合同具有約束力,一旦簽訂,雙方應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù),否則將承擔(dān)法律后果。如何處理合同中可能出現(xiàn)的演變和變更?在編寫合同時,可以參考一些合同范文,但需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行個性化的調(diào)整和修改。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇一
乙方:___________(以下簡稱乙方)。
乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取得_____市___區(qū)____街____畝(計____)的出讓的國有土地使用權(quán)。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意該項(xiàng)目由擬組建的____置業(yè)有限公司(名稱具體以工商行政管理局核準(zhǔn)為準(zhǔn))獨(dú)家開發(fā),現(xiàn)就相關(guān)事宜達(dá)成如下合同:
第二條乙方確認(rèn)投入___置業(yè)有限公司的___街的項(xiàng)目的土地使用權(quán)具備以下條件:
1、項(xiàng)目四至范圍:本項(xiàng)目地塊座落于市____區(qū),東至___街,西至___街,南至____巷,北至___米規(guī)劃路。
2、項(xiàng)目性質(zhì):商品房開發(fā)。
3、土地性質(zhì):住宅、公建綜合用地,現(xiàn)有土地使用權(quán)年限為_____年。
4、土地指標(biāo):本地塊土地使用權(quán)面積____畝(計_____平方米),總建筑面積平方米(含地下室建筑面積),建筑密度不大于_____%,現(xiàn)有審批建筑物限高_(dá)___米(航空限高_(dá)____-____米),其中:
(1)一期用地______畝(計____平方米),總建筑面積____平方米以上,其中包括居住面積____平方米、公建面積(網(wǎng)點(diǎn))____平方米、物業(yè)用房____平方米、地下車庫_____平方米。
(2)二期用地_____畝(計_____平方米),總建筑面積____平方米,包括居住面積____平方米、公建面積(網(wǎng)點(diǎn))____平方米、物業(yè)用房平方米、地下車庫____平方米。
5、土地現(xiàn)狀:地塊內(nèi)已基本平整。
1、乙方已于____年______月______日取得______市文物管理辦公室的x文物號“________”。
2、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃局土地管理局的x規(guī)選字___年____號“建設(shè)項(xiàng)目選址意見書”。
3、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃局的______規(guī)土證字______年______號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和沈規(guī)土證附字______年______號“建設(shè)用地規(guī)劃許可證通知書”。
4、乙方已于____年______月______日取得______市人民政府辦公廳的辦綜二字59號“城市規(guī)劃委員會第三次主任會議紀(jì)要”。
5、乙方已于____年______月______日取得______市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的“長安寺公建、住宅建設(shè)項(xiàng)目通知書”。
6、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃局土地管理局的“關(guān)于長安寺項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積指標(biāo)的說明”。
7、乙方已于____年______月______日取得______市房產(chǎn)管理局的拆許字(______)第______號《房屋拆遷許可證》。
8、乙方已于____年______月____日與______市規(guī)劃和國土資源局簽訂的沈土出合字______號《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
9、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃和國土資源局的沈陽國用(______)字第______號《國有土地使用證》。
10、乙方已于____年______月______日取得______市規(guī)劃和國土資源局的沈規(guī)建審字______年______號“建筑擴(kuò)初設(shè)計審定通知單”。
11、乙方已于____年______月______日取得______市衛(wèi)生局的______衛(wèi)預(yù)審字______號“建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計衛(wèi)生審查認(rèn)可書”。
12、乙方已于____年____月______日取得______市發(fā)展計劃委員會的沈計投資便字第號便函。
13、乙方已于____年____月______日取得______市人民防空辦公室的人防立項(xiàng)字(______)號“結(jié)合民用建筑修建防空地下室立項(xiàng)審批通知書”。
14、乙方已于____年____月______日取得______市人防工程質(zhì)量監(jiān)督站的沈人防質(zhì)監(jiān)審字______號“結(jié)建防空地下室審批通知書”。
15、乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消審(______)第(______)號“建筑工程消防設(shè)計審核意見書”。
16、乙方已于______年____月______日取得______市計劃委員會的計基______號《投資許可證》。
17、乙方已于______年______月______日取得_______________的批復(fù)。
第四條甲、乙雙方一致確認(rèn):乙方投入到____置業(yè)有限公司的國有土地使用權(quán)(項(xiàng)目)在具備本合同第二條和第三條的前提下作價_____萬元人民幣。其中___萬元作為乙方對___置業(yè)有限公司的出資,其余萬元由______置業(yè)有限公司作為土地轉(zhuǎn)讓款支付給乙方。
本合同乙方出資變更到___置業(yè)有限公司的國有土地使用權(quán)乙方已設(shè)定了抵押,其抵押權(quán)人為中信實(shí)業(yè)銀行沈陽分行城中支行,抵押擔(dān)保的債權(quán)金額為____萬元人民幣的貸款本息,債權(quán)到期日為______年______月。
乙方確認(rèn):本合同規(guī)定的國有土地使用權(quán)除已設(shè)定抵押外,其相應(yīng)的國有土地使用權(quán)出讓金、契稅等已全部繳納完畢,所有的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等均已全部支付完畢,乙方保證在簽訂本合同時該國有土地使用權(quán)上不存在著任何權(quán)利負(fù)擔(dān)(已設(shè)定的抵押除外)。
第五條本合同簽訂后三十天內(nèi),乙方負(fù)責(zé)按照國家有關(guān)規(guī)定和文物管理部門的要求對項(xiàng)目用地進(jìn)行全面的地下文物勘探,并提供書面的《文物勘探報告》。項(xiàng)目一期用地的文物勘探費(fèi)用歸乙方承擔(dān),二期用地的文物勘探費(fèi)用則由甲方或沈陽_____置業(yè)有限公司承擔(dān)。
乙方確認(rèn)乙方出資的國有土地使用權(quán)不存在著“原地保護(hù)文物、遺址”的狀況。______置業(yè)有限公司在開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目的過程中,如發(fā)現(xiàn)文物和遺址,經(jīng)國家文物管理部門確認(rèn)需原地保護(hù)的,導(dǎo)致本項(xiàng)目無法開發(fā)的,甲方退出本項(xiàng)目開發(fā),由乙方自行處理。乙方應(yīng)在收到國家文物管理部門確認(rèn)需原地保護(hù)文物、遺址的文書后十天內(nèi),將甲方及甲方通過______置業(yè)有限公司投入到本項(xiàng)目中的所有費(fèi)用歸還。
第六條付款及付款條件。
1、本合同生效后______天內(nèi),甲方向乙方支付壹仟萬元人民幣作為履行本合同的定金,乙方向甲方開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證。
2、本合同簽訂后______個月內(nèi),甲乙雙方共同按照_____市規(guī)劃和國土資源局有關(guān)國有土地使用權(quán)變更的要求和____市計劃委員會有關(guān)立項(xiàng)計劃變更的要求,準(zhǔn)備齊全有關(guān)資料并向有關(guān)部門提出變更申請后,甲乙雙方共同將乙方在中信實(shí)業(yè)銀行_____分行城中支行的人民幣伍仟萬元的貸款轉(zhuǎn)貸至____置業(yè)有限公司名下。如因貸款銀行的原因不能將該貸款轉(zhuǎn)至_____置業(yè)有限公司名下,則甲方通過沈陽______置業(yè)有限公司向乙方支付___萬元人民幣,乙方向____置業(yè)有限公司開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證,同時由乙方負(fù)責(zé)解除開發(fā)地塊上設(shè)定的抵押。
3、在完成本條前款工作后一個月內(nèi),乙方將有關(guān)國有土地使用權(quán)和立項(xiàng)計劃變更至______置業(yè)有限公司名下。在完成本款手續(xù)后七日內(nèi)甲方通過______置業(yè)有限公司向乙方支付貳仟萬元人民幣,乙方向______置業(yè)有限公司開具相應(yīng)的合法有效的收款憑證。
4、在乙方將本合同第三條規(guī)定的建設(shè)用地許可證等各種必要的批文全部變更到_____置業(yè)有限公司名下并在___置業(yè)有限公司成立后______個月內(nèi),乙方按甲方的要求將其持有的沈陽_____置業(yè)有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方指定的單位或個人并辦理好股權(quán)變更工商登記手續(xù),沈陽___置業(yè)有限公司將余款____萬元全部付清。
本期款項(xiàng)支付前乙方應(yīng)向______置業(yè)有限公司開具并提交總額為壹億貳仟捌佰萬元人民幣的可以計入______置業(yè)有限公司本項(xiàng)目開發(fā)成本的合法有效的發(fā)票。
甲方按本條第一款規(guī)定支付的定金,可以抵作______置業(yè)有限公司支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
第七條雙方的責(zé)任。
(一)甲方的責(zé)任。
1、負(fù)責(zé)______置業(yè)有限公司的工商注冊登記手續(xù),費(fèi)用由______置業(yè)有限公司承擔(dān)。
2、負(fù)責(zé)確保本項(xiàng)目______置業(yè)有限公司收購資金的落實(shí)到位,確保資金運(yùn)作正常。
3、協(xié)助乙方辦理本項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)和立項(xiàng)計劃等權(quán)屬證明和各種批文變更或備案到沈陽_____置業(yè)有限公司名下,負(fù)責(zé)其他有關(guān)批文的申領(lǐng)、延期的工作。
4、協(xié)助乙方辦理好本項(xiàng)目地塊的土地使用權(quán)年限調(diào)整工作。
(二)乙方的責(zé)任。
1、在簽訂本合同書之時,乙方負(fù)責(zé)向甲方提供本合同書第三條規(guī)定的本項(xiàng)目的權(quán)屬證明、各種批文的復(fù)印件,同時提供原件進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
2、乙方應(yīng)解除與原合作方就______街項(xiàng)目簽訂的合作開發(fā)合同,負(fù)責(zé)處理相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,并向甲方提供原件、備件。
3、負(fù)責(zé)完成本項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)和立項(xiàng)計劃等權(quán)屬證明和各種批文變更或備案到沈陽____置業(yè)有限公司名下,并協(xié)助甲方辦理其他有關(guān)批文的申領(lǐng)、延期的工作,其中本項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)和立項(xiàng)計劃須變更到沈陽_____置業(yè)有限公司名下。
甲方:___________。
乙方:___________。
____年_____月_____日。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇二
【勞動爭議案例爭議焦點(diǎn)】。
【勞動爭議案例關(guān)鍵詞】解除勞動合同賠償金糾紛協(xié)商一致違法解除。
申訴人:王某。
被申訴人:北京某地產(chǎn)公司。
一、勞動爭議案例基本案情。
王某系北京某地產(chǎn)公司(以下簡稱“地產(chǎn)公司”)員工,王某自2月28日起與地產(chǎn)公司建立勞動關(guān)系,任銷售部管理人員,雙方簽訂了期限為1月1日至12月31日的勞動合同,月工資包括基本工資、崗位工資和傭金。208月1日,王某被確診為肺結(jié)核(無傳染性),醫(yī)師開具的治療期為9個月。年12月31日,合同到期,但雙方均未提出終止合同,王某繼續(xù)在公司上班,雙方形成事實(shí)勞動關(guān)系。1月31日,公司以雙方合同已在2008年12月31日終止為由,不讓王某繼續(xù)到公司上班,并在2月17日向王某發(fā)出《關(guān)于終止勞動合同的通知》,提出其定于2008年12月31日(即原勞動合同到期日)不再續(xù)簽勞動合同,終止與王某的勞動關(guān)系。地產(chǎn)公司僅支付王某2008年12月31日前的工資,及一個月工資標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。王某則認(rèn)為公司支付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金數(shù)額過低,經(jīng)與公司協(xié)商不成,王某向北京某區(qū)勞動爭議仲裁委員會提起了仲裁申請。
二、審理結(jié)果。
被申訴人辯稱:認(rèn)可申訴人關(guān)于入職時間、崗位及工資構(gòu)成的主張,但不認(rèn)可申訴人主張的具體工資數(shù)額。申訴人享受傭金待遇,故不再享受年終獎。被申訴人在合同到期前一個月已經(jīng)通知申訴人終止合同,且申訴人出勤至2008年12月31日,當(dāng)日雙方的勞動合同到期終止,并就有關(guān)未結(jié)算的傭金、工資及補(bǔ)償金等進(jìn)行了協(xié)商,簽署了書面協(xié)議。因此,不同意申訴人的申訴請求。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇三
甲、乙公司有長期的業(yè)務(wù)往來關(guān)系,李某系甲公司的一名采購員,一直負(fù)責(zé)與乙公司進(jìn)行接洽并簽訂采購合同。3月,乙公司交付的一批貨物質(zhì)量不合格,按照雙方在合同中的事先約定,甲公司有權(quán)扣除20%貨款。但李某于203月15日與乙公司簽署了貨款確認(rèn)書(未加蓋甲公司公章),其中未扣款。不久,乙公司向甲公司出示該貨款確認(rèn)書,要求甲公司支付全部貨款。甲公司以李某的行為超越了代理權(quán)限且代理書上未加蓋公司印章為由拒絕清償應(yīng)扣除的貨款。乙公司遂訴至法院,要求甲公司立即情場全部貨款。
試問:乙公司要求甲公司清償全部債務(wù)的訴求能否得到支持?
釋:本案爭議的焦點(diǎn)是李某在貨款確認(rèn)書上的簽字行為是否能代表公司,是否具有合法效力。如果李某的簽字能代表公司且具有合法效力,則甲公司依法應(yīng)向乙公司支付全部貨款;如果李某的`簽字行為不能代表公司,公司有權(quán)不予認(rèn)可。
本案中,甲公司自稱公司內(nèi)部對李某的簽字效力及范圍有限制,但并不能出示證據(jù)證明將此限制告知了乙公司,且李某擔(dān)任甲公司的采購員,一直代表甲公司與乙公司進(jìn)行業(yè)務(wù)往來,乙公司有理由相信李某就貨款確認(rèn)一事享有簽字確認(rèn)的權(quán)利,其簽字行為可代表甲公司。法院最終判決李某就貨款確認(rèn)一事享有簽字確認(rèn)的權(quán)利,其簽字行為可代表甲公司,合法有效。甲公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該簽字行為所產(chǎn)生的法律后果,應(yīng)向乙公司支付全部貨款。
商業(yè)實(shí)踐中表見代理行為還有:將公章交給他人保管,而保管人私下對外使用公章;給他人的授權(quán)和委托書中未寫清楚授權(quán)事項(xiàng)、授權(quán)范圍,導(dǎo)致被授權(quán)人濫用授權(quán)等。對于表見代理,法律規(guī)定其后果均由“本人”承擔(dān),如公章上刻名單位、簽發(fā)授權(quán)書的授權(quán)人等。因此,在經(jīng)營活動中,企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范授權(quán)委托書的簽發(fā),出具時應(yīng)明確授權(quán)的具體事項(xiàng)、授權(quán)的權(quán)限、時間期限等內(nèi)容;在授權(quán)期限屆滿或提前取消授權(quán)時,企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知相關(guān)的客戶;企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)密的公章、合同等企業(yè)專屬書品保密機(jī)制,防范惡意代理的發(fā)生,以免遭致法律糾紛。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇四
仲裁經(jīng)審理查明:申訴人2月28日入職被申訴人公司任銷售部管理人員,雙方簽訂了期限為1月1日至12月31日的勞動合同,月工資包括基本工資、崗位工資和傭金,傭金按銷售額的比例計算,工資結(jié)算至2012月31日,申訴人年的月平均工資為8458元。申訴人在職期間從未休過病假,2008年8月1日起,申訴人在醫(yī)院治療,由于所患疾病不具有傳染性,因此繼續(xù)在公司上班。被申訴人在2008年12月31日前未出具過終止勞動合同的書面通知,勞動合同到期后申訴人仍正常上班,雙方形成了事實(shí)勞動關(guān)系。雙方在2月17日簽訂了《關(guān)于與王某終止勞動合同的處理意見》,被申訴人依據(jù)該《意見》向申訴人支付了8458元的終止合同補(bǔ)償金、傭金8769元、終止合同通知期工資4620元、醫(yī)療期及醫(yī)藥補(bǔ)助5個月工資23100元。申訴人所在部門其他7名員工均領(lǐng)取了年終獎金4620元。被申訴人未提供申訴人在職期間的工資支付表及考勤記錄。被申訴人否認(rèn)申訴人201月和2月存在銷售額,申訴人也不知道其年1月銷售額,且未提供其存在銷售額的相關(guān)證據(jù)。另查明,被申訴人每月28日支付申訴人上月全月工資和崗位工資。
仲裁委經(jīng)審理認(rèn)為:被申訴人未提供申訴人在職期間的工資支付表,因此采信申訴人關(guān)于工資標(biāo)準(zhǔn)的主張。申訴人也不知道其2009年1月銷售額,且未提供其存在銷售額的相關(guān)證據(jù);又申訴人2月份未出勤,因此本委采信被申訴人關(guān)于申訴人該期間不存在銷售額的主張,故申訴人不享受2009年1月和2月的傭金待遇,該期間工資依照4620元固定工資標(biāo)準(zhǔn)支付。
被申訴人未就其已于勞動合同到期前一個月通知申訴人終止勞動合同的主張?zhí)峁┳C據(jù),又未提供申訴人2009年1月、2月的考勤記錄,因此,仲裁委采信申訴人關(guān)于工作至2009年1月31日,此后因被申訴人以勞動合同終止為由不讓其上班的主張。由于被申訴人未于勞動合同到期之日與申訴人終止勞動合同,并辦理相關(guān)手續(xù),且雙方繼續(xù)存在勞動關(guān)系,因此認(rèn)定2008年12月31日后,雙方形成事實(shí)勞動關(guān)系。被申訴人2009年2月17日與申訴人終止勞動合同實(shí)為解除勞動合同行為。由于申訴人不要求恢復(fù)雙方勞動關(guān)系,且提出支付解除勞動關(guān)系經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的要求,視為雙方協(xié)商一致,由被申訴人提出解除勞動關(guān)系。因此認(rèn)定被申訴人應(yīng)當(dāng)依據(jù)《勞動合同法》第46、47、97條及《違反和解除勞動合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償辦法》第5條規(guī)定,向申訴人支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。被申訴人此前已支付的終止勞動合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金8458元和終止合同通知金4620元,應(yīng)在解除勞動關(guān)系經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金總額中予以扣減。
被申訴人未提供申訴人不享受年終獎金及核算的相關(guān)規(guī)定,也未對其部門其他7名員工已領(lǐng)取年終獎4620元的主張?zhí)岢霎愖h,據(jù)此,本委對申訴人符合年終獎享受條件及其部門人員領(lǐng)取數(shù)額的主張予以采信,對申訴人提出要求支付年終獎金4620元的主張予以支持。同時,被申訴人未及時支付年終獎的行為構(gòu)成拖欠,應(yīng)加付該工資25%的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。
2009年9月7日,仲裁委對該勞動爭議案作出如下裁決:
四、駁回王某其他仲裁請求。
本案雙方對該勞動爭議仲裁結(jié)果均未提起訴訟。
三、勞動爭議案例評析意見。
《勞動合同法》第三十六條規(guī)定,用人單位與勞動者協(xié)商一致,可以解除勞動合同。第四十六下列情形之一的,用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償:……(二)用人單位依照本法第三十六條規(guī)定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協(xié)商一致解除勞動合同的;……?!睆闹锌梢钥闯隽⒎ㄕ叩牧⒎ū疽馐怯萌藛挝惶岢霾⑴c勞動者協(xié)商一致解除勞動合同的,用人單位只需依據(jù)勞動者的工作年限支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。但在本案中,雙方的勞動合同在2009年12月31日到期,勞動者繼續(xù)履行,已經(jīng)形成了事實(shí)勞動關(guān)系,被申訴人在2月17日直接向申訴人發(fā)出終止勞動合同通知,通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日,不再續(xù)簽申訴人的勞動合同”。由此可見,用人單位終止勞動關(guān)系根本就沒有與申訴人選擇和協(xié)商的余地,是單方解除,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為用人單位違法單方解除勞動合同,應(yīng)當(dāng)按照勞動者工作年限,每滿一年向勞動者支付2個月經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的違法解除勞動合同賠償金。本案仲裁裁決根據(jù)勞動者已經(jīng)領(lǐng)取了部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金,而自認(rèn)為,被訴人與申訴人解除勞動關(guān)系,依據(jù)的是《勞動合同法》第三十六條“用人單位與勞動者協(xié)商一致,可以解除勞動合同”,只需按年支付解除勞動關(guān)系經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金與本案實(shí)際情況及《勞動合同法》規(guī)定的法律條文不符。
【勞動合同判決書范本】。
上訴人(原審原告)吳顯碧,女,1954年2月9日出生,漢族。
委托代理人楊建國,重慶澤耀律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)重慶市萬州區(qū)精華山礦泉水飲料有限公司。
法定代表人何卉,董事長。
委托代理人譚寧,重慶益安律師事務(wù)所律師。
吳顯碧與重慶市萬州區(qū)精華山礦泉水飲料有限公司勞動爭議糾紛一案,重慶市萬州區(qū)人民法院于7月17日作出萬法民初字第05128號民事判決,吳顯碧對該判決不服,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明:原告吳顯碧于1954年2月9日出生,年12月到被告處從事炊事員工作時,系農(nóng)村戶口。206月5日,原告向萬州區(qū)勞動人事爭議仲裁委員會申請仲裁,要求被告支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等。萬州區(qū)勞動人事爭議仲裁委員會以原告超過法定退休年齡不予受理后,原告訴至原審法院。在訴訟過程中,原告認(rèn)為被告解除與原告的勞動合同,又變更訴訟請求,主張違法解除賠償金。
一審法院認(rèn)為,雖然《國務(wù)院關(guān)于工人退休、退職的暫行辦法》(國發(fā)(1978)104號)只規(guī)定了全民所有制企業(yè)等單位的男、女工人的法定退休年齡,未規(guī)定非全民所有制企業(yè)職工的退休年齡,但是《勞動和社會保障部關(guān)于制止和糾正違反國家規(guī)定辦法企業(yè)職工提前退休有關(guān)問題的通知》(勞社部發(fā)()8號)第一條和《勞動和社會保障部辦公廳關(guān)于企業(yè)職工“法定退休年齡”涵義的復(fù)函》(勞社廳函(2001)125號)的規(guī)定,“法定退休年齡”是指男年滿60周歲,女工人年滿50周歲。盡管《勞動合同法》第四十四條規(guī)定,勞動者開始依法享受基本養(yǎng)老保險待遇的勞動合同終止,但是《勞動合同法實(shí)施條例》第二十一對此作了補(bǔ)充規(guī)定,即勞動者達(dá)到法定退休年齡的,勞動合同亦應(yīng)終止。因此,原告吳顯碧于2月9日年滿50周歲,以后與被告不存在勞動關(guān)系。
一、在勞動關(guān)系存續(xù)期間原告訴訟請求的問題。
關(guān)于加班工資的問題。原告吳顯碧在被告處工作,被告對其工齡有異議,因工齡應(yīng)由被告舉證,被告不能提供證據(jù)證明原告入職時間,故對原告主張工傷起算時間自2001年12月計算該院予以確認(rèn)。原告主張自入職以來的加班費(fèi),根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋(三)》第九條規(guī)定,勞動者主張加班費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)就加班事實(shí)的存在承擔(dān)舉證責(zé)任。原告沒有舉證證明其存在加班情況,對勞動關(guān)系存續(xù)期間的加班費(fèi)該院不予支持。
對于補(bǔ)發(fā)工資的問題。原告既沒有證據(jù)證明其增加了工作量,也沒有證據(jù)證明其與被告就增加工作量應(yīng)增發(fā)工資有過約定,原告主張補(bǔ)發(fā)工資沒有事實(shí)依據(jù)。
關(guān)于年休假工資。因《職工帶薪年休假條例》于2008年1月1日起實(shí)施,原告主張自起計算年休假沒有法律依據(jù)。
關(guān)于雙倍工資的問題。因《勞動合同法》于2008年1月1日起實(shí)施,勞動合同法實(shí)施以前并沒有雙倍工資的法律規(guī)定,原告主張201月至12月的雙倍工資沒有法律依據(jù)。
二、
年2月9日以后,原告與被告沒有勞動關(guān)系,原告基于勞動法的有關(guān)規(guī)定主張的所有請求沒有法律依據(jù),該院不予支持。其中,關(guān)于違法解除賠償金。原告在仲裁階段提出的請求是經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,理由為原告提出辭職。在訴訟中原告變更請求為違法解除勞動合同賠償金,理由為被告違法解除勞動合同。這一請求沒有經(jīng)過仲裁程序,不屬于人民法院的受理范圍。關(guān)于加付賠償金的問題,在程序上,該請求沒有經(jīng)過勞動行政部門處理,不屬于人民法院的受理范圍。從實(shí)體上,原告主張的拖欠工資也沒有事實(shí)依據(jù)。
三、關(guān)于養(yǎng)老保險賠償?shù)膯栴}。
《重慶市農(nóng)民工養(yǎng)老保險試行辦法》(渝辦發(fā)()147號)的規(guī)定,農(nóng)民工參加社會養(yǎng)老保險從207月1日起開始實(shí)施。因此2007年7月1日之前,被告未為原告繳納養(yǎng)老保險不歸責(zé)于被告?!吨貞c市農(nóng)民工養(yǎng)老保險試行辦法》第十四條規(guī)定,參加了農(nóng)民工養(yǎng)老保險的農(nóng)民工,男年滿60周歲、女年滿55周歲時,實(shí)際繳費(fèi)累計不滿180個月的,由參保地社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)將其個人賬戶累計儲存額一次性支付給本人,同時終止農(nóng)民工養(yǎng)老保險關(guān)系。即使被告如期及時足額為原告繳納了養(yǎng)老保險費(fèi),原告達(dá)到退休年齡時也不符合領(lǐng)取養(yǎng)老保險金的條件,客觀上不存在養(yǎng)老保險金的損失,故原告要求被告按養(yǎng)老保險金賠償養(yǎng)老保險損失沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
綜上,根據(jù)《中華人民共和國勞動法》第七十九條、《中華人民共和國勞動合同法》第八十二條、第八十五條、第八十七條、《中華人民共和國勞動合同法實(shí)施條例》第二十一條、《職工帶薪年休假條例》第十條、《中華人民共和國勞動爭議調(diào)解仲裁法》第六條,最高人民法院《關(guān)于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋(三)》第一條、第九條,參照《勞動和社會保障部關(guān)于制止和糾正違反國家規(guī)定辦法企業(yè)職工提前退休有關(guān)問題的通知》(勞社部發(fā)(1999)8號)第一條、《勞動和社會保障部辦公廳關(guān)于企業(yè)職工“法定退休年齡”涵義的復(fù)函》(勞社廳函(2001)125號),《重慶市農(nóng)民工養(yǎng)老保險試行辦法》(渝辦發(fā)(2007)147號)第十四條的規(guī)定,判決:駁回原告吳顯碧的所有訴訟請求。案件受理費(fèi)10元,減半收取5元,由原告負(fù)擔(dān)。
宣判后,吳顯碧不服一審判決,向本院提起上訴。請求:撤銷原判,改判支持各項(xiàng)費(fèi)用共計1750332.70元。事實(shí)和理由:1、吳顯碧至今未享受養(yǎng)老保險或領(lǐng)取退休金,其達(dá)到法定退休年齡后仍在提供勞動,不應(yīng)一律按勞務(wù)關(guān)系處理;2、最高人民法院行政庭“關(guān)于超過法定退休年齡的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民因工傷亡的,應(yīng)否適用《工傷保險條例》請求的答復(fù)”中明確指出亦應(yīng)適用。
被上訴人答辯稱,原判認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,請求維持原判。
在二審審理中,雙方當(dāng)事人對原判認(rèn)定的事實(shí)無異議,本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,根據(jù)我國相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定,“法定退休年齡”是指男年滿60周歲,女工人年滿50周歲?!秳趧雍贤ā返谒氖臈l及《勞動合同法實(shí)施條例》第二十一條均規(guī)定,勞動者開始依法享受基本養(yǎng)老保險待遇、達(dá)到法定退休年齡的,勞動合同終止。本案中,上訴人吳顯碧于2004年2月9日年滿50周歲,之后與被上訴人重慶市萬州區(qū)精華山礦泉水飲料有限公司不再具有勞動關(guān)系,而是勞務(wù)關(guān)系。因此,吳顯碧所主張的在勞動合同終止前或后的各項(xiàng)費(fèi)用,均缺乏相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù),其上訴請求本院不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)10元,由上訴人吳顯碧負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長程楊。
審判員黃“”
代理審判員李斌。
二〇一四年十月二十七日。
書記員姜霞。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇五
郵碼:_________。
電話:_________。
法定代表人:_________。
職務(wù):_________。
乙方:_________。
郵碼:_________。
電話:_________。
法定代表人:_________。
職務(wù):_________。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,為明確責(zé)任,恪守信用,特簽訂本合同,共同遵守。
第一條項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模。
總投資及資金籌措:總投資_________萬元(其中:征地費(fèi)_________萬元,開發(fā)費(fèi)_________萬元,建筑安裝費(fèi)_________萬元)。投入資金規(guī)模_________萬元,甲方出資_________萬元,分_________次出資,每次出資_________萬元,預(yù)收款_________萬元;乙方出資_________萬元,分_________次出資,每次出資_________萬元。
第二條合作及經(jīng)營方式。
合作方式:_________。
各方負(fù)責(zé):
乙方:_________。
經(jīng)營方式:_________。
第三條資金償還及占用費(fèi)。
資金占用費(fèi)按月利率_________‰計付,并于每季末的前_________天內(nèi)付給出資方。資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行_________。
最后一次還款時,資金占用費(fèi)隨本金一起還清。
第四條財務(wù)管理。
1.成本核算范圍:_________。
2.決算編制:_________。
3.財產(chǎn)清償:_________。
4.利潤分配:_________。
第五條違約責(zé)任:_________。
第六條其他。
1.該項(xiàng)目資金在_________行開戶管理。
2._________方經(jīng)濟(jì)責(zé)任由_________擔(dān)保。保證方有權(quán)檢查督促_________方履行合同,保證方同意當(dāng)_________方不履行合同時,由保證方連帶承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
3._________方愿以_________作抵押品,另附明細(xì)清單作為本合同的附件。_________方不履行合同時,_________方對抵押品享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。
第七條本合同正本一式_________份,甲方執(zhí)_________份,乙方_________份。合同副本_________份,報送_________等有關(guān)單位各存1份。雙方代表簽字后生效。
本合同附件有_________與本合同有同等效力。
第八條本合同的修改、補(bǔ)充須經(jīng)甲乙雙方簽訂變更合同協(xié)議書,并須保證方同意作為合同的補(bǔ)充部分。
甲方(蓋章):_________乙方(蓋章):_________。
法人代表(簽字):_________法人代表(簽字):_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇六
成都公司與北京公司雙方就成都公司購買北京公司“衛(wèi)星數(shù)字多媒體中心”產(chǎn)品達(dá)成一致意見并于2010年9月13日兩公司簽訂了《采購合同》,合同約定成都公司向北京公司購買“衛(wèi)星數(shù)字多媒體中心”共計1420臺,價值總計為2485000元。合同簽訂后,北京公司在收到成都公司支付此份合同的全部貨款后45天內(nèi)提供貨物到成都公司制定地點(diǎn)四川省xx市,北京公司負(fù)責(zé)將產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)匠啥脊局付ǖ牡攸c(diǎn),同時合同中還對產(chǎn)品包裝要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、質(zhì)量保證等方面作了明確的約定。
合同簽訂后,成都公司向北京公司支付了相應(yīng)的貨款,北京公司將產(chǎn)品發(fā)貨到成都公司制定地點(diǎn)四川省xx市。在產(chǎn)品安裝投入使用一段時間后,成都公司稱北京公司提供的產(chǎn)品存在質(zhì)量問題,出現(xiàn)了無法進(jìn)入系統(tǒng)、死機(jī)、無法搜索到信號等問題,致使產(chǎn)品的使用者多次找到成都公司要求處理,為了解決上述產(chǎn)品使用問題,成都公司額外支付了維修費(fèi)用,截止到2012年12月15日,因維修產(chǎn)品成都公司額外支付了維修費(fèi)用共計109469.5元。
成都公司認(rèn)為是北京公司提供的產(chǎn)品質(zhì)量問題導(dǎo)致其額外支付了維修費(fèi)要求北京公司承擔(dān),但北京公司認(rèn)為產(chǎn)品使用中出現(xiàn)的無法搜索到信號、無法進(jìn)入系統(tǒng)和死機(jī)等問題并非是產(chǎn)品本身的質(zhì)量問題,而是因?yàn)楫a(chǎn)品使用地四川省xx市的潮濕環(huán)境、山區(qū)內(nèi)無法搜索到或接受到信號等原因所造成無法使用,不同意成都公司提出的因質(zhì)量問題索賠的要求。在兩公司溝通無法達(dá)成一致的情況下,成都公司于2013年2月17日向北京公司所在地北京市海淀區(qū)人民法院提起了買賣合同糾紛訴訟,北京高文律師事務(wù)所律師牟楠、田美玉代表北京公司出庭應(yīng)訴。
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房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇七
此間《銀川晚報》以“免費(fèi)乘車出事故這個責(zé)任駕車人該不該負(fù)?”為題,就一起免費(fèi)乘車因事故致殘的賠償責(zé)任認(rèn)定做了報道。免費(fèi)乘車致殘人無過錯,駕駛員存在主要過錯,第三方責(zé)任人存在次要責(zé)任。由此,一起拖了一年半之久的賠償問題因此得以解決。
事情起因于在12月19日。當(dāng)日晚9時許,國營某泉營農(nóng)場職工白鳳山在搭乘本場職工王某元駕駛的微型面包車自青銅峽樹新林場回某泉營家的途中,在110國道163公里+250米處與一輛剛剛因發(fā)生事故被交警從路基下用吊車吊至路面的145型東風(fēng)貨車相撞。在此次事故中,乘車人白鳳山右腿脛骨平臺骨折,右臏腱斷裂,右眼眶骨折,右眼瞼皮膚裂傷。
車禍發(fā)生后,白鳳山找到王某元,要求其支付一定數(shù)額的醫(yī)療費(fèi)用。王某元付了4000元后,對白鳳山的繼續(xù)支付要求予以拒絕。
王某元也是一肚子苦水。據(jù)王某元講,事故發(fā)生當(dāng)天,他到樹新林場拉親戚回某泉營,恰巧碰上白鳳山,白提出將他捎帶上回家??紤]到都是本場職工,便沒有拒絕,且沒打算收費(fèi)。沒想到,發(fā)生車禍后自己卻要承擔(dān)一筆數(shù)額不少的賠償,王某元覺得有些冤。
但白鳳山對于“白拉”的說法予以否定。白鳳山說,雖然同是本場職工,當(dāng)時在乘車前雙方誰也未提及“車費(fèi)”的事,但他原本打算回到家下車時會酌情支付給王某元一定費(fèi)用,不會讓他“白拉”的。
矛盾就此產(chǎn)生,對是否“白拉”,誰負(fù)主要責(zé)任及賠償?shù)葐栴},雙方各持己見。每年5月20日,銀川市西夏區(qū)交警部門對這一交通事故的責(zé)任做了如下認(rèn)定:
根據(jù)《道路交通管理?xiàng)l例》第48條之規(guī)定:車輛發(fā)生故障后不能行駛,須立即報告附近的交通警察,或自行將車移開;故障車須移至不妨礙交通的地點(diǎn),并須在車身后設(shè)置警示標(biāo)志或開危險信號燈,夜間還須開示尾燈或設(shè)置明顯標(biāo)志(即三角警示牌)。交警隊(duì)據(jù)此將月19日交通事故的第三方追加為責(zé)任人。警方認(rèn)為:第三方責(zé)任人馬某杰所駕駛的“東風(fēng)”145型貨車被交警從路基下用吊車吊到路面停放在馬路一側(cè)后,第三方責(zé)任人馬某杰并未聽從交通警察令其盡快將車移離現(xiàn)場,避免發(fā)生意外的忠告,對該車未設(shè)置任何警示標(biāo)志,也未開示危險信號燈,在本起事故中應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任;微型面包車駕駛員王某元駕車過程中對前方觀察不周,事故發(fā)生時未采取任何制動措施,違反《道路交通管理?xiàng)l例》第7條之規(guī)定,在本起事故中應(yīng)負(fù)主要責(zé)任;乘車人白鳳山無責(zé)任。
銀川市西夏區(qū)交警部門對此案的解釋是,作為駕駛員,王某元有責(zé)任保證所有乘車人的安全,不論是否收取運(yùn)費(fèi);當(dāng)然也有權(quán)利拒絕搭乘,因此在本起事故中認(rèn)定王某元負(fù)事故主要責(zé)任并無不妥。
而作為故障車輛的駕駛員馬某杰,因沒能及時將故障車移至不妨礙交通的地點(diǎn),對其來說也是一個教訓(xùn)。許多司機(jī)在這方面的安全意識較差,往往是車輛發(fā)生故障后,司機(jī)僅搬幾塊石頭或幾棵稻草、麥柴將事故現(xiàn)場“圈”起來,就算是警示標(biāo)志,這種做法等于設(shè)置了路障,極易造成新的事故發(fā)生。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇八
被告一、物流公司。
被告二、史某。
被告三、李某。
被告四、保險公司a。
被告五、保險公司b。
【案情介紹】。
4月1日,于某駕車c去外地送貨,由于于某感覺較困,把車交給同車的史某駕駛,史某無駕駛證,在途中與d車發(fā)生交通事故,經(jīng)過交警對事故的認(rèn)定,史某負(fù)事故的全部責(zé)任。
史某同李某為合伙,但沒有書面協(xié)議,以史某名義辦理有個體工商戶營業(yè)執(zhí)照,史某有物流公司的任何經(jīng)理書,有合作協(xié)議雙方對運(yùn)費(fèi)的分成比例,對運(yùn)費(fèi)雙方四六分。
c車在保險公司a辦理有交強(qiáng)險,d車在保險公司b處辦理有交強(qiáng)險。
于某因交通事故損失達(dá)十五萬元,以交通事故責(zé)任糾紛向法院提起民事訴訟,要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
【答辯】。
1、物流公司:我公司不是侵權(quán)人,本案是交通事故糾紛,不是勞動糾紛,我公司不承擔(dān)責(zé)任。
2、史某:我現(xiàn)在還有三萬元的醫(yī)療費(fèi),我已經(jīng)墊會過五萬元,我不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任。另外我同物流公司是掛靠關(guān)系,物流公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
3、李某:我同史某沒有合伙協(xié)議,我不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
4、保險公司a:我公司不是侵權(quán)人,交強(qiáng)險屬于第三責(zé)任險,我公司只能對被保險車輛以外的財產(chǎn)及人身損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、保險公司b:我公司保險車輛沒有責(zé)任,不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
該案目前還沒有判決,但通過法律我們可以這樣分析,原告起訴五被告,以交通事故特殊侵權(quán)是比較好的方法,這樣受害人的所有損失,自己不用承擔(dān),如果以雇傭關(guān)系,由于自己有過錯,自己還要擔(dān)一部分責(zé)任。但是如果以交通事故責(zé)任糾紛,其全部損失肯定被告要承擔(dān),具體承擔(dān)多少或者哪幾位被告承擔(dān),這是另一回事。
保險公司a不承擔(dān)責(zé)任。
保險公司b應(yīng)當(dāng)在交強(qiáng)險范圍內(nèi)以無責(zé)任而承擔(dān)1元的賠償責(zé)任。
李某不承擔(dān)責(zé)任,沒有相關(guān)的證據(jù)證明他具有合伙關(guān)系。
史某與物流公司承擔(dān)連帶責(zé)任對于某的所有損失進(jìn)行賠償。理由是物流公司同史某有合作關(guān)系,物流公司應(yīng)當(dāng)在受益的范圍內(nèi)同史某承擔(dān)責(zé)任。但是其責(zé)任的主體是以史某承擔(dān)責(zé)任為前提。
本次事故的全部責(zé)任主要還是應(yīng)當(dāng)由史某來承擔(dān)。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇九
本期導(dǎo)讀:近年來房產(chǎn)交易中房屋買賣糾紛有增無減,其中房屋價款的支付、房屋及其相關(guān)證件的交付、懲罰性賠償責(zé)任和違約責(zé)任的追究等常為爭議的焦點(diǎn)。為此,本文以最高人民法院12月4日發(fā)布的房屋買賣合同糾紛典型案例為契機(jī),提煉整理了該批案例的裁判要旨和典型意義,并附上相關(guān)案例裁判規(guī)則,為解決房屋買賣合同糾紛實(shí)務(wù)難點(diǎn)提供借鑒。
最高法公布典型案例。
本案要旨:出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí),導(dǎo)致合同被解除的,買受人請求出賣人賠償損失,并返還定金的,應(yīng)予支持。
典型意義:本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí),導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件,也是對合同法第五十四條中關(guān)于一方以欺詐手段使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同被撤銷的適用。同時本案也對商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時應(yīng)如何適用作出闡述。商品房買賣合同中,懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限,雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容,并不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害,而采取的額外保護(hù)措施,法院對此應(yīng)予支持。
本案要旨:開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋,侵犯了購房人的知情選擇權(quán),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
典型意義:本案中,雖然涉案商品房最后通過了竣工驗(yàn)收,房屋質(zhì)量也是合格的,并且開發(fā)商遲延取得竣工驗(yàn)收備案登記證并未實(shí)際影響購房人接收商品房后對房屋的占有、使用、收益和處分,即購房人實(shí)際上并沒有損失。但是,作為開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋,侵犯了購房人的知情選擇權(quán)。法院依法判決開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,既可以維護(hù)買房人的合法權(quán)益,又可以給開發(fā)商以警示,有利于促進(jìn)開發(fā)商增強(qiáng)法治意識,遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則,在全社會弘揚(yáng)誠信原則,減少紛爭的產(chǎn)生。因此,法院判決開發(fā)商部分違約,承擔(dān)80%的責(zé)任比較合理。
本案要旨:房屋買賣合同約定買受人先付清所有合同價款,出賣人才履行交房義務(wù),買受人未按約定履行義務(wù)的,出賣人未按合同約定的時間交付房屋不構(gòu)成違約。買受人以不安抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯,應(yīng)當(dāng)符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范,否則,不安抗辯權(quán)不能成立。
典型意義:抗辯權(quán)的行使是對抗違約行為的一種救濟(jì)手段,在雙務(wù)合同中,首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù),本案中,某公司未按合同約定的時間向周某交付房屋是事實(shí),但合同中明確約定周某應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后,方可進(jìn)行房屋交接,即周某應(yīng)該先履行付款的義務(wù),某公司才履行交房的義務(wù)。同時,周某在庭審中稱其到某公司履行義務(wù),其售房部已關(guān)門,但并無證據(jù)提交,且如其不能直接履行義務(wù),也可采取其他方式履行付款的義務(wù),如提存等方式。另外,周某在二審中提出其是行使不安抗辯權(quán),但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,周某發(fā)現(xiàn)某公司當(dāng)時具有不能按期交房的可能性,未及時與對方溝通核實(shí),在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行,不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范,其不安抗辯權(quán)不能成立。故某公司不應(yīng)向周某支付違約金。
本案要旨:商品房買賣合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn),但因合同未能繼續(xù)履行是因?yàn)槌鲑u人原因造成,在買受人交納全部購房款的情況下,未能如期取得房屋,給其造成一定經(jīng)濟(jì)損失,因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于中國人民銀行同期同類貸款利息,買受人主張?zhí)岣哌`約金給付標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)予支持。
典型意義:在商品房買賣合同中,由于購房者與開發(fā)商所簽訂的購房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同,在確定違約責(zé)任方面,購房者基本上處于弱勢地位,無改變合同條款的權(quán)利,致使開發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任。在合同履行過程中,開發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時,造成購房者較大經(jīng)濟(jì)損失,而開發(fā)商會承擔(dān)較小數(shù)額的違約責(zé)任,導(dǎo)致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達(dá)到平衡。在此情況下,不能簡單地機(jī)械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款,而應(yīng)綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規(guī)定,才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
本案要旨:在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣,屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風(fēng)險,不得轉(zhuǎn)嫁于購房者,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請求,人民法院不予支持。
案號:民抗字第24號。
審理法院:湖北省高級人民法院。
本案要旨:房屋買賣合同的出賣人,在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后,不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由,拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
審理法院:河南省高級人民法院。
本案要旨:合同違約引發(fā)的糾紛中,如果合同約定了違約金計算方式,守約方以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求調(diào)高違約金數(shù)額,但未能舉證證明實(shí)際損失存在的,不予支持。
案號:()陜民二終字第00005號。
審理法院:陜西省高級人民法院。
本案要旨:開發(fā)商逾期交房后主張合同約定的違約金過高而請求法院予以降低的,應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。開發(fā)商主張按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的,應(yīng)當(dāng)予以支持。
案號:()渝一中法民終字第01501號。
審理法院:重慶市第一中級人民法院。
本案要旨:先履行抗辯權(quán)為合同履行抗辯權(quán)的一種,是指在雙務(wù)合同中因合同約定或合同本身的性質(zhì)等原因使當(dāng)事人履行他們之間的有關(guān)聯(lián)性的合同義務(wù)有先后順序,后履行一方在先履行一方未履行合同義務(wù)前可以拒絕履行自己合同義務(wù)的權(quán)利。本案中,按照常理,房屋買受人向銀行申請按揭貸款在先,開發(fā)商交房在后,因此開發(fā)商拒絕履行交房和辦理房產(chǎn)變更登記屬于行使先履行抗辯權(quán),不構(gòu)成違約。
案號:()三亞民一終字第219號。
相關(guān)了解:關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要(北京高院)。
北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要。
近年來,我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度,市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會,經(jīng)充分深入討論,就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題,形成以下紀(jì)要內(nèi)容:
一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力。
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋,在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的,可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售,當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的,不予支持。
二、預(yù)約合同的效力和履行。
當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時未取得商品房預(yù)售許可證明為由,要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的,不予支持,但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。
預(yù)約協(xié)議訂立后,當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同,守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的,一般不予支持。
三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力。
當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同,雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示,房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的,對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
四、房屋買賣中陽合同的效力。
當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價格,該價格條款無效,但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國家稅收為由,要求確認(rèn)買賣合同全部無效的,不予支持。
當(dāng)事人對房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭議,經(jīng)審查其名為房屋買賣,實(shí)為贈與等其他法律行為的,應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。
五、購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力。
當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人,當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的,一般不予支持,但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購房指標(biāo)的除外。
六、無權(quán)處分合同的效力和履行。
夫妻一方未經(jīng)另一方同意,以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋,當(dāng)事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的,不予支持。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記,不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件,買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能,買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的,法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同,經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請求的,應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的,善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下,但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件,夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的.,應(yīng)予支持。
“善意”的判斷時點(diǎn)以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。
七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)。
夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋,買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記,法院應(yīng)當(dāng)對出賣人(登記方)的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進(jìn)行審查,并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟,買受人不申請的,法院可以通知夫妻另一方作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的,可以作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的,可以不追加其參加訴訟。
經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的,構(gòu)成對房屋過戶登記債務(wù)的加入,應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù);出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的,該買賣合同對夫妻另一方具有約束力,應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。
八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力。
出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋,可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效,該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力,但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的,不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。
九、連環(huán)買賣中的合同效力。
房屋連環(huán)買賣中,前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效,并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力,法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利,應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。
十、借名買房的認(rèn)定和處理。
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟,要求確認(rèn)房屋歸其所有的,法院應(yīng)當(dāng)向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù),經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系4月11日(含)之前簽訂的,可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。
房屋騰退糾紛中,被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的,法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù),當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的,應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
十一、請求合同繼續(xù)履行的處理。
當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同,但訴訟請求中沒有具體履行內(nèi)容的,法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明,要求其變更訴訟請求明確具體履行內(nèi)容,如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等,并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險;當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的,可以根據(jù)當(dāng)事人的請求作出相應(yīng)的判決,并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理。
買受人要求交付商品房,經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù),不符合法定強(qiáng)制性交付條件的,可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收,并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人,但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后,又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的,不予支持,但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件,并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。
商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”,出賣人實(shí)際逾期交付房屋的,買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付,買受人主張逾期交房違約金,出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的,不予采信。
十三、買受人拒絕接收商品房的處理。
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋,并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,一般不予支持,但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。
十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定。
商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證,出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過戶登記到買受人名下,并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任,但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的,出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過戶登記的義務(wù),即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前,完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān),且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的,可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。
十五、對待給付義務(wù)的同時履行。
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記,經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時履行,且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的,法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款,經(jīng)釋明出賣人堅(jiān)持不反訴,僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的,法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請求判決:“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時,交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。
十六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位。
一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人,其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利,不能對抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中,法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請對房屋采取保全措施,法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告,并提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。
十七、第三人過戶登記請求權(quán)的行使。
房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的,該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù),但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。
十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行。
出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡,買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù),交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請求判決:“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。
十九、房屋漲價損失與一倍賠償?shù)牟⒂谩?/p>
出賣人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形,導(dǎo)致商品房買賣合同解除,買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的,可予以支持,但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實(shí)際損失的,可以酌情降低賠償總額。
二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理。
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為,買受人同時主張上述兩項(xiàng)違約金的,可予以支持。出賣人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過高的,法院可以綜合買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素,對于違約行為重復(fù)期間的違約金,擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金,買受人同時主張兩項(xiàng)違約金的,依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過高,經(jīng)審查買受人實(shí)際損失無法確定的,法院可以買受人已付購房款為基數(shù),在日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整。
房屋買賣合同糾紛中,出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過高作為抗辯的,應(yīng)區(qū)分以下情形處理:
(一)出賣人存在多項(xiàng)違約行為,買受人分別提起訴訟主張違約金,前訴法院已經(jīng)做出處理的,后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。
(二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金,前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金,出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實(shí)際損失的,應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。
(三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金,前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔(dān)遲延履行違約金的,后訴法院在支持解除合同違約金時,應(yīng)當(dāng)扣除出賣人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。
二十三、違約金訴訟時效的認(rèn)定。
房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的,訴訟時效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計付的繼續(xù)性違約金的,以每個個別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時效,當(dāng)事人在訴訟中提出時效抗辯的,違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的,適用《民法通則》關(guān)于訴訟時效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理。
民間借貸關(guān)系的借款人在借款時出具委托書,授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下,以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋,借款人主張買賣合同無效的,一般不予支持,但貸款人與買受人存在惡意串通行為,或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時退還給借款人。
借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格明顯過低,顯失公平的,可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價格是否明顯過低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定,即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到當(dāng)時交易地的市場交易價百分之七十的,一般可以視為價格明顯過低。
法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理。
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定,借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有,該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利:(1)貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的,應(yīng)予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下,要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的,應(yīng)予支持。房屋價值超過擔(dān)保基礎(chǔ)借貸債權(quán)(貸款本金、合法利息等)的,貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債,性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更,貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的,應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價格明顯過低,顯失公平的,可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。
二十六、以房抵債與調(diào)解。
當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院,在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的,各級法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定,加大對可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度,對抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書予以確認(rèn),確實(shí)需要出具正式調(diào)解書的,應(yīng)當(dāng)報經(jīng)所在法院主管副院長或庭長審核。
二十七、適用范圍。
本紀(jì)要中的房屋買賣合同,未在表述中指明僅適用于商品房買賣的,即包括商品房買賣和存量房買賣,但不包括農(nóng)村房屋買賣。
北京市高級人民法院。
二0一四年十二月十六日。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇十
依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方,乙方接受甲方委托從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)達(dá)成一致,訂立本合同。
第一條甲乙雙方應(yīng)提供下列相應(yīng)證件:
甲方提供:
1.銷售許可證;
2.權(quán)屬證件;
3.物業(yè)的具體情況;
4.法定代表人身份證明;
5.營業(yè)執(zhí)照;
6.個人身份證。
乙方提供:
1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書;
2.經(jīng)紀(jì)人崗位資格證;
3.經(jīng)紀(jì)人身份證;
4.營業(yè)執(zhí)照。
第二條甲方委托乙方據(jù)實(shí)為其提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。共_________項(xiàng):
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)內(nèi)容:_________;
2.具體要求:_________;
3.其他要求:_________。
第三條甲、乙雙方議定,在本合同履行期限內(nèi),甲方對其委托各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng),應(yīng)在規(guī)定范圍之內(nèi)按下列比率向乙方支付服務(wù)費(fèi)。
委托代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,按成交價的_________%計算支付;
代理房地產(chǎn)租賃的,按年租金的_________%一次性計算支付;
代理房地產(chǎn)交換的,按房地產(chǎn)評估價值的_________%計算支付;
其他服務(wù)項(xiàng)目支付_________元。
服務(wù)費(fèi)支付的時間、條件、金額、支付方式和結(jié)算方法,由甲、乙雙方在合同補(bǔ)充條款中約定。
第四條本合同履行期間,除甲方原因,乙方不能履行本合同第二條服務(wù)事項(xiàng)的,甲方不支付本合同第三條約定的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。乙方應(yīng)將甲方已預(yù)付的服務(wù)費(fèi)全部退還。乙方不能完全履行服務(wù)項(xiàng)目,則相應(yīng)減少甲方應(yīng)支付的服務(wù)費(fèi)。具體數(shù)額甲、乙雙方在補(bǔ)充條款中另行約定。
本合同生效后,在合同履行期間甲方未經(jīng)乙方同意,中途毀約,甲方已支付給乙方的服務(wù)費(fèi)不予退還。未支付給乙方服務(wù)費(fèi),乙方有權(quán)按雙方約定服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),向甲方追索。
第五條本合同履行期間,甲、乙任何一方需變更本合同的,要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方,征得對方同意后,雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂變更協(xié)議,否則,由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失,由責(zé)任方承擔(dān)。
第六條本合同履行期間,乙方應(yīng)定期將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)情況及時通告甲方,甲方對乙方的履約應(yīng)提供必要的幫助。并有權(quán)隨時進(jìn)行查詢、督促。
乙方將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的,必須事先征得甲方的書面同意,由此而增加的費(fèi)用和法律責(zé)任,由乙方承擔(dān)。
第七條甲、乙雙方商定,乙方有下列情況之一的,甲方有權(quán)按本合同第十三條約定,追償因乙方過失造成的經(jīng)濟(jì)損失:
1.未經(jīng)甲方書面同意,擅自改變?yōu)榧追椒?wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)的;
2.未經(jīng)甲方書面同意,轉(zhuǎn)委托他人代理的;
4._________。
第八條甲、乙雙方商定,甲方有下列情況之一的,乙方有權(quán)按本合同第十三條約定,追償因甲方過失所造成的經(jīng)濟(jì)損失:
1.要求乙方服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)不明確,或提供的有關(guān)證件和資料不實(shí);
2.甲方利用乙方提供的信息、條件、機(jī)會,擅自不履行合同;
3.違反本合同第三條及補(bǔ)充條款的約定,不按期給付或拒付服務(wù)費(fèi)的;
4._________。
第九條甲、乙雙方商定,乙方履行本合同第二條各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)的服務(wù),必須自本合同生效之日起至_________年_________月_________日止。除甲乙雙方另有約定同意延期外,逾期視作本合同自行終止。在本合同終止后的_________日內(nèi),如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶成交,那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金。
第十條本合同履行期間,甲、乙雙方因履行本合同而簽署的補(bǔ)充協(xié)議及其它書面的文件,均為本合同不可分割的部分,具有同等法律效力。
第十一條本合同及補(bǔ)充條款中未約定的事項(xiàng),應(yīng)遵循我國有關(guān)法律、法規(guī)和本市規(guī)定執(zhí)行。
第十二條本合同簽訂后,需要公證的,可按本市公證的有關(guān)規(guī)定申請辦理公證手續(xù)。
第十三條甲、乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議,由甲、乙雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成的按本合同約定的下列方法之一,進(jìn)行解決:
1.向_________仲裁委員會申請仲裁;
2.向人民法院提起訴訟。
第十四條本合同壹式_________份,甲、乙雙方各執(zhí)_________份,具有同等法律效力。
甲方(蓋章):_________乙方(蓋章):_________。
營業(yè)執(zhí)照號碼:_________營業(yè)執(zhí)照號碼:_________。
個人身份證號:_________個人身份證號:_________。
住址/注冊地址:_________注冊地址:_________。
郵政編碼:_________郵政編碼:_________。
聯(lián)系電話:_________聯(lián)系電話:_________。
傳真號碼:_________傳真號碼:_________。
委托代理人(簽字):_________。
房地產(chǎn)權(quán)證編號:_________。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇十一
范某某于2005年9月23日向佛山市勞動爭議仲裁委員會提出仲裁申請,該委于同年9月28日立案受理。佛山市勞動爭議仲裁委員會經(jīng)審查認(rèn)為,該勞動合同爭議糾紛不屬其管轄,并作出佛勞仲案字[2005]第220號仲裁決定書,決定撤銷立案,不予受理。范某某于2005年11月4日向佛山市禪城區(qū)勞動爭議仲裁委員會提出仲裁申請,該委已立案受理,案號為佛禪勞仲案字[2005]第213號。在佛山市禪城區(qū)勞動爭議仲裁委員會作出裁決前,范某某又于2005年11月10日以郵寄方式向原審法院申請立案受理。2005年11月15日,原審法院受理了本案,范某某于同日向佛山市禪城區(qū)勞動爭議仲裁委員會提出撤訴申請書,并獲批準(zhǔn)撤訴。
原審法院認(rèn)為:本案屬勞動合同糾紛,根據(jù)《中華人民共和國勞動法》第七十九條規(guī)定的精神,勞動爭議案件經(jīng)勞動爭議仲裁委員會仲裁是提起訴訟的必經(jīng)程序,范某某未經(jīng)勞動仲裁裁決,即向法院起訴不符合法律規(guī)定,對范某某的起訴應(yīng)予以駁回,因此作出駁回范某某起訴的民事裁定。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇十二
乙方:____________________________________。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,為明確責(zé)任,恪守信用,特簽訂本合同,共同遵守。
總投資及資金籌措:
總投資____萬元(其中:征地費(fèi)____萬元,開發(fā)費(fèi)____萬元,建筑安裝費(fèi)____萬元)。投入資金規(guī)模____萬元,甲方出資____萬元,分____次出資,每次出資____萬元,預(yù)收款____萬元;乙方出資____萬元,分____次出資,每次出資____萬元。
合作方式:
各方負(fù)責(zé):
甲方:
乙方:
經(jīng)營方式:
資金占用費(fèi)按月利率____‰計付,并于每季末的前____天內(nèi)付給出資方。資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行____。
最后一次還款時,資金占用費(fèi)隨本金一起還清。
1.成本核算范圍:
2.決算編制:
3.財產(chǎn)清償:
利潤分配:
1.該項(xiàng)目資金在____行開戶管理。
2.____方經(jīng)濟(jì)責(zé)任由____擔(dān)保。保證方有權(quán)檢查督促____方履行合同,保證方同意當(dāng)____方不履行合同時,由保證方連帶承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
3.____方愿以____作抵押品,另附明細(xì)清單作為本合同的附件。____方不履行合同時,____方對抵押品享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。
本合同附件有________________與本合同有同等效力。
甲方:________________________________。
法人代表:________________。
____年____月____日。
乙方:________________________________。
法人代表:________________。
____年____月____日。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇十三
答辯人:濟(jì)南某設(shè)備廠有限公司。
委托代理人:龐海濤,山東齊邦律師事務(wù)所律師。
因原告江蘇某電線電纜有限公司訴答辯人買賣合同糾紛一案,現(xiàn)答辯人答辯如下:
原告起訴所述事實(shí)及欠款金額與實(shí)際情況不符。
xxxx年9月29日,答辯人與原告簽訂一份《供應(yīng)合同》,對供貨條件及方式、交貨地點(diǎn)等內(nèi)容作了具體而明確的約定。其中,《供應(yīng)合同》第一條對供貨條件作出了明確約定:首先是答辯人根據(jù)實(shí)際需求編制《購物材料清單》,然后是被告根據(jù)原告提供的《購物材料清單》進(jìn)行報價,并確定供貨期,最后是答辯人對原告的報價及供貨期進(jìn)行蓋章確認(rèn)。至此,原、被告雙方之間就該部分《購物材料清單》中載明的貨物的買賣關(guān)系方才成立,原告才可以按照《購物材料清單》組織發(fā)貨。
原告庭前提供了12張收貨單據(jù),金額共計18868767.3元,經(jīng)答辯人仔細(xì)核對,發(fā)現(xiàn)原告共提供的12張收貨單分別存在下列情況:
第一、xxxx年1月18日收貨單兩張,貨單編號、金額分別為:1401-0161號、703275元;1401-0162號、185550元;xxxx年3月12日收貨單三張,貨單編號、金額分別為:14030108號、111442.5元;1403010109號、11033.8元;14030110號、4644605元。上述五張收貨單共計貨款1475761.8元,均為答辯人提供了《供貨材料清單》、原告進(jìn)行了報價、答辯人簽章認(rèn)可后所發(fā)貨物,并經(jīng)答辯人的工作人員簽收,原、被告對上述貨物存在買賣關(guān)系。
第二、xxxx年3月收貨單兩張,貨單編號為:14030241號和14030242號,上述收貨單中載明的貨物答辯人并未收到,收貨方簽字人員為閆文芝也不是答辯人的工作人員。答辯人對原告就上述貨物提出的訴求不予認(rèn)可。
第三、xxxx年3月收貨單一份,貨單編號為:14030120號;xxxx年4月22日收貨單一份,貨單編號為:14040258號;xxxx年4月收貨單三份,貨單分別編號為:14040324號、14040325號、14040326號,上述五份收貨單所載明的貨物已由答辯人單位的工作人員簽收,但是上述貨物答辯人從未編制《購物材料清單》,原告也沒有報價,并經(jīng)答辯人簽章確認(rèn),故該部分貨物并非答辯人購買,而是原告自行擅自發(fā)貨,存放于答辯人處的代存貨物,對于上述貨物,答辯人無付款義務(wù)。
第四、原告供應(yīng)的型號為:3*4+1*2.5的1926米電纜存在質(zhì)量瑕。
疵,不能使用,共計18489.6元,該部分貨款應(yīng)在欠款數(shù)額中予以扣除。
鑒于上述事實(shí),答辯人購買原告的貨物價值為1475761.8元,截止原告起訴之日起,答辯人已經(jīng)分別于xxxx年12月9日、xxxx年3月12日各向原告支付10萬元的承兌匯票,于xxxx年5月28日向原告支付20萬元的承兌匯票,三張金額合計為50萬元。因此答辯人實(shí)際欠原告貨款957272.2元,而非1598209.8元。
綜上所述,原告起訴所述事實(shí)與實(shí)際情況不符,答辯人實(shí)際欠原告貨款957272.2元,而非1598209.8元。望貴院查清上述事實(shí),依法判決,以維護(hù)答辯人的合法權(quán)益。
此致
天橋區(qū)人民法院。
答辯人:濟(jì)南某設(shè)備廠有限公司。
xxxx年10月16日。
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇十四
一年以上工作經(jīng)驗(yàn)|男|25歲(1991年9月12日)。
居住地:武漢。
電話:158******(手機(jī))。
e-mail:/。
最近工作[8個月]。
公司:xx有限公司。
行業(yè):電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路。
最高學(xué)歷。
學(xué)歷:本科。
專業(yè):計算機(jī)應(yīng)用。
學(xué)校:武漢大學(xué)。
求職意向。
到崗時間:一個月之內(nèi)。
工作性質(zhì):全職。
希望行業(yè):電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路。
目標(biāo)地點(diǎn):武漢。
期望月薪:面議/月。
工作經(jīng)驗(yàn)。
/2—2015/10:xx有限公司[8個月]。
所屬行業(yè):電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路。
1.帶領(lǐng)和指導(dǎo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)完成需求調(diào)研、需求分析及需求確認(rèn)工作。
2.負(fù)責(zé)軟件技術(shù)實(shí)現(xiàn)方案設(shè)計,搭建軟件開發(fā)環(huán)境,解決系統(tǒng)設(shè)計的軟件核心技術(shù)難題,解決研發(fā)人員提出的技術(shù)問題。
3.負(fù)責(zé)軟件開發(fā)過程管理,有效控制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、質(zhì)量和成本。
/7—2014/12:xx有限公司[5個月]。
所屬行業(yè):電子技術(shù)/半導(dǎo)體/集成電路。
1.設(shè)計、開發(fā)、修改軟件系統(tǒng),指導(dǎo)軟件系統(tǒng)的測試和驗(yàn)證程序。
2.分析用戶需求和軟件設(shè)計的'可行性,以確定時間和成本的要求。
3.采用科學(xué)的分析和數(shù)學(xué)模型,預(yù)測設(shè)計的成果,咨詢客戶對軟件系統(tǒng)的需要,為其進(jìn)行設(shè)計與維護(hù)。
教育經(jīng)歷。
/9—2014/6武漢大學(xué)計算機(jī)應(yīng)用本科。
證書。
2011/12大學(xué)英語四級。
語言能力。
英語(良好)聽說(良好),讀寫(良好)。
自我評價。
工作認(rèn)真負(fù)責(zé),不推卸責(zé)任,能承受工作中的壓力,工作上可以獨(dú)當(dāng)一面。具有團(tuán)隊(duì)精神,能與同事,其它部門積極配合,公司利益至上。服從性好,能與上司保持良好的溝通,尊重上司的安排。為人誠實(shí),正直,且好學(xué)上進(jìn),不斷提高工作能力。
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房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇十五
授權(quán)代表:____職務(wù):_____。
乙方:________________。
地址:_______________。
授權(quán)代表:____職務(wù):_____。
第一條前言。
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,簽訂本合作建房合同,建房合同。
第二條合作建房。
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán),乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金,雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公樓,并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成。
第三條建房資金。
建房資金預(yù)計為人民幣__________元,全部由乙方提供,實(shí)際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的一切成本、費(fèi)用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價款。
第四條報批手續(xù)。
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外,包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理,但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù),包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條設(shè)計、建筑。
工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé),但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實(shí)施。
工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成,整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工,并在第個月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作。
第六條產(chǎn)權(quán)分成。
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成:甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán),乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。
乙方應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。
第七條違約責(zé)任。
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作,甲方有權(quán)解除合同,并有權(quán)要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外,如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證,乙方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤,當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時,乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門發(fā)布的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時間超過三個月以上時,乙方有權(quán)解除合同,并有權(quán)要求甲方賠償損失。
第八條爭議解決。
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議,雙方應(yīng)友好協(xié)商,協(xié)商不成,應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會深圳分會,按照申請仲裁時該會實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁,仲裁裁決是終局的,對雙方均有約束力。
甲方簽字:
乙方簽字:
日期:
房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛篇十六
競業(yè)限制是用人單位對負(fù)有保守用人單位商業(yè)秘密的勞動者,在勞動合同、知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利歸屬協(xié)議或技術(shù)保密協(xié)議中約定的競業(yè)限制條款,即:勞動者在終止或解除勞動合同后的一定期限內(nèi)不得在生產(chǎn)同類產(chǎn)品、經(jīng)營同類業(yè)務(wù)或有其他競爭關(guān)系的用人單位任職,也不得自己生產(chǎn)與原單位有競爭關(guān)系的同類產(chǎn)品或經(jīng)營同類業(yè)務(wù)。限制時間由當(dāng)事人事先約定,但不得超過二年。競業(yè)限制條款在勞動合同中為延遲生效條款,也就是勞動合同的其他條款法律約束力終結(jié)后,該條款開始生效。
競業(yè)限制的對象。
競業(yè)限制的人員僅限于用人單位的高級管理人員、高級技術(shù)人員和其他負(fù)有保密義務(wù)的人員,不能針對企業(yè)所有的員工。
競業(yè)限制的范圍。
競業(yè)限制的范圍由企業(yè)與勞動者協(xié)商確定。但競業(yè)限制約定不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。
競業(yè)禁止的地域協(xié)商,原則應(yīng)以能夠與用人單位形成實(shí)際競爭關(guān)系的地域?yàn)橄?;競業(yè)限制的就業(yè)范圍限于與原企業(yè)有競爭關(guān)系的企業(yè),《勞動合同法》對此已明確界定,即“與本單位生產(chǎn)或者經(jīng)營同類產(chǎn)品,業(yè)務(wù)有競爭關(guān)系的其他用人單位,或者自己開業(yè)生產(chǎn)或者經(jīng)營與本單位有競爭關(guān)系的同類產(chǎn)品、業(yè)務(wù)”。
必須注意,《勞動合同法》只是規(guī)定了限制有競爭關(guān)系的“單位”,而不是業(yè)務(wù)、產(chǎn)品或者職能,企業(yè)可以充分利用這法律條款。
競業(yè)限制的期限。
競業(yè)限制的期限不能超過兩年。也就是說,只可以約定了解商業(yè)秘密的人員離職后,在兩年內(nèi)不得自己經(jīng)營或者到其他單位從事于商業(yè)秘密相同或類似的工作。
用人單位的義務(wù)。
約定競業(yè)限制的,企業(yè)應(yīng)在競業(yè)限制期限內(nèi)按月給予勞動者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?!秳趧雍贤ā窙]有對經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的數(shù)額做出具體規(guī)定,可以由企業(yè)和勞動者雙方進(jìn)行協(xié)商。但是,企業(yè)不能預(yù)訂競業(yè)限制的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償已包含在勞動者現(xiàn)有的工資報酬中。
勞動者的義務(wù)。
勞動者違反競業(yè)限制約定的,應(yīng)當(dāng)按照約定向用人單位支付違約金。只有約定違約金,才能更好地保證員工遵守競業(yè)限制協(xié)議。
《勞動合同法》沒有對違約金的數(shù)額做出具體規(guī)定,可以由企業(yè)和勞動者雙方進(jìn)行協(xié)商。但是,違約金數(shù)額也不是越高越好,約定,約定時,企業(yè)應(yīng)考慮員工的支付能力,如果違約金數(shù)額過高,員工無法支付,到頭來損害的還是企業(yè)自身的利益。
律師是指依法取得律師執(zhí)業(yè)證書,接受委托或者指定,為當(dāng)事人提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員,他們會收取當(dāng)事人一定的費(fèi)用,那么勞動糾紛請律師要花費(fèi)多少錢呢?365小編就為大家整理了律師一般的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),請大家閱讀了解。
勞動糾紛請律師要多少錢。
律師費(fèi)的'支付標(biāo)準(zhǔn),除少數(shù)省市有指導(dǎo)性意見外,大多采取協(xié)商收費(fèi)的辦法。一般說來,每家律師事務(wù)所都有自己的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),律師費(fèi)因律師事務(wù)所的不同和具體承辦律師的不同而不同,有的差距還比較大。確定律師費(fèi)時,首先要考慮當(dāng)?shù)芈蓭熧M(fèi)的平均水平,其次要考慮律師本人和所在律師事務(wù)所的實(shí)際情況。一般說來,律師本人的學(xué)歷、資歷、從事律師工作的時間、以往的工作業(yè)績、專業(yè)領(lǐng)域的工作經(jīng)驗(yàn),律師事務(wù)所的規(guī)模、業(yè)績、可能提供的保障條件等都是影響律師費(fèi)的重要因素。
1、一般是按照訴訟標(biāo)的額的大小來計算。涉及財產(chǎn)類的收費(fèi),一般是一萬元以下,收取1000元-元,超過一萬元不到十萬元的部分,按照5%-6%計算;超過十萬不到一百萬的部分,按照4%-5%計算。這種方式要求當(dāng)事人先交納代理費(fèi),即便是官司輸了,費(fèi)用也不退回。
2、辦理涉及財產(chǎn)關(guān)系的法律事務(wù),律師事務(wù)所經(jīng)與委托人協(xié)商同意,可以實(shí)行風(fēng)險代理。風(fēng)險代理收費(fèi)由雙方約定,但最高不得超過合同約定標(biāo)的額的30%。這種付費(fèi)方式,律師事務(wù)所與當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險,如果官司輸了,代理費(fèi)就不用支付。
3、上述費(fèi)用僅為律師代理費(fèi),在仲裁中花費(fèi)的其他費(fèi)用,如交通費(fèi)、郵寄費(fèi)、住宿費(fèi)等費(fèi)用,不論官司輸贏,都由當(dāng)事人自己承擔(dān)。
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