編寫報(bào)告需要時(shí)間和耐心,但它是我們展示自己的重要機(jī)會(huì)。最后,對(duì)整篇報(bào)告進(jìn)行仔細(xì)審校和修改,確保語言流暢準(zhǔn)確,無錯(cuò)誤瑕疵。以下是一些商業(yè)報(bào)告的示范,展示了如何評(píng)估公司績效和制定戰(zhàn)略計(jì)劃。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇一
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所,與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境,和諧的人居氛圍,既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn),也是城市文明的彰顯,而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下,我們小組對(duì)益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況,我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍?jiān)罚槍?duì)我們此次訪問的那些小區(qū),我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)(以下簡稱梓山苑小區(qū))是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國家安居工程項(xiàng)目,是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房,梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū),小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi),在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米,小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處:1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房,所以建設(shè)密度較高。2.進(jìn)門口有板報(bào)宣傳:建省級(jí)文明城市,建溫馨美好家園,朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告,沒有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。4.保安管理不嚴(yán),小區(qū)對(duì)外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理,小區(qū)分配有兩個(gè)保安室,前門的保安為24小時(shí)值班的,后門則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個(gè)攝像頭,防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置,空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡陋,機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單,只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久,新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開完畢。
總的說來,該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理,列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中,整體物業(yè)水平不夠,只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷模热缯f,龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米,電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆绻飿I(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話,居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。
由于小區(qū)建成年代較久,物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全,有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué),還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈,達(dá)到了小區(qū)居民的要求,并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜,適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入,車輛慢行”、標(biāo)有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖,湖的周圍種有柳樹,湖上有小橋,湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍?jiān)?,它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路,赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米,由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心,生活配套齊全,生活設(shè)施應(yīng)有盡有;益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū),所以設(shè)施設(shè)備為新的,綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時(shí)期,物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查,小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶,只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè),小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個(gè)墻上,顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況,小區(qū)出入比較不規(guī)范,存在一定安全隱患。
龍洲匯龍?jiān)罚靥幰骊柺泻丈絽^(qū)中心地帶,龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面,與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局,交通十分便利,生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈,華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊,項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū),能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住,配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控,保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中,對(duì)一期的居住還是有一定影響的,比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層,建設(shè)面積相對(duì)較少,公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊,物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去,物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時(shí)的處理,致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面:
第一:物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升,物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少,但規(guī)模不一,發(fā)展不夠規(guī)范,仍處于初級(jí)市場階段,還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度,企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生,那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé),履行自己的責(zé)任。
第二:居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高,物業(yè)企業(yè)運(yùn)營難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位,個(gè)別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理,我干嘛要花錢買買別人來管我,還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí),有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi),物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題,特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,給物業(yè)收費(fèi)帶來麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營中的一個(gè)難題。幾年來,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變,但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào),使物業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)一步加大,企業(yè)拿不出高薪來聘請(qǐng)人才,也不能開展良好的培訓(xùn),于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低,能力得不到提高,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。
第三:部分小區(qū)設(shè)施不配套,檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因,老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。收費(fèi)率低,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,逐步老化、損壞,隨著時(shí)間的推移,這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行,將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差,嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán),影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問題,為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四:社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作,交由物業(yè)公司來代替,物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠,也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì),部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化,不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
(一)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí),提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè),建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段,而且是樹立城市良好形象,增強(qiáng)城市吸引力,改善投資環(huán)境的有力舉措;是增加就業(yè)崗位,給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì),緩解就業(yè)壓力的有效途徑;也是發(fā)展服務(wù)業(yè),增加第三產(chǎn)業(yè)總量,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào),重視物業(yè)管理,抓好物業(yè)管理。
(二)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,尊重業(yè)主委員會(huì)的意見,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,定期匯報(bào),聽取意見,切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。
(三)進(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代,需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作,社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能,協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作,形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體,形成合力,管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
(四)努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,首先,繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng),鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次,進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì),同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育,使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的理念。然后,物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班,及時(shí)解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度,對(duì)群眾反映的問題督促查辦及時(shí)解決。還有,在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入,促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高,努力滿足群眾的需要。
(五)不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入,加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式,充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金,建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
(六)做好宣傳,營造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡,爭取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。再次,增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上,尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí),既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換,又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換,從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
通過此次實(shí)地調(diào)查走訪,我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況,我獲益良多。我對(duì)益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況,我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐,自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神,社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)?,而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中,我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人,體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì),以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通,才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇二
通過對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查,源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司,該公司的法人為劉源,該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足,例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任,衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差,各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意,基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位,對(duì)居民的要求和提出的問題不能及時(shí)正確的解決,通過分析,造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的,其中有一部分為外部原因,但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談,同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題,也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對(duì)雙方材料的研究和整理,我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查,在達(dá)到小區(qū)門口后,我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情,該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施,而且另我們更為吃驚的是,當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候,竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的,那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了,我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū),我們首先繞小區(qū)走了一圈,之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題,該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施,而且該小區(qū)的'樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾,此時(shí),該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象,后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng),于是我們采取了現(xiàn)場隨機(jī)調(diào)查詢問的方式,向12名小區(qū)住戶詢問了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣,。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察,發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象,由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房內(nèi),所以有些問題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察,此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處,向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意,并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談,經(jīng)過分析和交流,該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處,但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi),也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題,我們分別對(duì)上述問題一一進(jìn)行了討論,得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后,雙方都很愉悅,在向?qū)Ψ降绖e后,我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理,大概內(nèi)容分類如下:
1、該小區(qū)存在的主要問題。
2、這些問題存在的主要原因。
3、如何正確處理這些問題。
經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映,總結(jié)出以下問題:
1)部分樓梯間墻壁陳舊,應(yīng)該進(jìn)行粉刷。
2)小區(qū)沒有保安人員,給小區(qū)安全管理帶來隱患。
3)小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,應(yīng)加強(qiáng)管理。
4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反映,也存在不安全因素。
5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理。
6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理。
7)小區(qū)隨處可見垃圾,衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)。
1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡,出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2)該小區(qū)沒有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無此項(xiàng)目。
3)小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆]有專門的停車位,也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員。
4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒有電動(dòng)門等限制措施,也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象,一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管,另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚,自行車亂放,給小偷以可乘之機(jī)。
7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位,造成破窗理論的上演,另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語,使人們不注意,最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少,而且分布不合理。
1)可以和業(yè)主一起商量,在各位業(yè)主集體同意的情況下,向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2)可以和各位業(yè)主商量,在征得各位業(yè)主同意的情況下,向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。
3)可以建立小區(qū)車輛管理制度,對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記,對(duì)每個(gè)車輛固定車位,并安排專職人員負(fù)責(zé)。
4)小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門,對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置,安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
6)在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場所,建設(shè)一個(gè)自行車棚,這樣就可以避免亂放,也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7)安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾,在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語,并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇三
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司,公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù),同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部,擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部操作部行政部財(cái)務(wù)部物業(yè)部人事培訓(xùn)部而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說,應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦,政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念,我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念,這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司,該具備哪些工作能力和素質(zhì)?哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的?如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
“以人為本”才是正道。
在現(xiàn)階段,企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大,僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值,為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
“創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度。
創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價(jià)高企的今天,購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者,因此,他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下,眾多開發(fā)商都意識(shí)到,小區(qū)的物業(yè)管理水平如何,將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng),在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時(shí),也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。
必須要做到及時(shí)、有效。無論建議是否合理,物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、
詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后,受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性。
里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來說,如果一個(gè)載人電梯突然出了故障,如果物管公司能夠擁有一定的技能,就可以及時(shí)救援業(yè)主,為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍,這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
綠化管理要因地制宜。
小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓,具體措施包括通過宣傳、報(bào)道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。其次,綠化養(yǎng)護(hù)也很重要,綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤,又要注重科學(xué)。
做好物業(yè)維護(hù)最重要。
物業(yè)維修基金的動(dòng)用,在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定,需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來說,在這一過程中,重要的是做好物業(yè)的維護(hù),如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評(píng)估,為業(yè)主提供合理的建議,才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境,善盡企業(yè)責(zé)任,共享經(jīng)營成果”
“顧客第一,服務(wù)第一,行動(dòng)第一”
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才。
早期的物業(yè)管理很簡單,僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在,大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用,大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅,進(jìn)入樓堂館所,從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面,內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才,很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是,這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說,行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能;其中管理是主干,協(xié)調(diào)是核心,服務(wù)是根本。究而言之,行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專門的行政管理部門(通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類)擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作,是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié),是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作,把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來,可以集中精力、輕裝上陣,研究國內(nèi)外市場形勢,考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略,探討公司的組織架構(gòu),任用公司的各級(jí)干部,實(shí)施公司的經(jīng)營方針,解決公司所面臨的重大問題,以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作,行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子,茫無頭緒地整天瞎忙;或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東,一會(huì)兒支到西;結(jié)果村村起火,處處冒煙,吃力不討好,不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性,不管風(fēng)吹浪打,勝似閑庭信步,有自己的主見,能夠根據(jù)事情的輕重緩急,做好安排,指揮若定。為了能達(dá)到這種境界,必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等,從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是,要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍;同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來,整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn),只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度,可以算是有一定水平了。然而,行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平,那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次,才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇四
目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。
3、市場主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢,而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng),據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足,年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面,物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低,實(shí)力不強(qiáng),規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差,部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費(fèi),產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低,市場的進(jìn)退制度不規(guī)范,對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì),公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立,業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。
總之,從根本上說,公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前,我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源,也不能滿足全部需求;尤其是實(shí)施規(guī)范停車后,必然產(chǎn)生對(duì)部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此,依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議,建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制,先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量,再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后,按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則,提出道路道板劃定泊位的方案,最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施,同時(shí)建設(shè)部門要給予配合,對(duì)道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評(píng)估。
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物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇五
隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國人民的生活水平進(jìn)一步得到提高,人們對(duì)乳制品的需求也不斷擴(kuò)大,后來乳制品越來越多地成為我國人民特別是城市居民的生活必需品。正因?yàn)槲覈娜橹破废M(fèi)市場廣闊,更多的乳制品企業(yè)在我國得到了不同程度的發(fā)展,其中包括不少外來乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國食品行業(yè)中增長最大的行業(yè),為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是,中國乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩,生產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)消費(fèi)者需求的不良局面。為此,我們小組決定對(duì)伊利集團(tuán)的產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查。調(diào)查時(shí)間是20xx年11月,調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查,我們制定了問卷150份,收回有效問卷132份。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后,我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié),調(diào)查報(bào)告如下。
二、調(diào)查對(duì)象的基本情況。
(一)性別構(gòu)成比例(問卷問題1)。
根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,在我們所調(diào)查的消費(fèi)者中,有90人曾經(jīng)購買過伊利產(chǎn)品,其中男性為60人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的67%;女性為30人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的33%。
(二)年齡構(gòu)成(問卷問題2)。
其中18歲以下為14人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的15%,18至24歲38人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的42%,25至30歲13人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%,31至40歲8人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的8%,41至50歲13人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%,50歲以上4人,占伊利消費(fèi)者人數(shù)的7%。
三、專門調(diào)查部分。
(一)消費(fèi)需求調(diào)查。
1、根據(jù)調(diào)查顯示消費(fèi)者選擇伊利乳制品所考慮的因素中,品質(zhì)仍然占申通快遞客戶滿意滴調(diào)研報(bào)告最大比重。
其中品質(zhì)占34%,接下來是口味25%,價(jià)格占到22%,品牌13%,其他6%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到,消費(fèi)者購買伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì),口味和價(jià)格也是考慮的重要因素,而品牌則不是考慮的主要因素。因此,伊利不僅要加強(qiáng)品牌宣傳力度,更要注重產(chǎn)品的品質(zhì),運(yùn)用國際水平的工藝技術(shù),為消費(fèi)者提供天然無污染的綠色產(chǎn)品,不斷生產(chǎn)出適合消費(fèi)者口味的產(chǎn)品。同時(shí),運(yùn)用強(qiáng)大的資金運(yùn)作實(shí)力發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢,這樣伊利才可能占有更廣闊的市場,成為市場競爭中的主導(dǎo)者。
2、價(jià)格是消費(fèi)者考慮購買商品的重要因素,商品價(jià)格的高低對(duì)消費(fèi)者是否購買這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此,我們對(duì)伊利產(chǎn)品價(jià)格展開了調(diào)查。
經(jīng)過調(diào)查,60%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格偏貴,另外,36%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格一般,只有4%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格便宜。這說明伊利產(chǎn)品在價(jià)格方面還應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,減輕消費(fèi)者的消費(fèi)壓力。
3、包裝是一件商品的重要組成部分,因此我們針對(duì)伊利乳制品包裝展開了一項(xiàng)調(diào)查,結(jié)果如下:
軟包裝比較收到消費(fèi)者的青睞,占到總數(shù)的35%,瓶裝占20,罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到,在消費(fèi)者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流,其他包裝也占據(jù)一定比例,所以,企業(yè)在保持原有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,繼續(xù)尋求新穎,備受消費(fèi)者青睞的包裝。
4、消費(fèi)者青睞的伊利產(chǎn)品。
90名伊利產(chǎn)品的消費(fèi)者中有85人表示喜歡液態(tài)奶,有60人表示喜歡冰淇淋,有54人表示喜歡奶粉,有56人表示喜歡奶酪,表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。
消費(fèi)者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋,伊利公司可以加大對(duì)液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇六
近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展,我市新開住宅小區(qū)不斷增多,加之原來的老舊小區(qū),使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯,小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多,借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng),深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī),就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇七
到了一年的年底,也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多,我實(shí)在不理解,為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用,卻要交納那么多錢。于是,在好奇心的驅(qū)使下,我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來,物業(yè)管理是一種服務(wù),它以物業(yè)為管理對(duì)象,以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止,中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時(shí)間,也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了,也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求,物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來,蕭山城市發(fā)展的日新月異,伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)?!皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化?這種變化有什么制度價(jià)值?于是,我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的,居住者不是通過市場交易價(jià)格購買房屋,而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的,因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位(集體)或者國家,居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義,不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本,這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ),要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中,物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé),主要是房屋的拆建、修葺等,另外一部分管理職能,如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等,是由政府機(jī)構(gòu)(街道及有關(guān)部門)或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)(居委會(huì))來承擔(dān)的(例如:“崇化社區(qū)”)。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價(jià)格自行購買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場關(guān)系:業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買中獲得生存。同時(shí),也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如:《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來,這意味著,物業(yè)從社會(huì)管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位,從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴(例如:“匯宇花園”、“南市花園”)。
隨著發(fā)展,便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè),甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代,是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年,是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè),具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式,目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目,同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新,先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”:第一家實(shí)行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會(huì);第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木;第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè),緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢,也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī),并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料,再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安,保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像,每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全;路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生,樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的;小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔;小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理;包括道路、路燈等有專人維修;……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白,現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治,建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”,物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府,要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化,并支持、保護(hù)它們的發(fā)展,嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣,我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展!
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇八
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位老師:
你們好!今天我所講的是,如何實(shí)現(xiàn)我所在部門資源優(yōu)勢向競爭優(yōu)勢的轉(zhuǎn)變。我所在的是物業(yè)管理公司,我們辯論小組成員也全是物業(yè)管理公司的員工,今天我就結(jié)合我們物業(yè)管理公司的特點(diǎn),代表小組發(fā)表觀點(diǎn),以供大家探討。
首先,我簡要地介紹一下我們物業(yè)管理公司有哪些資源優(yōu)勢?
我們杭師院物業(yè)管理公司成立于xx年,是杭師院后勤發(fā)展總公司的下屬二級(jí)公司。在后勤發(fā)展總公司的領(lǐng)導(dǎo)下,依照國家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)以及合同、契約,運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理。在穩(wěn)定的校內(nèi)市場中,我們向?qū)W校、師生提供全方位、多層次的綜合服務(wù),不僅構(gòu)筑了一種和-諧、健康、向上的人文環(huán)境,而且還是一個(gè)集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。我們物業(yè)管理公司涉及校園的綠化清衛(wèi)、動(dòng)力維修、樓群管理及文印服務(wù)等。擁有先進(jìn)設(shè)備的同時(shí),我們還擁有豐富的人力資源,員工300余人,大專以上學(xué)歷的有30余人,有技術(shù)等級(jí)的50余人,從事杭師院7個(gè)校區(qū)物業(yè)管理工作,先后獲全國、省市綠化先進(jìn)單位、省級(jí)衛(wèi)生示范單位。當(dāng)然,我在這里講的只不過是部分的資源優(yōu)勢,但今天我要講的重點(diǎn)是如何將我部門的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成競爭優(yōu)勢。
一、狠抓隊(duì)伍建設(shè)
我們物業(yè)公司的屬性是姓教的,三服務(wù)、兩育人是我們公司的宗旨。因?yàn)槲覀兾飿I(yè)公司的工作特性,我們?cè)谟萌松厦妫窃诰巻T工卻占有很大的比例。這就要求我們?cè)诓粩嗟靥岣咴诰巻T工職業(yè)素質(zhì)的前提下更要加強(qiáng)非在編員工的思想素質(zhì)教育,加強(qiáng)員工的培訓(xùn)工作,這樣才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在提高員工思想素質(zhì)方面,我們積極鼓勵(lì)拾金不昧、好人好事,并對(duì)表現(xiàn)突出者實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì);在加強(qiáng)員工培訓(xùn)工作方面,對(duì)專業(yè)化的崗位,我們不僅要求員工參加崗位培訓(xùn)、持有上崗證,而且還要求每年進(jìn)行專業(yè)崗位的年檢培訓(xùn)。為了倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),我們還在優(yōu)質(zhì)服務(wù)月中推出技能比武活動(dòng),在工作中競爭上崗,以此來提高員工的綜合服務(wù)水平。因?yàn)槲覀兩钪?,沒有優(yōu)質(zhì)服務(wù),就沒有我們物業(yè)的市場,這不僅是我們物業(yè)公司的口號(hào),而且也是我們物業(yè)公司在競爭中的保證力量。
二、挖掘物業(yè)管理公司的潛力
我們物業(yè)公司雖說是服務(wù)性行業(yè),但涉及面廣且服務(wù)需要專業(yè)化。隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)達(dá),物業(yè)管理行業(yè)已不僅是純粹的搞衛(wèi)生的代名詞,涉及清衛(wèi)保潔、綠化培植養(yǎng)護(hù)、動(dòng)力維修、樓宇管理、文印服務(wù)等。雖說物業(yè)管理行業(yè)本身就是一個(gè)微利行業(yè),但從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說,適度的經(jīng)濟(jì)規(guī)模,才能最大限度的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。作為專業(yè)化發(fā)展,我們不僅擁有現(xiàn)成的專業(yè)化設(shè)備而且還有寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)。比如:在清衛(wèi)保潔方面,我們有專業(yè)的保潔人員和保潔經(jīng)驗(yàn),我們?cè)诒WC校園環(huán)境衛(wèi)生穩(wěn)定的同時(shí)可以開發(fā)家政服務(wù);在綠化方面,我們有專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員,對(duì)內(nèi),我們可以實(shí)行花卉特賣,開展師生網(wǎng)上訂購鮮花等業(yè)務(wù)。對(duì)外,在當(dāng)今重視綠化生態(tài)的機(jī)遇中,我們可以調(diào)研市場需求量,向社區(qū)或中小型學(xué)校推出綠化工程和綠化養(yǎng)護(hù)托管等業(yè)務(wù);又比如在維修方面,我們擁有專業(yè)的電工、水工、木工等,為何不可向小型家裝方向發(fā)展;還有文印方面,現(xiàn)成的文印專用設(shè)備、專業(yè)的文印工作人員,這些都存在著專業(yè)化發(fā)展中資源的挖掘潛力。雖然向外拓展業(yè)務(wù)并不簡單易行,但我們按社會(huì)物業(yè)管理的模式推進(jìn),做好各方面準(zhǔn)備,待條件成熟時(shí)自然占有競爭優(yōu)勢。
三、實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司法制化運(yùn)作
當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)法制社會(huì),所以我們必須領(lǐng)會(huì)法律、法規(guī)來引導(dǎo)、規(guī)范、調(diào)整物業(yè)管理工作。如今,我們物業(yè)管理公司作為一個(gè)校內(nèi)公司,建章建制,不斷完善內(nèi)部管理,比如,在工作責(zé)任制方面、服務(wù)質(zhì)量方面等。在逐步將我們后勤物業(yè)服務(wù)推向市場的同時(shí),我們應(yīng)該講究市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律,而市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)。作為物業(yè)管理公司,它是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織,那它就必須按法制化運(yùn)作,明確自己的法律地位。我們的物業(yè)服務(wù)管理不僅有專門的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,還有相關(guān)的法律文件,那我們就應(yīng)以法律求生存,用法制化規(guī)范公司的經(jīng)營行為。
四、努力促進(jìn)物業(yè)公司科技進(jìn)步
我們的物業(yè)管理公司緊緊依靠高校,這對(duì)我們來說實(shí)行科技化有著得天獨(dú)厚的條件。我們應(yīng)該改變過去那種簡單的管理維護(hù)模式,引進(jìn)、培養(yǎng)管理技術(shù)人才,不斷學(xué)習(xí)、采用先進(jìn)的管理服務(wù)技術(shù),加速從勞動(dòng)密集型企業(yè)向知識(shí)技術(shù)密集型企業(yè)的轉(zhuǎn)變。我們應(yīng)該借助先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段,進(jìn)一步提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平,提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,只有這樣我們才能在競爭中處于不敗之地。
五、塑造良好的企業(yè)文化
市場對(duì)企業(yè)形象的認(rèn)同,就代表著市場對(duì)這個(gè)企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)和文化等全方們的認(rèn)同。企業(yè)的標(biāo)識(shí)、口號(hào)只是企業(yè)的表層文化,最重要的是深層次的企業(yè)文化,也就是積淀于企業(yè)及員工心靈中的意識(shí)形態(tài),如理想、信念、價(jià)值取向等。只有把企業(yè)文化植根于每一位員工的心中,才能創(chuàng)造出強(qiáng)勢品牌,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),企業(yè)才具有生命力。舉例而言,高校是花朵,那后勤就是一片綠葉,默默陪襯、默默扶持,它不受人們的關(guān)注。高校后勤要建設(shè)自己的企業(yè)文化,樹立企業(yè)形象。作為高校后勤的實(shí)體,這名稱本身就具有一種品牌效應(yīng),是一種企業(yè)文化,它在社會(huì)上有一定的信任度,但我們不能只打著杭師院后勤發(fā)展總公司的品牌文化而不重視自身的品牌文化,那也會(huì)失去行業(yè)的生存能力。都說,沒有文化的企業(yè)就像一杯白開水,那我們就應(yīng)該把我們后勤物業(yè)的企業(yè)文化沏成一壺濃茶,讓人們?cè)狡吩较恪⒒匚稛o窮。
高校物業(yè)管理是物業(yè)管理行業(yè)中的一支新力量,它既有社會(huì)物業(yè)管理的共性,又具有區(qū)別于社會(huì)物業(yè)的個(gè)性。我想,只要充分發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢與特點(diǎn),培育良好的運(yùn)行機(jī)制,敢于參與社會(huì)競爭,那么杭師院后勤物業(yè)公司在社會(huì)市場中肯定能占有一席之地,必將迎來美好的明天。
篇二:物業(yè)管理演講稿
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位業(yè)主、各位嘉賓:
大家好!
受業(yè)主委員會(huì)的委托,陽光物業(yè)管理公司今天正式成立了?,F(xiàn)在我宣布,掛牌儀式開始!
合同條款,我們將不斷地強(qiáng)化自身隊(duì)伍建設(shè),不斷地細(xì)化自身的職責(zé),不斷地提高服務(wù)和管理的水平。
在保安工作方面,我們具體的措施是:
1.建立三級(jí)保安(大門、巡邏)體系并設(shè)有緊急出擊系統(tǒng),全天候維護(hù)小區(qū)的治安。
2.盤查閑雜人員,拒絕小販進(jìn)入小區(qū)。
3.在具備條件時(shí)對(duì)來訪客人辦理訪問手續(xù)。
4.維持小區(qū)的交通秩序。
5.對(duì)于地震、地陷、火災(zāi)等突發(fā)事件,采取組織疏導(dǎo)和救治行動(dòng)。
6.防止任何人違規(guī)占用、變更或者損害公共服務(wù)設(shè)施。
關(guān)于維修工作,我們將做到:
1.檢查、巡視、記錄管區(qū)的物業(yè)質(zhì)量情況。
2.建立管區(qū)公共建筑、設(shè)備及業(yè)主房屋基本狀況、維修和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)檔案。
3.保持公共區(qū)域的水、電、氣、通訊、共用天線、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防裝置、路燈、道路、排污排水系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。在發(fā)生損壞時(shí)及時(shí)修復(fù)。
4.為業(yè)主提供墻體、水、電、通訊、共用天線、排污等建筑體系的有償維修服務(wù)。
5.如需要,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,負(fù)責(zé)更改配套系統(tǒng)及組織相關(guān)設(shè)備的大修工作。
關(guān)于保潔工作:
1.保持管區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生,定時(shí)收取垃圾并將所有垃圾運(yùn)出管區(qū)。保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。
2.清除任何不符合公約規(guī)定的建筑物和附屬物,并向有關(guān)業(yè)主收取因清除而引起的損害賠償和費(fèi)用。
3.嚴(yán)格按照政府有關(guān)部門的要求,對(duì)綠化區(qū)予以維護(hù)、保養(yǎng),使之處于良好狀態(tài)。
日常的管理工作:
1.對(duì)管區(qū)所有公共場所進(jìn)行管理。
2.業(yè)主信件、報(bào)紙雜志遞送的管理。
3,負(fù)責(zé)與有關(guān)的政府職能部門、新聞媒體的接洽工作。
4.接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,及時(shí)征求意見和建議,雙方協(xié)調(diào)運(yùn)作。
5.在所有有關(guān)轄區(qū)物業(yè)的法律訴訟中,可作為全體業(yè)主的代表。
關(guān)于社區(qū)交流和組織工作:
設(shè)立管區(qū)內(nèi)的通訊、資訊等宣傳媒介,加強(qiáng)業(yè)主間的溝通和文化交流。譬如:設(shè)置信息發(fā)布欄,加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系和消息的發(fā)布。
關(guān)于特殊服務(wù)的工作:
適時(shí)設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目,并合理收費(fèi):房屋代管代租、代售;代裝電話、傳真;代購商品;代定餐;代育花木;搬家;送鮮花;代叫出租;代購機(jī)船車票以及裝修等與業(yè)主商議的服務(wù)內(nèi)容。
關(guān)于監(jiān)察工作:
監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行雙方公約條款的情況,并采取一切必要措施
(包括罰款、張榜告知、停止供電、中止服務(wù)、提起訴訟等),制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行公約規(guī)定的行為。
關(guān)于財(cái)務(wù)工作:
就物業(yè)管理公司的一切酬金及為履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出的一切款項(xiàng),制定明確無誤的賬目記錄,并在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下,每一財(cái)政年度向全體業(yè)主公布一次。
關(guān)于其他工作:
物業(yè)管理公司有權(quán)在不違背業(yè)主權(quán)益的基礎(chǔ)上,制定、修改管理規(guī)則,并公布于大廈告示欄,對(duì)各業(yè)主均有約束力。但必須提前與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行討論,獲得通過,并且予以備案。
我們認(rèn)識(shí)到,物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化、科學(xué)化的理念。我們服務(wù)的對(duì)象不僅是一套套的房子,更是一個(gè)個(gè)有血有肉的人。為他們提供最好的服務(wù),是我們義不容辭的責(zé)任。物業(yè)管理公司每年要在小區(qū)進(jìn)行兩次業(yè)主滿意度調(diào)查,力爭業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度達(dá)到90%以上。
謝謝大家。
篇三:物業(yè)管理演講稿
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位評(píng)委、同志們:
大家好!
首先,感謝管委會(huì)、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機(jī)會(huì)和舞臺(tái)。我叫×××,1962年出生。1983年畢業(yè)于浙江××,××工程專業(yè),工程師;1983至1996年在××廠工作,歷任專業(yè)教師、技術(shù)員、設(shè)備分廠副廠長;xx年招入原發(fā)展物業(yè)公司工作,現(xiàn)為發(fā)展物業(yè)中心副經(jīng)理。今天競聘的崗位是發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理。
我今天演講的主要內(nèi)容分二個(gè)部分:一是我競聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢;二是談?wù)勛龊霉こ滩拷?jīng)理的工作思路?;仡櫛救私陙淼?工作情況,可以總結(jié)為三個(gè)方面。
第一、 盡職盡責(zé)為發(fā)展物業(yè)的初期建設(shè)鞠躬盡瘁。
xx年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興,針對(duì)建筑設(shè)計(jì)及施工中的大量缺陷,我配合主管副總構(gòu)建了物業(yè)管理部的基本架構(gòu),并力排眾議,從實(shí)際出發(fā),力主建立一個(gè)精簡、高效的物業(yè)管理隊(duì)伍,并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時(shí)期,工程部重點(diǎn)做了二項(xiàng)工作,一是自主編制了一套計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件,使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設(shè)計(jì)、安裝中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷,使得設(shè)備設(shè)施運(yùn)行更安全、更經(jīng)濟(jì)、更可靠。
第二、 盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
眾所周知,發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革,但我始終一如既往地尊重、支持各任領(lǐng)導(dǎo)的工作,維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)的威信,愿當(dāng)配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚(yáng)長避短,團(tuán)結(jié)協(xié)作,做到:到位而不越位,補(bǔ)臺(tái)而不拆臺(tái)。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外,還為公司主編了一套發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編及以后輔助編制了一系列管理制度,為發(fā)展物業(yè)管理從無到有,從小到大,并且不斷走向規(guī)范、走向成熟,貢獻(xiàn)了自己的光和熱。
第三、 全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。
為了發(fā)展物業(yè)有一個(gè)更好的未來,我已積累了各種資料約10多萬字,計(jì)有《物業(yè)管理招投標(biāo)方案》、《住戶手冊(cè)》、《員工手冊(cè)》、《質(zhì)量手冊(cè)》、《安保手冊(cè)》、《企業(yè)ci手冊(cè)》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設(shè)備操作規(guī)程匯編》、《應(yīng)急處理程序匯編》等。
我沒有輝煌的過去,只求把握好現(xiàn)在和未來。今天,我參加工程部經(jīng)理職位的競爭,主要基于以下幾個(gè)方面的考慮:
一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時(shí)期,我事必躬親,到過大廈的每個(gè)地方,摸過大廈的每個(gè)部件,工作上踏踏實(shí)實(shí),兢兢業(yè)業(yè),一絲不茍,充分體現(xiàn)出 特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻(xiàn)的愛崗敬業(yè)的良好品質(zhì)。
二是我有虛心好學(xué)、開拓進(jìn)取的創(chuàng)新意識(shí)。我從學(xué)校畢業(yè)后,從沒間斷過學(xué)習(xí)提高。xx年參加××省首批漢語言文學(xué)專業(yè)自學(xué)考試,連續(xù)二年合格,后因參加新廠籌建設(shè)計(jì)及以后的安裝、調(diào)試、運(yùn)行等繁重的工作而中斷;為了進(jìn)口設(shè)備籌建、安裝工作的需要,我又參加了英語言專業(yè)學(xué)習(xí);在擔(dān)任設(shè)備分廠副廠長后,又針對(duì)所管工種需要,參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓(xùn);隨著進(jìn)入發(fā)展物業(yè)公司工作,我又應(yīng)工作需要,學(xué)習(xí)了電信、消防設(shè)備維護(hù)、安裝和保養(yǎng)知識(shí);根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實(shí)際需要,我又自學(xué)了計(jì)算機(jī)操作和編程,掌握了計(jì)算機(jī)輔助制圖、設(shè)計(jì);當(dāng)國際軟件園入住我大廈后,我又很快掌握了網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、施工和調(diào)試知識(shí)?,F(xiàn)在為適應(yīng)公司發(fā)展和自身學(xué)歷的需要,我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
三是我學(xué)以致用、從實(shí)踐中來到實(shí)踐中去的務(wù)實(shí)精神。一直來我不唯書、只唯用,不唯虛、只唯實(shí)。我基本做到了文理貫通、機(jī)電一體,既有廣博的理論基礎(chǔ),又有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),所以在我的工程技術(shù)工作中時(shí)常會(huì)揉和感性的審美元素和分析問題的融會(huì)貫通、解決問題的快捷實(shí)效;我水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網(wǎng)絡(luò)皆有所學(xué)。我想,雖然我不是最專業(yè),但我確實(shí)很全面,這對(duì)一個(gè)技術(shù)管理工作者來說,非常重要。
四是我有勇于實(shí)踐、敢于挑戰(zhàn)的求是精神。經(jīng)過多個(gè)工作崗位的實(shí)踐鍛煉,培養(yǎng)了自己多方面的能力,能說,能寫,能干事,干成事。工作二十年來我思想活躍,愛好廣泛,勇于實(shí)踐、接受新事物快;同時(shí)我朝氣蓬勃,精力旺盛,工作熱情高、工作干勁足。我分別參加了二個(gè)2000多萬元投資的××廠的空調(diào)除塵專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試,我還為多個(gè)工廠企業(yè)的水電專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試,又為多個(gè)軟件、商貿(mào)企業(yè)裝潢、電氣、網(wǎng)絡(luò)專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試,另為一物業(yè)公司設(shè)計(jì)了全套物業(yè)管理競標(biāo)方案,并多次為大物業(yè)、控股公司上等級(jí)及技術(shù)問題獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、排憂解難。
篇四:物業(yè)管理演講稿
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位業(yè)主、各位嘉賓:
大家好!
在現(xiàn)代快節(jié)奏的都市生活里,我們往往容易忽略身邊細(xì)微的平凡瑣事。然而,往往就是那么短短的一瞬間讓人難以忘懷。因?yàn)樵谶@瞬間里包含著人間最為可貴的東西----真情。每每想起那一刻刻感人的瞬間,總讓我覺得人間有真情,對(duì)我,也是一種莫大的鼓舞和激勵(lì)。
我,作為一名物業(yè)管理人員,清楚地知道服務(wù)業(yè)主最關(guān)鍵的是要讓業(yè)主滿意,只有站在業(yè)主的立場,用心體會(huì)業(yè)主的感受,才能真正讓業(yè)主滿意,讓業(yè)主放心。
那天傍晚,當(dāng)我拖著疲憊的身子走進(jìn)物業(yè)管理處的時(shí)候,同事告訴我有業(yè)主在等我,我急忙走了進(jìn)去,哦,是一位滿頭白發(fā)整整齊齊的老奶奶。她的老伴剛過世不久,兒女都不在她身邊。王大媽,您好!。小鄭,今天是中秋節(jié),晚上到我家去過節(jié)吧!不,不行,公司有規(guī)定……我的話還沒說完,王大媽就急得流出了眼淚,你們平時(shí)待我就象親身兒女,現(xiàn)在我老伴走了,你們就當(dāng)是陪我這個(gè)孤獨(dú)的老太婆過個(gè)熱鬧的團(tuán)圓節(jié)吧。王大媽拉著我的手緊緊不放。中秋團(tuán)圓節(jié),是合家歡慶的日子。我的腦海中浮現(xiàn)出女兒期望的目光:媽媽,中秋節(jié)晚上,我們?nèi)胰艘陉柵_(tái)上看月亮,吃月餅,你還要給我講嫦娥奔月的故事 。是啊,自從踏進(jìn)物業(yè)管理這個(gè)行業(yè),我這個(gè)當(dāng)媽媽的,在女兒眼里變得經(jīng)常說話不算數(shù)了,說好了周六周日陪女兒去爬鼓山、逛公園,可經(jīng)常是一個(gè)工作電話就把我召回小區(qū)。女兒經(jīng)常嘟著小嘴巴說:皮諾曹媽媽,你的鼻子又長了。對(duì)女兒,對(duì)毫無怨言操持家務(wù)的公公、婆婆,我充滿著愧疚,可面對(duì)王大媽充滿渴望的孤獨(dú)的目光,我只能決定明天晚上再給女兒補(bǔ)講嫦娥奔月的故事了。和同事們商量以后,我們就一起提著月餅高高興興地到王大媽家過節(jié)去。臨走時(shí),她送我們到門口,我發(fā)覺她每下一個(gè)臺(tái)階都很吃力。王大媽,以后有事打個(gè)電話,我們上門為您服務(wù)。王大媽搖了搖頭:風(fēng)濕,不礙事的,老年人常犯的,一個(gè)人呆在家里也很悶,來物業(yè)處還有很多人可以聊聊天。你以后要常常陪我這個(gè)老太婆聊天哦!看著她真誠的目光,我用力地點(diǎn)了點(diǎn)頭。
梅雨天氣的福州,仿佛披上憂郁的面紗,好幾天了,卻都看不到王大媽熟悉的身影……我撥通了王大媽家的電話,電話無人接聽,我又撥通了王大媽的手機(jī),手機(jī)里傳來了我熟悉的聲音,感覺比以前蒼老很多。小鄭,我今天在醫(yī)院里,風(fēng)濕這個(gè)老-毛病又犯了!電話里王大媽痛苦地呻吟著。此時(shí)此刻,我有好多話想和她說,卻不知道說什么,王大媽,您一定要好好休息啊!我輕輕地掛斷了電話,坐在了椅子上,想起了小時(shí)候,每當(dāng)我奶奶生病躺在病床上時(shí),我都會(huì)哭著對(duì)奶奶喊:奶奶,你要好起來,我要奶奶陪我玩……而現(xiàn)在,風(fēng)濕的疼痛在折磨著這位慈祥的老太太,王大媽是好人,她一定不會(huì)有事的。想著王大媽一人孤單地躺在醫(yī)院的病床上,我的心隱隱做痛。一下班,我趕緊沖出了物業(yè)處。
經(jīng)過這件事,我更深刻體會(huì)到:有付出就一定有收獲。服務(wù),如貝內(nèi)珍珠,用心呵護(hù),就能看到其奪目光芒。一名優(yōu)秀的物業(yè)管理人員就必須具備熱心、同情心以及強(qiáng)烈的責(zé)任心。
把滿意送給業(yè)主,把委屈留給自己。我們的員工不但是這樣說,也是這樣做的。有一次,我們的安防人員江金華巡邏至荷花園3座的時(shí)候,一盆污水帶著菜根從天而降,剛好倒在江金華的頭上,小伙子全身都濕透了,他忍住了委屈和怒火,找到當(dāng)事業(yè)主,對(duì)他進(jìn)行了耐心的批評(píng)和教育,可當(dāng)事業(yè)主并不以為然。過了一個(gè)月多,晚上凌晨二點(diǎn)鐘左右,這位業(yè)主下夜班回家時(shí),由于走路不慎,摔倒在地上,頭部重重地撞在水泥地上,血流如注,情況十分危急,我們的安防人員巡邏時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn),并迅速通知他的家人。江金華脫下安防外衣,捂住業(yè)主的傷口,并扶著他上了的士,他的家人正好趕到,及時(shí)將傷者送到醫(yī)院。因搶救及時(shí),這位業(yè)主脫離了危險(xiǎn),他醒來時(shí)說的第一句話是:多虧了祥宇物業(yè)公司的員工,我出院后一定要當(dāng)面謝謝他們,并向他們道歉。他的家人在第二天將洗好的外衣歸還江金華時(shí),也付上了熱情洋溢的感謝信。之后,這位業(yè)主及他的家人成為了該小區(qū)的義務(wù)宣傳員,經(jīng)常在本小區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳教育,制止并糾正其他業(yè)主的不文明行為。
以人為本,親情服務(wù)是我們公司一貫倡導(dǎo)的管理服務(wù)理念,為業(yè)主創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的生活環(huán)境是我們努力的目標(biāo)。
尊敬的各位評(píng)委、各位同事:
大家好!
按照集團(tuán)公司的競聘方案,我報(bào)名參與了此次競聘。我競聘的崗位是:____物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理,根據(jù)本次競聘方案規(guī)程,現(xiàn)向大家匯報(bào)。不當(dāng)之處,請(qǐng)批評(píng)指正。
一、本人基本情況
本人年畢業(yè)于紡織工學(xué)院工業(yè)會(huì)計(jì)專業(yè),曾在政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位從事會(huì)計(jì)工作,其中多數(shù)時(shí)間擔(dān)任單位財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,年獲會(huì)計(jì)師任職資格。從年月起在物業(yè)公司財(cái)務(wù)室從事會(huì)計(jì)工作,先后擔(dān)任公司主管會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)室副主任等職務(wù)。
在物業(yè)公司工作的四年時(shí)間里,本人先后獲得過:集團(tuán)公司優(yōu)秀員工、敬業(yè)愛司優(yōu)秀員工、__物業(yè)優(yōu)秀干部、__市優(yōu)秀物業(yè)工作者等榮譽(yù)稱號(hào)。
二、竟聘理由
幾年來,本人能認(rèn)真學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)武陵城的企業(yè)文化,認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,牢固樹立:用心營造,顧客至上,致高致遠(yuǎn),創(chuàng)新領(lǐng)先的經(jīng)營理念,有較強(qiáng)的責(zé)任感、使命感;本人敬業(yè)愛司,能認(rèn)真學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)財(cái)稅政策,會(huì)計(jì)功底較為扎實(shí),有一定的組織領(lǐng)導(dǎo)能力;本人對(duì)物業(yè)政策較為熟悉,物業(yè)狀況、公司的收支情況較為清楚;本人對(duì)工作始終充滿熱忱,勤懇工作,遵紀(jì)守法,廉潔奉公,實(shí)事求是,客觀公正,依法依章辦事。由此,我認(rèn)為自己符合競聘__物業(yè)公司總經(jīng)理助理職位的多數(shù)條件,并愿為武陵城、__物業(yè)的發(fā)展壯大貢獻(xiàn)自己微薄的力量。
三、工作總結(jié)
本人20xx年11月進(jìn)入武陵城,幾年來在公司財(cái)務(wù)經(jīng)理未能及時(shí)到位的情況下,能積極配合公司歷任領(lǐng)導(dǎo)做好財(cái)務(wù)工作,使公司的規(guī)模、效益、品牌建設(shè)得以迅速提高。
1、合理調(diào)度資金、確保資金安全
四年來在集團(tuán)董事局、公司經(jīng)理室的正確領(lǐng)導(dǎo)下,我公司想方設(shè)法克服因國家政策調(diào)整而帶來的巨大資金壓力,充分利用電力、供水、市房產(chǎn)局物管科、電信、業(yè)主等資源,巧打時(shí)間差,確保了各項(xiàng)款項(xiàng)的及時(shí)支付,合同付款準(zhǔn)時(shí)率100%,員工工資發(fā)放準(zhǔn)時(shí)率100%。
四年來我財(cái)務(wù)室積極防范資金風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)資金安全管理。在盜匪猖獗的今天,我公司未發(fā)生一起資金被盜、被搶、挪用貪污等事件。
2、積極做好年度財(cái)務(wù)預(yù)決算工作和資金計(jì)劃
四年來,我財(cái)務(wù)室根據(jù)集團(tuán)董事局和公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,認(rèn)真編制公司年度預(yù)算和決算,堅(jiān)持量力而行,量入為出,適當(dāng)留有余地的原則,將年度任務(wù)層層分解落實(shí)到各管理處、事業(yè)部。認(rèn)真編制年度、月度資金計(jì)劃,統(tǒng)籌兼顧、確保重點(diǎn),合理安排各項(xiàng)支出。
3、加強(qiáng)收費(fèi)管理,規(guī)范票據(jù)管理
四年來,我財(cái)務(wù)室根據(jù)物業(yè)公司實(shí)際,先后印制了水電物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái)賬、租賃臺(tái)賬、現(xiàn)金解款日結(jié)單,并向稅務(wù)部門申請(qǐng)印制了__物業(yè)專用發(fā)票,適時(shí)推出了物業(yè)公司收費(fèi)軟件。幾年來通過發(fā)通知、上門催收等形式,費(fèi)用綜合收繳率均保持在95%以上,壞帳損失不足1‰。
4、積極做好外聯(lián)工作
四年來,我財(cái)務(wù)室在積極做好稅務(wù)工作的同時(shí),努力配合經(jīng)理室做好電力、供水、市物管科等部門的協(xié)調(diào)工作,為公司帶來直接經(jīng)濟(jì)效益數(shù)十萬元。
5、積極參預(yù)市場拓展
四年來,除積極參加集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)的接管外,還先后參預(yù)了洪江市行政中心、市三中、中方縣行政中心等物業(yè)接管,公司規(guī)模得以迅速壯大。
四、
工作計(jì)劃
如果我競聘成功,我將根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的安排,努力做好以下工作:
1、當(dāng)好配角,盡快進(jìn)入角色
總經(jīng)理助理崗位對(duì)我來說是一個(gè)全新課題,是機(jī)遇但更多的是挑戰(zhàn)。為此我將在集團(tuán)董事局和公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下,緊緊團(tuán)結(jié)各位員工,努力做好本職工作,盡快實(shí)現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)換。
2、加強(qiáng)經(jīng)營管理,確保公司效益穩(wěn)步增長
隨著市場競爭的日趨激勵(lì),處在薄利與虧損邊緣的物業(yè)管理企業(yè)更多的因人力成本的提升而捉襟見肘。為此在新的一年里,我司必須從節(jié)約一滴水、一度電著手,在全員中開展全方位的成本費(fèi)用控制,實(shí)施精細(xì)化管理,加大收入、效益考核力度,真正實(shí)現(xiàn)員工自身利益與所在部門、崗位的經(jīng)營業(yè)績掛鉤;劃小核算單位,逐步推行以事業(yè)部為單位的成本、費(fèi)用、利潤考核中心;大力發(fā)展代辦、增值業(yè)務(wù),建立健全各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作流程,努力提高代辦、增值業(yè)務(wù)盈利空間;加大資金回收力度,降低應(yīng)收賬款損耗率,積極盤活空置、閑置物業(yè),緊緊圍繞資金總體平衡、略有節(jié)余的原則,努力盤活資金,確保企業(yè)資產(chǎn)保值增值。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇九
為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理,創(chuàng)建文明城市,建設(shè)宜居家園,提高人民幸福指數(shù),建設(shè)和諧、美麗岳塘,區(qū)政協(xié)常委會(huì)組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組,對(duì)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研,走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表,還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察,現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:
(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè)),其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè),由業(yè)主自治的43個(gè),單位自管的22個(gè),區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。
(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。5月,我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室,工作人員2名,制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》,規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作,涌現(xiàn)了一批星級(jí)小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公),均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心,各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析。
(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連,同時(shí)涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門。按照法律法規(guī),各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善,存在條塊分割、多頭管理,特別是前期物業(yè),區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與,造成監(jiān)管缺失,沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全,物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系,市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮,對(duì)物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法,不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性,對(duì)基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題,解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí),房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心,要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門進(jìn)行審批,由于審批程序繁瑣,使用條件難達(dá)到,使用起來難度較大,物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對(duì)物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定,出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能,區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級(jí)承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解,對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升,現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對(duì)。
(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán),形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差,部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng),房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異,公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題,業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出,物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房,小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后,道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問題,致使兩類小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差,無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請(qǐng)物業(yè)公司,都難以滿足業(yè)主需要。此外,目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金,房屋及公共設(shè)施年久失修,政府經(jīng)費(fèi)投入有限,居民又負(fù)擔(dān)不起過高的維修費(fèi),給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患,長期維護(hù)維修不及時(shí)不到位,二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對(duì)此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫,引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。
(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊,侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家,其中一級(jí)資質(zhì)的4家,二級(jí)資質(zhì)的3家,三級(jí)資質(zhì)的62家,外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè),大部分小區(qū)建成后,開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司,而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級(jí)機(jī)構(gòu),再次利用物業(yè)牟利,導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主,而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位,物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位,業(yè)主處于弱勢地位,于是“主仆”位置顛倒,產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難,服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看,業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi),導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由,單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時(shí),“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件,必然會(huì)通過減員等辦法降低成本,服務(wù)質(zhì)量下降,導(dǎo)致更多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差,物業(yè)管理費(fèi)收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司,致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作,物業(yè)公司管理水平低,人員整體素質(zhì)不高,缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識(shí)。
(四)業(yè)主委員會(huì)作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它與物業(yè)公司的地位不對(duì)等,不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過程中,始終非常艱難,暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失,很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因,難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件,加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù),難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng),召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù),給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全,職責(zé)不明確,缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范,且房產(chǎn)部門對(duì)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng),對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)、法制意識(shí)、整體意識(shí),沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題,功利心重,利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利,造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識(shí)缺失。表現(xiàn)在自治意識(shí)差,公德意識(shí)不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事,不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門外事務(wù)。
三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理,明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任,全面提升物業(yè)管理總體水平,切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展,維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定,根據(jù)《物權(quán)法》,國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法,建設(shè)部、財(cái)政部令[]第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[]165號(hào)文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議:
(一)完善頂層設(shè)計(jì),建立健全法律法規(guī),政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”
1.完善法律法規(guī)政策,加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神,市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程,明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺(tái),加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督,影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等,推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用,建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度,強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的行政監(jiān)管,理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù),建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》,出臺(tái)房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則,規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序,合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤咕S修基金真正發(fā)揮作用,充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。
2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺(tái)公開搖號(hào)選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理,重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān),進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為,嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法》,切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位,為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作,規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對(duì)住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí),區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與,依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開展檢查驗(yàn)收。對(duì)開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題,責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi),高質(zhì)量完善、整改,方可驗(yàn)收、移交,對(duì)拒不執(zhí)行的,要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處,從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司,力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處,構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對(duì)老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多,居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜,區(qū)牽頭,街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底,有計(jì)劃逐年對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造,對(duì)改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合,將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì),招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。
3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行,政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量,加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所,采取購買公共服務(wù)的方式,對(duì)全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理,構(gòu)建多級(jí)次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用,將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評(píng)分納入到物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中,每年進(jìn)行一次考核審定,評(píng)分較低單位要嚴(yán)肅整治,執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對(duì)以管理者自居,服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)意識(shí)差,只收費(fèi)不服務(wù),多收費(fèi)少服務(wù),收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時(shí),引入具有評(píng)估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu),提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評(píng)估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理,保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開,增加透明度,促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作,使業(yè)主、物業(yè)公司受益,也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。
(二)規(guī)范市場運(yùn)作,加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查,區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級(jí)要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。
1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé),強(qiáng)化考核辦法,增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量,配備專職工作人員,物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí),把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理,將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開展對(duì)無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作,并加強(qiáng)對(duì)申報(bào)、創(chuàng)建、評(píng)選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用,營造良好的社會(huì)輿論氛圍,逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。
2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度,搭建“三方”議事平臺(tái),共同理順物業(yè)管理關(guān)系,建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù),組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作,進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》,加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求,拓展思路,向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展,營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境,爭取業(yè)主的支持、理解,使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。
3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一,指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度,使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī),自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)、依法維權(quán)意識(shí),積極組建業(yè)主委員會(huì),協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì),完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“一套班子,兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開、檔案管理等制度,切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用,使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的“管理員”。
4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,配套政策尚不健全,不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整,就有可能陷入無法緩解的對(duì)立困境。因此,在物業(yè)管理中,通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容,完善小區(qū)公約,提高業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí),高度自治的意識(shí),在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對(duì)性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級(jí)文明戶”等評(píng)比活動(dòng),促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德,形成和諧相處的良好氛圍。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十
今年一月十八日下午開始,我在美佳物業(yè)偉柏花園進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。在實(shí)習(xí)期間,我依次對(duì)設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中,我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下,積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作,注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論,探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實(shí)習(xí)生活,既緊張,又新奇,收獲也很多。通過實(shí)習(xí),使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識(shí)。
我所實(shí)習(xí)的美佳物業(yè)管理有限公司,隸屬于香港沿海綠色家園集團(tuán)。目前,該公司擁有員工近1500人,在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業(yè)管理的項(xiàng)目。管理面積約300萬平方米,管理項(xiàng)目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。偉柏花園是其所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成,小區(qū)面積約29000平方米,居住270戶,居住人口近一千人,管理處員工26人,其中:管理人員6人。
回顧實(shí)習(xí)生活,感觸是很深的,收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中,我采用了看、問等方式,對(duì)偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解,分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí),對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。
一、加強(qiáng)人力資源管理,創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
嚴(yán)把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè);招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手,并持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人,對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。美佳物業(yè)對(duì)新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作,使員工對(duì)小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù),減少盲目性;隨著市場競爭激烈,知識(shí)、技能的不斷更新,對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。美佳物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí),工作就是創(chuàng)新”,每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工,員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而,使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高,管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高,樹立了良好的企業(yè)形象。
從實(shí)際出發(fā),管理處嚴(yán)格參照ls09000質(zhì)量體系運(yùn)作,制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé),制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法;制定量化考核標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合,增強(qiáng)了考核的可操作性,減少考核時(shí)人為因素的影響;建立完善考核機(jī)制,實(shí)行末位淘汰制,避免了考核走過場的現(xiàn)象,通過考核機(jī)制的建立,增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感,促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
二、培育自身核心專長,創(chuàng)特色服務(wù),提升核心競爭力。
在實(shí)習(xí)中,我看到一套由沿海集團(tuán)、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計(jì)開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括:“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系,是一個(gè)利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而,實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作,解決了業(yè)主的奔波之苦,創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù),提升了服務(wù)效率,提高了業(yè)主滿意度,提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量,最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動(dòng)年”,促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。
美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面,在實(shí)習(xí)中我了解到,在2002年美佳重點(diǎn)開展了“顧客互動(dòng)年”活動(dòng)。成立了美佳俱樂部,設(shè)立新生活服務(wù)中心,開通客戶服務(wù)熱線,及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等,有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。如:三月份,開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng);“六一”兒童節(jié),與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動(dòng);十月份,組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影;十二月份,圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng),加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流,創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系,營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
對(duì)于設(shè)備管理,我在實(shí)習(xí)中看到,管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視,定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔,并認(rèn)真作好記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次,進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn),以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次;消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次,以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí),消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。
管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗,崗與崗之間密切聯(lián)系,對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度;對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn),加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度,注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn),從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì);強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé),安保人員在做好治安管理職能外,還為業(yè)主提供各種服務(wù),形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。
短暫的實(shí)習(xí)轉(zhuǎn)眼而過,回顧實(shí)習(xí)生活,我在實(shí)習(xí)的.過程中,既有收獲的喜悅,也有一些遺憾。通過實(shí)習(xí),加深了我對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解,豐富了我的物業(yè)管理知識(shí),使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識(shí)。同時(shí),由于時(shí)間短暫,感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識(shí)僅僅停留在表面,只是在看人做,聽人講如何做,未能夠親身感受、具體處理一些工作,所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。
通過實(shí)習(xí),我發(fā)現(xiàn)美佳物業(yè)無論是在管理經(jīng)驗(yàn),還是人才儲(chǔ)備、基礎(chǔ)管理上都已儲(chǔ)備了雄厚的資源,是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀,它的發(fā)展前景非常廣闊。但在深圳,美佳物業(yè)的品牌不太響亮,若美佳物業(yè)挖掘新聞,借用傳播媒體,擴(kuò)大其知名度。那么,將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調(diào)整期占有更大的市場,讓更多的居民享受到其優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。
通過實(shí)習(xí),我認(rèn)識(shí)到要做好物業(yè)管理工作,既要注重物業(yè)管理理論知識(shí)的學(xué)習(xí),更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密相結(jié)合。物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè),它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù),物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理,同時(shí)也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作。因此,在物業(yè)管理實(shí)際工作中,要時(shí)刻牢記物業(yè)管理無小事,以業(yè)主的需求為中心,一切從業(yè)主需求出發(fā),樹立“想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急,做業(yè)主之所需”服務(wù)宗旨,不斷學(xué)習(xí),不斷創(chuàng)新,與時(shí)俱進(jìn),為業(yè)主提供整潔、優(yōu)美、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境,為全面建設(shè)小康社會(huì)開創(chuàng)物業(yè)管理新的里程碑。
一、自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí),努力適應(yīng)工作
我是初次接觸物業(yè)管理工作,對(duì)綜合管-理-員的職責(zé)任務(wù)不甚了解,為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境,我自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí),虛心求教釋惑,不斷理清工作思路,總結(jié)工作方法,現(xiàn)已基本勝任本職。一方面,干中學(xué)、學(xué)中干,不斷掌握方法積累經(jīng)驗(yàn)。我注重以工作任務(wù)為牽引,依托工作崗位學(xué)習(xí)提高,通過觀察、摸索、查閱資料和實(shí)踐鍛煉,較快地進(jìn)入了工作情況。另一方面,問書本、問同事,不斷豐富知識(shí)掌握技巧。在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下,從不會(huì)到會(huì),從不熟悉到熟悉,我逐漸摸清了工作中的基本情況,找到了切入點(diǎn),把握住了工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。
二、做好物業(yè)管理工作計(jì)劃,心系本職工作,認(rèn)真履行職責(zé)
(一)耐心細(xì)致地做好財(cái)務(wù)工作。自接手****管理處財(cái)務(wù)工作的半年來,我認(rèn)真核對(duì)上半年的財(cái)務(wù)賬簿,理清財(cái)務(wù)關(guān)系,嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度,做好每一筆賬,確保了年度收支平衡和盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一是做好每一筆進(jìn)出賬。對(duì)于每一筆進(jìn)出賬,我都根據(jù)財(cái)務(wù)的分類規(guī)則,分門別類記錄在案,登記造冊(cè)。同時(shí)認(rèn)真核對(duì)發(fā)票、賬單,搞好票據(jù)管理。二是搞好每月例行對(duì)賬。按照財(cái)務(wù)制度,我細(xì)化當(dāng)月收支情況,定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表,按公司的要求及時(shí)進(jìn)行對(duì)賬,沒有出現(xiàn)漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)的情況。三是及時(shí)收繳服務(wù)費(fèi)。結(jié)合****的實(shí)際,在進(jìn)一步了解掌握服務(wù)費(fèi)協(xié)議收繳辦法的基礎(chǔ)上,我認(rèn)真搞好區(qū)分,按照鴻亞公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費(fèi),定期予以收繳、催收,200*年全年的服務(wù)費(fèi)已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實(shí)現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié),我堅(jiān)持從公司的利益出發(fā),積極協(xié)助管理處主任當(dāng)家理財(cái)。特別在經(jīng)常性開支方面,嚴(yán)格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān),防止鋪張浪費(fèi),同時(shí)提出了一些合理化建議。
(二)積極主動(dòng)地搞好文案管理。半年來,我主要從事辦公室的工作,****的文案管理上手比較快,主要做好了以下2個(gè)方面的工作:一是資料錄入和文檔編排工作。對(duì)管理處涉及的資料文檔和有關(guān)會(huì)議記錄,我認(rèn)真搞好錄入和編排打印,根據(jù)工作需要,制作表格文檔,草擬報(bào)表等。二是檔案管理工作。到管理處后,對(duì)檔案的系統(tǒng)化、規(guī)范化的分類管理是我的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,我采取平時(shí)維護(hù)和定期集中整理相結(jié)合的辦法,將檔案進(jìn)行分類存檔,并做好收發(fā)文登記管理。(http://?)
(三)認(rèn)真負(fù)責(zé)地抓好綠化維護(hù)。小區(qū)綠化工作是10月份開始交與我負(fù)責(zé)的,對(duì)我來講,這是一項(xiàng)初次打交道的工作,由于缺乏專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn),當(dāng)前又缺少綠化工人,正值冬季,小區(qū)綠化工作形勢比較嚴(yán)峻。我主要做了以下2個(gè)方面的工作:一是搞好小區(qū)綠化的日常維護(hù)。二是認(rèn)真驗(yàn)收交接。
三、主要經(jīng)驗(yàn)和收獲
在200*工作半年來,完成了一些工作,取得了一定成績,總結(jié)起來有以下幾個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)和收獲:
(一)只有擺正自己的位置,下功夫熟悉基本業(yè)務(wù),才能盡快適應(yīng)新的工作崗位
(二)只有主動(dòng)融入集體,處理好各方面的關(guān)系,才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)
(三)只有堅(jiān)持原則落實(shí)制度,認(rèn)真理財(cái)管賬,才能履行好財(cái)務(wù)職責(zé)
(四)只有樹立服務(wù)意識(shí),加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào),才能把分內(nèi)的工作做好。
四、存在的不足
由于工作實(shí)踐比較少,缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),本年的工作存在以下不足:
(二)食堂伙食開銷較大,宏觀上把握容易,微觀上控制困難;
(三)綠化工作形勢嚴(yán)峻,自身在小區(qū)綠化管理上還要下更大的功夫
五、下步的打算
針對(duì)2015年工作中存在的不足,為了做好新一年的工作,突出做好以下幾個(gè)方面:
(一)積極搞好與鴻亞公司、業(yè)主之間的協(xié)調(diào),進(jìn)一步理順關(guān)系;
(二)加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)提高,創(chuàng)新工作方法,提高工作效益;
(三)管好財(cái)、理好賬,控制好經(jīng)常項(xiàng)目開支;
(四)想方設(shè)法管理好食堂,處理好成本與伙食的關(guān)系;
(五)抓好小區(qū)綠化維護(hù)工作。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十一
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè),包括2個(gè)高層小區(qū)(光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑)、1個(gè)集資房小區(qū)(祥瑞花園)、9個(gè)商品房小區(qū),分屬7個(gè)開發(fā)單位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步,經(jīng)過10年的探索發(fā)展,物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理,居民的居住環(huán)境變得更加整潔,城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ia(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。
提供的服務(wù)達(dá)不到要求,再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱,物業(yè)交費(fèi)率很低,規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大,基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式,只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安,又做清潔。如:春夏秋冬四院等住宅小區(qū),在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí),只能實(shí)行基本服務(wù)(如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目)和低收費(fèi)。
05年后修建的12個(gè)小區(qū)中,到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善,環(huán)境較好,沒有城市街道穿過,相對(duì)獨(dú)立集中,再加上前期物業(yè)開展較好,收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高,物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi),但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想,致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低,企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳,使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體,我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面,利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng),并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單,由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式,集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來,發(fā)送宣傳資料近1.5萬份,舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽,通過開展這些宣傳活動(dòng),對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚,12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票,組成了業(yè)主委員會(huì),其中:主任1人,副主任1人,財(cái)務(wù)1人,委員5個(gè),基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì),共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況;2個(gè)高層小區(qū)(陽光佳苑、巨鑫雅苑)于2014年8月份交房,目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%,所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì),不過正在前期的籌備當(dāng)中;起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)),其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司,公司財(cái)政能得到保障,但因目前小區(qū)入住率不足80%,,加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況;和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同,同樣由于入住率不足80%,加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化,能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等,基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛,能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取,交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管,支付保安和清潔的工資,物管費(fèi)用和工資基本持平;2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取,交到公司財(cái)政,公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等,現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況;剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?,用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資,同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理,未成立業(yè)主委員會(huì),小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員,由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員,即為小區(qū)的清潔工,又為小區(qū)的保安,只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府,增加了社區(qū)的工作量,反過來問題沒有解決好,業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差,物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。
12個(gè)小區(qū),除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外,其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取,100平方以上收取300元每年,不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi),也沒有業(yè)主委員會(huì),業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng), “花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板,比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi),但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡,或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供,繼而開始不交物管費(fèi);有的是口頭說交,但沒有實(shí)際行動(dòng)。
征收的物管費(fèi)用,有物管公司的直接上交物管公司,物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放,2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼,像陽光佳苑,17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬,而物管費(fèi)全額收取才有24萬多,資金缺口近8、9萬元,其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用,公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的,像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì),費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資,剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用;其他小區(qū)的物管費(fèi),能收上來的交由社區(qū)管理,然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資,有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象,導(dǎo)致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)(如祥瑞花園小區(qū))開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房,業(yè)主沒有購
買大修基金,目前房屋因工程質(zhì)量問題,外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落,實(shí)際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠,車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時(shí)間較早,規(guī)劃超前性不夠,業(yè)主生活水平的提高,購買私家車的人員越來越多,導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位,其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位,小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上,增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng),業(yè)委會(huì)難成立。
業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng),是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高,部分農(nóng)民“洗腳上田”,在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè),變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻,比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等;對(duì)物業(yè)管理則愛理不理,一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi),或到管理處大吵大鬧,嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?!拔飿I(yè)是服務(wù),花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì),聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。
2、歷史遺留問題未有效解決,多方矛盾糾纏不清。
周自旭
(寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院11級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)與管理 )
1調(diào)查對(duì)象概況
1.1 金鳳區(qū)萬達(dá)廣場
表一 金鳳區(qū)萬達(dá)周邊配套設(shè)施
圖一 萬達(dá)廣場地理位置
規(guī)模:銀川金鳳萬達(dá)廣場作為城市標(biāo)志性的商業(yè)綜合體,由購物中心、寫公樓及室外步行街等組成??偨ㄖ娣e約28.5萬平方米。其中地上部分21.5萬平方米,地下部分7萬平方米??傄?guī)劃用地面積7.03萬平方米。其中建設(shè)用地56667平方米,其他代征綠化用地13000平方米。本工程總建筑面積約285000平方米。其中地上部分28層215000平方米,地下部分2層 70000平方米,建筑高度100米。
項(xiàng)目介紹:作為銀川首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目,萬達(dá)廣場不僅可以滿足市民一站式消費(fèi)和多元化服務(wù)的需求,而且大幅度地促進(jìn)了金鳳區(qū)商圈的升級(jí)換代,填補(bǔ)了金鳳區(qū)無大型商業(yè)中心的空白。金鳳區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美,基礎(chǔ)設(shè)施完善,行政文化資源集中,已日益成為銀川市的文化行政中心區(qū)、最佳人居環(huán)境區(qū)、湖城生態(tài)景觀區(qū)和最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜居住的核心區(qū)。銀川金鳳萬達(dá)廣場項(xiàng)目是金鳳區(qū)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要舉措。銀川金鳳萬達(dá)廣場將建設(shè)大型商業(yè)中心、室內(nèi)外步行街、soho公寓等多種物業(yè)類型,它的落戶建成將提升金鳳區(qū)的商業(yè)水平,成為銀川市新的市級(jí)商業(yè)中心。2011年年底,銀川金鳳萬達(dá)廣場開業(yè)后,將為銀川市創(chuàng)造近萬個(gè)穩(wěn)定就業(yè)崗位,每年產(chǎn)生巨額稅收,產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益,持續(xù)提升金鳳區(qū)的品質(zhì)和影響力,為提速銀川現(xiàn)代化都市的進(jìn)程做出積極貢獻(xiàn)。
規(guī)劃布局:該項(xiàng)目是2010年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目,總投資30億元,是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔ktv、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬m的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬達(dá)廣場內(nèi)匯集吃、玩、樂、購、住等5大流行時(shí)尚生活元素于一身,形成城市核心區(qū)的城中之城,為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、一站式、多方位的便捷服務(wù),滿足各項(xiàng)商務(wù)、生活、娛樂體驗(yàn)需求,成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。建成后該廣場將提升金鳳區(qū)城市形象并加強(qiáng)區(qū)域城市設(shè)施的完備性。
簡述:寧夏大學(xué)是寧夏回族自治區(qū)與教育部共建的以文、理、工、農(nóng)為主體的綜合性大學(xué),是國家“ 211工程 ”重點(diǎn)建設(shè)大學(xué),教育部本科教學(xué)工作水平評(píng)估優(yōu)秀等次學(xué)校,學(xué)校擁有學(xué)士、碩士、博士三級(jí)學(xué)位授予權(quán),是教育部批準(zhǔn)的招收 留學(xué)生 和中國政府獎(jiǎng)學(xué)金來華留學(xué)生培養(yǎng)高校。
區(qū)位、規(guī)模:寧夏大學(xué)坐落于賀蘭山下有著“塞上湖城、西夏古都、回族之鄉(xiāng)”美譽(yù)的歷史文化名城銀川市 。現(xiàn)有四個(gè)校區(qū),即校部a、b、c區(qū)、南校區(qū),占地面積2307畝,校舍建筑面積64萬平方米,教學(xué)實(shí)驗(yàn)農(nóng)場1695畝。學(xué)校面向全國28個(gè)省、市、自治區(qū)招生,有全日制普通本、??圃谛I?8000余人,研究生3000余人,少數(shù)民族預(yù)科生3200余人,成人高等學(xué)歷教育在籍學(xué)生14000余人。面向未來,寧夏大學(xué)將認(rèn)真實(shí)施學(xué)科統(tǒng)領(lǐng)戰(zhàn)略、人才強(qiáng)校戰(zhàn)略、質(zhì)量提高戰(zhàn)略、科研創(chuàng)新戰(zhàn)略、社會(huì)服務(wù)戰(zhàn)略和開放辦學(xué)戰(zhàn)略,不斷推進(jìn)人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、社會(huì)服務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展,努力把寧夏大學(xué)建設(shè)成為區(qū)域特色鮮明、服務(wù)地方能力較強(qiáng)的高水平教學(xué)研究型大學(xué)。
交通:我們走訪的是a.b.c三個(gè)校區(qū)。寧夏大學(xué)a區(qū)地址:寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山
物業(yè)公司:現(xiàn)接管寧夏大學(xué)的是中房物業(yè)管理有限公司,中房物業(yè)管理有限公司,系中央企業(yè)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司旗下的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。2002年7月在國家工商局注冊(cè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)。公司物業(yè)管理項(xiàng)目已出具規(guī)模。管理包括寫字樓、高檔住宅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房以及中、小型酒店等多種類型的物業(yè)。其中南京長安國際中心寫字樓被評(píng)為南京市優(yōu)。
2 物業(yè)管理基本狀況
2.1銀川市西夏區(qū)金鳳萬達(dá)物業(yè)管理基本情況
安全及交通管理:萬達(dá)安全及交通管理有序,符合商業(yè)寫字樓安全及管理的相關(guān)規(guī)定。具體體現(xiàn)在一下七點(diǎn)(1)專業(yè)保安隊(duì)伍,24小時(shí)值班及巡邏,保安文明執(zhí)勤,言語規(guī)范,處理突發(fā)事件。 (2)出入車輛有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行。(3)車輛出入管理嚴(yán)格,有登記。(4)停車場停放整齊,場地整潔。(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。(6)聯(lián)系群眾,搞好群防群治。(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。
綠化及保潔管理:銀川萬達(dá)保潔擁有一流的清潔設(shè)備及先進(jìn)的清潔保養(yǎng)理念;建立了完善的`服務(wù)體系,保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高。綠化面積小,草坪綠化單一,樹種單一。具體體現(xiàn)在一下8點(diǎn)。(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。(3)垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。(4)共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫現(xiàn)象,大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈,共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)(6)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。(7)花草樹木修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損。(8)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。(9)綠化完好率低,缺乏立體綠化。
消防管理:銀川市金鳳萬達(dá)貫徹“預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合”的方針,對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。消防器材符合標(biāo)準(zhǔn)要求,布局合理。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、及氣溶膠滅火系統(tǒng)等。
2.2寧夏大學(xué)物業(yè)管理基本狀況
寧夏大學(xué)a、c區(qū)物業(yè)管理情況總體良好,保潔符合要求,交通安全這一方面抓的緊,管理得當(dāng),保安素質(zhì)較高,綠化面積大。但仍然存在一系列問題。具體情況見表二。
3 物業(yè)管理存在主要問題問題
4 物業(yè)管理整改措施
保安服務(wù)方面:保安是物業(yè)的門面,加強(qiáng)對(duì)保安的的管理,提高保安的管理素質(zhì)是提高物業(yè)服務(wù)水平的必然要求。
5) 門崗對(duì)外來人員的電動(dòng)車一律禁止進(jìn)入小區(qū),同時(shí)對(duì)外來人員、材料、工具及車輛嚴(yán)格詢問登記,做到憑證出入。
車輛管理方面:車輛管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)
1)開設(shè)電動(dòng)車充電和停車收費(fèi)車庫,設(shè)施己經(jīng)到位,與此同時(shí)開設(shè)臨時(shí)非機(jī)動(dòng)車車庫,方便臨時(shí)停車和臨時(shí)充電。
2)做好停車管理的告示宣傳,即日
起,對(duì)各樓道公共出入囗的電動(dòng)車,自行車逐一進(jìn)勸告和清理,確保環(huán)境整潔有序。
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668.69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè),總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因 隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
具體表現(xiàn)在以下幾方面: 一業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。
表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。
不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。
如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。
最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。
據(jù)了解,目前我市已有
七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。
四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。
很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。
業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
二企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。
特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。
日常
維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。
其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。
具體表現(xiàn)在:一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。
二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。
四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。
六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。
有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。
三是房屋質(zhì)量問題。
新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來,物業(yè)公司難逃其咎。
此外,物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
五熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門,而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專業(yè)部門相互推諉扯皮;三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
勢高。近幾年,我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒有處罰權(quán),無法盡責(zé),只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議
1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競爭機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來,以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識(shí),加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。
對(duì)于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。
小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。
有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對(duì)弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話,落實(shí)專人值班。
將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。
我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十二
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、各位同事:
大家好!值此辭舊迎新之際,我謹(jǐn)代表家和盛世物業(yè)管理公司向大家致以新年的問候和美好的祝愿!祝大家新年快樂,萬事如意!
20xx年是本人來家和盛世工作的第一年,對(duì)于我來說是銘記深思又倍感振奮的一年?;仡^看看,一年走來確實(shí)不易,有成功的喜悅也有失敗的無奈,我和同事們一起并肩戰(zhàn)斗,克服了一個(gè)又一個(gè)困難,使我們的小區(qū)慢慢的美起來了,亮起來了,業(yè)主們對(duì)我們的評(píng)價(jià)也好起來了。看到這些變化,我和同事們感到高興的同時(shí),也覺得身上的責(zé)任也越來越重了。今天,我們對(duì)過去的20xx年工作進(jìn)行認(rèn)真的剖析,正視不足、彌補(bǔ)差距,不斷地提高自己的能力和素養(yǎng),以便更好的開展今后的工作。下面,我將自己一年來的工作情況做一匯報(bào),不妥之處請(qǐng)指正。
20xx年3月20日,這一天我記得很清楚,是我到家和盛世工作的第一天。慶山主任給我說:“看看你能不能把小區(qū)變個(gè)樣”。從這一刻起,我就暗下決心,一定要做出成績來。為了盡快的摸清小區(qū)的情況,盡早的開展工作,我經(jīng)常早去晚回,隨身帶著筆記本,在小區(qū)里查找問題,采取多看、多問、多想的方式,把發(fā)現(xiàn)的問題都記在筆記本上。抱著既然要做事,那就要實(shí)事辦在點(diǎn)子上,好事辦在關(guān)鍵處。為此,只有認(rèn)真了解實(shí)情,掌握第一手資料,才能在接下來的工作中做到有的放矢。其次通過多種渠道了解掌握情況,收集意見建議,與小區(qū)業(yè)主交朋友,讓業(yè)主們說出心里話,與同事們交流,傾聽同事們的心聲和訴求。我深知,一個(gè)單位工作做的好壞,選用人才是重點(diǎn),利用人才是關(guān)鍵,人才發(fā)揮是主體,做出成績是目的。做到心中有數(shù),才能在今后的工作中不至于手忙腳亂,事與愿違。開展工作的方法和思路才能更具有針對(duì)性、目的性,只有這樣才能受到業(yè)主們和同事們的擁護(hù)和歡迎。
一是治理“臟”,使小區(qū)干凈起來。針對(duì)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不好,業(yè)主們意見大這一情況。我?guī)ьI(lǐng)清潔工從1#樓到19#樓,連續(xù)清理了兩遍,尤其是樓根、墻根、外窗臺(tái)下邊那些垃圾死角,清除了大量的垃圾、糞便和雜草。同時(shí),對(duì)電梯間進(jìn)行了徹底清洗。經(jīng)過歷時(shí)兩個(gè)月的不間斷清理和保潔,使小區(qū)逐漸干凈起來了,這次“大掃除”我和清潔工們沒要一分錢補(bǔ)助,事后,為了激勵(lì)大家,也為了提高他們今后的工作熱情,正趕上鹿邑逢會(huì),我?guī)ьI(lǐng)著全體清潔工去鹿邑游玩了一天。二是治理“亂”,使小區(qū)整潔起來。小區(qū)中的私搭亂建、車輛亂停放、衣物亂晾曬等現(xiàn)象,嚴(yán)重?cái)_亂了小區(qū)的正常秩序,是小區(qū)治理中的一個(gè)難題。表面看,這種在小區(qū)中“我素我行”的邏輯是:法不責(zé)眾。其實(shí),這是自毀家園的典型表現(xiàn)。針對(duì)這一現(xiàn)象,我們對(duì)車主進(jìn)行信息登記,建立臺(tái)賬,張貼溫馨提示,在花壇內(nèi)設(shè)警告宣傳牌,加強(qiáng)巡查,及時(shí)引導(dǎo)車輛按規(guī)定停放,采用軟硬兼施的辦法勸阻或制止私搭亂建和衣物亂晾曬等行為。三是治理“差”,使小區(qū)文明起來。對(duì)于個(gè)別業(yè)主亂倒垃圾,從居住樓層往下扔廢棄物,隨地大小便甚至在電梯間里小便、吐痰、仍果皮紙屑,隨意破壞花草樹木等不文明行為,我們積極開展了向不文明行為告別宣傳活動(dòng)。為了提升業(yè)主們的公共文明意識(shí),我們印發(fā)了《致小區(qū)業(yè)主的一封信》、《安全乘坐電梯須知》等宣傳單,呼吁業(yè)主愛護(hù)我們家園的環(huán)境,行動(dòng)起來,從身邊一點(diǎn)一滴做起,自覺保護(hù)環(huán)境,讓我們的家園保持“潔、凈、美”,遠(yuǎn)離“臟、亂、差”。
一是簽訂目標(biāo)責(zé)任書。好的行為是靠完善的制度來實(shí)現(xiàn)。我們分別與保潔員、保安簽訂了目標(biāo)責(zé)任書,進(jìn)一步規(guī)范和明確了雙方的責(zé)任和義務(wù),為開展工作提供了保障。這樣不用安排督促了,大家就明白自己該做什么。值得一提的是,10月份我?guī)ьI(lǐng)保潔員,對(duì)小區(qū)樓頂、地面、地下室等衛(wèi)生進(jìn)行了徹底清理,1#樓19#樓樓頂清理出的垃圾有50多袋子,地下室平均清理出來的垃圾多達(dá)60多車。保潔員們不講條件,發(fā)揚(yáng)不怕臟、不怕累、連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)值得表揚(yáng)。二是明確責(zé)任主體。一個(gè)和尚挑水吃,兩個(gè)和尚抬水吃,三個(gè)和尚沒水吃的故事大家都知道。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢?就是因?yàn)樨?zé)任主體不明確造成的,你靠我我等你,結(jié)果誰也不去做。為了避免出現(xiàn)這種情況,從5月份開始,我任命了一個(gè)保潔綠化科長、三個(gè)保安科長和一個(gè)后勤倉庫主任,公示了保潔員、電工、水工、物業(yè)部的聯(lián)系電話,明確了責(zé)任主體,在工作中遇到問題,大家不等不靠了。去年夏季雨水大,地下室滲水、積水達(dá)5公分深,雨水參雜著糞便非常的臟,我?guī)е】崎L二話不說,加班加點(diǎn)抽水排污,事后沒要一分錢補(bǔ)助。負(fù)責(zé)綠化的同志對(duì)花草樹木澆水、施肥、打藥、修剪等工作也做到了及時(shí)有序。這里特別要提出表揚(yáng)的是,保衛(wèi)科的楊宏科長和王國庭科長,他們?cè)谛^(qū)巡邏的時(shí)候撿到一部價(jià)值3000多元的手機(jī)和內(nèi)裝有現(xiàn)金1300多元、銀行卡數(shù)張的錢包一個(gè)、保險(xiǎn)柜鑰匙一串,二人毫不猶豫的及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo),同時(shí)積極與失主取得聯(lián)系,原物奉還給失主,這種拾金不昧的高尚品德,充分展現(xiàn)了他們對(duì)業(yè)主的高度負(fù)責(zé)。三是嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)罰。實(shí)行了績效工資,每個(gè)人每月有50元的績效浮動(dòng)工資,對(duì)工作達(dá)到要求的給予發(fā)放,工作達(dá)不到要求的給予扣除。制定了保安、保潔員獎(jiǎng)罰制度,對(duì)工作先進(jìn)人員給予表彰獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)落后人員給予處罰,堅(jiān)決落實(shí)兌現(xiàn)。極大地調(diào)動(dòng)了他們工作的積極性。四是加強(qiáng)督促檢查。每月不定期對(duì)保潔員、保安的工作進(jìn)行23次的檢查,對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)糾正解決,對(duì)于做得好的同志及時(shí)給予表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)。向業(yè)主公示了工作人員監(jiān)督電話,接受業(yè)主的監(jiān)督,對(duì)于業(yè)主的投訴及時(shí)作出回應(yīng)。每月1號(hào)定時(shí)召開例會(huì),研究部署工作中出現(xiàn)的問題,工作標(biāo)準(zhǔn)用“三個(gè)是否滿意”來衡量即:領(lǐng)導(dǎo)是否滿意、業(yè)主是否滿意、自己是否滿意。由于措施得力,自5月份以來,小區(qū)未發(fā)生一起偷盜案件,受到業(yè)主們的一致好評(píng),小區(qū)的各項(xiàng)工作可以說是月月上臺(tái)階。
為了提高保安人員的形象,我們調(diào)整了保安隊(duì)伍,優(yōu)化了年齡結(jié)構(gòu),把那些責(zé)任心強(qiáng)、吃苦耐勞的同志充實(shí)到保安隊(duì)伍中。規(guī)范了保安人員的行為,為他們添了合體的工作制服。提高了保安、保潔員、綠化人員和后勤人員的待遇,嚴(yán)格執(zhí)行國家用工標(biāo)準(zhǔn)及法定節(jié)假日要求。目前,我們物業(yè)公司初步實(shí)現(xiàn)了人員穩(wěn)定、人心穩(wěn)定、崗位分工明確的良好機(jī)制?,F(xiàn)在,基本做到了安全保衛(wèi)無間隙,衛(wèi)生保潔全覆蓋。
宏偉的目標(biāo),來自于深厚的實(shí)力。我們會(huì)一如既往的為業(yè)主提供高品質(zhì)、全方位、人性化的物業(yè)服務(wù),把我們的家和盛世物業(yè)管理公司打造成為鄲城縣一流的物業(yè)管理公司,做強(qiáng)做大我們自己的物業(yè)品牌,成為鄲城縣物業(yè)管理的標(biāo)兵。
通過我們不懈的努力,我相信在不久的將來,我們家和盛世小區(qū)會(huì)變成業(yè)主們生活的寧靜港灣,宜居的寶地,美麗的家園!
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十三
6.技術(shù)能力?
物業(yè)管理行業(yè)是為公眾服務(wù)的一個(gè)特殊行業(yè)。在工作的實(shí)踐中我體會(huì)到:要搞好物業(yè)管理,隊(duì)伍素質(zhì)的優(yōu)劣起著十分重要的作用。沒有優(yōu)秀的物業(yè)管理人才,企業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到制約。未來的物業(yè)管理市場競爭中,消費(fèi)者要選擇品牌好的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,享受高質(zhì)量的服務(wù),高質(zhì)量服務(wù)的`品牌是企業(yè)競爭實(shí)力的象征。而要在市場競爭中成為具有實(shí)力的、品牌好的物業(yè)管理公司,就必須要有一批具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的物業(yè)管理人員。物業(yè)管理人員除了具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能之外,我認(rèn)為還必須具備以下四種能力。
一、語言表達(dá)能力
物業(yè)管理人員不僅是單純管理物業(yè),而更主要的還是要與人打交道。在物業(yè)管理中需要與業(yè)主和租用人打交道,需要與內(nèi)部各類管理人員打交道,需要與各個(gè)相關(guān)部門打交道。在打交道中,如何溝通感情、傳授知識(shí)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn),如何準(zhǔn)確地傳遞信息,如何交流思想,主要靠語言來表達(dá)。有效的語言表達(dá)要求物業(yè)管理人員思想敏捷、邏輯性強(qiáng),并善于表達(dá)自己的意向。物業(yè)管理人員有時(shí)還要妥善處理、調(diào)解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。因此,較強(qiáng)的語言表達(dá)能力,有助于確切、清晰地闡明自己的觀點(diǎn)、立場和態(tài)度,使人易于理解和接受;有利于協(xié)調(diào)與業(yè)主、租用人之間的關(guān)系,正確處理各種矛盾;具有鼓舞力、號(hào)召力,提出的主張令人折服。正因?yàn)檎Z言表達(dá)能力如此之重要,所以物業(yè)管理人員都應(yīng)具備這種能力。但語言表達(dá)能力不是先天賦予的,而是靠后天的學(xué)習(xí)和鍛煉來提高的。鍛煉和提高的方法,如:在物業(yè)管理工作中有意識(shí)地培養(yǎng)自己的思維能力。因?yàn)檎Z言是思維的反映,思維是語言的基礎(chǔ)。注意積累廣博知識(shí)。要言之有物就要廣泛涉獵各方面知識(shí),同時(shí)還要掌握語言的表達(dá)藝術(shù)和技巧。
二、心理承受能力
物業(yè)管理的對(duì)象是人,又靠人去服務(wù),物業(yè)管理是“人的管理”。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中,涉及到方方面面,會(huì)遇到各種環(huán)境,會(huì)遇到各種各樣的人和事。接觸的人包括各種性格、各種職業(yè)、各個(gè)階層,不同素質(zhì)修養(yǎng)的人,遇到的問題是五花八門。俗話說:“一人干事,難稱百人意?!蔽飿I(yè)管理人員往往承擔(dān)著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)任務(wù),并經(jīng)常會(huì)被他人誤會(huì)或誤解。在遇到這些比較復(fù)雜的情況下,能夠控制自己的能力即是自控能力,也叫心理承受能力。能夠表現(xiàn)得自信、自強(qiáng)、不畏懼,在遇到挫折時(shí)仍不動(dòng)搖,不泄氣,始終一往直前,就必須要有很好的心理承受能力,能夠忍辱負(fù)重。如:在物業(yè)服務(wù)中被業(yè)主誤解,這時(shí)往往個(gè)人會(huì)承受一些委屈,遇到這種情況,應(yīng)會(huì)克制自己:一要心地坦然,沒做虧心事,不怕假成真;二要心胸寬廣,忍辱負(fù)重;三要頭腦清醒,對(duì)形成的誤解的原因進(jìn)行冷靜地、客觀地分析,并積極設(shè)法消除誤解;四是態(tài)度要端正。受誤解之后,決不能產(chǎn)生心理障礙,從而失掉前進(jìn)的信心和勇氣。
三、思想溝通能力
從事物業(yè)管理服務(wù)工作,經(jīng)常要和業(yè)主、租用人接觸。怎樣既能維護(hù)公司的權(quán)益又能把業(yè)主的利益放在首位,設(shè)身處地為業(yè)主著想,得到業(yè)主的滿意,有效的溝通是必不可少的。雙方溝通的有效性直接影響著與業(yè)主的關(guān)系。這就需要物業(yè)管理人員必須具備思想溝通的能力。有效的溝通要講究語言藝術(shù),能給人一種親切感,營造一種友善的氣氛。同時(shí)有效的溝通還要講究溝通的技巧,消除業(yè)主各種認(rèn)識(shí)誤區(qū)。如:從感情入手,在短時(shí)間內(nèi)拉近雙方距離,融洽感情,打動(dòng)對(duì)方,接受正確的觀點(diǎn)。善言溝通能夠與對(duì)方建立友好的關(guān)系??傊捎脺贤ㄊ桥c業(yè)主建立融洽的關(guān)系,做好物業(yè)服務(wù)工作的基本功。
四、良好的寫作能力
物業(yè)管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制定規(guī)章制度、寫工作計(jì)劃、報(bào)告、調(diào)查報(bào)告、建議函等都離不開寫作能力。寫作能力也就是文字表達(dá)能力,是在物業(yè)管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具,也是物業(yè)管理人員與業(yè)主聯(lián)系的重要手段。只有觀點(diǎn)精辟,內(nèi)容詳實(shí),文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯(lián)絡(luò),這就需要物業(yè)管理人員具備良好的寫作能力。加強(qiáng)文字修養(yǎng),勤學(xué)多煉,不斷提高。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十四
為了提升管理理念,深入了解最先進(jìn)的前沿思想,深刻領(lǐng)悟國外超前的物業(yè)管理發(fā)展趨勢,實(shí)現(xiàn)公司從上到下在戰(zhàn)略、理念、目標(biāo)及執(zhí)行上高度一致,?4月21日——28日,筆者跟隨山東省誠信行物業(yè)管理公司中層以上的管理人員遠(yuǎn)赴新加坡、香港及澳門三地進(jìn)行實(shí)地參觀考察。通過對(duì)新加坡烏節(jié)園、渣打銀行及香港駿弦房地產(chǎn)下屬的物業(yè)管理的實(shí)地參觀及入住三家五星級(jí)酒店,無論是硬件設(shè)施還是現(xiàn)場規(guī)范的管理,都給筆者留下了深刻的印象,感受頗深。為此筆者想從如何規(guī)范的管理,如何做好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及在管理的細(xì)節(jié)上我們?cè)撓蛉思覍W(xué)習(xí)什么三個(gè)方面來談一下自己的切身感受。
一、“把混亂的東西規(guī)范化”應(yīng)是目前各項(xiàng)管理工作中絕不能忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)
筆者通過幾年的管理和現(xiàn)場的實(shí)踐總結(jié)出管理的精髓:一是把復(fù)雜的工作簡單化,二是把混亂的東西規(guī)范化,三是讓員工在規(guī)定的時(shí)間,規(guī)定的地點(diǎn)完成規(guī)定的工作。前者是協(xié)調(diào)和溝通,中者是管理,后者是工作的固化。而“把混亂的東西規(guī)范化”則是體現(xiàn)了?“美學(xué)”理念。新加坡烏節(jié)園及香港駿弦房地產(chǎn)下屬的會(huì)所管理,無不證明了這一理念。在新加坡烏節(jié)園,每一個(gè)前臺(tái)的左首都擺放著一盆蝴蝶蘭,右首是溫馨提示牌;桌面上的各類雜志和報(bào)刊都是按大小的順序擺放整齊,擺成不同的圖案,體現(xiàn)一種藝術(shù)美;樓層間每一個(gè)標(biāo)識(shí)都是同樣的風(fēng)格,在規(guī)定的位置張貼,無不顯示出設(shè)計(jì)者的獨(dú)具匠心;在駿弦地產(chǎn)下屬的會(huì)所現(xiàn)場,這種規(guī)范化的物品置放更是達(dá)到了令人驚嘆的地步,每一個(gè)花瓶,每一份報(bào)刊,每一條沙發(fā),每一張座椅,每一條毛巾,每一個(gè)酒杯,都有它規(guī)定的位置,直線方塊,部隊(duì)式的管理充分滲透在每一個(gè)角落,令人折服,整個(gè)現(xiàn)場呈現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)化管理用“只有想不到的,沒有做不到”來形容不足為過?,F(xiàn)場的管理給了筆者太多太深的啟發(fā),并自然而然聯(lián)想到自己管理的項(xiàng)目,如何做心中已經(jīng)有了一定的標(biāo)準(zhǔn),必須把混亂的東西規(guī)范化的理念用到實(shí)處。如:每個(gè)洗手間洗漱臺(tái)上的物品放置要有規(guī)定,左側(cè)是整理架,中間是洗手液,右側(cè)是一株綠植;每一個(gè)洗漱臺(tái)的下方,左側(cè)是茶框,右側(cè)是垃圾桶;每一個(gè)便池的右側(cè)放置垃圾桶,保證每一層垃圾桶都是相同的顏色;每一個(gè)小便池統(tǒng)一放三個(gè)廁香球,并且保證每一層廁香球的顏色也是相同;每一間茶水間的溫馨提示也要采用相同顏色的版本;消防秩序員的每一個(gè)崗位的物品也要做到“定置”,如,東門崗,左側(cè)是值班桌,值班桌的左首方是文件框,右首方是抹布;值班桌的右側(cè)是飲水機(jī),后方是掛衣架;窗臺(tái)是水杯的放置處,垃圾框放在值班桌的后方的墻角處等等,不同的崗位也有一定的標(biāo)準(zhǔn),讓每一件物品都有它固定的位置,讓管理的內(nèi)涵體現(xiàn)在每一個(gè)細(xì)節(jié),讓業(yè)戶處處感到物業(yè)管理人在管理上的用心。
二、要想實(shí)現(xiàn)?“賓至如歸”的境界,必須要用“心”做好每一處細(xì)節(jié)
誠信行在每一個(gè)辦公室都掛著一句話“簡單的事情持續(xù)做,持續(xù)的事情用心做”筆者很喜歡這句話。筆者的理解就是“簡單的事情持續(xù)做,你就是專家,持續(xù)的事情用心做,你就是贏家。”海爾總裁張瑞敏曾經(jīng)說過:“把一件簡單的事情做好就是不簡單,把一件平凡的事情做好就是不平凡?!笨v觀我們目前的物業(yè)管理無非就是由一件件簡單的、平凡的小事組成,但就是這樣簡單、重復(fù)的一件件的小事在日復(fù)一日,年復(fù)一年的重復(fù)不變中變得麻木了,坐吃山空,無一創(chuàng)新,更沒有了激-情和熱情。但在香港駿弦房地產(chǎn)下屬的會(huì)所中筆者經(jīng)歷的兩件小事中看出了用心服務(wù)的內(nèi)涵。筆者在第二組隨從參觀,當(dāng)服務(wù)人員把我們帶到頂層參觀時(shí),當(dāng)時(shí)正是中午,光線強(qiáng)烈,眼睛受到影響難以睜開,這時(shí)身邊的服務(wù)人員就自然而然撐開雨傘為我們遮住陽光,而自己卻暴曬在陽光下,很是感動(dòng)。在參觀完他們的保健房時(shí),筆者和同事已是口渴難耐,正想找口水喝,在我們急需的時(shí)刻,吧臺(tái)的服務(wù)人員似乎看出了我們的心思,迅速端出了四五杯水,面帶笑容很有禮貌地送到我們的面說:“先生,請(qǐng)喝水!”誰也沒有告訴服務(wù)人員我們口渴??!但服務(wù)人員通過客人的神態(tài)就知道了客人的需求,那一刻讓我們體現(xiàn)什么是用心和尊重。
在馮教授講課的現(xiàn)場,每一個(gè)座位上都已放好了授課者的名片,在休息區(qū)域放好了點(diǎn)心、茶水和咖啡,讓學(xué)員隨意品嘗;在朗豪苑的培訓(xùn)現(xiàn)場,每一個(gè)座位上都放著項(xiàng)目的簡介和優(yōu)惠卡,節(jié)約了在現(xiàn)場派發(fā)的尷尬和時(shí)間;在新加坡接送我們的車上,駕駛員座位右側(cè)的車體上分別掛著幾個(gè)掛鉤,掛鉤上掛著幾個(gè)相同體積的小盒子,用于存放不同的小東西,整齊劃一,用起方便;每次我們下車時(shí),司機(jī)師傅總是提醒我們一句:小心車!很讓人想起司機(jī)師傅的細(xì)心和熱情;樣板間地板上的pvc保護(hù)膜;貨梯轎廂內(nèi)用有機(jī)玻璃包裝等,種種鏡頭體現(xiàn)的是用心的服務(wù),但筆者同樣在兩家五星級(jí)酒店親身體驗(yàn)的兩件小事,讓筆者感到在香港如此文明的城市里也有不用心的服務(wù)。
4月22日,香港濱華大酒店。由于筆者自己的疏忽穿了一雙棕色的皮鞋,不符合公司的統(tǒng)一著裝要求。就想打些黑色的鞋油掩蓋一些顏色。當(dāng)筆者在大廳前臺(tái)問求此服務(wù)時(shí),服務(wù)員非得讓筆者去房間打電話。為節(jié)約時(shí)間,筆者想借用一下前臺(tái)的電話,讓其送到房間里。但服務(wù)員死活不同意。最后在筆者的再次懇求下才勉強(qiáng)撥通了電話??尚Φ氖蔷驮诠P者翹首期盼在門口等待之時(shí),一個(gè)年齡較大的阿姨送給筆者的竟是一個(gè)小小的鞋刷,牛頭不對(duì)馬嘴的服務(wù)讓筆者哭笑不得。
迪士尼樂園大酒店。4月26日早晨,筆者在外參觀完想回酒店的房間,由于自己的方向感不強(qiáng),轉(zhuǎn)了好多的樓層就是找不到自己的房間,心急之下更是記不清自己的房間號(hào)。沒辦法只好硬著頭皮去一層餐廳的咨客詢問。兩名咨客頭也不抬,愛理不理的說你得去大廳前臺(tái)查詢,高貴的頭自始至終沒有抬起。盡管自己在前臺(tái)查處了結(jié)果,可面對(duì)一家“可以向世界叫板的最好的度假村酒店”以這樣的服務(wù)又總能讓顧客滿意!
服務(wù)的創(chuàng)新是一個(gè)無止境的話題,我們口口聲聲要為業(yè)戶著想,可具體的行動(dòng)在哪里?尤其在高端的商業(yè)物業(yè),我們應(yīng)該做到怎樣的用心才能換回業(yè)戶的“回眸一笑”;每一年的端午節(jié),我們是否會(huì)組織客服人員給客戶送去一些艾草?每年的母親節(jié)是否為每一業(yè)戶的女員工送去一束康乃馨?每年的圣誕節(jié)我們的客服人員是否會(huì)辦成圣誕老人的形象在大堂點(diǎn)綴節(jié)日的氣氛?在洗手間的隔板上是否會(huì)安裝上置物盒,讓需要的人在“內(nèi)急”之時(shí)可以放一下鑰匙或手機(jī)?在洗手間蹲位前的門上,是否可以定期更換一些健康知識(shí)和經(jīng)典的笑話,讓業(yè)戶在短暫的“放松”時(shí)刻也能體會(huì)到快樂和幸福;我們是否會(huì)把老人買的東西送至門口;我們是否在會(huì)議的現(xiàn)場擺放礦泉水的時(shí)候貼上標(biāo)簽,為客人簽名或標(biāo)注記號(hào)提供方便,避免拿錯(cuò)浪費(fèi);我們是否能為業(yè)戶提供力所能及的增值服務(wù);我們是否能把業(yè)戶的每一份報(bào)刊、雜志,哪怕是一張小小的通知親自送到業(yè)戶手中;我們是否能把公司下屬的所有物業(yè)處的辦公室統(tǒng)一模式,使用的物品統(tǒng)一品牌;我們是否能了解業(yè)戶的實(shí)際需求,進(jìn)行一對(duì)一的服務(wù);我們是否能每月舉行不同的活動(dòng)來拉近與業(yè)戶之間的距離;我們是否能在每一個(gè)情人節(jié)的日子,為女士送上一束玫瑰花;我們是否能關(guān)注員工的形象建設(shè),能否做到襯衣每天都燙熨,頭發(fā)兩周理一次,皮鞋每天擦凈,尤其是一線員工的一個(gè)紐扣,一個(gè)簡章,一個(gè)工牌都能做到完整無缺……如果把細(xì)節(jié)做到位,也就應(yīng)證了汪中求先生說的“把簡單的招式練到極致就是絕招”的境界。
細(xì)節(jié)藏在我們生活的每一處。同樣的是五星級(jí)的酒店,澳門威尼斯酒店和香港迪士尼樂園酒店都會(huì)在洗手間的便池處安裝一部應(yīng)急電話,以便客人應(yīng)急需要,但其他的酒店就會(huì)忽視這一細(xì)節(jié)。威尼斯酒店房間里是帶客廳的,客廳及床位的前方各擺放了一部液晶電視,人性化的服務(wù)令客人無可挑剔。香港的濱華酒店的房間是設(shè)置陽臺(tái)的,但卻沒有利用好。只是擺了兩把椅子,而且上還有一層的灰塵,也沒有小桌,如果客人想在陽臺(tái)小憩一下,喝杯水連放杯子的地方都沒有。更令人失望的是也沒有安裝晾衣架,如果客人長時(shí)間居住的話,洗一點(diǎn)衣物就沒有地方晾曬,這種人性化的`設(shè)置就會(huì)令客人對(duì)其印象大打折扣。
筆者認(rèn)為,生活和工作中有很多的細(xì)節(jié)值得我們?nèi)ンw會(huì)和學(xué)習(xí)。讓“工作藝術(shù)化,把藝術(shù)工作化”在以前還讀不懂它真實(shí)的含義,如今看來,它在管理中起到的境界是值得我們?nèi)フJ(rèn)真研究和探討。為此,物業(yè)管理在注重溝通協(xié)調(diào)的前提下必須注重服務(wù)質(zhì)量已是不爭的事實(shí),再也不會(huì)像以前吃幾次飯,或請(qǐng)次客就能解決的問題,必須注意細(xì)節(jié),做好服務(wù),得到業(yè)戶的認(rèn)可才能真正贏得市場。
三、我們?cè)撓驀獾奈飿I(yè)管理學(xué)習(xí)什么?
國外物業(yè)管理的健康、規(guī)范發(fā)展給我們上了深深的一課,再差的行業(yè)也有好的企業(yè)。國外的物業(yè)管理已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。那我們?cè)撓蛩麄儗W(xué)習(xí)什么?筆者認(rèn)為,一是要學(xué)執(zhí)行。細(xì)節(jié)管理專家汪中求先生曾在《細(xì)節(jié)決定成敗》一書中說過一句很經(jīng)典的話:中國不缺少雄韜偉略的戰(zhàn)略家,缺少的是精益求精的執(zhí)行者;絕不缺少各類規(guī)章制度,缺少的是對(duì)規(guī)章條款不折不扣的執(zhí)行。想必每一個(gè)企業(yè)都有很多的規(guī)章制度和作業(yè)指導(dǎo)書,但真正能執(zhí)行到位的又有多少?如果每一個(gè)崗位都能按作業(yè)指導(dǎo)書上的內(nèi)容來操作,就不會(huì)出現(xiàn)那么多的質(zhì)量問題。但現(xiàn)實(shí)的情況是上有政策,下有對(duì)策,無論多么嚴(yán)格的制度總會(huì)在執(zhí)行的過程中出現(xiàn)偏差。如果不是執(zhí)行到位的話,駿弦地產(chǎn)下屬的會(huì)所管理就不會(huì)那么規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn);如果不是執(zhí)行到位的話,威尼斯酒店的管理就不會(huì)讓我們產(chǎn)生奢華之感,震撼之感。如果是執(zhí)行不到位的話,新加坡的大街小巷就不會(huì)連一片小的“野廣告”也沒有張貼。而如今執(zhí)行力不到位的現(xiàn)象已成為企業(yè)的通病,已經(jīng)成了阻礙企業(yè)發(fā)展的瓶頸。筆者認(rèn)為,執(zhí)行不到位,責(zé)任在管理者,執(zhí)行無力,是因?yàn)楣芾聿坏轿唬粓?zhí)行打折扣,說到底還是控制無力。
二要培訓(xùn)??v觀濟(jì)南眾多的物業(yè)管理企業(yè),尤其在招聘一線員工的時(shí)候,為了節(jié)約成本,往往不培訓(xùn)就直接上崗,殊不知,員工在不了解一個(gè)企業(yè)文化的時(shí)候,還不知道崗位的流程時(shí),就擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任時(shí),殊不知出現(xiàn)的問題和代價(jià)比培訓(xùn)后上崗后付出的代價(jià)更大?!芭嘤?xùn)很貴,但不培訓(xùn)更貴!”說的就是這個(gè)道理。筆者認(rèn)為,鄉(xiāng)間小路可以直接跨越到高速公路,然而管理的階段不可跨越。得一步步來,步子可以快一點(diǎn),但行走的過程是不能省略的。我們很難改變一個(gè)人的思維,但我們可以借助職業(yè)化的訓(xùn)練來改變?nèi)说男袨椋ㄟ^調(diào)整行為來達(dá)到逐步調(diào)整思維的目的。所以說在其過程中我們絕不能省略管理的各個(gè)環(huán)節(jié)全面量化的階段。管理依靠規(guī)則,規(guī)則則需要具體化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化及格式化。格式化的規(guī)則才可以訓(xùn)練,訓(xùn)練提升素質(zhì)才是改善和完善管理的必有之路。如果沒有良好的培訓(xùn),新加坡的烏節(jié)園及駿弦下屬的會(huì)所絕不會(huì)有這么規(guī)范的管理,也絕不會(huì)讓“物有其位”達(dá)到那么高的境界。
三是堅(jiān)持。說到堅(jiān)持,關(guān)鍵是管理者在執(zhí)行上的堅(jiān)持和在檢查監(jiān)督上的檢查。在溪水和巖石的斗爭中,勝利的總是溪水,而不是巖石。原因很簡單,不在于巖石的堅(jiān)硬,而在于溪水日復(fù)一日的堅(jiān)持。想想看,我們每一個(gè)崗位都有明確且嚴(yán)格的崗位職責(zé)及相關(guān)的制度,員工在短時(shí)間內(nèi)還可以按照培訓(xùn)或崗位職責(zé)上的要求做,時(shí)間一長是否還能堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)?加上管理者也不能堅(jiān)持監(jiān)督檢查,那么上下都松懈,天長日久就會(huì)懈怠,服務(wù)的質(zhì)量和細(xì)節(jié)就會(huì)下降。如何堅(jiān)持,除了管理者自己的自我約束外,最重要的就是公司總部要制定一項(xiàng)嚴(yán)格、科學(xué)且可行的監(jiān)督、檢查和考核機(jī)制。筆者前所在的公司,公司總部也設(shè)立了很多的檢查部門,但并沒有起到好的作用,反而給物業(yè)管理處添亂。原因是這些部門自己根本不懂管理,怎么能去管別人呢?筆者認(rèn)為,要想提高服務(wù)的真正力量,作為上層管理者必須要有素才。也就是說必須要在項(xiàng)目上鍛煉過兩年以上才能有檢查權(quán)和發(fā)言權(quán),反之只能帶來被動(dòng),被人笑話,也就起不到監(jiān)督檢查的作用。
四、向部隊(duì)學(xué)管理,養(yǎng)成?“定置”的良好習(xí)慣
“定置”分為“空間”的定置和“時(shí)間”的定置。空間的定置主要指所有物品、材料、工具等都需要一個(gè)擺放的次序,有一個(gè)固定的位置。時(shí)間的定置就是一些常規(guī)的、成周期的事情,應(yīng)定時(shí)進(jìn)行。而達(dá)到這種最佳狀態(tài)的就是部隊(duì)。部隊(duì)的一日生活制度從你踏入新兵連到你離開部隊(duì)都是雷打不動(dòng)的。起床、早操、整理內(nèi)務(wù)、早餐、訓(xùn)練(或思想政治教育)、午飯、午休、訓(xùn)練、晚飯、看新聞聯(lián)播、晚點(diǎn)名、洗漱、休息。每個(gè)活動(dòng)都有嚴(yán)格的時(shí)間控制,干部士兵一個(gè)樣,長年累月,天天如此,這就是時(shí)間的定置。被子在床頭的中間,皮帶挨著被子放在外側(cè),床底左側(cè)放著皮鞋、膠鞋、布鞋和拖鞋,臉盆放在右側(cè),其他的雜物統(tǒng)統(tǒng)放進(jìn)儲(chǔ)物柜,而且衣服疊成一條線。每一件物品都有它嚴(yán)格的位置,誰也不能違反,這就是空間的定置。幾年出來的退伍兵大都會(huì)養(yǎng)成良好的定置習(xí)慣。為此,筆者建議,企業(yè)可以組織中層以上的領(lǐng)導(dǎo)去部隊(duì)封閉式生活、訓(xùn)練半個(gè)月,讓每個(gè)人真正體會(huì)到職業(yè)化訓(xùn)練的感受,從而把這種身臨其境的感受和行為用到實(shí)際的管理中,起到的結(jié)果肯定會(huì)事半功倍。
從某種意義上講,對(duì)細(xì)節(jié)關(guān)注的意義在于提高工作的效率和工作的質(zhì)量。做定置習(xí)慣的訓(xùn)練,意在培養(yǎng)員工能有節(jié)奏,有次序地做事。尤其在今天特別注重團(tuán)隊(duì)合作的時(shí)代,定置習(xí)慣的訓(xùn)練可以使團(tuán)隊(duì)整齊劃一,減少由于殘差不齊而需要等候、調(diào)整等浪費(fèi)時(shí)間的麻煩,從而讓工作更出效率。
在物業(yè)管理過程中,物業(yè)管理公司倡導(dǎo)“人性化服務(wù)”、“以人為本”理念。因此,我認(rèn)為作為一名物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者,應(yīng)該扮演好多種角色,適應(yīng)角色上的轉(zhuǎn)換,才能勝任這份工作,成為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理者。
做好前期介入的時(shí)機(jī)規(guī)劃
由于現(xiàn)?行?物業(yè)管理正處于不成熟的發(fā)展階段,加上人們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的有限,造成了物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段工作開展的難度和復(fù)雜性,這必然要求我們物業(yè)管理從業(yè)人員需具備更好的專業(yè)素質(zhì)和工作方法。
做業(yè)主用戶的貼心朋友
物業(yè)管理要達(dá)到優(yōu)質(zhì)管理、精品服務(wù)的要求,裁判是業(yè)主、用戶,因此要明確業(yè)主在物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展中的重要性。要學(xué)會(huì)換位思考,把自己放在業(yè)主“朋友”的位置,急業(yè)主所急,想業(yè)主所想,千方百計(jì)為業(yè)主排憂解難,在服務(wù)中體現(xiàn)一個(gè)“貼心”。
以特產(chǎn)城物業(yè)管理為例:公司首先以“業(yè)主的需求,就是我們的追求”為服務(wù)方針,執(zhí)行維修回訪、上門走訪等向業(yè)主廣泛征詢意見的多種方式,及時(shí)了解不同業(yè)主的需求與期望,從反饋意見中找到差距,解決業(yè)主潛在的不滿意項(xiàng)目,讓服務(wù)真正貼近每一位業(yè)主。
作為企業(yè)管理層人員要主動(dòng)跟業(yè)主溝通,不能流于形式,應(yīng)該通過與業(yè)主的零距離接觸,和業(yè)主成為朋友,切實(shí)為他們解除后顧之憂。如每天進(jìn)出大門,都有相熟的業(yè)主熱情招呼,遇到問題,也樂意互相交談。如去年有業(yè)主反映,蒼蠅、蚊子非常多時(shí),物管領(lǐng)導(dǎo)極為重視,立即組織人員購買優(yōu)質(zhì)藥水,對(duì)特產(chǎn)城進(jìn)行全方位的衛(wèi)生大清理,贏得了所有業(yè)主的認(rèn)可和評(píng)價(jià)。
為弘揚(yáng)蓬勃向上的企業(yè)文化,公司還充分利用節(jié)假日為業(yè)主舉辦各種活動(dòng)。如拔河、燈猜等活動(dòng),既給業(yè)主之間提供了一個(gè)認(rèn)識(shí)、了解、溝通的平臺(tái),又加深了物管企業(yè)與業(yè)主的友誼。此外,從所管理項(xiàng)目的特點(diǎn)出發(fā),在創(chuàng)新上動(dòng)腦筋。在管理與服務(wù)中拓展視野,真正做到“貼心”。
做企業(yè)員工的嚴(yán)慈家長
一個(gè)企業(yè)就是一個(gè)家庭,如果說一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者要將自己的滿腔熱情都投入在物業(yè)管理事業(yè)上,那么更需要把更多的愛奉獻(xiàn)給與你并肩奮戰(zhàn)的全體員工。作為“家長”的管理者,不僅管理上要事無巨細(xì),更要用一個(gè)“愛”字來換得員工的尊敬、愛戴。
關(guān)愛員工既要落到實(shí)處,又要細(xì)致入微。以仁愛之心尊重他們的人格和價(jià)值取向,讓他們感到自己在企業(yè)的地位。如解決職工的實(shí)際困難,讓他們體會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、集體的溫暖。物業(yè)管理企業(yè)的保安等人員,工作十分辛苦,為了小區(qū)的和-諧、安寧,風(fēng)里雨里24小時(shí)輪流值班,節(jié)假日也要堅(jiān)守崗位,放棄了與家人團(tuán)聚。作為領(lǐng)導(dǎo),要多過問他們的工作和生活情況,尤其是節(jié)假日,對(duì)值班人員進(jìn)行慰問,讓他們感受到領(lǐng)導(dǎo)沒有忘記自己,從而將領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷化作力量,把自己的工作做得更好。夏季天氣炎熱,為防員工中暑,提供防暑草湯、藥物,充分體現(xiàn)了對(duì)員工人性化關(guān)懷。
作為一個(gè)“家長”,更要懂得把握大方向,依靠嚴(yán)格的制度管理和個(gè)人影響力引導(dǎo)員工走向健康正確的軌道。以特產(chǎn)城物管公司為例,許多保安最初上崗時(shí),物管服務(wù)意識(shí)非常薄弱,業(yè)務(wù)能力差,甚至個(gè)別員工得過且過,工作很不敬業(yè)。眾所皆知,特產(chǎn)城小區(qū)地理位置較為特殊,交通四通八達(dá),人員流動(dòng)量較大,確實(shí)給小區(qū)的安全管理帶來了很大的困難。因?yàn)榇颂幨前蚕枞~的銷售集中區(qū),經(jīng)常出現(xiàn)偷、盜、搶、騙等不良現(xiàn)象。針對(duì)這此情況,公司首先向業(yè)主用戶宣傳自我防衛(wèi)的意識(shí),并制定一系列切實(shí)可行的管理制度,如加強(qiáng)安保,對(duì)特別易出事故的地點(diǎn),派人蹲守等方式方法,有效地遏制了偷、盜等事故的發(fā)生。同時(shí),利用各種方式,提高員工的管理方法:如每月一次的集中學(xué)習(xí),一季度工作小結(jié),半年工作總結(jié),學(xué)習(xí)管理制度、法律法規(guī),交流先進(jìn)物管企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn),轉(zhuǎn)變員工思想觀念,提高服務(wù)意識(shí),提出“三心”、“三勤”——熱心、誠心、耐心,眼勤、腳勤、嘴勤的服務(wù)工作要求。通過不懈的努力,管理人員的保安服務(wù)意識(shí)、工作能力、綜合素質(zhì)等都顯著提高,達(dá)到了預(yù)期的管理目標(biāo)。
做物業(yè)管理的勤奮學(xué)生
物業(yè)管理是需要智慧的,豐富的閱歷和開闊的視野能起到很大的幫助。對(duì)于不了解裝修規(guī)定的業(yè)主,要詳盡解釋相關(guān)法律法規(guī)的要求。因此,物業(yè)管理者除了應(yīng)具有服務(wù)意識(shí)、專業(yè)知識(shí)、經(jīng)營頭腦、管理才能外,還必須熟知所管理物業(yè)的建筑、施工工程、結(jié)構(gòu)、園林綠化等。另外,心理學(xué)、財(cái)務(wù)管理、公共管理、計(jì)算機(jī)等方面的知識(shí)也必不可少,這樣,管理者在服務(wù)和管理工作中才能游刃有余。作為一個(gè)合格的物業(yè)管理經(jīng)理人來說,除了接受不同的教育和培訓(xùn)之外,要在生活工作中做一個(gè)勤奮的學(xué)生。古人云:“世事洞明皆學(xué)問,人情練達(dá)即文章”,只有把自己擺在一個(gè)“學(xué)生”的位置,才能以謙虛的心態(tài),看到更多,學(xué)到更多。
常言說得好“只要思想不滑坡,辦法總比困難多。”盡管物業(yè)管理的工作是非常繁瑣的,但我相信,只要用心服務(wù),管理到位,多想辦法點(diǎn)子,不斷提高自身的管理素質(zhì),扮演好多種角色,靈活適應(yīng)角色上的轉(zhuǎn)換,一定能勝任這份工作,成為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理者。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十五
(三)只有樹立服務(wù)意識(shí),加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào),才能把分內(nèi)的 工作做好。
?一、今年完成的重點(diǎn)工作 1、管理處的籌建及人員招聘?
2、交房前期介入及裝修管理工作:?
3、日常部門工作完成情況 (1)綜合事務(wù)部?
(2)客服部?
針對(duì)客服部的工作特殊性,由項(xiàng)目經(jīng)理直接兼管,要求建立完善的一戶一
(3)工程部?
(4)秩序部?
(5)保潔綠化部?
作,保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。?
三、工作中的一些管理思路 (1)員工管理?
(2)設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理?
四、存在的不足?
3、部分員工責(zé)任心不強(qiáng),工作應(yīng)付,不能積極主動(dòng)找事去做,違規(guī)裝修處理不力,前期比較松懈。部分管理人員工作有惰性,不能做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十六
為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價(jià)部門組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況。
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽產(chǎn)業(yè),通過近十年的發(fā)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題??傮w看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì),物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問題。
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。
2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。
3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆S捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣,造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來,業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi),一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì),有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則,對(duì)此業(yè)主意見,對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。
住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議。
1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí),緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。
4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},明確私家車庫、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展,必須遵循公開、公平,誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn),采取分類指導(dǎo)辦法,做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”?;謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價(jià)格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)積極配合,共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺(tái)。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn),實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
物業(yè)管理者的調(diào)查報(bào)告篇十七
前言:xx年在武漢呆了5個(gè)月,寒假回家又住了半個(gè)多月,分別體驗(yàn)了大城市xx、中小城市xx、xx和小城鎮(zhèn)xx河的生活,通過耳濡目染和參觀交流,使我對(duì)于新常態(tài)下城市化發(fā)展有一些新的思考,一言以蔽之,要以城市化引領(lǐng)城鎮(zhèn)化,以城鎮(zhèn)化促進(jìn)城市化,實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和城市化同步并行發(fā)展,而不是一味的以gdp和城市規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn),也就是說城市有城市的樣子,城鎮(zhèn)有城鎮(zhèn)的特色,鄉(xiāng)下有鄉(xiāng)下的本色。
正如武漢城市口號(hào)所言,武漢的確是每天都不一樣,就以我所在的武漢大學(xué)為例,最近五年新建了圖書館總館、萬林藝術(shù)博物館、校門口牌坊也換了,還建了珞xx站地下通道,我們充分享受了城市化帶來的種種便利和福利,并且心安理得,可是,另一方面,我們卻又“享用”著著霧霾、帶有味道的自來水,圖書館平時(shí)要搶位子坐,校園里車流不息,以及沒完沒了的施工場地這些很奇葩、很矛盾的現(xiàn)象。
同樣的情形在麻城市和xx縣城出現(xiàn)。麻城市建了南站和北站兩座火車站,是xx省僅次于·xx和xx的第三大交通樞紐,可是僅有的一座汽車站卻破敗不堪、連正規(guī)安檢程序都省略了;聯(lián)通郊區(qū)xx鎮(zhèn)和市區(qū)的唯一一座大橋卻只能單行一輛車,以至于我們的車過橋排隊(duì)排了一個(gè)小時(shí)。同樣,在羅田縣城一方面我很欣喜的看到義水外灘的新建為城市增色少,看到寬闊的綠化帶和還算清澈的河水,可是另一方面,公園偏僻一點(diǎn)的地方卻到處尿跡斑斑,方圓一里路難找到公廁;還有母校xx一中操場上修葺一新,貼滿了花花綠綠的宣傳畫,可是后山上卻堆滿了垃圾。
以上所列舉的只是城市化大潮流的冰山一角,但是通過這些現(xiàn)象,我們可以認(rèn)識(shí)到城市化在取得一系列成績的同時(shí)還面臨著一系列問題,還有很多事需要去做。
第一,經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)并重。今天的xx河就是明天的xx,今天的羅田麻城就是明天的`xx。但是如果xx,xx也像xx那樣交通擁堵不堪,霧霾遮天蔽日,天空濃煙滾滾,我們的城市化又有什么必要呢?我們的未來又有什么希望呢?現(xiàn)在回鄉(xiāng)尚且能夠見到青山綠水,藍(lán)天白云,呼吸著清新的空氣,享受著鳥語花香,可是倘若依然沒有反思,繼續(xù)這樣發(fā)展下去,若干年后,我不知道還能不能見到這一切。就以城鎮(zhèn)生活垃圾為例,我想我們可以借鑒武大經(jīng)驗(yàn),因?yàn)槲浯笫俏錆h生態(tài)相對(duì)完整同時(shí)環(huán)境保護(hù)比較好的一張名片。第一,提高公共衛(wèi)生意識(shí)和素質(zhì)。武大師生素質(zhì)整體上比較高,大家都比較自覺;可是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)只要你不把垃圾倒在別家門口是沒有人管你的,可是你能指望鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民像武大師生那樣自覺嗎?文明意識(shí)和環(huán)保意識(shí)的培養(yǎng)至關(guān)重要;第二,加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。武大有保潔人員,有眾多垃圾箱、垃圾車和吸塵車等一系列配套設(shè)施,而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)即使有垃圾箱,堆滿了也常常沒有人定期清理。第三,加強(qiáng)公共衛(wèi)生管理。村一級(jí)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)基本上沒有公共衛(wèi)生管理措施,更不用說實(shí)施了。
第二,改善交通,建衛(wèi)星城鎮(zhèn)。交通擁堵很大一方面原因是城區(qū)人口過于集中。城市功能過于集中,以xx為例,以縣城為中心城區(qū),以附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)為衛(wèi)星城,實(shí)現(xiàn)公交化、一體化,這樣就可以大大減少中心城區(qū)交通·和環(huán)境資源壓力。同樣,在xx鎮(zhèn),是不是可以再建一座大橋,或者干脆就以xx鎮(zhèn)為xx市副城市中心之一,將市圖書館、博物館、福利院這些公益福利場所建在這里,既方便又安靜還可以有效緩解城區(qū)交通壓力,豈不是一舉多得?xx縣城東餅子鋪新建了縣圖書館,山水相依,場地開闊,同時(shí)又為大別川百里生態(tài)畫廊增光添色,這一經(jīng)驗(yàn)值得xx借鑒。
第三,加強(qiáng)規(guī)劃,綜合治理。這方面需要向新加坡和迪拜學(xué)習(xí),它們?cè)诔鞘薪ㄔO(shè)之初就定位于國際化大都會(huì),迪拜的道路可是同時(shí)通行十幾輛車·,假如xx有這樣的前瞻性和規(guī)劃,也就不會(huì)到處是工地了,如果一開始就規(guī)劃好,城市不就要安靜很多嗎?資源浪費(fèi)不是要少很多嗎?只要充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性,把握好整體與局部這一對(duì)矛盾,同時(shí)積極學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),我們一定能建設(shè)美麗城市。
結(jié)語:回憶過去,九十年代,xx縣城只有破破爛爛幾條大街,xx鄉(xiāng)也只有兩排刷滿了大紅宣傳標(biāo)語的磚瓦房,大街上遍地都是摩托車,三輪車、麻木、還有驢子拉車,21世紀(jì)xx年代的今天家家戶戶早已蓋上樓房,甚至是小別墅,大街上到處都是小汽車,三輪車和麻木基本上看不到了,這是城市化帶來的進(jìn)步和成績,表明我們城鄉(xiāng)人民物質(zhì)生活水平獲得了較大的提升,盡管我們依舊面臨著層出不窮的新問題。展望未來,在大城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,中小城市逐漸和大城市接軌,公交化,高鐵化的同時(shí),也希望依舊有更多的珞珈山水出現(xiàn),有更多的“中國達(dá)沃斯小鎮(zhèn)“出現(xiàn),有更多的莊園出現(xiàn),有更多的詩意的棲居場所出現(xiàn)。
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