在市場(chǎng)環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場(chǎng)環(huán)境低迷的時(shí)候應(yīng)儲(chǔ)備土地。

4.3強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測(cè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。這些費(fèi)用和預(yù)測(cè)充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。

進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專業(yè)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。

5結(jié)語(yǔ)。

隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長(zhǎng)行業(yè)有著巨大的利益，但同時(shí)也產(chǎn)生巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)在設(shè)立的時(shí)間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)提出來(lái)相關(guān)的見(jiàn)解，同時(shí)也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學(xué)的方式盡可能的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

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