每個人都值得擁有一份總結，它是我們成長道路上的里程碑。在寫總結之前，我們應該先對所要總結的內容進行充分的回顧和整理。以下是一些團隊總結的經驗和教訓，希望對大家有所幫助。
房地產金融心得篇一
總結不僅要回顧過去，還要展望未來。對當前的形勢現狀與未來的發(fā)展我們還要進行客觀深入的分析：
1、外界宏觀與微觀環(huán)境分析：行業(yè)發(fā)展現狀與發(fā)展、競爭對手現狀與動向預測、區(qū)域市場現狀與發(fā)展、渠道組織與關系現狀、消費者的滿意度和忠誠度總體評價。
2、內部環(huán)境分析。企業(yè)的戰(zhàn)略正確性和明晰性、企業(yè)在產品、價格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、自身現狀分析。自身的目標與定位、工作思路和理念、個人素質方面的'優(yōu)勢與差距。
通過對現狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機遇。從而對困難有清醒的認識和深刻的分析，找到解決困難的方法，對機遇有較強的洞察力，及早做好搶抓機遇的各項準備。
沒有人會隨隨便便成功，每一個成功的后面都是付出的艱辛努力。認真分析取得成績的原因，總結經驗，并使之得以傳承，是實現工作業(yè)績持續(xù)提升的前提和基礎。成績固然要全面總結，對于未來的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團的一體化服務，并且制定適合自己的任務標的，同時改善自己的銷售成績，要做到：
2、新一年度工作的具體目標：銷量目標學習目標；
3、完成計劃的具體方法，與客戶關系親密程度加強、及時反映顧客的新資訊。
做到以上觀念上的宏觀展望規(guī)劃使我們成功的必經之路，銷售行業(yè)正在不斷壯大，不能讓自己落伍，更不能讓自己淘汰，所以我把下半年當做一個新開始，努力做成功，完成目標，讓自己成為最偉大的推銷員！
房地產金融心得篇二
到今天三個月試用期已滿，根據公司的規(guī)章制度，現申請轉為公司正式員工。我于--年-月-日成為公司的試用員工，根據公司的需要，目前在--公司傳媒部門擔任銷售專員一職，負責傳媒部門銷售助理的工作。雖然到--傳媒公司只有短短幾個月的時間，但從來公司的第一天開始，我就把自己融入到--傳媒這個團隊中來了。
本人工作認真、細心且具有較強的'責任心和進取心，勤勉不懈，具有工作熱情;性格開朗，樂于與他人溝通，有很強的團隊協作能力;責任感強，確實完成領導交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關系相處融洽而和睦，配合各部門負責人成功地完成各項工作。
作為一個應屆畢業(yè)生，初來公司，曾經很擔心不知該怎么與人共處，該如何做好工作;但是公司寬松融洽的工作氛圍、團結向上的企業(yè)文化，讓我很快完成了從學生到職員的轉變。
現將這幾個月試用期間的工作和學習情況總結如下：
一、試用期期間工作
在實習期間，我是在傳媒部門學習工作的。傳媒部門的業(yè)務是我以前從未接觸過的，雖然和我的專業(yè)知識有聯系，可也有一定的差距;但是在部門領導和同事的耐心指導下，使我在較短的時間內適應了公司的工作環(huán)境，也熟悉了公司和部門的整個操作流程。在本部門的工作中，我一直嚴格要求自己，認真及時做好領導布置的每一項任務;專業(yè)和非專業(yè)上不懂的問題虛心向同事學習請教，不斷提高充實自己，希望能盡早獨擋一面，為公司做出更大的貢獻。當然，初入職場，難免出現一些小差小錯需領導指正;但前事之鑒，后事之師，這些經歷也讓我不斷成熟，在處理各種問題時學著考慮得更全面，杜絕類似失誤的發(fā)生。在此，我要特地感謝部門的領導和同事對我的入職指引和幫助，感謝他們對我工作中出現的失誤的提醒和指正。
二、業(yè)務方面的工作
1、--段項目
在子夜時段準備初期，內容由房產信息變?yōu)榛閼傩畔?，在整個婚戀信息的產業(yè)鏈中，首先將夜間時段的切入點確定為婚介行業(yè)，我是主要負責線上的市場調研工作。了解到南京婚介行業(yè)的分布情況，并匯總了各大婚介公司的相關資料，同時對婚介行業(yè)的政策法規(guī)進行了詳細調研，了解到國家對婚介行業(yè)的要求，對銷售組調研具有一定幫助。除了針對婚介公司調研之外，還對婚介產業(yè)鏈上的相關公司進行了調研，如婚紗影樓、婚慶禮儀、蜜月游等，形成了一些匯總資料。
通過對收集到的資料進行整理分析，得出從一個容易入手且是熱點的項目入手，因此對欄目的內容和形式有了較大的調整。最后敲定欄目內容為職介單位實用性強的用工崗位信息。
隨著時間在一點點流逝，九月份，子夜時段欄目的內容和形式已經確定，到現在與電視臺合同的簽訂已經完成，與--招聘以及制作公司的深入工作也正在順利進行，宣傳工作也在進一步跟進。在南京的生活頻道，《職業(yè)早安排》欄目將于--號開播，同時其他頻道也要把百姓關注的熱點信息搬上銀幕，把《都市夜航》打造成一個綜合的品牌欄目。按照國盾公司的總體規(guī)劃進行運作。為收集信息和建立平臺打造堅實的基礎。
2、--項目
根據傳媒確定的調研目標，前期我主要負責針對華泰現狀和證券行業(yè)的調研工作。
3、--媒體項目
隨著“商務領航——政企e通”項目的全面啟動，針對政企e通的宣傳方面，我參與了在ca的政企e通的媒體溝通會，與--平面媒體經濟方面的記者建立初步關系，與--一起關于督促快報記者在快報上發(fā)表關于政企e通的宣傳稿。現代快報已發(fā)表完成。
經過這幾個月，我現在已經熟悉了公司的工作環(huán)境，從整體上能夠把握公司的運作流程。雖然還不能夠獨立處理公司或部門的一些具體項目業(yè)務，但是我相信這是一個需要積累的過程。所以鑒于這些不足之處，我在處理問題的經驗方面還有待提高，團隊協作能力也需要進一步增強，需要不斷繼續(xù)學習以提高自己業(yè)務能力。管理主要工作：我作為銷售組的一名成員，同時承擔了部門內部的內勤工作。
1、流程制定：配合--、--完成市場調研流程、電話拜訪流程、登門拜訪流程的制定。
2、年度計劃：參與傳媒年度計劃制定。從為年度計劃制定框架開始，具體分為這幾塊：背景描述、傳媒--年目標、現狀分析、實施策略、實施步驟、實施計劃、財務分析、所需的資源與支持。明確各項目的運作目的，對年度計劃進行修改。從--公司的規(guī)劃和傳媒的規(guī)劃出發(fā)，明確傳媒在國盾公司的定位。--年各項目的實施目標。
3、部門會議會議紀要：前期完成了每次會議紀要的編寫。每次的會議紀要，確定會議紀要的流程，可以提高會議開展的效率，明確會議議題，能讓自己投入到會議的開展中去。在整理會議紀要的時候，能提高自己的總結概括能力，對自己的工作任務、內容等也有較深的認識。
4、日報匯總：前期完成了每天日報的匯總工作。每天的日報匯總，在看其他同事的日報的時候，可以更明確地了解日報該怎么寫。同時整理發(fā)現的問題和學習的內容。
5、預算制定：前期完成每月辦公用品預算和財務預算的制定。
6、每日出勤表：完成了每天的出勤表的制定。
7、值日檢查：完成每天的值日檢查。
房地產金融心得篇三
xx年10月，公司的另一個樓盤----盛世藍庭如期進駐，我被調至盛世藍庭項目部。經過這三個項目的洗禮，也讓我從中學到了很多，各方面都有所提高。新的項目，新的起點，我把公司領導交給我的每一項工作都當作是個人工作經驗積累的寶貴機會，圓滿地完成工作任務是我的目標。
在xx年度本項目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項政策陸續(xù)出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴峻的一段時期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業(yè)績大大的萎縮。
在過去一年中的銷售工作主要是以本項目的住宅為主，通過前期對當地房地產市場、居民消費習慣、接受房價情況等深入了解，并結合本項目自身優(yōu)勢，制定出一套適用于本項目的可行性營銷方案。并通過公司全體同仁的共同努力，從正式進駐本案起直至本月，本項目為尾盤銷售，同時銷售難度較大，不會象剛開盤的項目一樣大量銷售，客戶來訪問量太少，從進駐到今年12月下旬有記載的客戶訪問記錄有400組來電20共完成銷售金額2157856元基本上完成公司預定的指標。
本項目之前的一些瑣事也是導致產品進入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產市場的不穩(wěn)定因素，戶型設計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現場銷售起到一個促進的作用，但事實與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當中對現場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當中也增加購房者的資金壓力。
不過由于受到整體環(huán)境的影響，原先公司預定的價格體系與現市場行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價上看我們的價格似乎還有一定優(yōu)勢，無形中為樓盤的銷售起到了促進的作用。
有待改進的幾個方面
工作沒有一個明確的目標和詳細的計劃，沒有養(yǎng)成一個寫工作總結和計劃的習慣，銷售工作處于放任自流的狀態(tài)，從而經發(fā)銷售工作沒有一個統一的管理，工作時間沒有合理的分配，工作局面混亂等種不良的后果。
工作責任心和工作計劃性不強，業(yè)務能力還有待提高。
在銷售旺季時，成交額比之前低，沒有做好帶頭作用，在銷售困境中沒有表現自已銷售能力的一面。有些工作情況沒有第一時間匯報上級，造成一定的麻煩。
溝通不夠深入。我們在與客戶溝通的過程中，不能把我們的樓盤的信息直接傳達到客戶，了解客戶的真正想法和意圖。
在客觀總結成績和經驗的同時，我也清醒地認識到，我們的工作中還存在許多問題和不足，主要是業(yè)務水平待未提高和各項規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行力度不夠。
我們應該勇于發(fā)現問題，總結問題這樣可以提高我們的綜合素質，在工作中就能發(fā)現問題總結并能提出自己的看法和建議，這樣業(yè)務能力就能提高到一個新的檔次。
加強學習，運用到實際工作中。本著回顧過去，總結經驗，找處不足，豐富自己。
在此段期間很感謝公司領導的體諒和教導，總結一年來的工作，自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事學習，取長補短，在以后的工作中，我會及時加以改正，取的更好的業(yè)績。
1、“堅持到底就是勝利”堅持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對客戶解釋的機會，客戶就流失了；而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學習房地產專業(yè)相關知識，讓自己過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動客戶。
2、學會聆聽，把握時機。不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
3.銷售技巧最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就達到了。
4.和客戶交流的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必然是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的需求，是必要條件；同時也應該是個心理學家，通過客戶的言行舉止來判斷他們內心的想法，是重要條件；更應該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關鍵因素。
5.機會是留給有準備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀判斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導致失去客戶等等。還是那句老話，機會只留給有準備的人。
6.做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。記住客戶的姓名。可能客戶比較多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來到現場的時候，你能夠立刻報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平時的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏！
7.常約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。
8.提高自己的業(yè)務水平，加強房地產相關知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心。客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
9.運用銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購買氛圍，適當的逼客戶盡快下定。凡事心急人不急沉著應戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細心地和他溝通，直到最后簽約。當然，在解釋的時候，所要表現出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。
11.這次沒成功，立即約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現在的經濟形勢是不會出現這樣好的結局的。假設這次沒有能夠現場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。
12.承諾不能如期做到,在營銷行業(yè)有一句話：“80%的客戶是建立在20%老客戶的基礎上”。房地產銷售亦是如此，作為商品房產品，老客戶的推動作用更是不容忽視。而想使老客戶能帶動銷售，除了產品自身品質過硬吸引客戶之外，還需要很好的口碑宣傳和整個開發(fā)公司在老百姓心目中的形象。
13.保持良好的心態(tài)。每個人都有過狀態(tài)不好的時候，積極、樂觀的銷售員會將此歸結為個人能力較差，整理、經驗的不完善，把此時作為必經的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改進和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨，等待與放棄！龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。所以一直以來我堅持著做好自己能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標前行。
14.售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。
15.銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以中國臺灣的房地產銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對說什么把握得極準，而且能夠吸引客戶聽下去。是客戶感覺到你非常真誠，而不是夸夸其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領，成功地推銷自己。
16.目前，很多商品房延遲交房，施工質量問題投訴日益增多，如果你的開發(fā)商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。
17.售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，并說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“只優(yōu)惠十套”，說話要簡潔，并機智地加以運用，不要讓客戶認為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會認真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現場介紹了。
18.聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然后再正式介紹。當客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會愿意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優(yōu)點和獨到之處，做個好的演員，背好臺詞，設計你的一舉一動，包括客戶一進售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現場講些什么等等。一切努力都只為一個目標：向客戶推銷你的樓盤。
19.客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應該清晰無誤地告訴客戶，樓盤超值超在什么地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。
20.要想讓客戶現在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現在買的理由以及投資回報。要制造緊迫感，首先應讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。
21.你無法成功將產品推銷給每個人，但肯定能、也應該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應相干客戶再次陳述樓盤的優(yōu)點，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應的實力，一展你的本領，才干和學識，言簡意賅地說明購買程序和有關交易條款注意事項等。
22.成交是你精心運籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結果。當客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時候了，如果你使客戶信服了，并成功地運用上述要素，成交的可能性就有80%了。
總之，我在工作中所經歷的酸、甜、苦、辣也將成為我日后工作中的寶貴經驗。應該說這一年付出了不少，也收獲了很多，我自己感到成長了，也逐漸成熟了。我不敢說自己的工作做得十全十美，但我認為：前面的路，不管是一馬平川還是艱難險阻，只要頑強地走過去，就會獲得寶貴的經驗。也正因為如此，我在實踐中不斷摸索、總結、得出經驗，相信這些經驗，終將成為我一生寶貴的財富。
xx年工作展望
加強業(yè)務能力及提高水業(yè)務水平，補充能量，為迎接下一個挑戰(zhàn)做好準備。有錯改之，無則加勉。展望xx年我會按公司的發(fā)展要求更加努力充實自己，積極配合上級的工作，爭取更上一個新臺階。
最后預祝公司明天更輝煌！
房地產金融心得篇四
這次的培訓確實是讓我感受頗深，并沒有像有些打著培訓的招聘，但其實毫無效果。這次的培訓讓我對于房地產銷售這么一份職業(yè)有了更深的感觸，在過去的時間里我也覺得自己的這一份工作并不是一個什么體面的工作，甚至有些自卑，不太敢和其他人說自己是一名房地產銷售。但其實并不是這樣的，培訓教師教給我們的第一點就是要自信，如果我們自己都不自信那么在和客戶談的時候即便是我們講的真話，房子確實很好，他們也會覺得我們是心虛。一個好的心態(tài)對于工作也是有著很大的幫助，不管什么時候一個積極的態(tài)度總是比一個消極的態(tài)度要好的多。在說道這一點的時候培訓的老師也是舉例說明了一下，讓我們對于這一點的感觸更加深刻了。
除了自信之外還有一個重要的一點就是能力，這是一個很概念的詞。一個人在遇事之后的處理方式和應對問題的態(tài)度其實就可以證明一個人的能力?；蛟S在平常一個人不顯山不露水看不出來深淺，但在遇到事情的時候能夠憑借自己就解決這就是個人的能力。而這一點不管是哪一行那一業(yè)都是需要的，如果沒有足夠的能力也是無法正確的解決自己的工作，把自己的工作做到完美。而對于銷售來說能不能夠把房子推銷出去就是個人能力最好的說明，如果能力不夠的話，或許很難把房子推銷出去，增加自己的業(yè)績。而對于能力不夠的人又該怎么辦呢，這一點在培訓時老師也是教給我們了。
不管是在什么時候保持個人的學習習慣是很有必要的。每天堅持學習，長此以往必定是能夠增加一個人的個人素養(yǎng)。而這些是用錢買不到的，只能夠通過自己不斷的積累，所以學習是最好的方式。可以是通過向經驗豐富的前輩討教也可以是看工作相關的書籍，這些都是能夠讓自己進步的方式，進步的方式有著很多種，也是不必拘泥于一種。而我雖然在過去的時候業(yè)績也還是可以，也因此有著一些小驕傲。但經過這次培訓我也是明白了過去自己的錯誤，我應該做到的是繼續(xù)謙虛的學習，而不是做出了這么一點點的成績就開始自傲，這樣下去遲早是會出事的。好在經過這次培訓我發(fā)現了自己的錯誤，我相信經過這次培訓我在工作中一定能夠有著更好的表現。
房地產金融心得篇五
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xxx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xxx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xxx人之拼搏的精神。
xx是xxx銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，xx很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于xx年與xx公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，同志積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎。最后以xx個月完成合同額xx萬元的好成績而告終。經過這次企業(yè)的洗禮，從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
20xxx年下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執(zhí)行內部認購等手段的鋪墊制造出x火爆場面。在銷售部，同志擔任銷售內業(yè)及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
20xx年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產金融心得篇六
在一年忙碌的工作中，不知不覺有臨近了一年的尾聲，在房地產的工作年齡又要加一年，仔細回想起來，這是我加入__房地產的第三年了，每一年都會有不同程度的進步，每一年都會有不同程度的考驗，但是這一年卻是我最值得紀念的一年，在今年我的銷售業(yè)績水平達到了自己不敢想象的高度，成為了我們房地產公司眾多銷售中榜首，在這三年里，我從一個對房地產一問三不知的門外漢，成為了一名資深且優(yōu)秀的銷售，而今年則是我職業(yè)生涯上最為重要的一年，現在就針對我的個人工作而言，做了以下年終工作總結：
我一直堅信一句話，“學無止境”，對于任何一件事都是如此，如果你滿足于自己當前的成績，停滯不前的話，那么等待你的只有被別人超越、被別人取代，卻什么也做不了，“三人行必有我?guī)熝伞?，別人身上肯定會有你能學習的地方，就看你愿不愿意去發(fā)現，去虛心請教學習，我敢說就算是公司的保潔阿姨，在她身上也有我未曾擁有的東西。我一直保持著一顆向上的心，我們做銷售的，每天所接觸到的人各種各樣的，他們是你的客戶，如果連他們都覺得你存在著問題，而你又不當回事，那你只能算最低級的銷售，客戶的意見是最為重要的，我們服務于他們，就要做到他們眼中的完美，而不是我們自己覺得自己很好了，就是很好了。
這這一年里，我可以說是賺的腰纏萬貫的，我總計賣出別墅房6套，精品房42套，毛坯房46套，樓道房35套等等，可能是你們業(yè)績的兩倍，因為一套別墅就夠我兩個月不工作的'了，但是我卻沒有沾沾自喜，因為我跟丟的客戶仍然存在，明明剛開始非常有購買意向的，我們直接也幾乎談妥了，但是到最后說不買了就不買了，有說自己破產的，也有說自己最近資金周轉不過來的等等，這是我一年中最值得反思的地方，我相信在我們公司眾多銷售中人才濟濟，有的銷售一單都沒跟丟過，這是我應該向你們學習的地方。
房地產金融心得篇七
摘要：隨著社會的進步和科技的高速發(fā)展，我們國家房地產業(yè)取得了很大的成就?；ヂ摼W模式下，房地產的營銷模式需要進行不斷創(chuàng)新和完善，這就需要相關部門和行業(yè)加以重視，探究出適合房地產企業(yè)網絡營銷的模式。本文就房地產業(yè)網絡營銷模式發(fā)展的現狀以及優(yōu)勢進行闡述分析，并對其可能出現的問題提出相關建議和策略。
關鍵詞：房地產；網絡營銷；研究策略
隨著互聯網的高速發(fā)展，房地產企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展就需要加強自身在市場的綜合競爭實力，所以就需要將互聯網與房地產的相應營銷模式進行科學有效的結合。在現今社會，絕大多數群體都是依靠互聯網來獲取相應的信息，所以房地產企業(yè)需要抓住這個機遇。同時，房地產企業(yè)想要持久發(fā)展就需要全面開展互聯網房產營銷，才能夠在激烈的市場競爭中占據不敗之地。
1、房地產網絡營銷模式研究分析
就目前而言，利用互聯網的大數據可以科學系統的處理和優(yōu)化房地產市場的各種信息。通過互聯網進行網絡營銷，可以使企業(yè)的價值得以提升，進而能夠對相應項目結構進行擴展，全面提升自身在市場的經濟實力。房地產的網絡營銷模式可以激發(fā)企業(yè)內部創(chuàng)新性思維，進而使房地產營銷模式與現代化社會的需求互相匹配，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供保障?；ヂ摼W不僅使房地產企業(yè)的營銷模式創(chuàng)新，還對社會的經濟發(fā)展帶來了活力。房地產企業(yè)內部需要制定科學合理的計劃和目標，才能夠滿足社會的不同群體，同時與市場經濟的發(fā)展形勢相匹配。這就需要相關部門和單位能夠對市場經濟中的資源加以有效利用，進而使得市場經濟與房地產共同協調發(fā)展進步。房地產企業(yè)需要依靠互聯網的先進技術以及數據系統對現有房地產資源進行綜合評估，進而能夠使得社會各個消費群體滿意。但是在關注消費群體的同時，還應該對購房需求的模式進行多元化創(chuàng)新。這樣，才能夠讓消費群體感受到自我價值的實現，同時還滿足了其日常生活和工作的需要，最終使其能夠加大情感的投入。
2、房地產網絡營銷模式研究策略
2.1通過互聯網對房地產企業(yè)的營銷途徑進行創(chuàng)新
房地產企業(yè)想要增加銷售途徑，那么就必須要使網絡營銷的模式得以充分發(fā)揮，同時還應該根據房地產市場的情況進行適當調整。房地產企業(yè)需要做好直接營銷和間接營銷，這就需要使自身服務和商品能夠充分滿足客戶的心理，才能夠使得客戶與品牌企業(yè)之間搭建聯系橋梁。同時，還應該對房地產和其相關的產業(yè)進行創(chuàng)新完善，才能夠使其滿足市場的經濟要求，進而使得房地產業(yè)能夠穩(wěn)定、長遠發(fā)展。在當今現代化社會，房地產企業(yè)可以通過網絡來進行直接營銷，所以需要房地產企業(yè)能夠建立專門的網絡營銷部門，同時為企業(yè)培養(yǎng)一定的網絡人才，進而才能夠建立一個合格的房地產企業(yè)網站?；ヂ摼W模式下的直接營銷相比于傳統的房地產營銷模式，增加了與客戶之間的互動交流優(yōu)勢，這在很大程度上促進了直接營銷的影響力。房地產企業(yè)的間接營銷就可以通過網絡來進行代理與房產中介的交流溝通，通過對間接機構的考核和評估，可以使得房地產企業(yè)穩(wěn)定、長遠發(fā)展。
2.2通過互聯網對現有的營銷策略進行創(chuàng)新和整合
房地產企業(yè)的市場資源匹配和調動需要依靠互聯網技術來有效實現，所以房地產企業(yè)需要制定出一個科學完善的策略。首先，房地產企業(yè)可以建立一個專業(yè)的互聯網數據評估部門，對相應的房地產企業(yè)發(fā)展情況以及相關的房地產營銷的指標進行評估和預測。其次，可以根據互聯網的資源優(yōu)勢對相關房地產業(yè)市場進行調查，充分了解當今社會的房地產業(yè)資源占據情況，進行一定的市場調研是滿足市場的必然需求。最后，還可以建立一定的調查問卷和資料整合機制，通過對相關信息數據的.規(guī)范整合，對社會上潛在的目標群體進行信息的分類，進而能夠精確地掌握市場的現狀。通過一些具有趣味性的市場調研，可以使得房地產企業(yè)的形象得以推廣，進而使自身的品牌影響力得到提升。
2.3通過互聯網進行企業(yè)文化與內涵的塑造
企業(yè)的文化與內涵是企業(yè)的立足之本，只有使企業(yè)自身的文化與內涵得以塑造，才能夠提升相應品牌的知名度。房地產企業(yè)在服務與宣傳的策略上需要引導員工進行自主創(chuàng)新，并對企業(yè)員工的個性創(chuàng)新進行一定的鼓勵。企業(yè)在對內部的管理細節(jié)上，也應該培養(yǎng)員工的務實求真的工作態(tài)度，不過分強調過程，只追求實際的結果。同時，企業(yè)還應該定期舉辦團建活動，培養(yǎng)企業(yè)的集體精神以及團隊的合作能力，才能夠使得企業(yè)員工形成一個創(chuàng)新型整體。房地產企業(yè)的文化塑造不能急于求成，應該是踏踏實實地塑造起來的，所以需要企業(yè)的高層管理人員有正確的認識，進而對員工產生一定的影響。企業(yè)的品牌形象也一定要與媒體宣傳和大眾認知的形象相符合，才能夠加強自身品牌的認知力和影響力。
3、結語
綜上所述，當今社會的科技化發(fā)展使相應的科學信息技術取得了巨大的成就。房地產網絡營銷模式也有了更加廣闊的發(fā)展空間，所以需要房地產企業(yè)能夠在網絡營銷模式的搭建以及完善過程中充分滿足現代化需求。只有這樣，才能夠充分利用互聯網的發(fā)展特點，使得房地產企業(yè)能夠在互聯網高速發(fā)展的背景下，加速自身的綜合發(fā)展。
參考文獻：
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房地產金融心得篇八
根據《^v^民法典》、《^v^城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
房屋的具體狀況以相關部門登記的權屬為準。
第二條：上述房產的交易價格為：按套計價，總價：人民幣_________元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。
第三條：付款時間與辦法
甲乙雙方同意以分期付款方式支付該房屋的購房款;在合同具備簽訂條件，簽訂本合同的當日，乙方支付定金 人民幣(大寫：____拾____萬____仟 ____佰____拾____元整)給甲方;在 年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內協助乙方到房屋登記部門辦理房屋產權過戶手續(xù);在年 月 日前，乙方給付 萬元(大寫：____拾____萬 ____仟____佰____拾____元整)給甲方，甲方在收到該款之日起兩日內協助乙方到國土部門登記部門辦理國有土地使用權過戶手續(xù)。
第四條：房屋交付時間：
第五條：稅費分擔：
甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經雙方協商，本次交易中全部稅費由_______方承擔，包括乙方依法應當承擔的契稅等。
第六條：違約責任
乙方的違約責任
1、乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過 天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權終止合同，乙方按本合同約定的房屋總價款的 50%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
3、乙方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不購買該房屋，乙方應當按照本合同約定的房屋總價款的50%向甲方支付違約金。
甲方的違約責任
2、逾期超過 個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權終止合同，甲方按房屋總價款的100%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
3、甲方在本合同簽訂后，擅自解除本合同，不出賣該房屋，甲方應當按照本合同約定的房屋總價款的100%向乙方支付違約金。
第七條：本合同一式四份。甲乙雙方各一份，相關登記機關備案一份，具有同等法律效力，本合同經雙方簽字捺印后生效。
第八條：本合同發(fā)生爭議的解決方式：
在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
第九條：本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同具有同等法律效力。
出賣方(甲方)： 購買方(乙方)：
本合同簽訂日期：x年xx月xx日
本合同簽訂地點：
房地產金融心得篇九
首先，我想從自已作為一名一般的銷售人員在跟進客戶方面應具備的心得說起，也許我們在許多時候也會常說以下幾點，問題是在于能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習慣。
1、最根本的就是在接待當中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就到達了。
2、接待客戶的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必定是個好聽眾，通過傾聽來了解客戶的需求，是必要條件;同時也應該是個心理學家，通過客戶的言行舉止來推斷他們內心的想法，是重要條件;更應該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關鍵因素。
3、時機是留給有預備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀推斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導致失去客戶等等。還是那句老話，時機只留給有預備的人。
4、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。不要在號碼里講很長時間，號碼里都說了，客戶就覺得沒有必要過來了。
5、經常性約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。
6、提高自己的業(yè)務水平，加強房地產相關知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
7、學會運用銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購置氣氛，適當的.逼客戶盡快下定。凡事心急人不急沉著應戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示疑心。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細心地和他溝通，直到最后簽約。當然，在解釋的時候，所要表現出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。
8、與客戶維系一種良好的關系，多為客戶著想一下，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個客戶。
9、假如這次沒成功，馬上約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現在的經濟形勢是不會出現這樣好的結局的。假如這次沒有能夠現場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以關心你確定客戶的意向程度。
10、記住客戶的姓名。可能客戶比較多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，假如在你的客戶第二次來到現場的時候，你能夠連忙報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平常的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!
在我們的墻上有這么一句話：今天工作不努力，明天努力找工作。假如有的時候，你工作有點疲勞了，接待客戶很累了，那么就看著客戶，當成是自己的傭金，沒有誰會不喜愛錢吧，為了傭金而去好好地對待客戶。呵呵，這樣似乎有點俗氣，但是，在自己很累的時候，假如把個人的心情帶入到工作中，那一定不能做好銷售的。不妨嘗試一下這種方法，至少是一種動力。
以上就是我的銷售經驗，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說不能做，不是真本領!
房地產金融心得篇十
近幾年來，中國金融市場正在走向國際化，對專業(yè)性很強的人才需求迫切。金融行業(yè)就業(yè)人才的需求主要集中在高端市場，例如高校教師和大公司市場研究分析、基金經理、投資經理、證券公司、保險公司、信托投資公司等。
無論是本科畢業(yè)，還是碩士畢業(yè)，金融學專業(yè)畢業(yè)生總體上的就業(yè)方向有經濟分析預測、對外貿易、市場營銷、管理等，如果能獲得一些資格認證，就業(yè)面會更廣，就業(yè)層次也更高端，待遇也更好，比如特許金融分析師(cfa)、金融風險管理師(frm)、特許財富管理師(cwm)、基金經理、精算師、證券經紀人、股票分析師等。
目前國內金融市場，對金融人才的需求很大，尤其是急缺金融分析師、金融風險管理師、特許財富管理師、基金經理、精算師、副總裁級高管、稽查監(jiān)管人員、產品開發(fā)人員、后臺工作人員(在財務、結算、稅務方面有經驗)等九大類人才。
金融分析師(cfa)：在歐美等發(fā)達國家和地區(qū)，獲得cfa資格幾乎是進入投資領域從業(yè)的必要條件，全球至今僅有3.55萬人通過考試，而我國大陸，目前約50人擁有此資格，未來3年對cfa的需求量將超過5000人。
金融風險管理師：金融市場的不斷發(fā)展，風險也隨之迸發(fā)，在管理層的施壓與外資金融機構競爭的雙重壓力下，國內各金融行業(yè)內企業(yè)及各大型國企紛紛加強了對金融風險的衡量與管理，提高對金融風險的防范與控制能力。在此情況下，掌握風險管理知識的專業(yè)人才受到企業(yè)熱捧。作為全球最權威的金融風險管理認證，frm證書具備基于全球標準客觀度量風險的能力，也成為企業(yè)衡量應聘者是否具有強大風險管理能力的標準。不少人因此報考frm，學習風險管理知識，為了在金融圈中更好發(fā)展。
特許財富管理師：5年以上金融機構工作經驗，有良好的經濟學基礎和至少精通兩個投資領域，其要求之高，很少人能通過。
投資管理人才：市場急需大量的投資管理人才，這些投資管理人才主要包括風險投資人才、融資租賃人才、金融業(yè)務代表、個人投資顧問等。
稽查監(jiān)管人員：有能力勝任者，只有在薪水能高于原先30%到40%才愿意跳槽。
中國銀行人力資源部招聘與用工管理主管竺豐平介紹，銀行針對應屆生的崗位主要分為兩大類：基礎服務類如客戶服務，以及專業(yè)類崗位如金融研究等。畢業(yè)生要先做這類基礎專業(yè)性儲備，大部分都需要輪崗積累經驗?！般y行的壓力比以往大家想象的要大得多。”而在中國銀行，大部分的高管都來自一線，“這完全是一個戰(zhàn)略性考慮，總行雖然舒服，但真正要成長到那樣的階段，我們要學會放棄很多東西，并且要付出更多?！?/p>
信托、證券相對門檻較高，普遍更傾向于有經驗的求職者，但每年也會有一些公司開放一定數量的應屆生招聘名額，例如中融信托，去年招收140個應屆生，崗位集中在前臺業(yè)務部門的信托經理助理;中后臺的風控、法務、產品支持等。
信托人員入行一般都要先從助理做起，然后按照信托經理、高級信托經理的路徑晉升，之后可能做到總監(jiān)級別并負責業(yè)務工作。由于近幾年監(jiān)管部門對信托公司的管理越來越規(guī)范，此前信托公司工作半年到1年就能獲得晉升的情況將逐步得到控制，規(guī)范之后，每一級的晉升速度大約為2到3年。證券與其類似。
投行類方向的入職門檻非常高。以摩根士丹利為例，目前它們在中國針對應屆生的招聘主要面向北大、清華、復旦、交大的研究生及以上學歷，并且必須從畢業(yè)前一年就開始在摩根士丹利里實習。根據摩根士丹利中國執(zhí)行董事、人力資源總監(jiān)白文杰的介紹，這類方向的人才招聘除了基本的專業(yè)技能之外，對職業(yè)技能和文化維度等也有很高要求，包括溝通能力、團隊合作、項目管理等，另外有國際化視野也是它們看重的素養(yǎng)之一，“可能在一開始選擇人才的時候不太起作用，但對這個員工能否長期留在企業(yè)發(fā)展，這方面就顯得非常重要?！?/p>
相對而言，基金風投類的公司則更看重綜合性素質及實際操作的經驗，因此對應屆生的招聘數量較少。根據君聯資本董事總經理王建慶的介紹，基金風投行業(yè)有一個特點，需要非常強的對技術、商業(yè)模式、商業(yè)邏輯的理解能力和學習能力，因此基金風投.公司在招聘應屆生時大多希望求職者在本科期間具有理工科背景。王曉藍也認為，由于行業(yè)對于綜合素養(yǎng)要求很高，而培養(yǎng)一個大學畢業(yè)生要花費太多的時間，因此一般一年只招一兩個大學生，而他們的職位發(fā)展路徑也同投行一樣。
金融行業(yè)的方向具體到崗位，都以初級服務性崗位為主。一般金融畢業(yè)生的發(fā)展都以此為行業(yè)起點。
對于畢業(yè)生來說，銀行的基礎服務類仍是主要投遞方向，招聘數量每年都在一萬基數以上。工作內容即對個人業(yè)務、對公業(yè)務的處理，工作強度較大。這個職位門檻較低，絕大部分只需要本科畢業(yè)，同時一線城市增量需求減少，更多需求跟隨網點布局下沉。
根據澤稷網校金融研究院老師介紹，證券、銀行、信托等機構永遠是銷售崗位的需求量較多，分別對應的職位是券商經紀人、客戶經理、信托經理。這類崗位要求能夠維護客戶關系、建立客戶資源，對溝通及客戶管理能力的要求較高，并有績效考核的壓力。
外資行的校招項目以管培生為主，職位起點也相對較高。管培生的輪崗周期通常為1年半到2年，他們需要進入銀行各部門的前線業(yè)務、核心項目、中后臺崗位、職能部門等不同的業(yè)務模塊參與實際工作，全面了解業(yè)務后再確定定崗方向，這類職位多以國內和國際名校的本科或碩士畢業(yè)生為主。
證券業(yè)的招聘需求與投資市場的熱度有關，比如股市行情好的時候，證券的招聘需求就會更活躍。證券經紀人也是屬于營銷性質的崗位，主要工作內容是客戶開發(fā)和服務、證券投資理財產品及業(yè)務的推廣，有傭金比例提成。這個崗位會優(yōu)先考慮那些拿到從業(yè)資格或證券經紀人專項資格的人。
主要工作是就證券市場、證券價值及變動趨勢進行分析，向投資者或機構發(fā)布研究報告。這類職位要求系統學習過證券分析、金融學等知識的碩士生，最好還了解會計財務、審計知識，且有良好的客戶溝通表達和專業(yè)文字能力。而frm/cfa之類的專業(yè)證書會加分不少。
金融行業(yè)即經營風險，風險控制是核心環(huán)節(jié)。這點在證券業(yè)中的表現更明顯，因為券商、基金、期貨等都靠管理風險吃飯。風險管理和證券研究的學歷門檻較高，傾向于金融數學、金融工程、數理統計等專業(yè)碩士以上學歷，了解金融衍生品定價理論和模型。由于涉及產品設計、流程管理控制，法律知識也最好有所覆蓋。
主要工作內容是進行項目風險評估分析、立項、盡職調查、方案設計、談判等。王建慶認為做投資需要很強的綜合能力，一般會考慮從mba里找。“本科有理工科背景或某行業(yè)背景的mba學生是最理想的?！?/p>
整體上投資銀行已經離開了暴利時代，業(yè)務上需要找到新的盈利點，以大摩為例，它們的戰(zhàn)略是向資產管理方面轉型。同時這也意味著成本的控制需要加強，投行的薪資可能不如之前。而國內受ipo暫停等影響，投行部門的招人需求會有所降低。這類職位對于應屆生的基本要求是國際化視野及英語溝通能力。
互聯網金融企業(yè)需要的人才一般分為四類：“典型”的傳統金融人才、金融產品的研發(fā)人才、互聯網技術人才和互聯網運營推廣人才。
目前行業(yè)里急需的三大類人才分別為技術人員、金融人員和運營人員。
如果你是技術黨，最好要懂得pc端研發(fā)、移動端研發(fā)、產品研發(fā)等;
如果你是運營狗，那么除了懂得熱點跟風外，還要對金融略懂一二，也要深諳互聯網傳播之道，類似于雷軍、雕爺這種會玩概念會包裝的人，能夠成功吸引眼球的人。
房地產金融心得篇十一
一、“兩型社會”建設與綠色金融政策
長株潭城市群“兩型社會”建設試驗區(qū)的啟動，對于長株潭城市群和湖南的經濟建設是一個巨大的戰(zhàn)略性機遇。兩型社會的建設，只有建立資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩型產業(yè)，才能達到在經濟利益發(fā)展的同時，同步實現環(huán)境保護效益和生態(tài)平衡效益。這種目標的達成，既需要市場經濟主體主動采取各種措施來建成兩型產業(yè)，也需要政府通過各種命令一控制型（command—andcontro1）的管制措施來強制企業(yè)符合兩型產業(yè)的要求，更應該通過市場激勵機制來促使企業(yè)向兩型產業(yè)的轉變，而綠色金融政策，正是一種具備這種功能的市場激勵機制。
“綠色金融”（greenfinance），也被稱為“可持續(xù)性金融”（sustainablefinance）或“環(huán)境融資”（envi—ronmentalfinancing），主要指從環(huán)保角度重新調整金融業(yè)的經營理念、管理政策和業(yè)務流程，從而實現社會的可持續(xù)發(fā)展[2]。具體而言，綠色金融是指金融部門將環(huán)境保護這一基本政策通過金融業(yè)務的運作來體現“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，從而促進環(huán)境資源保護和經濟協調發(fā)展，并以此來實現可持續(xù)發(fā)展的一種金融營運戰(zhàn)略口]。目前，在綠色金融領域中影響最大的是“赤道原則”（theequatorprinciples），它是根據國際金融公司和世界銀行的政策、指南建立的旨在判斷、評估和管理項目融資中的環(huán)境與社會風險的一個金融行業(yè)基準，以增加銀行業(yè)的社會責任，改進壓力越來越大的環(huán)境和社會問題。綠色金融政策的基本內涵是遵循市場經濟規(guī)律的要求，以建設生態(tài)文明為導向，以信貸、保險、證券、稅收以及其他金融衍生工具為手段，以促進節(jié)能減排和經濟資源環(huán)境協調發(fā)展為目的的宏觀調控政策。
以來，我國環(huán)?？偩值葯C構，相繼出臺了“綠色信貸”、“綠色保險”和“綠色證券”等政策，掀起了旨在保護環(huán)境的“綠色金融”的政策風暴。這些綠色金融政策的出臺，強化了政府和企業(yè)的環(huán)境保護與節(jié)能減排的責任，對于我國經濟的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，由于兩型社會與綠色金融政策都旨在實施環(huán)境保護與節(jié)能減排，二者在目標上具有高度的一致性。因此，綠色金融政策對于促進兩型社會的建設，具有重要的工具性價值。
二、我國綠色金融政策的體系構成
從我國的發(fā)展實踐來看，作為環(huán)境經濟政策的綠色金融政策，主要包括以下幾種：
（一）綠色信貸政策
金融機構依據國家環(huán)境經濟政策和產業(yè)政策，對從事循環(huán)經濟生產綠色制造和生態(tài)農業(yè)的企業(yè)或機構提供貸款扶持，并實施優(yōu)惠性的低利率；而對污染生產和污染企業(yè)的新建項目投資貸款和流動資金進行貸款額度限制，并實施懲罰性高利率的政策手段?！熬G色信貸政策”是指致力于引導和促進產業(yè)結構、增長方式、消費模式向節(jié)約能源資源和保護生態(tài)方向發(fā)展的信貸政策。我國綠色信貸政策的出臺，始于20中國人民銀行發(fā)布的《關于改進和加強節(jié)能環(huán)保領域金融服務工作的指導意見》，及環(huán)?？偩?、人民銀行和銀監(jiān)會聯合發(fā)布的《關于落實環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風險的意見》，標志著綠色信貸政策全面進入到我國環(huán)境保護與污染減排的主戰(zhàn)場。同年l1月，中國銀監(jiān)會又印發(fā)了《節(jié)能減排授信工作指導意見》，對綠色信貸政策的實施做了進一步的規(guī)定。
（二）綠色保險政策
綠色保險即“環(huán)境污染責任保險”，是以環(huán)境污染事故對第三者造成人身和財產損害所依法應承擔的賠償責任為標的的一種責任保險。環(huán)?？偩趾捅１O(jiān)會聯合發(fā)布了《關于環(huán)境污染責任保險工作的指導意見》，標志著我國開始建立環(huán)境污染責任保險制度。根據該《意見》要求，將對生產、經營、儲存、運輸和使用危險化學品企業(yè)、易發(fā)生污染事故的石油化工企業(yè)和危險廢物處置企業(yè)，特別是近年來發(fā)生重大污染事故的企業(yè)和行業(yè)開展環(huán)境污染責任保險的試點工作。這是繼綠色信貸政策之后，環(huán)?？偩滞瞥龅牡诙椌G色金融政策。
（三）綠色證券政策
綠色證券政策是指以上市公司環(huán)保核查制度和環(huán)境信息披露制度為核心，通過調控社會募集資金投向，遏制高能耗和高污染行業(yè)過度擴張，防范資本風險，并促進上市公司持續(xù)改進環(huán)境表現。20環(huán)?？偩职l(fā)布的《關于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導意見》，標志著我國開始建立綠色證券政策。該意見要求對從事火電、鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)以及跨省經營的“雙高”行業(yè)（13類重污染行業(yè)）的公司申請首發(fā)上市或再融資的，必須根據環(huán)?？偩值囊?guī)定進行環(huán)保核查。環(huán)保核查意見也作為證監(jiān)會受理重污染行業(yè)ip0申請的必備條件之一。當然，綠色金融政策的體系范圍，還應包括綠色稅收、綠色采購、綠色風險投資、綠色發(fā)展基金等制度，它們是我國在經濟發(fā)展過程中應逐步予以關注的經濟政策工具。
三、我國綠色金融制度的規(guī)則分析
當前，我國綠色金融制度尚停留在試點和政策的層面，內容還不完整，效能也難以充分發(fā)揮，要發(fā)揮綠色金融政策保護環(huán)境的作用，應當逐步完善其規(guī)則內容。
（一）綠色信貸制度
環(huán)保部門和有關機構發(fā)布的綠色信貸指導意見，初步建立了綠色信貸政策的基本框架，但在具體的操作層面，還有一些規(guī)則需要完善。
1。建立環(huán)保與金融機構的信息溝通機制。環(huán)保部門應逐步把環(huán)保認證、環(huán)保獎勵等企業(yè)環(huán)保信息提供給金融機構，金融機構再把這些信息納入企業(yè)信息數據庫。在金融機構方面，應盡力完善企業(yè)征信系統和企業(yè)信息數據庫，為信貸審查提供良好的信息條件，而銀行在辦理管理信貸業(yè)務時，應審查企業(yè)信息數據庫中的企業(yè)環(huán)保信息，并把企業(yè)環(huán)保核查信息作為信貸的重要依據。
2。制定涉及基本環(huán)境風險的“綠色信貸指南”。
環(huán)保部門和銀行機構在借鑒國外“綠色信貸指南”經驗的基礎上，應建立和完善我國有關基本環(huán)境風險的金融信貸指南和細則，必須結合國情完善綠色信貸風險審核的規(guī)則和標準，為國內的企業(yè)和金融機構提供參考?！熬G色信貸指南”的制定，應主要從三個方面來設置指標：第一，建設項目授信的環(huán)保要求。建設項目或者新建項目必須滿足“三同時”制度的要求；第二，建設項目授信的產業(yè)政策要求。對允許類的新建項目，在風險可控的前提下積極地提供信貸支持，對限制和淘汰類的項目則不能提供支持；第三，企業(yè)生產經營要達到環(huán)保要求。根據企業(yè)是否遵守環(huán)保要求，對貸款企業(yè)實行分類管理，不同類別企業(yè)實行有差別的授信政策。
（二）綠色證券制度
我國雖在綠色證券的具體內容構建上取得了重要進展，但還沒有建立完善的制度規(guī)則，應從四個方面改進。
1。企業(yè)上市融資的環(huán)保準人與核查標準。證券監(jiān)管部門在企業(yè)股票上市發(fā)行審核時，應將環(huán)保核查作為一項重要的準入指標進行考察，對那些環(huán)境友好型企業(yè)，則應當優(yōu)先鼓勵其進入資本市場融資，同時，對于中小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場上市融資的，同樣應建立相應的準入機制，鼓勵中小型環(huán)境友好企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板市場優(yōu)先上市融資。已經上市的公司申請再次融資的，也要經過環(huán)保核查環(huán)節(jié)的審查，以確保融資資金流向綠色產業(yè)。但是，目前只有重污染行業(yè)的ipo申請環(huán)節(jié)才需要環(huán)保核查意見，而沒有涵蓋所有行業(yè)的上市申請；另外，對于已經上市企業(yè)的再融資行為，也沒有環(huán)保核查的要求。因此，證券監(jiān)管部門與環(huán)保部門應制定一套具有可操作性的審查規(guī)則。
2。上市公司的環(huán)保核查制度。目前，在環(huán)保核查對象、核查內容以及核查程序等方面，已有一些具體規(guī)定，但仍然還存在著需要完善的地方。首先，關于核查信息公開的問題，僅規(guī)定了對環(huán)保總局進行核查的結論予以公示，對于由省級環(huán)保部門負責核查的信息是否也應當進行公示未作規(guī)定。本文認為所有上市公司的環(huán)保核查信息都應當予以公開；其次，目前的環(huán)保核查是由環(huán)境保護部門進行，核查公信力不足。應當允許社會公眾對公開的環(huán)保核查結果進行舉報和監(jiān)督，公眾參與和輿論監(jiān)督是確保環(huán)保核查真實性的重要基礎；再次，由于對上市公司的環(huán)保核查涉及到新制度的創(chuàng)立，其僅僅由效力層次較低的部門規(guī)章加以規(guī)定，顯然無法保障該制度的實效性，因此，應對其進行專門立法，以法律的形式來保障其實施。
3。上市公司的環(huán)境信息披露制度。目前，我國信息披露制度的組成包括首次信息披露（招股說明書、上市公告）、定期報告（中期報告、年度報告）和臨時報告（重大事項報告）三部分。但是，在上市公司的信息披露制度中，尚未包含有環(huán)境信息的強制披露要求。在《關于加強上市公司環(huán)保監(jiān)管工作的指導意見》中，明確了上市公司重大環(huán)境事件的臨時報告制度，這表明我國環(huán)境保護部門要求上市公司把環(huán)境信息作為信息披露的內容來對待。因此，證券監(jiān)管部門應修改有關法律法規(guī)，以保障環(huán)境信息披露制度的實效性。
4。上市公司的環(huán)境績效評估制度。上市公司的環(huán)境績效是上市公司披露的重要環(huán)境信息之一，因此，科學地確立上市公司的環(huán)境績效評估指標體系，是環(huán)境信息披露制度成敗的關鍵。在這方面可以借鑒國外成熟的經驗，如iso的環(huán)境績效評估標準，它包括企業(yè)內部的環(huán)境績效指標（epi）和企業(yè)周圍的環(huán)境狀態(tài)指標（ecd，其中前者（epi）又分為管理績效指標（mpi）和操作績效指標（opi）。
（三）綠色保險制度
我國的環(huán)境保險制度的建立，要立足我國國情和經濟發(fā)展水平，同時借鑒發(fā)達國家的有益經驗。我國的環(huán)境責任保險制度應在以下方面加以考慮：
1。環(huán)境責任保險費率的設置。在保險公司對污染程度不同的企業(yè)收取統一保險費率的保費時，造成清潔生產企業(yè)與污染企業(yè)要同等保險，即意味著污染較大的企業(yè)并不需要付出更多的保險費，這可能導致清潔生產企業(yè)的逆選擇行為，因此，需要對它們實行差別保險費率，從而在制度上刺激和引導企業(yè)采用環(huán)保技術和清潔生產。
2。環(huán)境責任保險模式的確定。在世界范圍內，主要有三種環(huán)境責任保險模式：一是以德國為代表的強制保險與財務保證相結合的環(huán)境責任保險制度；二是以瑞典為代表的單一強制保險制度；三是以任意保險為主，強制責任保險為輔的責任保險制度。第一種模式范圍窄，金融機構不愿參與，第三種模式是建立在發(fā)達的保險市場基礎上的，基于經濟發(fā)展水平較低和企業(yè)風險防范意識較差等原因，我國應采取強制性責任保險模式。
四、綠色金融政策的立法路徑及法理基礎
把綠色金融制度具體落實在“兩型社會”的建設之中，需要在“兩型社會”試驗區(qū)內對綠色金融進行區(qū)域性立法。區(qū)域性立法的必要性，主要體現在：（1）綠色金融政策以法律形式固定下來，表現為一種法律形態(tài)的激勵機制，能夠使“兩型社會”試驗區(qū)內的企業(yè)有一個穩(wěn)定的預期和固定的行為模式，避免了經濟政策的易變性和短期性，從而有利于“兩型社會”建設中的可持續(xù)發(fā)展最終目標的實現。（2）我國目前的綠色金融政策，在總體上有局限性，并不能對“兩型社會”建設起到完全激勵機制的效應，例如綠色證券政策主要針對那些具有重大環(huán)境污染風險的上市公司和準備上市的企業(yè)，而不能影響到那些不具有重大環(huán)境污染風險的企業(yè)。綠色金融的理念，只有在“兩型社會”試驗區(qū)內通過“先行先試”立法模式來實現，反過來，這種創(chuàng)新型金融立法又有利于推進“兩型社會”的建設。
（一）綠色金融政策的立法路徑
綠色金融政策法律化的路徑，簡單來說，就是把綠色金融政策轉化為綠色金融法律。綠色金融政策上升為法律后，可以發(fā)揮法律的規(guī)范作用，通過對行為的激勵以及對利益的調整而實現法律對社會的'調控功能，以及實現經濟社會環(huán)境全面協調的可持續(xù)發(fā)展。當然，政策轉化為法律，應該遵循立法的正當程序，按照《立法法》的相關規(guī)定來進行立法ll。把綠色金融政策轉化為綠色金融法律，在法律化的表現形式上，至少有兩種形式可以選擇：“軟法”或“硬法”。所謂“軟法”是指原則上缺乏法律拘束力但有實際效力的行為規(guī)范引。在法律表現形式，“軟法”主要指“促進型立法”；“硬法”多指權利義務明確對應的“管理型立法”，強制性規(guī)范較多，且違反強制性規(guī)定后的法律責任占主導地位。而“軟法”或“促進型立法”中，法律主體的責任主要是道義責任、社會責任，法律責任相對弱化，倡導性規(guī)范相對較多，強制性規(guī)范較少。
我國環(huán)境保護國策與節(jié)能減排戰(zhàn)略的實施，迫切需要金融業(yè)配合，通過環(huán)境金融政策工具來激勵企業(yè)踐行環(huán)保社會責任；我國“兩型社會”的建設，就是要建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會，綠色金融制度，是推動“兩型社會”建設的一個比較妥當的激勵機制，二者在目的上具有高度的一致性與契合性。我國目前的綠色金融政策符合“促進型立法”的特點，因為綠色金融政策并不完全是一種強制性規(guī)范，在更多意義上是一種倡導性規(guī)定。我國綠色金融政策法律化的最佳形式應是“促進型立法”，因此，由綠色金融政策轉化為“軟法”或“綠色金融促進法”，是我國綠色金融政策法律化的合適路徑。
當然，由于時機并不成熟和實踐經驗不足，目前要求制定全國性的“綠色金融促進法”并無太大的可能性。但是，綠色金融政策轉化為法律還有兩種可能的路徑：一是采取分別修法的形式，即對《商業(yè)銀行法》、《證券法》或《保險法》等進行修改時，加入綠色信貸制度、綠色證券制度以及綠色保險制度的內容，即“金融法的生態(tài)化”的法律化路徑。但這種立法模式，在目前似乎也不太現實，理由在于我國綠色金融政策還處于試點和摸索階段，缺乏綠色金融制度實施的實踐經驗，而我國在立法上采取的“成熟一個制定一個”的立法策略，因此這些制度要進入各個金融單行法的可能性并不太大。因此，對于綠色金融政策轉化為法律而言，可能性最大的一種路徑，就是在“兩型社會”試驗區(qū)中，通過省級人大制定“綠色金融促進條例”，這是一種比較好的立法策略。
（二）綠色金融政策法律化的法理基礎
在“兩型社會”綜合試驗區(qū)中，通過省級人大來制定“綠色金融促進條例”，既具有現實性和必要性，也具有正當性與合法性。如前所述，綠色金融制度與“兩型社會”的目標完全一致，都致力于環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會的建設，同時，推行綠色金融制度，有利于建成“兩型產業(yè)”從而促進“兩型社會”的建設，因此，制定“綠色金融促進條例”，有利于在“兩型社會”綜合試驗區(qū)內推動“兩型社會”的建設。另外，在“兩型社會”建設中通過“綠色金融促進條例”，來推動綠色金融制度的實施，也是在“兩型社會”綜合試驗區(qū)進行金融制度創(chuàng)新的一種途徑，是踐行金融創(chuàng)新理念和權限的一種積極措施。當然，這種金融創(chuàng)新理念應具有正當的法理基礎。
那么，通過“綠色金融促進條例”來實施金融制度創(chuàng)新的正當性何在？筆者認為，其正當性的法理基礎，在于“兩型社會”建設中“先行先試權”與“先行先試”立法模式?！跋刃邢仍嚈唷钡谋举|是改革創(chuàng)新，就是要突破成規(guī)的限制，通過推行創(chuàng)新型的制度來對現行的體制、機制及制度進行改革。可見，通過制定“綠色金融促進條例”來推行綠色金融制度，也是“兩型社會”中的“先行先試權”一種制度實踐。“先行先試”立法模式是以適應性價值為核心的“變革性立法”模式和以安定性價值為基礎的“自治型立法”模式的結合體。它有兩個特點：一是“先行”要求通過“立法先行”的方法，發(fā)揮法律的指引功能，調整相應的社會關系，而達到對社會某種秩序的追求?！傲⒎ㄏ刃小笔侵饔^判斷的產物，其變量多來自外部，是通過立法這項制度安排適應社會現實的變革性活動；二是“先試”則要求依賴“試錯先行”的方式，發(fā)揮實踐對理論的檢驗作用，通過在特定領域和時空背景下的試驗獲取一定的“地方性知識”，然后將其擴展，使其更具普適性。“試錯先行”是客觀性經驗的獲取，其變量更多地發(fā)端于實踐本身，是通過檢驗立法的實效而進行的自治性活動[1。具體到“兩型社會”建設中的綠色金融制度，“先行先試權”要求首先是“立法先行”，即通過地方人大制定“綠色金融促進條例”來實施綠色金融制度。此外，它還要求以“試錯先行”的方式來推行綠色金融制度，在綠色金融制度的實踐過程中獲取有益的經驗與措施，一方面使綠色金融制度的法律規(guī)則更加完善，另一方面，為在全國范圍內實施綠色金融制度提供實踐經驗和理論支撐。
五、結論
房地產金融心得篇十二
論文摘要：自建國以來，60多年的社會主義建設取得了巨大成就，為我們中華民族實現民族的偉大復興奠定了新的基礎。青年是整個社會力量中的一部分最積極最有生氣的力量。大學生是青年中具有特殊優(yōu)勢的群體，新的世紀是我們中華民族復興的世紀，生長在這個偉大時代的大學生，幸逢盛世，既是無限幸福，值得羨慕的一代，又是責任重大、任務艱巨的一代。我們大學生是中國特色社會主義各項事業(yè)的生力軍和接班人，承擔著推動我國走向世界強國之林的歷史使命，大學生踐行社會核心價值觀，對于建設社會主義和諧社會，加快推進社會主義現代化的宏偉目標，具有重大而深遠的意義。因此在接下來的文章中我將淺談我對當代大學生如何踐行社會主義核心價值觀的認識。
引言
大學生是有中國特色社會主義各項事業(yè)的生力軍和接班人，承擔著推動我國走向世界強國之林的歷史使命。但隨著社會的轉型，大學生的思想觀念和目標追求也發(fā)生了重大變化，他們的價值觀念和行為意識之間存在一定的反差：既崇尚真善美的精神境界，又在利益問題上趨于急功近利;他們往往只注重專業(yè)學習，缺乏社會主義核心價值體系理論的基本常識，也就不能牢固樹立馬克思主義的世界觀、人生觀、價值觀和正確而遠大的理想。面對這些挑戰(zhàn)，大學生必須踐行社會主義核心價值觀。
正文
大學生正處于世界觀、人生觀和價值觀形成的關鍵時期，具有很強的可塑性。當代大學生所面臨的社會大環(huán)境需要用社會主義核心價值體系引領其價值觀的塑造。在我國科學社會主義的基本價值理念中，只有那些以馬克思主義指導思想為靈魂、以中國特色社會主義共同理想為主題、以民族精神和時代精神為精髓、以社會主義榮辱觀為基礎的價值觀，才能稱為社會主義核心價值觀。因此，踐行社會主義核心價值觀需要以下幾個方面：
一、堅持馬克思主義的指導思想，用馬克思主義的中國化的.最新理論成果武裝當代自己。馬克思主義指導思想是社會主義核心價值體系的靈魂，是我們立黨立國的根本指導思想。在大學生成長成才的過程中，馬克思主義為我們提供了正確的世界觀和方法論，是大學生認識社會發(fā)展規(guī)律、把握未來方向的強大思想武器。只有用馬克思主義的立場、觀點、方法才能正確認識經濟社會發(fā)展大勢和社會思想意識中的主流與支流，才能在錯綜復雜的社會現象中看清本質，明確方向。當代大學生一定要認真學習、深刻領會包括鄧小平理論、“三個代表”重要思想以及科學發(fā)展觀等重大戰(zhàn)略思想在內的中國特色社會主義理論體系，在學習中正確認識社會發(fā)展趨勢，科學定位人生。
二、用中國特色社會主義共同理想凝聚力量。中國特色社會主義共同理想是社會主義核心價值體系的主題。我們只有樹立中國特色社會主義共同理想，才能切實建設社會主義核心價值體系，發(fā)揮社會主義核心價值體系作為社會主義制度的靈魂、社會主義意識大廈基石的作用。作為一名大學生，我們應該從身邊做起，努力學習科學文化知識，改變我們現在經濟還不發(fā)達，科學技術還比較落后，人民的生活水平還比較低的現狀。要把握好社會理想和個人理想的關系，樹立正確的個人理想，為社會大理想做貢獻，用個人理想來促進社會大理想。同時，我們既要嚴格要求好自身，也要帶動周圍的同學朋友一起堅定這一偉大的理想。
房地產金融心得篇十三
（一）近年來我國房地產金融發(fā)展迅速
改革開放以來，隨著國家住房制度的改革和房地產市場的不斷發(fā)展，我國房地產金融從無到有，從小到大，得到了非常快速的發(fā)展。特別是以來，金融對房地產業(yè)的支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個方面支持。目前，我國房地產金融的發(fā)展主要有以下特點：
一是對房地產開發(fā)和個人住房消費的信貸增長逐年上升。19房地產開發(fā)貸款余額為2028.92億元，擴大到6657.35億元，是年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。20與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。在個人消費貸款中，個人住房貸款的占比高達75－97。
二是房地產開發(fā)貸款的增速明顯高于同期整個金融機構貸款的增長速度。1998年至年，金融機構全部人民幣貸款年均增長14.62，而房地產開發(fā)貸款年均增長29.43，全部房地產貸款（包括個人住房貸款）年均增長44.35。由此可見，房地產貸款的年均增長速度大大超過同期其它貸款。
三是房地產信托融資發(fā)展較快，成為近期最為活躍的房地產融資方式。我國信托業(yè)經過清理整頓后，再次步入了快速發(fā)展的軌道，尤其引人注目的是房地產信托業(yè)務的蓬勃發(fā)展。底，投向房地產業(yè)的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82，比年初增加12.61億元，增幅109.93。2003年房地產信托繼續(xù)以較高的速度增長，全國房地產信托項目籌集資金超過50億元，比20翻了一番還多。
四是長期低利率政策促進了資金密集型的房地產業(yè)快速發(fā)展。自19以來，我國連續(xù)8次降息，銀行貸款利率已處于歷史最低水平。目前，金融機構一年期法定貸款利率為5.31，而住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。低利率政策不僅減輕了房地產開發(fā)企業(yè)的利息負擔，相應地提高了利潤，而且還增強了居民的購房能力，推動了房地產需求的增長。經回歸分析，利率每下降1個百分點，同期國房景氣指數上升0.5個百分點。
（二）我國房地產金融市場還很不完善
我們必須看到，和發(fā)達國家相比，我國的房地產金融市場還很不完善，房地產金融產品很少，主要依靠銀行貸款，房地產融資相對困難。在發(fā)達國家成熟的房地產金融市場上，除了傳統的信貸方式外，各種房地產金融中介機構為房地產企業(yè)提供了種類繁多的融資產品，例如，發(fā)行上市、項目融資、企業(yè)債券、股權融資、產業(yè)基金、房地產信托等。此外，成熟的房地產金融市場還存在發(fā)達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產資產的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的金融產品，使房地產投資具有穩(wěn)定的資金來源。此外，成熟市場經濟國家經過長期的實踐，已經形成了比較完善的房地產金融市場體系，通常包括完整的房地產金融市場結構、功能和監(jiān)督管理框架。相比而言，我國的房地產金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
一是房地產融資渠道單一，風險集中。第一，銀行信貸構成了房地產融資的主要方式。根據統計估算，80左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。
第二，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”大力發(fā)展，在經營業(yè)務時容易產生急功近利、放松信貸條件的傾向。例如，在發(fā)放房地產貸款過程中，為了競爭客戶，有的商業(yè)銀行降低客戶資質等級評定的門坎，將審查手續(xù)簡化，將審查速度加快。再如，有的商業(yè)銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。同時，我國
個人住房消費信貸的潛在違約風險不可小視。我國的個人住房信貸業(yè)務是最近三年才發(fā)展起來的，基數較小且發(fā)展較快，加之個人住房貸款期限很長，一些問題容易被掩蓋和忽視。再者，我國個人征信系統尚未建立，商業(yè)銀行難以對借款人的資信狀況和還款行為進行充分嚴格的調查和監(jiān)控。
二是房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融市場體系。這主要表現在以下幾個方面：第一，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國目前的房地產金融市場主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產抵押貸款機構和投資機構、擔保機構和保險機構還沒有出現。在發(fā)達國家成熟的房地產金融市場上，這些機構往往是最重要的房地產金融經營和管理機構。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融產品體系。一方面，我國目前房地產業(yè)的有價證券發(fā)行還非常有限。近兩年來，雖然房地產企業(yè)通過上市融資的規(guī)模不斷擴大，截至2003年底，70多家房地產上市公司總市值約1500億元，但房地產企業(yè)的債券發(fā)行量卻很小，債券融資比例日益下降。另一方面，房地產信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足?？傮w上看，目前房地產信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉換的功能。另外，房地產產業(yè)基金、抵押貸款證券化等其他房地產金融產品，目前尚處于討論或者試點階段，還遠遠沒有成熟。
第三，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系。目前，我國房地產金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務機構發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。更重要的是，房地產金融市場缺乏良好的信用環(huán)境，企業(yè)的信用意識淡薄。這些都不利于房地產金融市場的健康發(fā)展。
第四，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于房地產抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經營機構，至今仍然沒有建立房地產金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協調完整的房地產一、二級市場體系，即使是現在比較熱門的房地產信托，也無法實現其期限轉換和風險管理的市場功能。
三是對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善。總體上說，房地產金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構的監(jiān)管和調控還需要在實踐中進一步探索和總結。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統一管理。當然，房地產市場的迅猛發(fā)展以及金融業(yè)的對外開放，促進了房地產金融市場的快速發(fā)展，也在客觀上使得對房地產金融市場的監(jiān)管和調控難度加大。
二、加快發(fā)展和完善房地產金融市場，為房地產業(yè)發(fā)展提供金融支持
（一）鼓勵房地產融資產品創(chuàng)新，積極拓展房地產企業(yè)融資渠道
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產金融市場帶來了越來越多的金融產品，包括各種房地產股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統的銀行信貸渠道外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產融資產品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。例如李嘉誠的長江實業(yè)，從1972年上市時的一個多億到2003年時已經達到1300多億的凈資產，成為國際性的房地產企業(yè)。但考慮到我國的實際情況和《證券法》的相關規(guī)定，目前我國應鼓勵真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商通過上市融資。此外，針對目前我國房地產開發(fā)商數量多、規(guī)模小的現狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產企業(yè)通過二板市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產債券市場。現有的《公司法》對發(fā)行債券主體要求嚴格，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產負債率、資本金和擔保條件等都有嚴格限制。此外，我國債券市場規(guī)模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來，一些房地產企業(yè)以所開發(fā)項目為依托，成功發(fā)行了資產負債表外的房地產項目債券。作為債券市場的一種創(chuàng)新形式，表外房地產項目（以房地產項目的名義發(fā)行債券，不納入企業(yè)資產負債表）與表內企業(yè)債券（以企業(yè)名義發(fā)行債券，納入企業(yè)資產負債表）有較大區(qū)別，風險不同，會計處理也不同。因此，在相關法律規(guī)定上，也應該做出明確的區(qū)別。
第三，要將房地產資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產信托。目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經營能力和經驗可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產金融產品。當前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產貸款證券化金融產品的有效方式。目前我國有關住房貸款證券化的討論主要以建設銀行的表內證券化和國家開發(fā)銀行的表外證券化為代表。是在房地產金融機構內部實現資產證券化，還是在外部成立專門的運作機構？這可以根據我國的國情作進一步的探討，但應該積極嘗試，不能總是停留在理論爭論上。
（二）加快完善房地產金融一級市場，穩(wěn)步推進房地產金融二級市場發(fā)展
第一，要形成有規(guī)模、多元化、競爭性的房地產金融一級市場。一方面，有一定規(guī)模的一級市場，不僅能為房地產市場的發(fā)展提供充足的資金來源，而且也可以為建立和發(fā)展二級金融市場奠定基礎。美國的住房抵押貸款證券化產生于20世紀70年代，而商業(yè)房地產抵押貸款證券化市場始于90年代早期。但早在20世紀70年代初期，在開展住房抵押貸款證券化以前，美國住房抵押貸款一級市場已達到相當的規(guī)模，余額已接近3000億美元。另一方面，多元化的一級市場機構有利于形成競爭性的資金供給格局，提高資源配置的效率。美國的房地產金融一級市場，主要由儲蓄貸款協會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、房地產信托投資基金等構成。因此，在我國目前的情況下，有必要研究如何引入新的金融機構、擴大資金來源、拓展房地產金融一級市場的有效途徑、時機和方法。
第二，推行住房抵押貸款證券化，建設房地產金融二級市場。住房款抵押貸款證券化，就是將金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給眾多市場投資者的目的。二級市場的運作不僅使得一級市場有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效地實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過美國聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且，由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，因此受到了保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。
（三）大力發(fā)展房地產金融市場中介，完善房地產金融市場機構體系
與建立完整的房地產金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產金融機構體系。商業(yè)性房地產金融機構體系包括房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產金融擔保、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等各種房地產金融機構。一是要積極研究其他金融機構（如保險公司、投資基金等）進入房地產市場的可行性。二是要鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發(fā)展和完善。三是要建立二級市場經營管理機構體系，積極培育和發(fā)展房地產貸款證券化的經營機構、擔保機構。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產金融保險體系。除現有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產質量保險。
（四）積極培育專業(yè)化中介服務機構，建立房地產金融市場的支持服務體系
隨著社會主義市場經濟的建立和完善，社會分工將日趨細化，而金融機構要在復雜變化的市場環(huán)境中求得生存和發(fā)展并能夠贏得主動，離不開一套完善、高效的支持系統。當前，亟待解決的是信息支持系統，因為面對如此復雜多變的市場，企圖靠一家或幾家房地產金融機構完全依靠自身的努力，去收集和分析其貸款決策所需要的全部信息，在客觀上是不可能做到的`，就成本而言也是十分不經濟的。因此，有關各方要積極主動地營造一個良好的政策和法律環(huán)境，培育和發(fā)展獨立公正、規(guī)范運作、能夠適應現代金融運行要求的專業(yè)化市場中介服務機構體系。
具體而言，一是要通過市場機制培育和發(fā)展一批有相當專業(yè)素質和職業(yè)操守的中介服務機構，如信用評級、資產和項目評估、房地產和專業(yè)化工程項目咨詢等。二是政府有關部門也要根據市場發(fā)展的要求，建立和完善有關的咨詢、評估和服務機構，在有關信息的采集、處理和發(fā)布等方面為市場提供專業(yè)、快捷、有效的公共服務。只有充分發(fā)揮、積極利用這些專業(yè)機構在市場信息挖掘和市場約束機制建設中的獨立性和專業(yè)化優(yōu)勢，才能有效地提高房地產金融機構自身在從事房地產金融業(yè)務經營中的風險分析和控制能力。三是要加快建立房地產和房地產金融的信息網絡系統，推進交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化進程。
三、加強政策調控和引導，完善立法，促進房地產金融市場的健康、有序發(fā)展
（一）加強房地產金融市場監(jiān)管，規(guī)范房地產企業(yè)融資行為
在繼續(xù)支持房地產業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產信貸監(jiān)管。借鑒八十年代初我國信貸較高地集中于加工工業(yè)（如冰箱、彩電、洗衣機等），以及九十年代初集中于房地產（如海南和北海的房地產泡沫）所產生的大量不良貸款等歷史教訓，應密切關注房地產信貸集中度問題，及時引導各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務。同時要繼續(xù)加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規(guī)問題，加強房地產信貸風險的管理和防范。
（二）要制定相應的政策，為房地產金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
首先，監(jiān)管機構要適應市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。其次，要調整房地產貸款結構，完善房地產金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產金融市場體系。再次，要逐步建立并不斷完善房地產金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產市場風險預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地產金融機構，引導房地產金融市場發(fā)育
我國房地產金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經驗，結合自身實踐，建立房地產政策性金融機構。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產金融機構，負責有關房地產金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
（四）要盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規(guī)體系，為市場發(fā)展提供法律保障
目前，我國有關房地產金融的法律法規(guī)還很不健全。主要表現在：一是立法層次不高，《中國人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》等法律有關房地產金融的配套法規(guī)不完備，目前尚以一些行政規(guī)章作為補充，法律效力低。二是相關的法律法規(guī)比較分散，系統性差。三是一些法律法規(guī)已經不符合當前我國房地產金融發(fā)展的現實條件，需要進行調整和修訂。四是部分法律條款內容抽象，缺乏可操作性。因此，應加快推進房地產金融市場法律法規(guī)的制定和完善。首先要加強對國外成熟市場房地產金融法律法規(guī)的研究和借鑒。其次要加快對現有的房地產金融法律法規(guī)進行全面的清理，按照市場發(fā)展的實際情況和現實要求對有關法律進行修改和補充。三是對于具備條件，或者市場發(fā)展活躍、要求迫切的房地產金融產品的相關法律規(guī)范應盡早出臺。例如，有關產業(yè)基金的法律法規(guī)應盡快出臺，為房地產基金提供法律依據。
（五）密切關注房地產資產價格，防范房地產金融風險
國際經驗表明，現代市場經濟中，房地產資產價格和金融資產質量、金融市場穩(wěn)定密切相關。房地產市場的不穩(wěn)定可能直接導致房地產金融市場震蕩，釀成金融風險，危及宏觀經濟穩(wěn)定。因此，中央銀行有必要密切關注房地產資產價格，通過貨幣政策、信貸政策等手段，調控房地產金融市場，防范和化解房地產金融風險。
各位來賓，女士們、先生們：我國正處在新型工業(yè)化、城市化和全面建設小康社會的歷史階段，房地產開發(fā)和房地產金融具有十分廣闊的發(fā)展前景，希望房地產開發(fā)商與房地產金融機構相互合作、共謀發(fā)展，為我國房地產市場的健康發(fā)展作出新的更大的貢獻。
（本文根據6月26日中國人民銀行劉廷煥副行長在“江西省首屆房地產與金融支持高層論壇”上的發(fā)言整理）
房地產金融心得篇十四
摘要：房地產是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，其需求和供給都會受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產市場的需求，如果降低利率必將增加房地產市場的需求。另外，貸款的首付比例，匯率的變化，股市的變化等，都和房價的變化具有十分明顯的互動效應。深入分析這些影響對于合理制定金融政策、控制房地產商品價格具有重要的意義。
關鍵詞：房地產;金融政策;房價
房地產商品是家庭消費支出中最大的一部分，房地產商品具有消費和投資的雙重屬性，消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務，上述三個特征決定了房地產市場和金融的關系非常密切，金融政策的改變必然對房地產市場產生重大影響。一個國家房地產價格的快速上漲，必然提升人們對房地產投資的利潤預期，從而導致房地產投資的過度膨脹。尤其是在經濟全球化日益發(fā)展和人民幣升值預期不斷增強的情況下，國外資金也會更多地涌向中國的房地產市場。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產生的積極影響，對于控制房地產市場價格的快速上升，引導房地產市場的健康發(fā)展，無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面，從經濟學的需求和供給的視角，來分析房地產金融政策對房地產價格的影響。
一、金融政策與房地產需求
（一）利率與房地產市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面：（1）當利率降低時，會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時，可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說，會加快他們的行動步伐，進而增加對住宅的現實需求;（2）在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。相反，當利率提高時，住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準，住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右，也就是說，一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現在底初，當時，政府為了鼓勵房地產市場的發(fā)展，解決老百姓家有所居的問題，出臺了一些相關政策措施，于是，五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說大多數居民的資金積累有限，以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如，銀行新推出一項業(yè)務時對風險的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受;除了這些以外，銀行確定的大約10%的高利率，不能不說是擋在房地產市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后，隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低（基本保持在5%—6%左右），使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現住房消費，住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。
利率對家庭實際支出的影響，可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子，首付20萬元，貸款80萬元，年限為，采用5。04%的年利率（1月1日前的實際貸款利率）則月均還款額為5297元，采用7。83%的年利率（9月15之后的實際貸款利率）則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現，利率對消費者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產市場的需求，而降低利率將會降低居民的月均還款額，減少居民的負擔，從而增加對住宅的需求。顯而易見，提高利率，將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況20非常明顯，致使國家在一年之內多次提高利率，以抑制房價的過快上漲。
（二）貸款首付比例與房地產市場需求
以來，銀行不斷降低房地產市場的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來的房地產需求得以在短期內實現，降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務，另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加，進而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度，銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風險，也會加大投機活動所需的資金周轉量，從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。
具體到中國當前的房地產市場，我們認為，政府進行金融政策調控的'目的，不應當是限制居民的正常需求（反而應當大力鼓勵），而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果，在正常的房地產環(huán)境下，首付20%之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0。5%，但在出現嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率，但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求，所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
（三）匯率、經濟全球化與房地產需求
房地產商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經濟快速增長的階段，每年國民經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程，城市化進程的快速推進，這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入wto以后，隨著經濟全球化進程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此，在冷卻國內房地產市場投資需求的同時，必須采取措施控制國外資金的涌入。
（四）樓市與股市的互動效應
從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價格快速上漲的房地產市場中，房地產市場的投資屬性體現的十分明顯。以后整體市場投資渠道的缺乏，特別是6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性（不動產;銷售不出去可以轉租;隨著經濟發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等），房地產投資（尤其在大城市）基本成為高回報、低風險投資的惟一渠道，投資房產的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等（顧建發(fā)，）。
需要特別注意的是以來，中國股市一路上漲，致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段，資金并不會明顯轉向房地產市場，但是，一旦股市進入調整階段，股市的資金將會迅速轉向房地產市場，股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求，此時房地產價格又將出現上漲趨勢。這種狀況在年表現得非常突出。
二、金融政策與房地產供給
影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率（周偉林、等，）。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現金流支出，加大開發(fā)的成本也即提高房地產市場的進入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點，其開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機構的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款，提高市場利率，這樣，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強，進而減少對房產的消費需求與投資需求，也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場利率下降，住宅開發(fā)成本降低，就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動住宅價格上漲，進而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預期的作用下，如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制，也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時，根據股市和房市間的互動影響，可以想象，股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結論和政策建議
由上所述可見，金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發(fā)展產生重要影響的。因此，合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用，并不是象有人想象的那樣簡單。
首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實際投資，從而抑制房價的無序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡單地降低房價，而是使房地產價格充分反映供給和需求信息，降低房地產商品的投資和投機屬性，降低銀行的金融風險，促進房地產市場的健康發(fā)展。進一步說，銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。
其次，由于房地產商品的特殊性，在使用金融政策調控房價時，必須同時考慮房地產投資的利潤預期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產投資的預期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會減少，從而使金融政策對房地產市場價格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。
再次，人民幣匯率上升預期會強化現已存在的流動性過剩的問題，而對匯率的調控并非一國之力可為，這無疑使得中央政府的政策效果受到影響。
總之，金融政策可以在抑制房地產價格上有所作為，但是要使房地產價格真正得到控制，還應綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關的政策措施。
房地產金融心得篇十五
第一章 總則
根據《特種金融債券托管回購辦法》、《特種金融債券托管回購辦法實施細則(試行)》之規(guī)定，為了確保于________年________月發(fā)行的特種金融債券項下債權的實現，乙方愿意以其所擁有的資產作為抵押資產，為___從債券持有人融入資金所形成的債務提供抵押擔保。
根據要求，甲方代理特種金融債券項下全體債券持有人(即本合同項下抵押權人,以下簡稱債券持有人)，與乙方和___簽訂本合同并行使本合同項下的權利。
___作為債券發(fā)行人，在此承諾對此次特種金融債券項下抵押工作提供全面協助和便利。
甲方行使權利的期限為：在抵押登記機關登記之日起至本合同項下債券到期日__止，其后本合同項下權利由債券持有人或其代理人以及其他債權人分別或聯合行使。
甲方經審查，同意接受乙方的資產抵押擔保，為明確甲、乙、丙三方的權利、義務，依照國家有關法律及其他有關規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人__指經中國人民銀行批準發(fā)行特種金融債券的金融機構，即__。
第二條 特種金融債券__指經中國人民銀行批準，__發(fā)行的專門用于清償證券回購債務的有價證券。
第三條 抵押人__即本合同項下乙方，指以其所擁有的資產作為抵押資產為__發(fā)行本次特種金融債券進行擔保的第三人。
第四條 抵押權人__指__發(fā)行的特種金融債券項下全部債券持有人。
第五條 抵押權__指在抵押民法典律關系成立后，當__到期不履行本次特種金融債券項下義務時，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產折價，或者以拍賣、變賣抵押資產的價款優(yōu)先受償的權利。
第六條 抵押資產價值由中國人民銀行指定或甲方確認的評估機構評定。
第三章 甲方聲明
第七條 甲方作為本合同項下抵押權人的代理人，就本合同做出如下聲明：
2、任何第三人對債券持有人在本合同項下的權利產生侵害，甲方有權提起訴訟;
4、本合同項下抵押資產只能用于防范特種金融債券到期兌付風險;
5、如__提前或如期清償債務，乙方可要求甲方通知抵押登記機關解除抵押登記;
7、當本合同項下的設定的抵押物價值不足抵償__發(fā)債本息等項費用的價值時，甲方有權要求乙方及時提供其它資產進行抵押，直至足以擔保償還__發(fā)債本息等項費用的價值時止。
第四章 乙方聲明及保證
第八條 乙方作為本合同項下抵押人，就本合同做出如下聲明及保證：
1、乙方董事會已同意將本合同項下抵押資產進行抵押;
2、本合同項下的土地使用權是乙方依法取得并合法占有的;
3、本合同項下的土地上的建筑物為乙方合法取得并具有完整的所有權;
4、本合同項下抵押資產在權屬方面不存在任何爭議;
5、本合同項下抵押資產在建筑和使用上完全符合法律規(guī)定;
6、設立本合同項下抵押資產抵押不會受到任何限制;
7、在本合同簽字前未對本合同項下抵押資產設立過任何抵押和轉讓;
8、本合同項下抵押資產未被依法查封、扣押或監(jiān)管;
13、乙方保證每年度依法進行營業(yè)執(zhí)照年檢，并在其營業(yè)執(zhí)照有效期滿之前，續(xù)辦工商登記手續(xù)。
第五章 被擔保的主債權種類和數額
第九條 本合同項下的被擔保的主債權是指_________
第十條 本合同項下的抵押資產_________
第六章 債券發(fā)行人履行債務的期限
第十一條 債券發(fā)行人應在債券到期日或在此之前償還債券本金及相應利息。
第七章 抵押擔保的范圍
第十二條 本合同抵押擔保范圍包括：債券本金、利息、罰息、應支付給乙方的托管費用，實現抵押權的費用和所有其他應付的費用。
第八章 抵押資產
第十三條 本合同項下的抵押資產包括：____________
以上抵押資產建筑面積共計_________
第十五條 有關資產抵押的有效證明文件和資料，乙方應根椐甲方要求，交甲方保管。
第九章 抵押資產的占管
第十六條 本合同項下抵押資產由乙方占管。乙方在占管期間應維護抵押資產的完好，甲方有權檢查抵押資產的管理情況，并提出加強和改善經營管理的要求。
第十七條 乙方占管的抵押資產發(fā)生毀損、滅失的，乙方應及時告知甲方，并立即采取措施防止損失擴大，同時應及時向甲方提交有關主管機關出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。
第十八條 在抵押期間，本合同項下抵押資產因毀損、滅失而獲得的賠償金，屬于本合同項下的抵押資產。
第十九條 在抵押期間，因其抵押資產發(fā)生毀損、滅失而取得的保險金，乙方應書面要求并保證保險公司匯入甲方指定帳戶，該項資金作為抵押資產。
在乙方另行提供了經甲方認可的、相當的抵押資產并進行抵押登記后，甲方應將該保險金返還給乙方。
在主債務履行期滿而債務未獲清償前，甲方有權從該保險金中優(yōu)先受償。
第二十條 乙方在抵押期間，應為抵押資產投保，并按期足額交納保險費，履行《保險法》和有關法律、法規(guī)以及保險合同中規(guī)定的義務。
第十章 抵押資產的處分
第二十一條 甲方在代理抵押權人行使本合同項下抵押權時，有權采取如下方式：
1、依據法律規(guī)定，將抵押資產折價以抵償__所欠的債務。
2、依據法律規(guī)定，將抵押資產拍賣、變賣以取得價款優(yōu)先受償。
3、甲、乙、丙三方就甲方行使抵押權發(fā)生爭議協商不成時，調解和處理。
第二十二條 甲方依據本合同處分抵押資產時，乙方和__應給予配合，不得設置任何障礙。
第二十三條 甲方對本合同項下抵押資產的處分權利包括部分處分權和全部處分權。
第十一章 三方的權利和義務
第二十四條 甲方的權利和義務：_______________
1、甲方根據乙方的抵押資產價值變化情況，可要求乙方對其所抵押的資產進行調整，包括更換和增加抵押資產。
2、甲方有權要求乙方提供有關本合同項下抵押資產所有合法有效證明及有關資料。
3、甲方有權要求乙方協助以避免本合同項下抵押資產權益受到來自任何第三方的侵害。
4、為保證債券持有人利益，甲方有權在抵押期間，對抵押資產狀況進行監(jiān)督，并組織評估機構進行再評估和出具評估意見。
5、出現下列情況之一時，甲方有權處分部分或全部抵押資產，并從處分后的價款中代理抵押權人優(yōu)先受償。
乙方或___在本合同有效期內被宣告解散、破產或歇業(yè)的;
出現使甲方在本次特種金融債券項下的債權難以實現或無法實現的其他情況。
6、甲方處分抵押資產所得，不足以清償其在本次特種金融債券項下的全部債務的，有權依法另行追索;清償其在本次特種金融債券項下全部債務后還有剩余的，應將剩余部分退還給乙方。
7、當因國家需要征用本合同項下抵押資產時，甲方有權依法要求乙方重新設定或增加抵押資產，以確實保障甲方的權益不受損害。
8、在____清償本合同項下全部債務后,經中國人民銀行核準,甲方應通知乙方和有關登記機構解除抵押。
第二十五條 乙方的權利和義務：
1、乙方有義務向甲方提供有關抵押資產的所有合法手續(xù)和有效證明資料。
2、乙方承擔本合同項下有關的`費用支出，包括但不限于財產保險、鑒定、評估、登記、過戶、保管和審查本合同項下增加或變更資產的律師服務等費用。
3、在本合同有效期內，乙方未經甲方書面同意不得將抵押資產作出轉讓、出租、再抵押或其他任何方式的處分。
4、在本合同生效后，乙方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機構承擔本合同項下的義務。
5、在抵押權受到或可能受到來自任何第三方侵害時，乙方有義務通知甲方并協助甲方免受侵害。
6、在__或乙方清償了本次特種金融債券項下的全部債務后，乙方有權要求甲方解除本合同項下抵押資產的抵押登記。
7、乙方應積極配合甲方及資產評估機構，做好抵押期間抵押資產狀況的監(jiān)督和再評估工作。
8、當本合同項下設定的抵押物價值，在抵押期間發(fā)生變化，不足以擔保__發(fā)債本息等項費用時，對不足部分乙方有義務應甲方要求及時提供其它資產進行抵押，直至足以擔保__發(fā)債本息等項費用的清償時止。
第二十六條__的權利和義務：
1、__應協助甲、乙雙方辦理抵押資產登記手續(xù)。
2、在甲方行使本合同項下權利時，__應按甲方要求給予協助。
3、在甲方或其他債券持有人的代理人提起訴訟以實現抵押權時，應給予協助。
4、__應按甲方要求提供抵押資產狀況的情況說明，如抵押資產發(fā)生毀損、滅失、價值變化或其他使抵押權的實現有可能遇到障礙的情形時，應及時通知甲方，并配合甲、乙雙方對抵押資產進行調整，包括更換或增加抵押資產。
5、對乙方向甲方提供的有關抵押材料的真?zhèn)呜撚袑彶榱x務。
6、督促乙方履行本合同項下其他義務。
第十二章 違約責任
第二十七條 本合同生效后，甲、乙、丙三方均應履行本合同約定的義務，不得因其法定代表人或其他有關人員的變動而對本合同項下義務的履行造成影響。
任何一方不履行或不完全履行本合同項下義務的，應當承擔相應的違約責任并賠償由此給對方造成的損失。如乙方不履行本合同項下義務給債券持有人或甲方造成損失時，__負有連帶責任。
第二十八條 乙方如有下列行為之一，給債券持有人或甲方造成損失的，應予以賠償：
1、隱瞞抵押資產存在共有、爭議、被查封、被扣押、被監(jiān)管或已經設立抵押等情況的;
2、未按甲方要求提供有關抵押資產完備手續(xù)和真實資料的;
3、未經甲方同意擅自處分抵押資產的。
第十三章 不可抗力
第二十九條 不可抗力指訂立本合同時不能預見，對其發(fā)生和造成的后果不能避免并不能克服的情況。
第三十條 本合同如因不可抗力必須進行修改時，乙方保證任何改變將不會免除或減少乙方在本合同中應承擔的義務，不影響或不侵犯甲方在本合同項下享有的權益。
第十四章 抵押登記
第三十一條 在本合同簽訂后30日內，甲、乙、丙三方應到當地有關的土地、房屋管理機關辦理資產抵押登記手續(xù)。
第十五章 爭議的解決
第三十二條 如在履行本合同中發(fā)生爭議，甲、乙、丙三方應通過協商或調解方式解決;協商或調解不成時，在法院通過訴訟方式解決。
第十六章 合同的生效、變更、解除和終止
第三十三條 本合同由甲、乙、丙三方簽字并加蓋公章后，自到有關土地、房屋管理機關辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。
第三十四條 本合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自變更或提前解除本合同。如本合同需要變更或解除時，應經三方協商一致，達成書面合同并到有關土地、房屋管理機關辦理變更或解除抵押登記。在書面合同達成并至登記機構辦理變更或解除手續(xù)前，本合同各條款仍然有效。
甲方：______乙方：______丙方;______
日期：______
房地產金融心得篇十六
x年已經過去，在過去的一年里，國家進一步采取了歇制房地產出現泡沫經濟的宏觀調控措施，導致國內各地房地產銷售額不同程度的下降。臺山市房地產經濟雖然無泡沫，但也不可避免的受到上述全國性大環(huán)境的沖擊，普遍出現銷售不旺的困難局面。但是，我們公司全體員工在這種嚴峻形勢下，能夠緊密的團結在公司領導層的周圍，在董事會正確領導下，各部門、各單位各級員工的積極努力，發(fā)揚敢于拼搏的精神，客服各種困難，仍然取得了可喜可賀的成績。因此，我代表公司董事會，向全體員工、各級主管干部表示衷心的感謝!
在過去的一年里，x豪苑以極高的消化速度和消化率順利占領臺山市場。上半年，三期工程全部順利完成竣工驗收。目前除尚余小部分高層住宅單位外，其余全部銷售完畢，銷售率達到98%，別墅和商鋪單位已全部售空。去年，公司全年銷售金額達到一億五千二百多萬元，回籠資金一億六千多萬元。
6月份，四期項目“錦江”1#、2#、3#、5#、6#、7#樓同時啟動，到年底，部分在建樓盤將近完成主體框架工程，其中7#、8#樓已順利于x年元旦開盤，然后1#、3#也將于x年春節(jié)前開盤。
元旦錦江的開盤銷售場面異?；馃幔N售率節(jié)節(jié)攀升，實現了x年的開門紅，在臺山市房地產市場再次引起轟動效應。
在公司銷售全面飄紅的同時，我們在房地產開發(fā)領域，在打造優(yōu)秀商住小區(qū)方面也取得不俗的成績。去年12月份，我們x豪苑榮獲中國房地產業(yè)協會評選的“x—x年度中國房地產最佳宜居樓盤”稱號。公司林國東、仲崇智等主要領導也分別獲得了中國房地產業(yè)協會、中國房地產主流媒體聯盟等單位聯合頒發(fā)的“x年度中國房地產年度最佳經理人獎”和“x年度中國房地產最佳操盤手”稱號。
五期項目方面，地下室部分和地上裙樓部分已經完成，1#樓主體工程也接近收尾階段，項目全年未出現重大質量及安全事故。酒店的籌備工作也在密鑼緊鼓的進行中。在招商工作中，成功引進了華潤萬家這樣的大型商家，華潤萬家的.進入，將成為臺山地區(qū)的第二家大型綜合超市，也將會大大的提升了x豪苑社區(qū)檔次和綜合競爭實力，為公司的社區(qū)品牌增添了更豐富的色彩。
物業(yè)管理方面，物業(yè)公司在廣大員工的辛勤付出中，以飽滿的熱情和團結務實、敬業(yè)求進的精神，緊跟公司發(fā)展的節(jié)拍，不斷吸收和借鑒物業(yè)管理行業(yè)精華和成功經驗，專業(yè)服務水平和內部管理水平得到逐步提高。公司在提高全體員工的專業(yè)素質上和內部管理水平上做了不少努力，持續(xù)進行各種的員工培訓，通過學習，全體員工的服務意識與服務技巧有了較大的提高，專業(yè)素質得到加強。現在，物業(yè)公司各班組已初步形成依章辦事，遵守公司規(guī)章紀律和客戶服務程序的良好風氣，各項工作基本實現有章可循，有據可依，有記錄可查。
工程管理方面，通過工程部全體的努力，不斷提高工程質量，確保確保工程進度，各專項責任人全面負責自己區(qū)域內的工程進度、工程質量和施工安全工作，保質保量完成公司下達的任務。
房地產金融心得篇十七
從這幾年來看，中國房地產金融投資業(yè)已經慢慢發(fā)展起來，并日趨成熟，尤其是近幾年房地產金融也如雨后春筍般勢如破竹。房地產金融投資業(yè)促進著我國經濟的發(fā)展，目前市場處主流地位的房地產金融正在發(fā)生深刻的變化，隨著國內金融改革的深化、大資管時代的到來，資本市場的開放程度和融資工具，金融產品的豐富程度已經顯著提高，房地產金融的發(fā)展也正迎來關鍵的時間窗口，房地產金融創(chuàng)新正當其時，本文從以下幾個方面淺談房地產金融的發(fā)展。
一、中國房地產上市公司融資狀況
繼再融資開閘之后，監(jiān)管層進一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴展。在利好政策驅動下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據等日漸替代銀行貸款、信托等高息負債成為房企融資的主要方式，融資結構不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現如下：
（1）公司債市場異軍突起，公司大規(guī)模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴容、審批程序簡化、融資成本降低和融資需求增加等因素，20公司債融資規(guī)模快速增長，尤其是年7月以來房企公司債發(fā)行期數和發(fā)行規(guī)模井噴，共計326筆和4068.22億元，占全年規(guī)模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規(guī)模分別為233筆和3175.33億元，分別達2015年全年規(guī)模的65.45%和73.01%。隨著大規(guī)模發(fā)債熱潮的推進，房企融資結構及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強大的綜合實力、穩(wěn)健的經營特點以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場廣泛關注。
（2）中國證監(jiān)會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業(yè)務的事前審查，進一步降低了房企定增門檻。自年初以來，不僅大型上市房企定增融資動作頻繁，中小型規(guī)模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預案，再融資呈井噴之勢。據統計數據顯示，按發(fā)行日期計，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項目建設和償還借款外，投資股權和收購并購也成為重要方向。
（3）銀行間市場仍是房企直接融資的重要渠道。在209月交易商協會放開主體評級為aa級及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴展至aa級上市及國有背景房企，并優(yōu)先開放國資委下屬16家以房地產為主業(yè)的央企集團或其下屬房地產企業(yè)和省級政府（包括直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業(yè)，進一步拓寬了房地產企業(yè)發(fā)行債務融資的主體范圍。
二、房地產金融的發(fā)展趨勢
房地產和房地產金融業(yè)正處于一個歷史性的轉折期，在共同經歷過“黃金十年”以后，面臨的機遇和挑戰(zhàn)并存。房地產金融作為房地產提供“服務”的行業(yè)，其發(fā)展命運也是和房地產捆綁在一起的。結合房地產的宏觀環(huán)境和發(fā)展趨勢，以及金融創(chuàng)新的內生性需求，未來的房地產金融將呈現出以下發(fā)展特點：
（1）融資類向投資類的轉變。隨著房地產行業(yè)普漲時代的落幕，房地產行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務成本變得十分敏感。例如傳統的房地產金融貸款合作模式為：開發(fā)商有項目需要融資，金融機構作為借款人提供資金。這一雙方的關系基本上處于對立面，開發(fā)商需要降低融資成本，而金融機構則希望獲得更高的收益。按照經濟學原理，這會造成逆向選擇的問題。（開發(fā)商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無法獲得融資；或者金融機構只愿意選擇排名靠前的開發(fā)商，而排名靠前的開發(fā)商又不愿意承擔較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡單的.融資關系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領域的優(yōu)勢，通過挖掘深層次的需求，金融機構獲得部分最終利益分享權，開發(fā)商也無需因負債過高而擔心現金流問題，實現了風險共擔，造就了雙贏。從近幾年的房地產信托中投資類業(yè)務比重的增加可以看出這一趨勢。
（2）資產證券化的探索。目前國內房地產金融多在項目開發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒有。這是因為在開發(fā)階段介入方便資金快進快出，資金回報高，存續(xù)期間也較短。然而，這一模式在進入“存量房”時代不可能延續(xù)。其中緣由是由于收益率的降低，通過傳統的債務型和股權型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產證券化應運而生。
資產證券化能把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產實物資產或金融資產，直接轉化為資本市場上的證券資產，以實現可交易的特性，為投資者提供穩(wěn)定現金流。其次，資產證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監(jiān)會的聯合通知中，除了放開限貸外，最引人注意的莫過于鼓勵銀行通過發(fā)行mbs和期限較長的專項金融債券等盤活資產以增加貸款投放。截止年，我國個人房屋貸款余額以達到10萬億元。mbs對于整個房地產金融流動性的提高是極其明顯的，而流動性提高帶來的是風險的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過來促進房地產的發(fā)展，使得兩者形成一個良性的互動和循環(huán)。
（3）房地產并購業(yè)務。在房地產行業(yè)格局持續(xù)分化，市場整合加速的背景下，并購已成為中小型開發(fā)商退出市場的一條有效渠道，同時也成為大型房企進一步提升市場份額、做大做強的必由之路。根據清科的數據統計，從到，國內房地產行業(yè)共發(fā)生327起并購，涉及金額171.2億美元。并購項目的主要來源為：資金趨緊或不具備開發(fā)能力和競爭力的中小開發(fā)商、非房地產類企業(yè)的退出以及大型房企的戰(zhàn)略調整和資源整合。預計未來幾年并購業(yè)務會成為房地產金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實踐—基金化。普漲時代結束帶來的另一個變化是：單體項目的風險加大。對于投資者而言，由于市場的不確定因素增加，并不是項目在投入之初都能實現預期的收益率。以往由于房地產單個項目體量較大，除銀行貸款外，項目融資的金融工具通常只投單個項目。即使如房地產私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經常采取一單退出再做下一單的模式。這種運作方式不利于風險的分散。而采取基金化模式后，首先帶來的就是整體組合風險的降低，其次，由于有多個項目存續(xù)在組合其中，資產的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開放度的金融產品創(chuàng)造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國房地產“大金融”戰(zhàn)略布局
（1）在傳統融資渠道之外，房地產企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點。房企通過涉足傳統金融業(yè)務、開展新興互聯網金融以及發(fā)展資產證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實現快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產證券化相關政策的進一步落實，房企對資產證券化項目熱情高漲，以鵬華前海萬科reits為起點的資產證券化產品的推出打破了我國房地產資產證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。
（2）近年來，房企加大產業(yè)轉型升級力度，房地產金融化呈現加速態(tài)勢，眾多企業(yè)開始涉足銀行、保險、券商、交易所、信托基金等金融領域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。
房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，房企不斷強化規(guī)模擴張和業(yè)務延伸戰(zhàn)略促使其必須構建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報業(yè)務投以形成新的利潤增長點；再次，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產、產業(yè)地產、旅游地產等多個業(yè)態(tài)；最后，通過金融化布局搶占社區(qū)增值服務先機，針對性布局社區(qū)金融服務，獲取增值收益。
四、總結
隨著國家資本市場的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時，房企及服務商也應積極利用新三板為代表的新興資本市場，加快業(yè)務重組與分拆，壯大房地產相關重點板塊業(yè)務，在鞏固傳統融資渠道的基礎上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來，利用金融資本推動行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無限可能，以房地產為中心、融合傳統金融業(yè)務、新興金融業(yè)務等多業(yè)態(tài)協同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來將迎來更為廣闊的發(fā)展空間。
參考資料：
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