報告是對某項研究、調(diào)查或工作成果進行系統(tǒng)性展示和說明的一種書面或口頭形式。那么我們該如何撰寫一份清晰、準確且有說服力的報告呢？報告的體例結(jié)構(gòu)、內(nèi)容要點和語言風格都非常重要。報告的目的不僅是向讀者傳達信息，更是為了激發(fā)讀者的思考和行動。
資產(chǎn)評估報告篇一
xxxxx有限公司：
我們接受貴公司的委托，對貴公司位于 （地址）號自編1棟的租金價格與周邊同等物業(yè)收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關(guān)資料，這些資料的真實性、完整性、合法性由貴公司負責。同時，我們對貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設(shè)施等狀況進行了調(diào)查。在實施審查及調(diào)查工作的基礎(chǔ)上對這些資料發(fā)表意見。
貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng) 行政管理局注冊登記，取得了注冊號。經(jīng)營范圍：。
貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：
合同：
租金情況：20xx年 月1日至 年 月日，按每月每平方米 元
計算月租 元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計算月租 元。
1、交通設(shè)施
貴公司所租地段毗鄰國道g107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于貨物的配送。
2、周邊設(shè)施配套
貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全，便于員工日常生活。
3、周邊租金
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/ 平方米左右。
經(jīng)我們調(diào)查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價格低。
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平，不應(yīng)將其視為是對貴公司報告日后租金費用的證明。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本咨詢業(yè)務(wù)的注冊會計師及會計師事務(wù)所無關(guān)。
法定代表或授權(quán)人：
經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：
經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：
資產(chǎn)評估報告篇二
企業(yè)價值評估方法主要有成本法、收益法和市場法。
企業(yè)價值評估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。
企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估單位預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法是從企業(yè)獲利能力的角度衡量企業(yè)的價值，建立在經(jīng)濟學的預(yù)期效用理論基礎(chǔ)上。
企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。
按照《資產(chǎn)評估準則—基本準則》，評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當選擇資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。
資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。
市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。運用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。
收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。
按照《資產(chǎn)評估準則—基本準則》，評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件選擇成本法對x公司委估資產(chǎn)進行評估。
資產(chǎn)評估報告篇三
（一）經(jīng)濟體制改革的需要
基于過去十多年來經(jīng)濟體制改革的需要，資產(chǎn)評估作為價格發(fā)現(xiàn)機制的補充，為市場經(jīng)濟的順利運行提供了支持，為市場主體提供了決策參考。
在國企改制、資產(chǎn)交易等經(jīng)濟行為中，很多場合是根據(jù)評估結(jié)論直接確定交易價格、投資價格，評估作價在一定程度上成了法定定價機制。由于資產(chǎn)評估的作用被人們無意識地夸大，過高的期望值給監(jiān)管部門和社會公眾帶來了一定的誤解。同時，一些部門、企業(yè)和上市公司管理層有意甚至惡意利用資產(chǎn)評估作用及定位的模糊認識，操縱評估結(jié)論、推卸決策責任。又由于資產(chǎn)特性、交易機制、市場供求等固有的局限，在某些資產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)、產(chǎn)權(quán)進行交易時，可能出現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)機制失靈的狀況，也可能出現(xiàn)評估作價失實的情況，從而影響到整個評估行業(yè)的信用和社會公信力。
（二）資產(chǎn)評估行業(yè)的新課題
中國金融不良資產(chǎn)的處置向中國的評估行業(yè)提供了機遇，同時也提出了新的課題。作為一個發(fā)展中的行業(yè)，隨著經(jīng)濟體制改革和投融資體制改革的深化，資產(chǎn)評估已由為國有資產(chǎn)管理服務(wù)擴展到為維護包括國有經(jīng)濟在內(nèi)的各方經(jīng)濟主體的權(quán)益服務(wù)、為社會公眾的權(quán)益服務(wù)。資產(chǎn)評估服務(wù)必須逐步走向社會化、市場化和職業(yè)化。目前，社會公眾對其能否獨立、科學、客觀、公正執(zhí)業(yè)日益關(guān)注，而其順應(yīng)改革、把握機遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)、規(guī)范執(zhí)業(yè)的準備仍顯不足。
20xx年夏季，華融資產(chǎn)管理公司主辦了《金融不良資產(chǎn)評估相關(guān)問題研討會》，與會評估行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導及專業(yè)人士、各地評估公司的資深專家重點對資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)處置過程中處置價格與評估價值嚴重背離的情況共同進行了分析，并對資產(chǎn)評估方法的選擇及適用問題進行了理論和實踐的探討。與會專家呼吁評估行業(yè)重視對金融不良資產(chǎn)的認識和評估方法的研究，盡快從方法上解決不良資產(chǎn)評估價值的市場實現(xiàn)問題。這一專題研討會及其成果受到了行業(yè)協(xié)會的重視，《中國資產(chǎn)評估雜志》專欄登載了相關(guān)研討文章，引起評估業(yè)界廣泛關(guān)注。
可以肯定地講，金融不良資產(chǎn)的處置和評估推進了我國評估業(yè)的發(fā)展。抵押貸款評估業(yè)務(wù)與不良債權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的研究已經(jīng)開始成為資產(chǎn)評估行業(yè)的新焦點、新課題。我國銀行業(yè)自20世紀90年代初以來，越來越多地對貸款項目采用抵押等擔保方式。但在當前的金融不良債權(quán)的產(chǎn)生以及不良債權(quán)資產(chǎn)的處置中集中暴露出抵押資產(chǎn)評估標準存在較大問題。問題的產(chǎn)生既有來自貸款申請人和銀行的問題，也有評估行業(yè)自身存在的問題：
1 、職業(yè)道德層面，迎合客戶利益，高估抵押品價值甚至出具虛假、不實評估報告；
2 、技術(shù)理論層面，沒有對抵押品評估進行必要的研究和規(guī)范。
如何從價值類型的選擇和方法的運用方面解決這個抵押權(quán)與處分權(quán)相對應(yīng)的抵押品估價及其變現(xiàn)問題，已經(jīng)引起中國資產(chǎn)評估協(xié)會的重視。行業(yè)協(xié)會已在組織編寫《不良資產(chǎn)評估指導意見》，加強抵押品評估管理、規(guī)范抵押評估業(yè)務(wù)、維護金融資產(chǎn)安全的行業(yè)技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)誠信要求正在醞釀之中。
（一）盤活金融不良資產(chǎn)須注重成本效益
資產(chǎn)評估專業(yè)性較強，尤其是不良資產(chǎn)的評估對專業(yè)人員來講亦是新課題，需要有一個熟悉、探索和突破的過程。
資產(chǎn)管理公司作為評估報告的使用者，目前也還缺乏對評估報告的審查經(jīng)驗以及對評估技術(shù)、理論的深入了解和研究，這種情況會影響對資產(chǎn)評估作用的認識并有礙于對評估報告的全面理解及正確使用。因此，資產(chǎn)管理公司的員工，必須在實踐中不斷提高自己認識問題、發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力。
就目前我國評估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平而言，評估報告中存在某些“技術(shù)與質(zhì)量缺陷”，應(yīng)該說如同金融債權(quán)中出現(xiàn)了不良債權(quán)一樣，是問題而非主流。隨著行業(yè)標準、行業(yè)準入、行業(yè)自律以及檢查、管理等措施到位，相信這些問題會在市場中不斷得以規(guī)范。而對于資產(chǎn)管理公司來說，急需解決和始終呼吁的一個現(xiàn)實問題則是評估價值的市場實現(xiàn)問題。這個問題的解決需要從理論上、方法上創(chuàng)造條件，使評估行業(yè)能為不良債權(quán)資產(chǎn)做特體服務(wù)，從而避免和減少對不良債權(quán)資產(chǎn)這種特殊資產(chǎn)評估的盲目性。
從理論上講，評估的目的是為處置定價提供參考依據(jù)，而實際上，資產(chǎn)管理公司所面臨的是誠信缺失、法度不足的處置環(huán)境，這不僅為實現(xiàn)處置回收最大化增添了阻力，同時也限制了資產(chǎn)評估作用的發(fā)揮。由于受到諸多因素的影響和制約，資產(chǎn)管理公司很難采取相對理想的投資銀行運作手段，以實現(xiàn)純粹市場定價和回收價值最大化。在這樣的情況下，需要以實事求是的態(tài)度和相對靈活的策略應(yīng)對環(huán)境、把握商機，實現(xiàn)處置回收的工作目標。
相對于資產(chǎn)品種多樣和處置商機多變的客觀實際，“原則上先評估后處置”
的管理要求在執(zhí)行過程中顯得難以把握。監(jiān)管部門通常比較容易關(guān)注“為什么不評估”？并不在乎“評估了有沒有用”？這在一定程度上會促使資產(chǎn)管理公司為了規(guī)避自己的責任風險，不計成本不加區(qū)別地進行評估，反而忽視了成本效益原則。這實在是應(yīng)該認真加以研究的。
（二）客觀地看待歷史與面對現(xiàn)實
金融不良債權(quán)形成的原因較為復雜。國家賦予資產(chǎn)管理公司三項任務(wù)：防范和化解金融風險、處置金融不良資產(chǎn)、幫助國有企業(yè)脫困。也就是說，不僅要處置變現(xiàn)，最大限度地挽回損失，還要配合國企改革，推進國有資產(chǎn)的整合，解決優(yōu)化資源配置和盤活存量資產(chǎn)的問題。
目前的金融不良債權(quán)往往形成于多年之前。當時不少抵貸資產(chǎn)中是房子抵給一家銀行，土地抵給另一家銀行，或者只抵押房子不抵押土地。而國家有關(guān)部門出臺的“房地合一”政策是在此之后，所以，在資產(chǎn)處置時只能對有處分權(quán)的資產(chǎn)進行評估和處置。同理，債務(wù)人以多年前地方政府對于“商住用地”的規(guī)劃獲得的抵押貸款，而至今未能實現(xiàn)土地的開發(fā)利用，也只能根據(jù)現(xiàn)實狀況進行估值和處置。
（三）公開市場操作公開市場操作，是資產(chǎn)管理公司遵循的重要原則。但由于政策與環(huán)境的不相適宜，又往往造成了諸多方面的看法不盡一致。
金融不良資產(chǎn)的政策性剝離與商業(yè)性消化方式，足以使資產(chǎn)管理公司承擔著比實現(xiàn)價值回歸更重要的社會政治責任，處理著比資產(chǎn)變現(xiàn)更困難的社會經(jīng)濟矛盾。
然而，市場本身是各種利益得以均衡的載體。處置不良資產(chǎn)公開市場操作，不僅有利于規(guī)避道德風險，還有利于促進市場培育。應(yīng)該承認，市場的培育與發(fā)展是個漸進的過程，即便是不成熟的市場也有形成市場價格的機遇。
由于資產(chǎn)評估只估算資產(chǎn)或權(quán)益的價值，至于社會安定需要成本，以及利益均衡等問題，既屬國計民生又有市場博弈，評估師無法考慮。因此，在目前的市場狀況下，資產(chǎn)管理公司肩負幾千億元不良資產(chǎn)的處置壓力，面對相對失衡的市場供求及有限的投資者，是必須以資產(chǎn)評估結(jié)果為依據(jù)，一味討論定價的合理性以顯示公正，還是尊重市場，兼顧環(huán)境的客觀性以實現(xiàn)落袋為安？這也許應(yīng)該是多解的答案。
20xx年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者的理論貢獻就在于把心理學研究和經(jīng)濟學研究結(jié)合在一起，通過對認知心理的研究，揭示并證明了人類的行為動機對于市場機制下差異的形成有著重要影響。慶幸“行為經(jīng)濟學”的誕生，多少減輕了我們心中的郁悶。
20××年財政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》修訂版已有明顯的政策導向，“以資產(chǎn)處置的實際需要和成本效益原則考慮是否需要評估”這一規(guī)定，為資產(chǎn)管理公司提供了新的制度環(huán)境和工作標準，以及事實求是地開展工作的條件。伴隨商業(yè)性收購及市場化處置業(yè)務(wù)的開展，以資產(chǎn)評估作為交易定價依據(jù)將不是惟一和必須的途徑。
資產(chǎn)評估報告篇四
在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負責，但是，財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機構(gòu)可以對房地產(chǎn)進行評估。資產(chǎn)評估機構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進行審查認定。換言之，人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進行評估時，應(yīng)當委托專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認定為無效。
《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定，“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業(yè)進行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進行監(jiān)督管理?！蹦壳?，我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價，礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業(yè)類別，其中資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定，未取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責令限期改正。
綜上所述，未進行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告無效，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正。
資產(chǎn)評估報告篇五
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本。
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會進行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理，確認土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)管理機構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報告及資料進行分析的目的主要有以下兩點：
1、了解土地資產(chǎn)評估機構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報告，基本反映一個土地資產(chǎn)評估機構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)即可根據(jù)申報土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機構(gòu)提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2、了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞，并作出對評估結(jié)果是否予以確認的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進行驗證確認工作，很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進行全面分析，了解評估機構(gòu)進行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認的決定。
通過對土地資產(chǎn)評估報告的分析來完成對一項評估結(jié)果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)有大量評估經(jīng)驗的積累，對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：
1、對土地資產(chǎn)評估報告進行文字的邏輯分析。
一般來說土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系，同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)進行評估報告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實際情況，對評估機構(gòu)的基本思路及三個因果關(guān)系進行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性；土地資產(chǎn)權(quán)益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性；評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性；通過分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結(jié)果。
2、對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上，才能進行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個方面：
（1）土地資產(chǎn)評估機構(gòu)所選擇的參照價格及價格的構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價格。土地資產(chǎn)評估機構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構(gòu)成內(nèi)容也會有所區(qū)別。
（2）分析土地資產(chǎn)評估運用的參照價格及有關(guān)的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風險系數(shù)等。
3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構(gòu)成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結(jié)果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結(jié)合實地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見，根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況，審定土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果，最后決定是否予以確認這個機構(gòu)是否有承擔土地資產(chǎn)評估的能力。
土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)應(yīng)對報來的土地資產(chǎn)評估報告，分門別類進行檔案管理，這對充分利用土地資產(chǎn)評估報告是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)利用土地資產(chǎn)評估報告主要在以下幾個方面：
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認或不予確認的依據(jù)，同時也可以作為上級國土資源管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時掌握土地資產(chǎn)評估工作動態(tài)，了解土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進土地資產(chǎn)評估工作的資料，同時也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價值，土地資產(chǎn)評估報告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評估報告提供土地價格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價格。
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資產(chǎn)評估學資產(chǎn)評估報告講義
資產(chǎn)評估報告
資產(chǎn)評估報告篇六
一、我們在執(zhí)行本無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應(yīng)的法律責任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)由被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，以及恰當?shù)厥褂迷u估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
評估有限公司接受***餐飲投資管理有限公司(以下簡稱***公司)的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用收益評估方法，按照必要的評估程序，對***公司所擁有的商標在20xx年3月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
***餐飲投資管理有限公司
***餐飲投資管理有限公司
資產(chǎn)評估委托方、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他使用者。
20xx年3月31日。
商標的無形資產(chǎn)。
商標。
本次評估所采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方與自愿賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應(yīng)各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
采用收益法進行評估。
根據(jù)本次評估目的及價值類型，商標的無形資產(chǎn)在評估基準日的評估值為人民幣***萬元(壹億貳仟零陸拾肆萬貳仟伍佰元)。
本次評估結(jié)論在評估基準日后一年內(nèi)有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
評估報告的使用者應(yīng)注意本報告中的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
資產(chǎn)評估報告篇七
湖北大地資產(chǎn)評估有限公司接受宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委估的實物資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)于20xx年7月24日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司，該公司于20xx年5月12日經(jīng)宜昌市工商局行政管理局企業(yè)登記注冊分局(宜市)登記內(nèi)名預(yù)核字[20xx]第00792號《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》批準，現(xiàn)正在辦理設(shè)立登記。
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司股東王春燕、王紅。
本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設(shè)立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。
列入本次評估范圍的評估對象為宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設(shè)立公司投入的實物資產(chǎn)。
本次評估的評估基準日為20xx年7月24日，評估所采用價值均是評估基準日的有效價格標準。
嚴格遵循資產(chǎn)評估獨立、客觀、科學及專業(yè)性的工作原則，不受外界干擾和評估當事人的影響，科學合理地進行資產(chǎn)評估和估算。
(一)行為依據(jù) 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
(二)法規(guī)依據(jù)
1、參照國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》; 2、參照國資辦發(fā)[1992]36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》; 3、國資辦發(fā)[1996]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知; 4、財政部財評字[1999]91號關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片,發(fā)票號分別為:02872892、01146813、0177593。
2、委托方提供實物照片。
(四)取價依據(jù)及參考依據(jù)
1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片;
2、股東確認價值;
3、市場詢價、調(diào)查及評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿。
本次評估對實物采用重置成本法及全體股東確認價值。
根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定，按照我公司與宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司簽訂的資產(chǎn)評估協(xié)議書所約定的事項，于20xx年7月20日開始，經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評估估算、評估匯總、提交報告等過程。具體如下：
2、資產(chǎn)清查：指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，收集準備資料，檢查核實資產(chǎn)與驗證有關(guān)資料;
3、評定估算：現(xiàn)場檢測與鑒定，選擇評估方法，收集市場信息，具體計算;
4、評估匯總：對評估結(jié)果進行匯總，并進行評估結(jié)論分析，撰寫評估說明與報告，進行內(nèi)部復核。
截止評估基準日，委托評估實物價值35萬元(詳見后附實物評估明細表)。
1、根據(jù)行業(yè)有關(guān)規(guī)定，本評估報告有效期限為一年，即從20xx年7月24日至20xx年7月23日，本評估結(jié)論僅供宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司為評估目的使用，不得作為其他經(jīng)濟目的使用。
2、本評估報告成立的前提條件適用于繼續(xù)使用和公開市場假設(shè)，即對評估的資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營和在公開市場有公允價格標準下進行作價評定。
本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保以及特殊的交易方式可能追加的付出價格等對評估價格的影響。同時，本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗拒力因素對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
3、本報告專為委托人使用，并為本報告所列的目的而作。除按規(guī)定報送有關(guān)政府管理部門外，本報告的全部或部分內(nèi)容，除獲得我公司書面同意外，皆不得轉(zhuǎn)載于任何文件、公告及聲明。
1、本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務(wù)有限責任公司股東王春燕、王紅擬設(shè)立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考，不對其他事項發(fā)表意見。上述實物已于20xx年7月24日辦理實物轉(zhuǎn)移手續(xù)。
2、本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我公司參加評估的工作人員與委托方無任何利害關(guān)系，評估工作是在有關(guān)法律監(jiān)督下完成的，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和操作規(guī)范。
3、資產(chǎn)占有方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產(chǎn)的完整性、合法性、真實性負責，對其提供的文件資料的真實性承擔法律責任。
本評估報告提出日期：
20xx年7月24日。
湖北大地資產(chǎn)評估有限公司
中國注冊資產(chǎn)評估師：
中國注冊資產(chǎn)評估師：
報告日期：
20xx年7月24日
資產(chǎn)評估報告篇八
第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德行為，提高注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德素質(zhì)，維護注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)形象，制定本準則。
第二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守本準則。
第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準則。
第四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當指導業(yè)務(wù)助理人員和專家遵守本準則。
第五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。
第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則。
第七條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當維護職業(yè)形象，不得從事與注冊資產(chǎn)評估師身份不符或可能損害職業(yè)形象的活動。
第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關(guān)當事方的影響，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。
第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當合理使用評估假設(shè)，并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。
第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
注冊資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導性的分析或結(jié)論的評估報告。
第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當遵守保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。
第十二條 注冊資產(chǎn)評估師不得采用欺詐、利誘、強迫等不正當手段招攬業(yè)務(wù)。
第十三條 注冊資產(chǎn)評估師不得利用執(zhí)業(yè)便利為自己或他人謀取不正當利益。
第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當在資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得以個人名義執(zhí)業(yè)，也不得同時在兩家或兩家以上評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)。
第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿，并按有關(guān)規(guī)定管理和保存工作檔案。
第十六條 注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。
第十七條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當接受中國資產(chǎn)評估協(xié)會的管理，履行中國資產(chǎn)評估協(xié)會規(guī)定的義務(wù)。
第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當經(jīng)過專門教育和培訓，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。
第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當接受后續(xù)教育，保持和提高專業(yè)勝任能力。
第二十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當如實聲明其具有的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，不得對其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗進行夸張、虛假和誤導性宣傳。
第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專家協(xié)助工作，但應(yīng)當采取必要措施確信專家工作的合理性。
第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師與委托方或相關(guān)當事方之間存在可能影響注冊資產(chǎn)評估師公正執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系時，應(yīng)當予以回避。
第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，不得對委托方和相關(guān)當事方進行誤導和欺詐。
第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當履行業(yè)務(wù)約定書中規(guī)定的義務(wù)，竭誠為委托方服務(wù)。
第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師不得向委托方或相關(guān)當事方索取約定服務(wù)費之外的不正當利益。
第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當與委托方進行必要溝通，提示評估報告使用者合理理解并恰當使用評估報告，并聲明不承擔相關(guān)當事人決策的責任。
第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)當與其他注冊資產(chǎn)評估師保持良好的工作關(guān)系。
第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師不得貶損或詆毀其他注冊資產(chǎn)評估師。
第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師不得以惡意降低服務(wù)費等不正當?shù)氖侄闻c其他注冊資產(chǎn)評估師爭攬業(yè)務(wù)。
第三十條 評估機構(gòu)在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中應(yīng)當遵守本準則的相關(guān)規(guī)定。
第三十一條 中國資產(chǎn)評估協(xié)會可以根據(jù)本準則發(fā)布資產(chǎn)評估職業(yè)道德具體準則。
第三十二條 本準則自20xx年5月1日起施行。
資產(chǎn)評估報告篇九
資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，既是資產(chǎn)評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應(yīng)法律責任的證明文件。
一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院第91號令）[1]以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關(guān)附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應(yīng)當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求；具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應(yīng)充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應(yīng)用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類，如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。
資產(chǎn)評估報告一般應(yīng)包括以下基本要素：
1)評估報告類型；
2)委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報告使用者；
3)評估范圍和評估對象基本情況；
4)評估目的；
5)價值類型；
資產(chǎn)評估報告篇十
我所接受委托，遵照中華人民共和國有關(guān)資產(chǎn)評估的政策、法規(guī)，本著客觀、公正、實事求是的原則，按照業(yè)務(wù)委托書設(shè)立的條件，對委托評估的資產(chǎn)現(xiàn)值進行評估?，F(xiàn)將評估結(jié)果報告如下：
一、評估目的
根據(jù)委托書所定，本次評估目的是為確定 電子技術(shù)有限公司設(shè)立時投資者、 投入的實物資產(chǎn)的現(xiàn)行價值。
二、評估對象
根據(jù)評估目的，本次資產(chǎn)評估的對象為打印機45臺（詳見評估明細表），根據(jù) 先生與 先生的協(xié)議，其中屬于 先生的為 萬元，其余的屬于 先生。
三、評估基準日
年 月 日。
四、評估原則
我們根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)規(guī)定，遵循真實性、公證性、科學性、獨立性、替代性和可行性原則，對評估對象進行評定估算。
五、評估依據(jù)
1、業(yè)務(wù)委托書；
3、委托人提供的有關(guān)原始發(fā)票和資產(chǎn)清單；
4、有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格資料；
5、其他有關(guān)資料。
六、評估方法與計價標準
根據(jù)委估資產(chǎn)的特點，確定采用重置成本法進行評估。
計價標準采用評估基準日的價格標準。
七、評估結(jié)果
根據(jù)上述評估方法與計價標準評估后，我們認為委托評估的資產(chǎn)于評估基準日（ 年 月 日）的現(xiàn)行價值為人民幣 元。
附件：
1、資產(chǎn)評估明細表
2、有關(guān)原始發(fā)票復印件
3、資產(chǎn)評估資格證書
機構(gòu)負責人：（簽字）
項目負責人：（簽字）
會計師事務(wù)所：（章）
年 月 日
資產(chǎn)評估報告篇十一
本次評估的實物是xx市xx汽車維修服務(wù)有限責任公司股東王xx、王xx，擬設(shè)立公司投入的實物資產(chǎn)。
2、評估基準日
本次評估基準日為20xx年7月24日。
3、資產(chǎn)概況
本次評估的實物截止評估基準日，已取得實物購置發(fā)票，發(fā)票號分別為:0xx92、0xx13、0xx3。
4、評估依據(jù)
(1)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
(2)參照國務(wù)院[19xx]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
(3)參照國資辦發(fā)[19xx]36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；
(4)國資辦發(fā)[19xx]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知；
(6)委托方提供實物購置發(fā)票及照片；
(7)委托方提供實物轉(zhuǎn)讓合同；
(8)股東確認價值；
(9)市場詢價、調(diào)查及評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿。
5、評估過程說明
(1)評估前準備工作
根據(jù)資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)相關(guān)資料進行核對，在核對相符的`基礎(chǔ)上收集和了解評估資產(chǎn)的狀況。
(2)現(xiàn)場調(diào)查與勘估
按照評估申報表會同資產(chǎn)占有方的有關(guān)專業(yè)人員進行了現(xiàn)場踏勘，并將委估的實實物產(chǎn)進行了核實，了解委估實物情況。
(3)評估作價階段
本次評估的實物截止評估基準日，已取得實物購置發(fā)票，發(fā)票號分別為:0xx13、02xx92、0xx93。根據(jù)實物購買時間對評估物作適當?shù)牟町愓{(diào)整評估作價。
(4)報告階段
根據(jù)評估資料、評估結(jié)果編制報告。
6、評估方法說明
根據(jù)委托方的評估目的及委估資產(chǎn)的特點，本次評估實物按實際支付價值計算被評估資產(chǎn)的全部費用，然后根據(jù)現(xiàn)場鑒定及該實物的實際情況根據(jù)重置成本法及全體股東確認價值確認其價值。
根據(jù)以上評估方法及評估步驟，截止評估基準日，委托評估資產(chǎn)的凈值合計為35萬元(大寫人民幣叁拾伍萬圓整)。
備查文件
1、實物評估明細表；
2、主要資產(chǎn)權(quán)屬證明；
3、資產(chǎn)評估委托方承諾函；
4、資產(chǎn)評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件；
5、資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復印件；
6、注冊資產(chǎn)評估師資格證書復印件。
資產(chǎn)評估報告篇十二
請求事項：
請求法院依法委托具備相關(guān)資質(zhì)的司法鑒定單位對申請人的經(jīng)濟損失進行評估。
事實和理由
20xx年10月18日至10月24日期間，被告天津市西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)老君堂村村民委員會無故擅自派人強行拆除車間房屋，打砸廠內(nèi)生產(chǎn)設(shè)備，損壞原告用于出口的貨物，造成原告無法再繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)濟損失巨大。為了查清事實損失數(shù)額，請求法院依法委托鑒定單位進行評估鑒定。
此致
敬禮!
20xx年x月x日
資產(chǎn)評估報告篇十三
為規(guī)范資產(chǎn)評估收費行為，維護社會公共利益和當事人的合法權(quán)益，促進資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展，我們制定了《資產(chǎn)評估收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 各地要根據(jù)《資產(chǎn)評估收費管理辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費進行清理規(guī)范，于12月底前向社會公布重新制定的資產(chǎn)評估收費辦法和收費標準，并將貫徹落實情況報國家發(fā)展改革委（價格司）、財政部（企業(yè)司）。
[1992]價費字625號，1992年12月10日發(fā)布
國家發(fā)展改革委、財政部關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費管理辦法》的通知
各省、自治區(qū)、直轄區(qū)發(fā)展改革委、物價局、財政廳(局)：
資產(chǎn)評估收費管理暫行辦法
國家發(fā)展改革委、財政部關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費管理辦法》的通知
各省、自治區(qū)、直轄區(qū)發(fā)展改革委、物價局、財政廳(局)：
為規(guī)范資產(chǎn)評估收費行為，維護社會公共利益和當事人的合法權(quán)益，促進資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展，我們制定了《資產(chǎn)評估收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
各地要根據(jù)《資產(chǎn)評估收費管理辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費進行清理規(guī)范，于12月底前向社會公布重新制定的資產(chǎn)評估收費辦法和收費標準，并將貫徹落實情況報國家發(fā)展改革委(價格司)、財政部(企業(yè)司)。
第一條 根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第十一條關(guān)于資產(chǎn)評估實行的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 凡取得省以上（包括計劃單列市）國有資產(chǎn)管理行政主管部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書或臨時資格證書的機構(gòu)，承擔資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，均可按本規(guī)定收取評估費用。
第三條 資產(chǎn)評估收費采用差額定率累進收費辦法，即按資產(chǎn)金額大小劃分收費檔次，分檔計算收費額，各檔累加為收費總額。
第四條 資產(chǎn)評估收費標準分為五檔，各檔差額計費率如下表：
行計件收費的法定資產(chǎn)評估服務(wù)，可以按被評估資產(chǎn)賬面原值（無帳面原值可按評估價值或重置價值，下同）為計費額度，采取差額定率累進計算辦法收取評估費用，即按被評估資產(chǎn)的賬面原值的大小劃分收費檔次，分檔計算收費額、各檔相加為評估收費總額。
資產(chǎn)評估報告篇十四
二、委托方及資產(chǎn)占有方
三、評估目的
四、評估對象及范圍
四、評估價值類型和定義
五、評估基準日
六、評估依據(jù)
七、評估原則
八、評估依據(jù)
九、評估方法
十、評估過程
十一、評估假設(shè)和限定條件
十二、評估結(jié)論
十三、特別事項說明
十四、評估報告的使用限制說明
十五、評估報告提出日期
一、委托方與資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復印件
二、產(chǎn)權(quán)證明文件復印件
三、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函
四、資產(chǎn)評估人員和機構(gòu)的承諾函
五、××林資產(chǎn)評估有限公司資格證書復印件
六、××林資產(chǎn)評估有限公司營業(yè)執(zhí)照復印件
七、項目參加人員名單及其資格證書復印件
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應(yīng)的法律責任。
二、我們出具評估報告，沒有以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。我們不會為當事人的決策承擔責任，我們提請報告使用者注意，評估結(jié)論不應(yīng)該被認為是被評估資產(chǎn)價值在市場上可實現(xiàn)價格的保證。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的`利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。
四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。
五、我們已對評估報告中的評估對象進行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象法律權(quán)屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行了披露。
六、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗。
七、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
八、我們對評估對象的價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟行為實現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開；未經(jīng)評估機構(gòu)同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開和內(nèi)部媒體上。
九、本評估報告的解釋權(quán)為出具評估報告的評估機構(gòu)，除國家法律、法規(guī)有明確的特別規(guī)定外，其他任何機關(guān)和部門均無權(quán)解釋。
十、本評估報告的使用者限制為：
1、委托方（資產(chǎn)占有方）；
2、××州市章貢區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社；
3、××縣林業(yè)局、××縣果業(yè)局。
資產(chǎn)評估報告篇十五
其實，不用對資產(chǎn)評估報告的結(jié)果數(shù)值太較真，報告的具體數(shù)值也沒有那么重要，因為報告的制作者與閱讀者之間的信息一定是不對稱的，作為報告的閱讀者，無論你怎樣絞盡腦汁地自己調(diào)節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)都未必能得到那個反應(yīng)“真實”的數(shù)字。但是，認真讀報告卻是必要的，因為你只有對報告的假設(shè)、邏輯以及評估傾向等內(nèi)容進行了分析之后才能對評估值、交易各方的目的、交易各方的利益格局有一個更為清楚的認識。
翻開一份資產(chǎn)評估報告，閱讀者最應(yīng)該了解的關(guān)鍵內(nèi)容包括：委托方、評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準日、價值類型、評估方法、評估結(jié)論、有效期。除以上內(nèi)容外，報告中經(jīng)常還會有一段話，大致的表述如下：“評估報告使用者應(yīng)當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。”別小看了這最后一句話，不能說的秘密經(jīng)常就藏在這里面。
為了理解以上關(guān)鍵內(nèi)容，我們需要從更大的一個視角出發(fā)，這個視角要求我們從理解什么是“企業(yè)價值評估”開始，因為正是有了企業(yè)價值評估這一行為，才會有資產(chǎn)評估報告這一結(jié)果。
企業(yè)價值評估是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或者股東部分權(quán)益價值等進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。也就是說，企業(yè)價值評估的對象可以有三類，一是企業(yè)整體價值、二是股東全部權(quán)益價值，三是股東部分權(quán)益價值。
在理解評估結(jié)論的時候，有兩個地方需要注意，一是股東部分權(quán)益價值并不必然等于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積，這主要是因為企業(yè)的控制權(quán)相比少數(shù)股東權(quán)益存在溢價。二是應(yīng)當關(guān)注被評估股權(quán)的流動性對其價值的影響。相信大家對“流動性溢價”這個詞匯不會很陌生，如果大家去對比大/小市值的a+h上市公司的a股與h股的價格表現(xiàn)，相信你會對什么是流動性溢價有一個直觀的認識。
目前，我國評估機構(gòu)對企業(yè)價值進行評估的時候主要使用三種方法，即：收益法、市場法和成本法（又成為“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”）。評估機構(gòu)會根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件評估這三種方法的適用性，然后再選擇使用一種或者多種資產(chǎn)評估方法，下面我們就簡要來了解一下這三種方法。
收益法，是指將預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估方法，收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法（即spanidend discount model，簡稱ddm）和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（即（discounted cash flow method，簡稱dcf）。其中，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法又可以分為企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（即free cash flow for the firm，簡稱fcff）和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（即free cash flow to equity，簡稱fcfe）。
ddm和dcf模型理解起來不難，難點在于判斷模型的參數(shù)選取及其假設(shè)的合理性，這些就是大家在閱讀報告時最應(yīng)該注意的細節(jié)了，小善把這些內(nèi)容歸納為五個方面，分別是：
折現(xiàn)的對象就是未來預(yù)期收益，因此這個收益是否合理對估值結(jié)果至關(guān)重要。在思考這個問題的時候，小善認為我們首先應(yīng)當知道誰是做出這個預(yù)測的主體。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當對委托方或者相關(guān)當事方提供的企業(yè)未來收益預(yù)測進行必要的分析、判斷和調(diào)整，在考慮未來各種可能性及其影響的基礎(chǔ)上合理確定評估假設(shè)，形成未來收益預(yù)測，根據(jù)上面的規(guī)定，委托方或者相關(guān)當事方才是提供企業(yè)未來收益預(yù)測的主體，他們的態(tài)度以及利益格局在他們提供的預(yù)測結(jié)果中就會體現(xiàn)出來。
影響預(yù)期收益的因素有很多，說實話，在存在這么多變量的情況下，真的很難推理未來預(yù)期收益有多少是合理的。那這個問題不認真思考行不行？小善覺得還是要認真思考的，雖然在現(xiàn)行的規(guī)范下有盈利預(yù)測補償?shù)闹贫瓤梢宰鳛橥顿Y者的一層保障，但是中國證監(jiān)會7月11日發(fā)布的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法（征求意見稿）》已經(jīng)不再要求上市公司提供盈利預(yù)測報告，并且取消了向非關(guān)聯(lián)第三方發(fā)行股份購買資產(chǎn)的盈利補償要求，考慮到以后很可能會失去盈利補償這一保障。
有一些評估報告會采用分段法確定評估對象的預(yù)測期，將企業(yè)未來現(xiàn)金流分為明確預(yù)測期期間（詳細預(yù)測期）的現(xiàn)金流和明確預(yù)測期之后（永續(xù)期）的現(xiàn)金流。在詳細預(yù)測期間，評估報告會逐年明確地預(yù)測未來一段期間（比如5年）評估對象產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量。
在這一點上，小善覺得可以用一個你認為合適的區(qū)間范圍內(nèi)的折現(xiàn)率數(shù)值做一個測試，這樣一來，測試結(jié)果的上下限自然就明了了。
資產(chǎn)評估報告篇十六
呼和浩特市賴氏酒店管理有限公司（籌）：
我們接受委托，審驗了貴公司（籌）截至20xx年9月10日止申請設(shè)立登記的注冊資本的實收情況。按照法律法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資，提供真實、合法、完整的驗資資料，保護資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及貴公司（籌）的責任。我們的責任是對貴公司（籌）注冊資本的實收情況發(fā)表審驗意見。我們的審驗是依據(jù)《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》進行的。在審驗過程中，我們結(jié)合貴公司（籌）的實際情況，實施了檢查等必要的審驗程序。
根據(jù)協(xié)議、章程的規(guī)定，貴公司申請登記的注冊資本為人民幣3萬元，由賴建全、郝寶二位股東于20xx年9月10日之前一次繳足。經(jīng)我們審驗，截至20xx年9月10日止，貴公司（籌）已收到二位股東繳納的注冊資本（實收資本）合計人民幣3萬元（大寫人民幣叁萬元），全部以貨幣出資。
本驗資報告僅供貴公司（籌）申請設(shè)立登記使用，不應(yīng)將其視為是對貴公司（籌）驗資報告日后的資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。由于使用不當造成的后果，由責任人自負，與執(zhí)行本驗資業(yè)務(wù)的注冊會計師及會計師事務(wù)所無關(guān)。（詳見附件2驗資事項說明）
附件1、注冊資本實收情況明細表；
2、驗資事項說明；
內(nèi)蒙古中普昱會計師事務(wù)所 中國注冊會計師： 有限責任公司
中國注冊會計師：
地址：中國內(nèi)蒙古
呼和浩特市錫林南路山丹大廈c座報告日期：二〇一三年九月十日
附件2
驗資事項說明
呼和浩特市賴氏酒店管理有限公司（以下簡稱公司）系由賴建全、郝寶二位股東共同出資組建的有限公司。于20xx年9月9日取得經(jīng)呼和浩特市工商行政管理局核發(fā)的呼賽名稱預(yù)核內(nèi)字[20xx]第1305942837號《公司名稱預(yù)先核準通知書》，現(xiàn)正在申請辦理設(shè)立登記。
根據(jù)經(jīng)批準的協(xié)議、章程的規(guī)定，貴公司（籌）申請登記的注冊資本為人民幣3萬元 ，實收資本為人民幣3萬元 ，全部以貨幣出資。其中賴建全認繳人民幣2.5萬元，占注冊資本的83.3333%；郝寶認繳人民幣0.5萬元 ，占注冊資本的16.6667%。
截至20xx年9月10日止，各股東應(yīng)出資額已全部到位。貨幣出資人民幣3萬元已于20xx年9月10日存入內(nèi)蒙古銀行呼和浩特金宇支行（帳號012101201020171767），有該行的銀行詢證函。
呼和浩特市賴氏酒店管理有限公司及其負責人，根據(jù)《公司法》應(yīng)對其股東投入資本真實性承擔法律責任。并對其股東的投入資本及相關(guān)的資產(chǎn)、負債進行會計處理。
本報告所驗投入資本系指截止驗資報告驗資之日時點的驗資。并非事后持續(xù)經(jīng)營的跟蹤審核，并非企業(yè)進行經(jīng)濟活動的資金擔保以及并非為企業(yè)日后償債能力、經(jīng)營能力、經(jīng)營效率、效果作出的保證。實收資本的投入及會計處理與企業(yè)的經(jīng)營狀況應(yīng)由投資者承擔連帶法律責任和承擔會計責任。
本報告只限于企業(yè)注冊登記使用（工商登記復印件無效）。本報告不得直接應(yīng)用于企業(yè)的經(jīng)營活動以及不得作為其他目的和用途的資金依據(jù)，由于使用不當、超出本報告使用范圍、改變使用目的和用途、或由于經(jīng)營者、投資者的各種經(jīng)營管理行為，或存在投資者惡意作弊、通同作弊、造成的一切法律訴訟后果，由責任人自負，與執(zhí)行本驗資業(yè)務(wù)的注冊會計師及會計師事務(wù)所無關(guān)。
內(nèi)蒙古中普昱會計師事務(wù)所有限責任公司
二〇**年九月十日
附件1
注 冊 資 本 實 收 情 況 明 細 表
截至20xx年9月10日
內(nèi)蒙古中普昱會計師事務(wù)所有限責任公司：（公章） 中國注冊會計師：（簽章）
資產(chǎn)評估報告篇十七
1、的概述
2、對分析的目的
3、對的分析
4、對的利用
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會進行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份資料，不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理，確認土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)管理機構(gòu)對及資料進行分析的目的主要有以下兩點：
1.了解土地資產(chǎn)評估機構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的，基本反映一個土地資產(chǎn)評估機構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)即可根據(jù)申報土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機構(gòu)提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞，并作出對評估結(jié)果是否予以確認的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進行驗證確認工作，很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進行全面分析，了解評估機構(gòu)進行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認的決定。
通過對的分析來完成對一項評估結(jié)果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)有大量評估經(jīng)驗的積累，對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：
1.對進行文字的邏輯分析。
一般來說所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了本身的邏輯關(guān)系，同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)進行評估報告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實際情況，對評估機構(gòu)的基本思路及三個因果關(guān)系進行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結(jié)果。
2.對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上，才能進行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個方面：
(1)土地資產(chǎn)評估機構(gòu)所選擇的參照價格及價格的構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價格。土地資產(chǎn)評估機構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構(gòu)成內(nèi)容也會有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運用的參照價格及有關(guān)的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風險系數(shù)等。
3.對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構(gòu)成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結(jié)果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結(jié)合實地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見，根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況，審定土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果，最后決定是否予以確認這個機構(gòu)是否有承擔土地資產(chǎn)評估的能力。
土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)應(yīng)對報來的，分門別類進行檔案管理，這對充分利用是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)利用主要在以下幾個方面：
1.可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認或不予確認的依據(jù)，同時也可以作為上級土地管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2.可作為一種動態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時掌握土地資產(chǎn)評估工作動態(tài)，了解土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)督管理。
3.作為研究、分析、完善和改進土地資產(chǎn)評估工作的資料，同時也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價格信息資料。
4.深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價值，是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評估報告提供土地價格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價格。
資產(chǎn)評估報告篇十八
委托方：百和超市
經(jīng)營范圍：農(nóng)副產(chǎn)品、糧油及制品、食品飲料、酒及其他副食品、零售乳制品(含嬰幼兒配方乳粉)、日用百貨、家用電器及電子產(chǎn)品、通訊器材、針紡織品、服裝、文化體育用品及器材、音像制品、出版物及電子出版物等。
本次評估是根據(jù)評估機構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書，對委估的百和超市無形資產(chǎn)商標權(quán)價值進行評估，確定其在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值，為資產(chǎn)重組提供價值參考依據(jù)。
本次評估的評估對象為百和超市股份有限公司的商標權(quán)，評估范圍為以百和超市商標。具體以資產(chǎn)占有方評估申報表為準。
本項目評估基準日是_________年____月____日。資產(chǎn)評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
根據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為相關(guān)的當事方。
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定,本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
(一)堅持獨立性、客觀性、科學性的工作原則
(二)堅持預(yù)期和公開市場的操作原則
本次資產(chǎn)評估過程中,本公司評估人員按照國家有關(guān)國有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評估的有關(guān)法律法規(guī)以及《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求,遵循以上基本原則,對委估資產(chǎn)進行評估,以保證客觀、公正地反映評估對象在評估基準日的公允市場價值。
在本次資產(chǎn)評估工作中,評估人員遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價依據(jù)和參考資料有：
1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)[1992]第36號);
3、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；
4、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)(中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年5月7日發(fā)布);
5、《中華人民共和國公司法》;
(二)行為依據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、開元投資法人營業(yè)執(zhí)照;2、"出資(無形資產(chǎn))確認書"。
九、商標權(quán)評估的基本概況
百和超市主營農(nóng)副產(chǎn)品、糧油及制品、食品飲料、酒及其他副食品、零售乳制品(含嬰幼兒配方乳粉)、日用百貨、家用電器及電子產(chǎn)品、通訊器材、針紡織品、服裝、文化體育用品及器材、音像制品、出版物及電子出版物等。
經(jīng)營十年來，質(zhì)量穩(wěn)定，貨真價實，在當?shù)匕俸统幸褬淞⒘诵抛u，銷量日增，深受顧客的信賴。為了進一步擴大業(yè)務(wù)，提高企業(yè)競爭能力與應(yīng)變能力，百和超市于年末資產(chǎn)重組，將原屬于百和超市的“百和”牌商標評估作價，作為原五家股東所有的無形資產(chǎn)，共同投入新公司作為各自入資的一部分。經(jīng)我公司評估，該商標以評估值作價投入新公司已被新股東接受，現(xiàn)增資擴股工作已經(jīng)完成，新的合資公司已正式營業(yè)，由于資金實力較前雄厚，新公司擴大了生產(chǎn)規(guī)模?！鞍俸汀鄙虡说闹扰c美譽度也有所提高。
超市發(fā)展前景:空間巨大，廣闊的消費群體。獨特的百和模式:
(1)產(chǎn)品結(jié)構(gòu):集聚客流、差異化競爭
(2)直采為主的采購體系:價格優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)
(3)自營為主的盈利模式:使公司的發(fā)展更穩(wěn)健、持續(xù)、可復制。
核心競爭力:
(2)先發(fā)優(yōu)勢,議價能力以及品牌。
核心競爭力是公司長期以來不斷總結(jié)、創(chuàng)新形成的,是具備一定的門檻要求,需要長期的經(jīng)驗積累以及巨額投入才能實現(xiàn)的未來業(yè)績增長點:
(1)門店的外延擴張
(3)毛利率提升:做大銷售規(guī)模、調(diào)整商品結(jié)構(gòu)、開拓新品類。
風險主要包括
(1)內(nèi)部風險;
(2)門店擴張、新店培育不及預(yù)期;
(3)租金風險。
綜上所述，可以看出百和超市所以能持續(xù)暢銷，不斷發(fā)展，是與其重視技術(shù)、嚴格管理，一貫把質(zhì)量和信譽放在首位的結(jié)果，因此可以認為“百和”牌商標的價值是百和公司技術(shù)、經(jīng)營、管理、信譽等所有無形資產(chǎn)的總的體現(xiàn)。
本次評估采用收益法進行。收益法是指通過預(yù)測被評估無形資產(chǎn)經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年的預(yù)期收益，并用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)求和，得出評估基準日的現(xiàn)值，以此確定被評估無形資產(chǎn)價格的一種方法。收益法的基本原理是資產(chǎn)的購買者為購買資產(chǎn)而愿意支付的貨幣量不會超過該項資產(chǎn)未來所能帶來的期望收益的折現(xiàn)值。收益法的適用前提條件為：
(1)被評估資產(chǎn)必須是能夠用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn);
(2)產(chǎn)權(quán)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣來衡量的。衡量無形資產(chǎn)價值最重要的標準是其獲利能力,故本次評估采用收益現(xiàn)值法。根據(jù)委托方本次評估目的、范圍以及委托評估資產(chǎn)的現(xiàn)狀，我們采取收益法進行評估。具體評估該無形資產(chǎn)價格的步驟如下：
(1)預(yù)測未來產(chǎn)銷量以及銷售價格確定銷售收入;
(2)依據(jù)銷售收入計算銷售成本和稅金;
(3)計算所得稅,確定稅后利潤;
ir：未來第i年資產(chǎn)的預(yù)期收益;i：年序號r：折現(xiàn)率;n：預(yù)期收益年限;a：年金
成立條件：純收益在n年(含第n年)以前有變化，純收益在n年(不含第n年)以后保持不變，收益年期無限;r大于零。
(1)在評估中所采用的主要假設(shè)為：
(2)現(xiàn)有的政治、經(jīng)濟環(huán)境將不發(fā)生大的變化;
(4)資產(chǎn)按照規(guī)劃用途開發(fā)經(jīng)營;
(5)資產(chǎn)未來收益是可以預(yù)測的，各項收入、成本、費用預(yù)測能夠如期實現(xiàn);
(6)不可抗拒的自然災(zāi)害或其它無法預(yù)測的突發(fā)事件，不作為預(yù)測企業(yè)未來情況的相關(guān)因素。
此次評估，評估人員與委托方就商標權(quán)資產(chǎn)的基本情況進行了交流，并實地進行了考察，其過程是：
(1)在明確其評估目的的基礎(chǔ)上，確定評估范圍和評估對象，簽
署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書;
(2)指導委托方填報、搜集資產(chǎn)評估相關(guān)資料;
(3)組成資產(chǎn)評估項目組，對委托方所提供資料進行整理、分析;
(4)調(diào)研相關(guān)行業(yè)信息資料;
(5)設(shè)計評估模型，并對評估模型中參數(shù)選取進行論證與分析;
(6)對資產(chǎn)評估項目實施三級審核;
(7)出具正式資產(chǎn)評估報告書;
(8)整理資產(chǎn)評估資料歸檔。
1預(yù)測期的確定
商標權(quán)具有時間性、地域性，在有效期內(nèi)，商標權(quán)受法律保護。我國商標法規(guī)定，注冊商標的保護期限為核準注冊日起的10年，注冊商標有效期滿，需要繼續(xù)使用的，可以在期滿前6個月內(nèi)申請續(xù)展注冊。按照上述規(guī)定，通常認為商標專用權(quán)的壽命期限是無限年期。
2利潤分成率的確定
本次評估采用超額利潤率測算無形資產(chǎn)商標權(quán)的資產(chǎn)收益額。其中：超額利潤率=(標的公司凈利潤率-行業(yè)平均凈利潤率)/行業(yè)平均凈利潤率。分析百和超市的情況，該公司成立時間較短，注冊資金65萬元，在添置了一些設(shè)備和辦公用品之后，只有55萬的流動資金用于進貨。近年來品牌效應(yīng)獲得了當?shù)厥袌稣J可，在烏魯木齊市占據(jù)一定的份額。另外，可以根據(jù)商標許可使用費確定商標權(quán)的利潤分成率。最終綜合確定分成率取23%。
3折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率
無風險報酬率選取在評估基準日近期財政部發(fā)行的中長期國債利率。根據(jù)近幾年5年期國債可知，其年平均利率為3.5%，按年付息，因此本次無風險報酬率取3.5%。
例稱之為風險報酬率。
(1)行業(yè)風險報酬率。行業(yè)風險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風險補償，主要與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關(guān)。本次咨詢中，考慮到旅游行業(yè)是投資回報率高，發(fā)展速度較快的行業(yè)，其行業(yè)風險報酬率相對較高。
(2)經(jīng)營風險報酬率：經(jīng)營風險指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導致收益發(fā)生變動的可能性，影響經(jīng)營風險的因素包括產(chǎn)品需求、產(chǎn)品售價、產(chǎn)品成本、企業(yè)調(diào)整價格的能力等。經(jīng)營風險具體表現(xiàn)在企業(yè)對經(jīng)濟周期的敏感性，企業(yè)產(chǎn)品需求與產(chǎn)品價格的變異性，企業(yè)的競爭能力和開拓能力，經(jīng)營狀況或環(huán)境變化的變動性越大，經(jīng)營風險也越大。
(3)財務(wù)風險報酬率：財務(wù)風險是指全部資本中債務(wù)資本比率變化帶來收益減少以及由此引發(fā)的債務(wù)償還危機的可能性。財務(wù)風險報酬率主要與企業(yè)經(jīng)營過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關(guān)。企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的擴大有賴于資本的大量投入，在自有資金不足的情況下，需要通過融資解決資金問題。
資產(chǎn)評估報告篇十九
宏遠資產(chǎn)評估公司接受香港鴻道集團委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照國際公認的資產(chǎn)評估方法，為實施商標價值評估之目的，對鴻道集團旗下的紅罐涼茶品牌“加多寶”商標進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對整體資產(chǎn)價值在20xx年12月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。
目前我們的資產(chǎn)評估工作業(yè)已結(jié)束，現(xiàn)謹將資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下：
根據(jù)對鴻道集團旗下紅罐涼茶的市場占有份額，以及年銷售額，使用年限等因素的考慮，使用超額收益法進行評估，最終得出“加多寶”商標的價值為286.729億元。
本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送有關(guān)主管機關(guān)審查而作。評估報告使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方同意，不得向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開的情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告全文。本摘要與資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效力。
宏遠資產(chǎn)評估公司（公章）
“加多寶”商標價值資產(chǎn)評估報告書
宏遠資產(chǎn)評估公司接受香港鴻道集團委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照國際公認的資產(chǎn)評估方法，為實施商標價值評估之目的，對鴻道集團旗下的紅罐涼茶品牌“加多寶”商標進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對整體資產(chǎn)價值在20xx年12月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將評估報告情況及評估結(jié)果報告如下：
1、委托方：香港鴻道集團
2、資產(chǎn)占有方：香港鴻道集團，鴻道集團加多寶公司
3、“加多寶”商標事件簡述： 王老吉是廣州藥業(yè)的，加多寶是香港鴻道集團的！1997年廣藥集團與香港鴻道集團簽訂了商標許可使用合同，并交于加多寶公司合同有效期為十五年，20xx年，補充協(xié)議延長合同期限至20xx年。20xx年廣藥遞交“王老吉商標”仲裁申請，20xx年5月廣藥勝訴。自后鴻道集團無權(quán)再以任何方式使用“王老吉商標”。 加多寶因而不能再使用王老吉這個由他一手帶大的品牌了，只能推出“加多寶”牌涼茶，所以，現(xiàn)在大家在市面上看到的加多寶牌涼茶，也就是以前的王老吉涼茶，兩者除了商標換了以外，其它沒有多少區(qū)別（成分絕對沒有變）。而廣藥收回王老吉商標后，也推出了廣藥版的王老吉，也就是現(xiàn)在市面上即將出售的包裝上帶有“廣州藥業(yè)”的紅罐王老吉，這并不是以前大家常喝的正宗的王老吉。而加多寶高層管理人員王月貴表示：加多寶與王老吉沒有區(qū)別，加多寶養(yǎng)大養(yǎng)壯原王老吉的經(jīng)營團隊和資源還在 。
本次評估是給予鴻道集團推出的“加多寶”紅罐涼茶而進行的“加多寶”商標的價值評估提供參考依據(jù)。
評估對象主要是鴻道集團紅罐的“加多寶”商標，評估范圍主要是考慮加多寶集團20xx年的紅罐涼茶年銷售額，營運成本等因素，評估該商標為加多寶集團所創(chuàng)造的價值。
根據(jù)我公司與委托方的約定，本項目資產(chǎn)評估基準日日期確定為20xx年12月1日。本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價值的確定、評估參數(shù)的選取等，均以該日企業(yè)財務(wù)審計報表、外部經(jīng)濟環(huán)境及市場情況確定。本報告書中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
由于此次評估項目為商標價值的評估，評估中主要遵循真實性，科學性，公平性等工作原則。
1.真實性原則。主要表現(xiàn)在資產(chǎn)評估過程中遵循實事求是，尊重科學。在評估過程中以實際材料為基礎(chǔ)，以確鑿的事實為依據(jù)，以科學的態(tài)度為指針，實事求是得出評估結(jié)果。
2.科學性原則。堅持科學性原則，主要在評估工作中發(fā)揮評估專業(yè)人員的專業(yè)特長，對各類資產(chǎn)的現(xiàn)狀及價值取值按照評估目的發(fā)表自己的專業(yè)判斷。
3.公平性原則。表現(xiàn)在資產(chǎn)評估過程中堅持公平，公正的立場，不受委托人及相關(guān)當事人的意圖及利益因素的影響，獨立出具評估報告。
在本次評估中所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及所參考的文件資料主要有：
1:《企業(yè)商標管理若干規(guī)定》第五條 1995年
2:《國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法》20xx年
3:《資產(chǎn)評估準則——無形資產(chǎn)》 20xx年1號-20xx年6號注冊會計準則
4:《商標評估法律問題研究》謝超宇 中國政法大學碩士學位論文 20xx
9:《公司法》規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物，知識產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)等貨幣股價并可以依法轉(zhuǎn)讓非貨幣出資?！逼渲兄R產(chǎn)權(quán)包括商標權(quán)，專利權(quán)和著作權(quán)。
根據(jù)資產(chǎn)評估目的，結(jié)合“加多寶”商標品牌特點，評估中主要采用重置成本法，現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。
1.重置成本法。重置成本法是指在現(xiàn)有市場條件和技術(shù)條件下，重新生產(chǎn)開發(fā)一個同樣價值的商標所需要的成本作為商標的價值的一種方法，即在現(xiàn)有的技術(shù)和市場條件下，重新開發(fā)一個同樣價值的商標所需的投入作為商標權(quán)評估價值的一種方法。它需要把商標權(quán)主體的有關(guān)廣告宣傳、售前售后服務(wù)附加值及有關(guān)的公益救濟性捐贈等等累加起來作為商標的評估值。
2.現(xiàn)行市價法?，F(xiàn)行市價法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與被評估商標相同或相似的商標作為比較對象，分析比較對象的成交價格和交易條件，進行對比調(diào)整，估算出評估商標的價值的方法。商標的主要的考慮因素有商標的區(qū)域性、擴展?jié)摿?、利用潛力等修正；產(chǎn)品的認知度、相對盈利能力修正;交易時間修正；個別交易因素修正。
3.收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法主要著眼于企業(yè)未來的收益，也就是把商標全當作能獲得收益的資產(chǎn)看待，而不是簡單地考慮商標自身的外在價值。
資產(chǎn)評估報告篇二十
關(guān)于不確定性,knight(1921)指人們?nèi)狈κ录拘再|(zhì)的知識,對事件可能的結(jié)果知之甚少,難以通過現(xiàn)有理論或經(jīng)驗進行預(yù)見和定量分析。不確定性根源于知識的不完全性,它表現(xiàn)為經(jīng)濟行為主體對經(jīng)濟事件的性質(zhì)缺乏基本的認識和預(yù)見。knigth不僅解釋了不確定性的涵義,而且創(chuàng)造性地將其與風險進行了區(qū)分。knight(1921)認為,風險是一種人們可知其客觀概率分布的不確定,而不確定性則意味著人們不知道這一概率分布,甚至對未來將要發(fā)生的一切一無所知,這些將來事件對決策者而言是全新的、唯一的、過去從來沒有出現(xiàn)過的。因此,bewley(20xx)總結(jié)出,人們不能(簡單地)僅從與偏好相關(guān)的信息預(yù)測出應(yīng)做什么樣的選擇。我國學者汪浩瀚(20xx)認為,不確定性是指經(jīng)濟行為人面臨的直接或間接影響經(jīng)濟活動的外生和內(nèi)生因素,無法準確地加以觀察、分析和預(yù)見。而且不確定性涉及的各種可能結(jié)果的頻率分布是未知的,統(tǒng)計技術(shù)無法被運用于個體決策中。彭毅林(20xx)認為,不確定性是指對導致一系列可能結(jié)果的一種或多種被選方案的認識狀態(tài),但這些特定結(jié)果的可能性要么無法知道,要么無實際意義。從不確定性產(chǎn)生的原因分析,它可分為客觀不確定性和主觀不確定性或者外生性不確定性和內(nèi)生性不確定性兩種不同觀點。這兩種觀點雖然稱法不同,但分析其本質(zhì),兩者實質(zhì)上是一致的?？陀^不確定性是事物發(fā)展過程中來自于外部客觀環(huán)境方面的因素所產(chǎn)生的不確定性。任何事物的發(fā)展都離不開特定的環(huán)境,環(huán)境的復雜多變,使事物的發(fā)展過程都充滿了“變量”,甚至一些變化根本就無法預(yù)料,這種不確定性是客觀存在的、是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學、信息經(jīng)濟學理論認為,只要人類從事經(jīng)濟活動,不確定性就必然存在于人們所面臨的環(huán)境之中,所以客觀不確定性也就是外生性不確定性。主觀性不確定性是事物在被人們認知與反映的過程中,由于人們受主觀因素、認知水平和能力等方面的影響,不可能對事物進行完全的認知和準確的反映而存在的不確定性,所以內(nèi)生性不確定性又可稱為主觀性不確定性(彭毅林,20xx)。資產(chǎn)評估作為一項重要的市場經(jīng)濟中介服務(wù),其活動的安排、執(zhí)行和完成是基于一定的市場經(jīng)濟環(huán)境,那么市場經(jīng)濟環(huán)境中的不確定性自然會影響到資產(chǎn)評估活動。本文試圖對資產(chǎn)評估中的不確定性因素進行分析,揭示不確定性對評估結(jié)論準確度的影響,據(jù)此對資產(chǎn)評估的特點和性質(zhì)做更進一步的探討,以利于資產(chǎn)評估結(jié)論的合理使用。
(一)資產(chǎn)評估環(huán)境的不確定性 資產(chǎn)評估不確定性,根據(jù)其影響因素有以下類型。
(1)評估客體的不確定性。作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)比會計學上所稱的資產(chǎn)具有更廣泛的含義,它(它們)必須是能夠在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟利益,能以貨幣計量的具有排他性占有的經(jīng)濟資源。一方面資產(chǎn)評估的客體種類繁多,形式多樣,不僅包括具有獨立實體形態(tài)的有形資產(chǎn),也包括不具有獨立實體形態(tài)的無形資產(chǎn);既包括各種單項資產(chǎn),包括具有獲利能力的整體資產(chǎn)。由于各種形式的資產(chǎn)都是處在不斷運動和變化中的,資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)水平、使用狀態(tài)和市場價格等等也都處于動態(tài)之中,因此評估對象具有不確定性。如在評估機器設(shè)備時,同一評估客體在不同的評估目的、評估時點和交易市場下,機器設(shè)備的實體性貶值、功能性貶值都是變化著的,而且評估對象是否存在經(jīng)濟性貶值,引起經(jīng)濟性貶值的外部因素有哪些,影響大小如何計量,都具有較大的不確定性。類似地,在評估房地產(chǎn)價值時,由于影響房地產(chǎn)價值的因素復雜繁多,增加了資產(chǎn)評估的不確定性。此外,對于金融不良資產(chǎn)來說情況更為復雜。從金融不良資產(chǎn)的定義看,資產(chǎn)形態(tài)是很清晰的,但從處置和評估的角度看資產(chǎn)的形態(tài)則是多樣和復雜的,有的還具有模糊性。具體來看,金融不良資產(chǎn)的基礎(chǔ)形態(tài)是債權(quán),是索償權(quán)。但由于抵(質(zhì))押物和擔保的存在,對金融不良資產(chǎn)(信貸資產(chǎn))的評估就可能轉(zhuǎn)化為對抵(質(zhì))押物和擔保的評估,而抵(質(zhì))押物可能是實物(房屋、土地)也可能是實物資產(chǎn)以外的任何資產(chǎn)形態(tài),而擔保又涉及對提供擔保方相關(guān)資產(chǎn)的評估。就其最基礎(chǔ)形態(tài)――信貸資產(chǎn)的評估,是站在銀行角度對回收率的風險估計;在有抵押的貸款上,抵押品的變現(xiàn)價值可能是這筆不良貸款回收的最大值;對擔保貸款,評估的對象就成為擔保方用以承擔關(guān)聯(lián)責任的任何可能的資產(chǎn)形態(tài),可能是實物資產(chǎn),也可能是其他非實物類資產(chǎn),甚至是企業(yè)價值?？梢?金融不良資產(chǎn)的評估對象的資產(chǎn)形態(tài)有基本形態(tài)和一系列的變化形態(tài),評估對象就成為在評估前首先需要考慮和加以確定的重要內(nèi)容。評估對象形態(tài)的多樣化和模糊性,增大了資產(chǎn)評估工作的不確定性,影響了資產(chǎn)評估結(jié)果的準確度。另一方面評估客體在運營中所發(fā)揮的作用各不相同,未來產(chǎn)生的效益也具有很大的不確定性。如債權(quán)類資產(chǎn)的價值取決于債務(wù)方的短期償債能力、信用水平、債權(quán)方的收賬政策;無形資產(chǎn)、企業(yè)整體價值的評估很大程度上取決于評估人員對其未來能以貨幣計量的預(yù)期收益、風險和使用壽命的合理分析和判斷。這些評估判斷中充滿了不確定性,必然影響資產(chǎn)評估結(jié)論的準確度。
(2)市場經(jīng)濟環(huán)境的不確定。市場經(jīng)濟環(huán)境是資產(chǎn)評估活動進行的現(xiàn)實空間范圍,市場經(jīng)濟環(huán)境中存在著各個要素無時無刻不在變化,處在動態(tài)變化中的各個要素自然而然會影響到資產(chǎn)評估活動。從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估具有現(xiàn)實性和預(yù)測性,既要求以現(xiàn)實存在為基礎(chǔ)客觀地反映評估對象的狀態(tài),又強調(diào)以現(xiàn)實為基礎(chǔ)來反映未來,用資產(chǎn)在未來時空的潛能說明現(xiàn)實。對未來的預(yù)測需根據(jù)過去和現(xiàn)實狀況來考慮未來發(fā)展變化,以及引起變化的因素。資產(chǎn)評估工作的進行是假定資產(chǎn)被置于一定的交易市場中,以資產(chǎn)要素市場作為參照系,對資產(chǎn)的價格屬性進行專業(yè)性描述,即在模擬市場中進行評估。然而,現(xiàn)實市場經(jīng)濟環(huán)境與模擬市場環(huán)境存在差距,現(xiàn)實市場經(jīng)濟環(huán)境在未來的發(fā)展過程中充滿了不確定性,如產(chǎn)品市場、要素市場的競爭,科學技術(shù)的發(fā)展,國家政策的變化,國際經(jīng)濟環(huán)境等等都隱藏著許多不確定性因素。這既給資產(chǎn)評估工作帶來了難度。又影響了資產(chǎn)評估結(jié)論的準確度。
的管理。資產(chǎn)評估準則是從專業(yè)技術(shù)的角度對資產(chǎn)評估人員行為的規(guī)范,是評估工作執(zhí)業(yè)質(zhì)量的衡量標準。然而我國目前資產(chǎn)評估準則體系尚不完善,一些具體準則還未制定或者處于正在制定之中。而且已經(jīng)頒布、出臺的準則中有許多規(guī)定只有原則性的概述和說明,缺乏可操作性。如資產(chǎn)評估價值類型的確定以及如何依據(jù)價值類型恰當選擇評估方法,目前的資產(chǎn)評估準則很難指導實踐評估工作。類似的情況還有無形資產(chǎn)的評估、企業(yè)價值的評估、機器設(shè)備成新率的確定、經(jīng)濟性貶值的確定等等。資產(chǎn)評估政策的抽象性和模糊性,增大了評估活動中資產(chǎn)評估人員主觀分析、判斷的比重,不確定成分增加影響資產(chǎn)評估結(jié)論的準確度。
(4)資產(chǎn)評估方法的不確定性。資產(chǎn)評估的三種基本方法重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法分別基于勞動價值論、均衡價值論和效用價值論等理論基礎(chǔ),從不同的途徑評估資產(chǎn)的價值。從理論上講,在相對完善的市場經(jīng)濟中,不同的評估方法評估同一資產(chǎn),評估結(jié)論應(yīng)趨于一致,即使存在差異,也一定是在可接受的范圍內(nèi)。但市場總是存在一定的缺陷,不可能嚴格達到每種方法使用的前提條件,所以現(xiàn)實的資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)?？茖W合理的資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估人員進行職業(yè)判斷的基礎(chǔ),也是資產(chǎn)評估的理想狀態(tài)。這種理論與現(xiàn)實的不一致,自然增加了資產(chǎn)評估工作的不確定性,降低了資產(chǎn)評估結(jié)論的準確度。另外,用任何方法進行評估都不是一個完全精確地過程。每一種方法都是探索資產(chǎn)價值的一種思路或者一種途徑,它們所處的立場、分析問題的視角不同,很難簡單的斷定哪種方法更科學,哪種方法得出的結(jié)果更準確。而實踐中由于評估對象的復雜性和多樣化,往往需要根據(jù)評估目的、評估對象自身的狀況和市場條件,選擇恰當?shù)膬r值類型和合理的評估方法。
(5)評估過程的不確定性。評估機構(gòu)和評估人員進行評估工作需要客戶的配合,沒有客戶的配合,不可能出具高水平的評估報告。但在現(xiàn)實中有的客戶除了要求評估機構(gòu)在規(guī)定時間內(nèi)按他們希望的結(jié)果出具評估報告外,在評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)時故意不配合評估機構(gòu)的工作,少提供或者提供虛假的財務(wù)會計信息資料或其他證明文件,影響評估報告的質(zhì)量。如金融不良資產(chǎn)評估往往具有難以完成必要的評估程序的特點。其一,由于被處置資產(chǎn)的資產(chǎn)占有方與處置方處于對立的狀態(tài)中,資產(chǎn)占有方極不情愿配合資產(chǎn)清查和提供資料等;或者所提供的資料可信度很低。在極端的情況下,甚至是進不了門、看不到東西,根本無法開展評估工作。其二,債權(quán)人與股東身份不同,小股東與大股東不同,求償?shù)膫鶛?quán)人、小股權(quán)持有人很難要求資產(chǎn)占有單位配合評估工作。評估多半是“站在外面”的評估,很難完全履行評估程序和取得滿意結(jié)果。在正常的評估程序難以完成,評估依據(jù)不充分時,評估人員過多的使用主觀判斷,從而影響了評估結(jié)論的準確度。
(二)資產(chǎn)評估專業(yè)估計和判斷引起的不確定性 可以說評估過程中充滿了大量不確定因素,不確定性始終貫穿于整個評估程序中。面對這些不確定性因素,評估人員需要運用專業(yè)技能和評估經(jīng)驗進行分析和判斷,從而得出科學合理的評估結(jié)論。實現(xiàn)科學合理的職業(yè)判斷,要求評估主體(資產(chǎn)評估人員)具有足夠的專業(yè)勝任能力和嚴格的獨立性。專業(yè)勝任能力要求資產(chǎn)評估人員具有扎實的專業(yè)知識和豐富的評估經(jīng)驗,要求資產(chǎn)評估人員必須通曉資產(chǎn)評估、法律、工程、金融、建筑等相關(guān)方面的知識,具有認識問題、分析問題及解決問題的能力,并通過多年評估實踐工作積累了豐富的評估經(jīng)驗。專業(yè)勝任能辦是衡量資產(chǎn)評估人員專業(yè)水平的核心指標,也是決定資產(chǎn)評估結(jié)論準確度的關(guān)鍵。嚴格的獨立性是對資產(chǎn)評估人員職業(yè)道德方面的約束和規(guī)范,它要求資產(chǎn)評估人員按照獨立、客觀、公正的原則進行分析判斷,始終保持客觀公正的立場,不帶任何偏見和私利,自覺地抵制來自外界的壓力、干預(yù)與誘惑。對資產(chǎn)評估人員而言,具有豐富的專業(yè)知識技能與良好的職業(yè)道德是資產(chǎn)評估人員規(guī)范執(zhí)業(yè)的兩大基石。然而,理論與現(xiàn)實存在差距,有時還會出現(xiàn)相悖的狀態(tài)。一方面,在現(xiàn)實的資產(chǎn)評估活動中,從事評估實踐工作的評估人員專業(yè)勝任能力不僅與準則要求有距離,而且他們彼此專業(yè)水平也存在著差距。有的評估人員從業(yè)時間很長,積累了豐富的評估經(jīng)驗,但或許缺乏評估理論前沿知識;有的青年評估人員掌握了扎實的評估理論,但缺少必要的評估經(jīng)驗;有評估人員擅長房地產(chǎn)的評估,有的評估人員擅長森林資源的評估等等。所以就單個評估人員而言,每個人的專業(yè)優(yōu)勢和不足存在差異,不同評估人員對同一評估對象的評估時,由于主觀判斷能力的差異。結(jié)果會出現(xiàn)差異,所以評估人員的專業(yè)勝任能力具有不確定性。對于評估人員的職業(yè)道德而言,盡管基本準則有明確的行為規(guī)范,但實踐中評估人員未必嚴格遵守,而且與評估相關(guān)的法律法規(guī)還尚不完善,評估人員可能會出于自身利益的考慮,迎合委托方的需求,高估或者低估評估對象,嚴重扭曲資產(chǎn)評估價值。因此,如果沒有扎實的專業(yè)基礎(chǔ)、高度的職業(yè)敏感和洞察力以及高尚的職業(yè)道德,就難以做出正確的分析和判斷,難以得出科學合理的評估結(jié)論。
(一)資產(chǎn)評估的咨詢性 資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟下價值發(fā)現(xiàn)的間接的輔助性手段,是在市場實現(xiàn)交易行為之前,通過模擬市場、類比分析、假設(shè)判斷,事前尋找資產(chǎn)的價值區(qū)間,為投資和交易的市場行為提供專業(yè)性的參考依據(jù)。由于資產(chǎn)評估發(fā)生在交易活動之前,實際交易發(fā)生在評估活動之后;而且資產(chǎn)評估總是基于一定的假設(shè)前提,而等到實際交易時,假設(shè)已經(jīng)成為了某種現(xiàn)實的具體條件;評估時模擬市場是具有一般性的,而現(xiàn)實的交易是具有個別性和特殊性。評估的相關(guān)利益方委托資產(chǎn)評估機構(gòu),希望評估師評估出“公道的”的資產(chǎn)價值;但由于種種的不確定因素的存在,最稱職的評估師所能做的也就是憑借信息和資料、技術(shù)和經(jīng)驗,排除其他的可能性,對最有可能的情況做出假設(shè),經(jīng)過分析、推理、預(yù)測、判斷,“提煉”出的一個相對合理的估計值(區(qū)間)。資產(chǎn)評估結(jié)論的相對準確度決定了資產(chǎn)評估行業(yè)的職能是為委托方提供專業(yè)性估價意見,意見本身并無強制執(zhí)行的效力,不具有法律效力。評估人員只對評估結(jié)論本身是否合乎職業(yè)規(guī)范要求負責,而不對資產(chǎn)交易活動中資產(chǎn)定價決策負責。因為資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往只是資產(chǎn)交易雙方要價和出價的參考,最終成交價格取決于雙方的談判結(jié)果。所以,資產(chǎn)評估具有咨詢性,而不是鑒證性。
(二)評估值的價值區(qū)間
估參數(shù)來看,評估一項資產(chǎn)的價值,無論采用哪種方法,都必須使用相關(guān)的參數(shù)值。同一個參數(shù)值,可能由于各評估人員的專業(yè)知識水平、掌握的信息資料不一樣,不同的評估人員會得出兩種或兩種以上的結(jié)果,這就已經(jīng)構(gòu)成了一個區(qū)間。從評估人員的職業(yè)判斷來看,評估人員執(zhí)業(yè)時總要受其精力、心情、經(jīng)驗和外界環(huán)境因素的影響。因此,同一資產(chǎn)由不同的評估人員評估,會得出不同的結(jié)果。即使同一資產(chǎn)由同一評估人員在不同的時間評估,結(jié)果也會不一樣。這些情況都會使評出來的結(jié)果形成一個價值區(qū)間。此外,從資產(chǎn)評估的性質(zhì)來看,資產(chǎn)評估在國際上國內(nèi)均屬于咨詢范疇,因此評估應(yīng)當為交易雙方服務(wù),而不是偏向于某一方。評估人員在確定評估值時應(yīng)當分別站在當事人各方的立場上,兼顧各方的利益,把握全局,這一要求不可避免地促使評估值形成一個價值區(qū)間。
(三)資產(chǎn)評估的科學性和藝術(shù)性 資產(chǎn)評估作為一門獨立的學科,最初是源于社會對資產(chǎn)評估的需求,市場經(jīng)濟對資產(chǎn)評估的需求越迫切,要求越高,市場推動資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展越快。從原始評估階段開始,歷經(jīng)經(jīng)驗評估階段,最后到科學評估階段,資產(chǎn)評估無論是作為一種社會服務(wù)行業(yè),還是作為一門學科,都取得了長足的發(fā)展。不僅專業(yè)化的評估機構(gòu)數(shù)量不斷增加,評估業(yè)務(wù)的范圍也極其廣泛,而且資產(chǎn)評估的理論研究得到了快速的發(fā)展,資產(chǎn)評估朝著規(guī)范化、科學化方向發(fā)展。在資產(chǎn)評估過程中,科學性要求評估人員必須根據(jù)特定的評估目的選擇恰當?shù)脑u估價值類型和科學的評估方法,制訂科學的評估方案,使資產(chǎn)評估結(jié)果準確可靠。資產(chǎn)評估不僅表現(xiàn)出科學性,資產(chǎn)評估還蘊藏著藝術(shù)性。資產(chǎn)評估中存在的大量不確定性要求評估人員依據(jù)自身的專業(yè)知識、技能、經(jīng)驗,恪守職業(yè)道德做出客觀、公正的判斷。這個評定估算過程實際上是評估人員評估藝術(shù)的體現(xiàn),如何把評估藝術(shù)演繹到位是衡量評估人員專業(yè)勝任能力的關(guān)鍵。其實,藝術(shù)有一部分是科學,但藝術(shù)還包括加到科學上的藝術(shù)家的技巧和經(jīng)驗。對資產(chǎn)評估來說,藝術(shù)性強調(diào)的評估人員運用其知識,以解決特定問題的那種創(chuàng)造性的技巧與能力。這里藝術(shù)家就是指注冊資產(chǎn)評估師,由于未來不確定事項的存在,評估人員必須對經(jīng)濟事項的未來發(fā)展進行預(yù)測、推理、判斷,從而做出選擇。很顯然,這一過程并不是唯一的。面臨不同的環(huán)境,不同的評估人員可能依據(jù)自身的經(jīng)驗、知識、或者偏好做出自己的預(yù)期和選擇,這樣對同一評估對象會產(chǎn)生不同的評估結(jié)論。資產(chǎn)評估的科學性和藝術(shù)性同樣印證了評估價值的區(qū)間合理性。
資產(chǎn)評估的不確定性在一定程度上決定了資產(chǎn)評估結(jié)論的準確度。針對資產(chǎn)評估的不確定性,一方面相關(guān)的利益方需要充分地理解資產(chǎn)評估的不確定性,客觀地分析不確定性因素產(chǎn)生的原因及其對評估結(jié)論的影響,正確地判斷評估結(jié)論的有效性,以便明確評估結(jié)論在資產(chǎn)交易中的利用程度。另一方面,應(yīng)盡快地出臺資產(chǎn)評估相關(guān)的法律法規(guī),及時地制定出具有操作性強的評估準則,細化評估步驟,減少其中的不確定性和主觀判斷,以便于評估人員做出科學、合理的評估結(jié)果,維護相關(guān)利益者的權(quán)益。
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