物業(yè)小區(qū)調研報告（專業(yè)14篇）

通過撰寫報告，我們可以學會如何組織論據和論文結構，并提高我們的寫作技巧。那么我們該如何撰寫一份有說服力和有效性的報告呢？首先，我們需要明確報告的目的和受眾，以確保信息的針對性和準確性。其次，我們應當收集和整理相關數據和資料，進行充分的調研和分析，以支持我們的觀點和結論。最后，我們需要合理組織報告的結構和內容，包括引言、主體和結論等部分，確保邏輯嚴謹和條理清晰。報告范文中的案例和實例可以為我們理解和應用相關理論和方法提供具體的實踐框架。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇一

政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據法律、行政法規(guī)和中共中央、國務院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎設施建設和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預算、具有特定用途的財政資金。規(guī)范和加強政府性基金預算管理，對于落實新《預算法》，完善政府預算體系，提高財政預算的統(tǒng)一性和完整性，增強財政對各類資金的統(tǒng)籌調配能力和管理監(jiān)督水平，推進財政科學化、精細化管理，更好地支持經濟社會事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過調查研究、分析存在問題，并結合我縣實際，提出進一步規(guī)范和加強政府性基金預算管理的對策建議。

一、我縣政府基金管理概況。

(一)征收管理。

我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項，包括：新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設費、國有土地使用權出讓收入、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎設施配套費、國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇铡⑹褂蒙蠈嵭蟹诸惞芾恚?/p>

1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個人征收的基金，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、城市基礎設施配套費等;二是來源于與土地出讓所得有關的基金，如國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農田、土地開發(fā)建設的基金，如農業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設的基金，如水利建設基金、城市基礎設施配套費、國有土地使用權出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。

2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務部門代征，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加;二是由相關部門直接征收，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金;委托相關機構征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財政部門從相關基金中提取，如國有土地收益基金、農業(yè)土地開發(fā)資金從國有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設費由文化部門使用;二是由多個部門負責分配或使用，如國有土地使用權出讓收入出讓收入就涉及國土、城建、農業(yè)、教育、財政等多部門。

(二)預算管理。

根據國家、省市對政府基金預算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動政府基金預算單獨編制工作。實行部門上報，與公共預算數字銜接、財政審核下達的程序。編制上尚未使用信息化手斷，采取手工編制的方式。

二、政府性基金收支預算的政策要求及我縣目前存在的問題。

(一)政策要求。

修訂后的《預算法》第五條規(guī)定“預算包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算。一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當保持完整、獨立。政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算應當與一般公共預算相銜接”?！墩曰鸸芾頃盒修k法》第26條規(guī)定“政府性基金預算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結余結轉下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預算。各項政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預算作為全口徑政府預算體系中的一個獨立分支已成法定要求。

(二)我縣基金預算管理中存在的問題。

近年來我縣不斷加強政府基金的管理，對收支預算進行規(guī)范，但由于體制機制等方面的原因，目前政府性基金預算管理仍不盡科學規(guī)范，在實際運行中仍存在不少問題：

1.基金預算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應建立年度收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門按照財政部門規(guī)定的專項用途，單獨(與部門經費預算分開)編制下一年度政府性基金收支預算，報財政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級人民政府報告，政府依法向同級人民代表大會報告，審查通過后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預算編制尚未獨立成體系，而是依附于政府公共財政預算，按公共財政預算中確定的政府性基金預算數，分解到各基金項目，下發(fā)相關征繳部門，部門匯總后上報財政職能科室，財政代為編制收支預算，未履行單獨由人大審批程序。

2.基金預算編制不夠精細。由于我縣政府性基金收支預算依附于政府公共財政預算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預算的盤子，減去稅收等收入預算數，倒扎出政府性基金預算數，在具體項目上，采用基數加增長的方式確定收入數，最后的軋差全部放入國有土地使用權出讓收入基金中。財政司職預算編制科室按照總預算下達的金額和項目并商相關執(zhí)收部門再單獨編制政府性基金收支預算。收支預算編制沒有結合基金實際運行情況和考慮相關影響因素，未對基金收入作出科學、準確的預測。對支出預算未實行項目庫管理。

3.基金預算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。

4.基金預算約束力不強。目前，預算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會造成年份間收入的或高或低，無規(guī)律性。基數加增長的編制模式，會造成實際收入與預算收入差距很大，產生預算支出當年結余較多和預算執(zhí)行進度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預算5.07億元，實際征收16.38億元。

5.基金預算與公共財政預算之間缺乏協(xié)調和銜接。目前公共財政預算與政府性基金預算處于各自為政的狀況，公共財政預算中只是很粗放的將政府性基金數字進行羅列，政府基金預算按照公共財政的數字進行編造。

6.預算管理上未能扎口。目前，各項政府基金在財政內部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎設施配套費在經建科;教育費附加、地方教育附加在教科文科;國有土地使用權出讓收入在綜合科，因此在預算編制的標準、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預算的準確性和科學性。

三、新形勢下規(guī)范和加強我縣政府性基金收支預算的幾點建議。

(一)固化預算管理體制機制。

1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結合《預算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關制度辦法，制定適合本縣情況的基金預算管理辦法，明確政府性基金預算的編制范圍、內容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實施細則、操作流程，增強政府性基金預算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預算管理。

2.建立基金預算與公共預算的協(xié)調機制。按照修訂后《預算法》要求，探索推動各類預算之間的相互協(xié)調與銜接，研究建立政府性基金預算與公共財政預算之間的資金調劑渠道，比如將一些基金收支結余調入公共財政預算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調、有機銜接的政府預算體系。目前，我縣已建立國有土地收益金統(tǒng)籌調入公共財政機制，對商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調入共公財政預算。在此基礎上，我們應極積調研，科學分析，進一步擴大可統(tǒng)籌的項目，提高資金的使用效率。

3.明確政府性基金預算編制的責任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進一步明確政府性基金收支預算的編制部門。在此基礎上，建議逐步建立政府性基金預算責任制度，規(guī)范和明確財政部門、預算主管部門在預算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責分工。今年9月份財政部機構職能調整到位，為統(tǒng)籌預算管理，財政部將綜合司承擔的政府性基金預算管理職責劃轉預算司，在縣級財政部門，也應將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責，切實加大管理力度。

(二)細化基金預算編制。

1.規(guī)范收入預算編制。收入預算根據本年度征收任務完成情況和下一年度征收任務及征收標準調整變化等情況編制。在收入預算編制過程中，各征收部門應根據當年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經濟形勢、社會經濟發(fā)展情況和政策變化情況的基礎上，詳細分析可能影響基金收入的因素，科學、合理地預測下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預算。

2.細化支出預算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶?、結余結轉下年安排使用”原則編制基金支出預算的基礎上，進一步細化基金預算編制，基金支出預算要細化到具體支出項目。二是參照公共財政預算，研究推動政府性基金預算支出項目庫建設，做好預算申報項目的立項、評估、遴選、論證、審核和排序工作，確?；鹬С鲱A算編制科學、規(guī)范。三是結合公共財政預算支出標準體系建設工作，研究建立基金預算支出標準體系，提高資金使用效率。

(三)剛化基金預算執(zhí)行。

1.完善政府性基金基礎資料庫。在現有數據的基礎上，進一步充實完善基金收支的基礎資料庫，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來源、規(guī)模、結構、依據、政策變化等信息資料，為今后根據經濟形勢變化和政策調整情況作出科學、準確的預測奠定基礎。

2.嚴格收支預算執(zhí)行。一是加強政府性基金收入管理，嚴格按規(guī)定征收政府性基金，確保基金收入及時、足額繳入國庫。二是按照人大批準的政府性基金預算和基金收入征收繳庫進度，督促基金使用單位強化預算執(zhí)行，對符合條件的項目及時申報用款計劃，抓緊辦理撥款手續(xù);對尚未啟動的項目，抓緊項目論證、評審、報批等工作，加快項目實施進度;對補助下級的基金支出，盡早提出分配方案;三是對歷年結余資金規(guī)模比較大的基金項目，財政部門與基金使用單位加強溝通，研究完善基金使用政策，同時結合共公財政預算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預算執(zhí)行的均衡性。

(四)精化財政信息化建設。

在“金財工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴展系統(tǒng)管理范圍，通過整合系統(tǒng)資源實現內外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點，強化薄弱環(huán)節(jié)。二是實施非稅系統(tǒng)與稅務征收系統(tǒng)、預算管理系統(tǒng)、財政票據管理系統(tǒng)的全面銜接，實現征收及使用信息共享，完善動態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關功能，加強政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計分析，確保基金收入的應收盡收，同時建立政府性基金電子政策文件庫，加強基金源頭管理。

(五)強化基金預算監(jiān)督。

1.加強財政監(jiān)督。根據財政部和本縣有關規(guī)定，加強政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴格遵守相關財務管理和會計核實制度，按照財政部門批復的政府性基金預算使用基金，確?；饘？顚Ｓ?。對部分社會關注度高、資金量大的政府性基金項目，探索組織社會專業(yè)機構力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財政運行全過程的監(jiān)督機制。

2.實施績效評價。結合本縣財政績效評價工作的推進，逐步擴大績效評價的范圍，選擇部分政府性基金項目，由主管部門和項目單位試點開展自評。在此基礎上，不斷增加納入績效評價的項目數量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評價。

3.推進信息公開。在進一步細化報送人大審議的政府性基金預算草案，自覺接受人大監(jiān)督的基礎上，根據國家和本縣財政信息公開的有關規(guī)定，各級財政部門向社會公開本級政府性基金總預算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會公開相關政府性基金的使用情況，自覺接受社會監(jiān)督。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇二

自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調研。現形成調研報告如下：

一、調研目的。

通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調研，借鑒好的管理方法，學習先進經管理經驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。

二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。

(一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設施)，體制健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經費為政府全供。市政府將全年路燈經費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現數字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。

(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設施建設、管理、維護的公用服務性質事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設施的日常管理、經費管理、維修維護、亮化設施建設等)?？h政府將全年路燈經費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現數字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。

(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設，由路燈管理所向縣政府打報告并經批復后，按相關程序實施?？h政府將全年路燈經費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。

(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。

三、光山縣路燈管理情況。

光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現有干部職工8人。主要負責城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。

(一)城區(qū)路燈分布情況。

光山縣城區(qū)(不含官渡河產業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇三

隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現象令人生厭。“如何將渣土處置和揚塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局、國土局、城關鎮(zhèn)、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調研。通過召開座談會、現場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經。經主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。

一、當前縣城渣土管理現狀。

隨著城市擴容提質，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。

(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據調查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當地村民在負責清運。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。

(二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規(guī)定，從事渣土運輸的車輛必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸的車輛沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設想。

(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現象。按照相關規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸的村民為使利益最大化，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據調查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規(guī)運輸現象。從事渣土運輸的村民在渣土運輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。

(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現象經常發(fā)生。據調查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續(xù)不全，保險手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現象經常發(fā)生，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高，一定程度上影響了經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。

一是體制機制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯動不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點工程建設”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。

二是源頭管理不嚴。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當地村民簽訂了清運協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現象，導致環(huán)境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多。

三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規(guī)劃、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現象愈演愈烈。

四是問責處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現問題，及時取證，及時處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管。同時，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。

三、切實加強我縣渣土管理的建議。

控制渣土污染，保護城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現實所需。為此，我們建議如下：

(一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規(guī)范渣土運輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。

(二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規(guī)格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協(xié)調全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內的城關和吳集的相關社區(qū)、村組、項目工地，在規(guī)定時間內對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業(yè)人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當地村民承包運輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩(wěn)步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經查實，嚴肅處理，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊。要加大執(zhí)法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸奠定基礎。

(三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地、拆遷現場、市政施工現場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸的車輛不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現象發(fā)生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對當地村民符合運營條件的車輛督促其按照相關規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調節(jié)的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。

(四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現由村民個人無序運輸轉變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當地符合渣土運輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍保凑找?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執(zhí)法局，可下設渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯合執(zhí)法。建設部門要加強對渣土運輸的審批，明確運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內各社區(qū)(村委會)的日常考核，對管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎勵，實現平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇四

7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F將調研情況報告如下：

一、基本情況。

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。

二、存在問題。

1、少數物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。

2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現象，增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態(tài)勢。

6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。

三、意見和建議。

1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發(fā)商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇五

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

為促進國務院《物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》的貫徹落實，規(guī)范我縣物業(yè)管理工作，打造和諧宜居環(huán)境，按照縣委的要求和縣人大常委會主任會議安排，縣人大常委會抽調有關方面人員組成調研組，于*月份對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調研，*月*日，縣人大常委會主任*，副主任*、沈少武率領縣人大常委會部分組成人員和部分縣人大代表對縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察，召開了座談會，聽取了縣政府及相關部門的工作匯報，視察組成員及人大代表提出了很好的意見建議。現將這次調查情況報告如下。

一、物業(yè)管理工作的基本現狀。

**個商品房小區(qū)由物業(yè)企業(yè)負責物業(yè)管理；

**?個小區(qū)由開發(fā)企業(yè)代管，其它*個小區(qū)和單體建筑均無物業(yè)管理?？傮w來看，經過各方面的共同努力，縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴大，物業(yè)管理效應初步顯現，尤其是政府主導管理的保障房和移民安置房物業(yè)管理較為規(guī)范，群眾比較滿意，商品房小區(qū)物業(yè)管理也在進行積極嘗試，取得一定成效，為宜居*建設和社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。

我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，問題十分突出，矛盾錯綜復雜，現狀令人堪憂，物業(yè)管理工作與縣域經濟社會發(fā)展形成極大反差，群眾意見較大，已經成為城市建設和管理最為突出的問題，主要表現在以下幾方面：

（一）從行政管理層面看，存在四個突出問題。

一是政府對物業(yè)管理工作重視不夠，一些領導、干部認為物業(yè)管理工作是主管部門的事、是開發(fā)商的事、是小區(qū)自己的事，政府沒有主動履行監(jiān)管職責，加之主管部門力量有限，小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業(yè)管理工作的具體政策措施，對物業(yè)管理工作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。

二是物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳不到位。從視察調研情況看，政府、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內容。

三是物業(yè)監(jiān)管職能職責不清，目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管局進行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏縣、鎮(zhèn)、社區(qū)、小區(qū)條塊結合、層層負責的行業(yè)監(jiān)管網絡，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調機制和應急防御機制。部門之間沒形成監(jiān)管合力，物價部門沒有制定我縣物業(yè)收費標準，收費管理混亂，住建部門對小區(qū)建設規(guī)劃不盡合理，在工程驗收時對小區(qū)物業(yè)管理配套設施驗收把關不嚴，沒有按規(guī)定進行驗收，為以后的物業(yè)管理埋下隱患。三創(chuàng)辦、房管局、社區(qū)在物業(yè)管理工作中協(xié)作不夠緊密。

四是鎮(zhèn)、社區(qū)組織還沒有發(fā)揮應有的作用，省物管條例規(guī)定，鎮(zhèn)政府及社區(qū)在物業(yè)管理中應組織協(xié)調業(yè)主大會成立，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)間的糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業(yè)管理相關職能。

（二）從開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)層面看，存在四個突出問題。

一是一些開發(fā)商從自身利益出發(fā)，隨意變更設計，建設了一些達不到規(guī)劃標準的住宅小區(qū)，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。

二是住宅小區(qū)基礎設施不配套，成為物業(yè)服務品質無法提升的硬傷。一個突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現得尤為突出。一些開發(fā)商在出售房屋時極力避免簽訂“前期物業(yè)管理協(xié)議”，有關前期物業(yè)管理必須具備和提供的服務落實不了。因小區(qū)水電氣統(tǒng)一管理設施不全，即使大多數業(yè)主同意管控水電氣破解收費難問題，也不能有效執(zhí)行。

三是物業(yè)管理模式落后，經營活動不規(guī)范。部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務變成了經營行為，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣*多個小區(qū)中，只有不到*個是聘請物業(yè)企業(yè)管理，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。大部分分散式小區(qū)，都由住戶分單元、分樓推選樓長或聘請退休老干部職工管理，所謂的管理大多也只是負責收取一點衛(wèi)生費，做一些簡單的上傳下達，都是義務服務，難以長期堅持。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的*多個小區(qū)，社區(qū)或物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)建設的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約，少數有制度或公約的也落實不到位。

四是有資質的物業(yè)管理企業(yè)少，服務質量不高，物業(yè)費收支不公開不透明，物業(yè)服務企業(yè)運轉困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。

（三）從業(yè)主層面看，存在三個問題。

一是業(yè)主自治而未治。召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會難，業(yè)主自治組織不全，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我縣*多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經費、區(qū)域太小太零散等原因均沒有成立業(yè)主委員會，就是已經成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)主委員會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協(xié)商、少數服從多數的議事原則很難實現，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。

二是業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統(tǒng)計，有*%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

三是少數在職和退二線公職人員不繳納物業(yè)管理費，說明對公職人員的教育管理還需加強。另外，隨著全縣安置區(qū)的增多，部分人既失地又失業(yè)，會加劇物業(yè)矛盾，應引起重視。

三、意見和建議。

（一）要加強組織領導，盡快制定出臺物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理事關千家萬戶切身利益,事關城市管理水平和形象,事關“三宜”*建設成敗，直接影響著*社會經濟全面發(fā)展和小康社會目標的實現。同時，從多年的實踐看,物業(yè)管理在維護社區(qū)秩序,協(xié)助公安等有關部門防范刑事犯罪,防止可能發(fā)生的治安、火災、燃氣泄漏、水電故障等惡性事故中發(fā)揮著十分重要的作用。因此,加強物業(yè)管理具有十分重要的現實意義?？h政府及相關職能部門要高度重視物業(yè)管理工作，認真學習現行法律法規(guī)，深入研究工作中存在的問題，結合實際進行“頂層設計”，盡快起草制定《*縣物業(yè)管理實施辦法》，按程序提交縣人大常委會審議后實施要從加強領導、理順體制、政策措施、明確職責、夯實任務、加強監(jiān)管等方面做出具體規(guī)定，便于政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主各方履行責任、權利和義務，使物業(yè)管理步入規(guī)范化和法制化。

（二）要明確管理職責，切實解決物業(yè)管理工作中亟待解決的問題。一要加強規(guī)劃管理，要嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃、小區(qū)建設以及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，對已建但沒有開展物業(yè)管理的小區(qū)，在建和規(guī)劃建設的小區(qū)，非小區(qū)的居民集中區(qū)、單棟電梯高層樓房等，分別采取相應措施加強監(jiān)管、規(guī)范和完善。二要加強價格監(jiān)管，物價部門要加強對物業(yè)企業(yè)收費行為的監(jiān)管，研究制定物業(yè)服務項目標準和對物業(yè)收費指導價格，供業(yè)主和物業(yè)企業(yè)參考。三要強化公職人員引領，要充分發(fā)揮黨員干部和國家公職人員在小區(qū)內的模范帶頭作用，引導物業(yè)管理工作健康發(fā)展。四要實現有效管控，電力公司、自來水公司和天然氣公司要研究小區(qū)物業(yè)統(tǒng)管住戶用水、電、氣的機制，對業(yè)主大會同意通過管控用水、電、氣收取物業(yè)費的要積極配合確保執(zhí)行到位。五要堅持抓點示范，在縣城篩選*-*個基礎條件較好的小區(qū)進行物業(yè)管理方面的綜合試點，通過試點總結經驗，為全縣物業(yè)管理提供樣板。六要盡快化解一批突出矛盾，相關部門要認真落實《在全縣開展房地產領域信訪突出問題專項整治方案》，及時化解西江盛景家園、萬景國際、濱江新城等物業(yè)管理方面的矛盾和信訪問題，有效預防和遏制其它小區(qū)物業(yè)管理矛盾和苗頭性問題發(fā)生。七要迅速開展專項整治行動，三創(chuàng)辦、住建局、城關鎮(zhèn)、各社區(qū)要迅速行動起來，及時整治紅花小區(qū)“臟、亂、差”和打通濱江大道通道，成立濱江新城業(yè)主委員會，古堰集鎮(zhèn)社區(qū)占用公共場地建設住房、桃源市場污染源治理、西單農貿市場違規(guī)占用通道建房等突出問題。同時，公安、司法、水利、電力、市場監(jiān)管、廣電等部門和各鎮(zhèn)、社區(qū)等單位要主動履行職責，協(xié)同推進物業(yè)管理工作。對一些違犯城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理法律法規(guī)的人和事，相關行政執(zhí)法部門要聯合執(zhí)法，加大查處打擊力度，強力推進宜居*建設。

三要規(guī)范服務行為，物業(yè)企業(yè)要通過加強業(yè)務培訓，提高從業(yè)人員專業(yè)素質和服務水平，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示，對業(yè)主和業(yè)主委員會提出的合理要求要及時整改。住建（房管）部門要在公共場所建立開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)曝光臺，完善不良記錄和不誠信檔案，凡有不良記錄者，今后不得在本縣從事房地產和物業(yè)管理行業(yè)。

（四）要強化教育宣傳，不斷提高業(yè)主自治意識和自治能力。一是物業(yè)主管部門、宣傳、廣電部門和各鎮(zhèn)各社區(qū)要深入廣泛宣傳《國務院物業(yè)管理條例》《*省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，以及即將出臺的《*縣物業(yè)管理實施辦法》，提高物業(yè)法規(guī)知曉率。電視臺要適時開辦物業(yè)管理專欄，宣傳普及物業(yè)法規(guī)，加大曝光物業(yè)管理陋習。物業(yè)主管部門要強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進依法履職、規(guī)范管理，增強業(yè)主的物業(yè)管理法律意識，引導他們共同關心支持物業(yè)管理工作。物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量與品牌意識，提高服務質量，取得廣大業(yè)主和業(yè)主委員會的支持和配合。二是通過召開業(yè)主大會、組織學習、教育培訓、組織引導和制定居民公約，成立業(yè)主委員會，引入物業(yè)管理公司等方式，逐步實現小區(qū)日常事務自主管理。三是加強公職人員教育管理，充分發(fā)揮黨員干部主觀能動性和示范引領作用，積極參與和支持物業(yè)管理服務工作。四是結合新民風建設，建立小區(qū)業(yè)主“紅黑榜”，對熱心小區(qū)事業(yè)、帶頭繳納物業(yè)費的業(yè)主予以表彰鼓勵，對無故不繳納物業(yè)費的業(yè)主進行通報曝光，引導建立良好的小區(qū)風氣。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇六

社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進經濟全面、協(xié)調可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現實意義。

一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。

我縣于年初起全力推進社區(qū)矯正工作，經過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。

二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。

額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠，并在偏遠的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。

三、主要做法。

(一)建立健全組織機構。

一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網絡并落實工作人員;。

二是將領導小組辦公室設在各司法所。

三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進行矯正管理。

(二)完善各項管理制度。

一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區(qū)服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。

二是全面推廣烏蘇和博州現場會的工作經驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內。

三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務管理。

(三)矯正管理工作規(guī)范化。

一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。

二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。

三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。

四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。

四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。

(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現兩不管的現象。

(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。

(四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學習、思想匯報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。

(一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。

(二)總結經驗，推動相關法律和政策規(guī)定的出臺針對當前社區(qū)矯正法律制度不健全的現實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現有法律法規(guī)的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。

(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯絡，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉為幫教安置對象，實現社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇七

__縣中心小學是一所縣城所在地的中心小學。學?，F有教學班31個，學生1199人，其中住校生659人?，F有教師75人，職工25人。學校現有校長一名，書記一名，副校長兩名，教導主任、德教處主任、總務主任、辦公室主任、電教辦主任、財務主任各一名，各類組織機構齊全，職責明確，四名班子成員分工協(xié)作，有序推進學校整體工作。學校成立了由教導處主管的教育教學工作小組，下設語文、數學、藏語、綜合四個教研組，主抓學校教學工作;成立了由德教處主管的德育工作小組，下設學生會和少先大隊，主抓學校精神文明及校園文化建設，師生政治思想工作，學生家校聯系工作;成立了由總務處主管的總務后勤工作小組，下設安衛(wèi)辦、后勤服務、營養(yǎng)餐管理組，主抓學校安全、后勤、衛(wèi)生、維修、采購、營養(yǎng)餐供應等工作的管理及實施。

二、學校管理現狀。

(一)修訂完善各類規(guī)章制度，推進制度化管理。學校制定了校長、班子成員、中層、教研組長、班主任、科任教師及其他專兼職人員工作職責，做到職責明確，分工清楚，銜接緊密，不留空擋，體現科學性、規(guī)范性、公平性、人文性和激勵性;建立健全教職工學習、工作、生活制度，師生請銷假、教學常規(guī)管理、校本培訓、校本教研、集體備課、學生管理、財務管理、門衛(wèi)管理等制度，完善學生思想品德評價、“校園之星”評比、教職工綜合考核評價辦法等教育教學考核評價辦法，建立健全教代會、婦聯等群團組織機構，充分發(fā)揮民主監(jiān)督和參政議政職能，堅持校務、政務、財務公開制度，實行民主管理，定期召開教職工代表大會，妥善解決學校工作中的熱點、焦點問題，充分調動廣大教師的工作積極性。

(二)實施精細化管理，促進“三風”(教風、學風、校風)轉變。學校以辦人民滿意的教育為目標，不斷規(guī)范辦學行為，積極實施精細管理，全力推動教育改革，全面構建和諧校園。緊緊圍繞教育教學質量這一中心;突出素質教育和校園文化兩個重點;實施集體備課、課堂教學、師生評價三項改革;加強制度建設、隊伍建設、質量建設、校園文化和學生教育管理體系五項建設;深入開展課改實驗、校本研訓、師德師風教育、“校園之星”評比、“平安校園”創(chuàng)建、陽光體育六項活動。通過各項活動的開展，力爭轉變教職工思想觀念、教育理念、工作作風、教學方式和學生行為習慣、校園三風的根本轉變。

(三)細化隊伍管理，提升師德師能。1、加強師德建設。加強政治理論學習和教師職業(yè)道德教育，積極開展師德培訓、和師德標兵評選活動，嚴格落實師德百分制量化考核，實行師德一票否決制。2、建立科學的教師評價機制。學校通過在教職工中廣泛征求意見，認真修訂了教師工作考核評價辦法，建立科學、合理、公正的教師評價機制，充分調動和激發(fā)廣大教師的工作熱情。3、加強教師培養(yǎng)和培訓工作。采用“走出去學，請進來教，坐下來研”等多種方式積極開展教師培訓，結合繼續(xù)教育、“國培計劃”和網絡研修等培訓，積極開展“六個一”活動，即要求每位教師每學期讀一本教育專著，參與或主持一個課題研究，上一節(jié)優(yōu)質課，在校報?？l(fā)表一篇作品，寫一篇教學案例，每天進行一次自我反思。

(四)化辦學行為管理，提升學校規(guī)范化水平。學校嚴格規(guī)范辦學，提升學生綜合素質。一是嚴格開齊開足上好課程。二是堅決執(zhí)行規(guī)定作息時間。三是嚴格控制作業(yè)留量，科學設計作業(yè)內容，切實減輕學生過重課業(yè)負擔。四是積極開展陽光體育活動、興趣小組活動、社會實踐活動及各類文藝體育比賽活動，培養(yǎng)學生的興趣和特長，切實增強辦學的活力和吸引力。五是加強圖書借閱活動，把學生個體借閱和班級集體借閱結合起來，在教室內建立圖書角，鼓勵學生多讀書、讀好書，養(yǎng)成自覺讀書的好習慣，積極創(chuàng)建書香型、學習型校園。

(五)細化教學管理，提升教育教學質量。

1、按照新課改理念和要求修訂完善教學常規(guī)管理制度，并嚴格執(zhí)行。

2、建立由校長主管，主管教學的副校長具體負責，教導處具體實施的教學管理工作體制，形成“業(yè)務校長—教導主任—教研組長—教師”相互貫通的教學管理網絡。

3、加強教學常規(guī)檢查，采用隨機抽查和集中檢查相結合的方式，堅持每天巡課，每周找一名教師和一名學生談話，每月進行一次教案、作業(yè)檢查，每學期進行一次教案、作業(yè)展評，推行超前三課備課、教案簽字審批、“問題”回查及跟蹤督查制度。

4、落實校長帶頭上課、聽課、評課、說課制度。校長和班子成員每學期聽課不少于20節(jié)，一般教師不少于15節(jié)。實行推門聽課、隨機聽課，堅持有聽必評，有評必改和回聽、回查、回訪制度。實行“3+3+3”評課模式，即每節(jié)課至少提出三個優(yōu)點、三個不足和三條建議。

5、嚴把“五個”關口，落實“五字”要求。

一是嚴把集體備課關，突出一個“細”字;。

二是嚴把課堂教學關，突出一個“新”字;三是嚴把作業(yè)關，突出一個“精”字;四是嚴把輔導關，突出一個“實”字;五要嚴把測試關，突出一個“效”字。

6、加強校本教研工作，提高教師教科研能力。各學科教研組堅持每周召開兩次教研活動，組織教師開展集體備課、課標學習、專題研討及學術沙龍活動，全面推行“集體+個人”雙色筆備課法，確立了“研課、備課、上課、說課、改課”五環(huán)節(jié)備課模式。堅持開展教學基本功大比武、優(yōu)質課、優(yōu)秀案例、教研論文評選等系列活動。

(六)細化評價管理，提升學生綜合素質。

1、建立科學的學生評價機制。改變單純以考試為手段、以分數為標準的學生評價方式，實行多元評價，建立學生成長記錄，做好綜合素質評價。

2、積極開展“校園之星”創(chuàng)評活動，制定“校園之星”評選辦法和評選細則，把“校園之星”評選作為學生評價和德育教育的一個重要載體長期堅持。

3、利用每周升國旗儀式、校園廣播、黑板報、宣傳櫥窗等媒介，通過開展主題演講、德育講座、重大節(jié)日慶典、“孝敬父母月”“文明禮貌月”“雷鋒在我心中”“感恩勵志教育”等德育教育實踐活動，對學生進行“五愛”教育、社會主義核心價值觀教育、理想信念、公民意識和社會主義榮辱觀教育、民族精神和時代精神教育，增強德育工作的針對性和實效性。

4、堅持課程育人，把德育教育滲透于各門功課的教學之中，滲透于教育教學的各個環(huán)節(jié)，貫穿于學校教育、家庭教育和社會教育的各方面;堅持家校聯系制度，定期進行家訪、召開家長會(期中、期末各1次)，建立學校、家庭、社會三結合的立體育人網絡。

5、開展主題班會，落實學生守則和日常行為規(guī)范，建立班紀班規(guī)和操行評分細則，狠抓行為養(yǎng)成教育，持之以恒的開展文明禮儀教育，培養(yǎng)良好的衛(wèi)生、飲食、行為和學習習慣。利用品德社會課、法制講座、板報宣傳等形式，加強法制教育，增強學生法制觀念。

6、通過開展安全知識問答、講座、競賽，安全消防疏散演練等活動，加強安全教育;逐級簽訂各類安全責任書，堅持每天的教師值日、領導值班制度，做好課間教師的巡視、放學執(zhí)勤和領導巡查工作，建立學校安全工作預案和特殊學生健康檔案，把學生的生命安全和身體健康放在第一位。7、加強體育藝術教育。堅決落實“陽光體育”，開展大課間活動，確保學生每天1小時的課外活動時間。積極舉辦各類專項體育比賽，每年度年召開一次運動會，設立競技運動和趣味運動項目，使全體師生共同參與。

三、存在困難和問題。

(一)學校管理人員數量不足，精細化管理落實不力。學?，F有31個班，1199名學生，僅有4名縣教育局任命的班子成員，并且每名班子成員還擔任基礎課教學工作，學校事務性工作千頭萬緒，對學校管理工作分身乏術，一些教育教學檢查、評價工作交由學校教導處、教研組長等中層管理人員去做，但是這些中層管理人員老好人思想嚴重，怕惹人，不能一針見血的指出問題，長期以往，使一些消極怠工、溜號鉆空的教師有了可趁之機，工作落實不力。

(二)學校管理人員工作積極性不高，主動性不足。長期以來，班子成員思想意識不高，凝聚力不足，不能嚴格落實既定的工作要求，工作開展過程中存在打折扣、搞變通的問題，甚至還存在推諉扯皮、推脫等現象，缺乏創(chuàng)新意識，使得好多工作成效不明顯，老好人思想嚴重，在工作中不敢說、不敢管，不能很好地起到帶頭作用，學校班子成員數量少，工作壓力大，加之學校地理位置優(yōu)越，是上級各類檢查必經之地，班子成員周末、節(jié)假日經常加班加點，比其他老師多付出了很多。但是，根據現行的激勵機制，班子成員多做的工作幾乎沒有任何回報，只能是任勞任怨的奉獻，導致學校班子成員面對學校管理工作缺乏積極性，不能主動的思考謀劃工作，歸根結底都是思想上的問題。

(三)教師缺乏奉獻精神，思想功利化。老師普遍認為自己就是教書的，備課、上課、批改作業(yè)是自己的份內事，其他都是份外事。對自己有益的事愿意做，對自己無益的事想法設法逃避。多數老師不愿當班主任，不愿承擔其他兼職工作，遇到迎接檢查的勞動、打掃衛(wèi)生、檔案建設、校園文化建設，上級安排的精準扶貧摸底、送教上門、統(tǒng)計等工作，都是與自己無關的事情，學校把這些工作分配給老師，老師就一百個不情愿，然后消極怠工，蒙混過關，隨便弄個東西交給班子成員，學校也沒有專職人員去做這些事情，最終還得班子成員一一審查修改，比班子成員自己做還費力。對班子成員而言，所有的事情都是份內的事，安排給你的你就要負責到底，老師干的事情你要干，老師不干的事你也得干，24小時隨叫隨到，隨時待命。班子成員有苦無處訴，老師還會說，誰叫你是班子成員呢?你干得多就活該。

(四)學校管理人員思想觀念落后，實施素質教育措施不力。

受社會大環(huán)境、上級教育主管部門評價指揮棒和學校安全嚴峻形勢的影響，學校管理人員普遍認為在學校管理中安全第一，成績第二，把握了這個前提，凡是有安全風險的活動即使對學生再好也可以不開展，凡是對提高學生成績無益的事情能省則省，導致重智育輕德育、重結果輕過程、重成績輕能力的現象依然存在。一些老師在教育教學過程中，依然不能做到以學生發(fā)展為本，只教書，不育人，忽視學生良好道德品質和行為習慣的培養(yǎng)，知法不守法，體罰或變相體罰學生的現象依然存在。德教處和班主任在開展學生養(yǎng)成習慣教育和思想品德教育時，工作方式、方法老套、陳舊，存在只要完成任務就好，不重視教育效果，缺乏如何有效開展活動的思考和創(chuàng)新，導致年年都在搞，年年沒提高，年年沒轉變的問題，這主要是對該項工作重要性的認識不夠，育人意識觀念淡薄導致的。

(五)家長教育觀念落后，掣肘學校教育。農村學生家長普遍文化素質偏低，對學校教育不僅不能助力，有時候還會起反作用。一是家長對孩子溺愛、嬌慣，不注重良好行為習慣培養(yǎng)，部分學生生活自理能力差、行為習慣差。有的學生直到三年級，穿衣、整理學習用具還要家長協(xié)助完成，離開了家長，上課時一會兒找不見尺子，一會兒丟了筆;學校里老師教育學生不能隨手扔垃圾，見到垃圾要主動撿拾，走出校門，接學生回家的家長在校門口、公路上隨地吐痰，扔垃圾，讓學校教育的成果瞬間化為泡影;二是部分家長不懂教育，不會教育孩子。有很多家長常年在外打工，把孩子留給爺爺奶奶照顧，內心又覺得對孩子有虧欠，于是想通過金錢彌補，學校有60%的學生每天都有零花錢，學生用這些錢在校外的小商店里買辣條等各種小零食、小玩具，盡管老師一再教育學生那些是三無食品、垃圾食品，但是屢教不改。有的學生長期已形成了上學前買小零食的習慣，如果家長不給零花錢，就哭鬧，家長的溺愛造就的壞習慣讓家長也束手無策。有的家長長期對孩子的事情包辦代替，導致學生在學習過程中動作遲緩，跟不上大多數學生。三是有的家長把教育責任完全推給老師，見到老師就說：“他老師，你要把我娃抓緊哩?！钡羌议L自己，對孩子的表現不聞不問，認為只要讓孩子吃飽穿暖不生病，作為家長的責任就盡到了，甚至有的家長認為老師教育學生，是怕學生不好好學習，影響自己的教學成績，工資獎金。總之，家長的不作為或反作用，給學校教育造成很大困擾，我們老師深切體會到：家長是需要教育的。

四、下一步工作改進措施。

(一)加強教職工思想教育，進一步統(tǒng)一思想、提高認識。

利用每周的政治學習教育活動時間，組織教師學習《中小學教師職業(yè)道德規(guī)范》，《教師行為準則》，觀看全國模范教師、感動中國人物等視頻，要求教師做交流發(fā)言，從中找差距、找不足，探索解決之道，形成人人崇尚模范、爭做模范的良好氛圍;組織教師到條件更為艱苦的偏遠學校進行學習、參觀，讓事實說話，在一定淡化教師盲目攀比、不敢擔當、不愿奉獻的想法，通過以上方式，讓教師進一步認清自己的職責所在，增強大家的奉獻意識。

(二)加強班主任隊伍建設。

進一步明確班主任工作，強調班主任工作的重要性，每月召開一次班主任工作會議，為班主任搭建共同交流、學習的平臺，從中查擺問題，探討解決辦法，分享好做法、好經驗，從而提升班級管理效率。

(三)抓班子建設。

定期組織班子成員召開學習會，進一步提高思想、統(tǒng)一認識，對黨的教育方針、政策要學深、吃透，領會上級部門的工作要求，同時要求實事求是匯報近期工作開展情況，以此督促班子成員真抓實干。

(四)加強常規(guī)工作的督查力度。

建立常規(guī)工作臺賬，定期召開中層會議，逐項檢查落實情況，對未完成的要當面說清原因，并保證完成時限，同時不定期對相關工作進行抽查，避免陽奉陰違或匯報不實的情況發(fā)生。

(五)狠抓教育教學質量。

進一步完善教育教學質量提升計劃，通過校本研修、校本培訓以及走出去、請進來等方式，為教師搭建學習、交流的平臺，將教研工作抓細、抓實。

(六)強化工作責任。

進一步細化責任分工，將工作責任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛圍。

(七)完善考核評價機制。

重新推薦、挑選教師代表，定期召開教代會，完善教師考核、評價機制，努力營造公正、公平的競爭氛圍，激發(fā)教師的工作積極性和進取心。

(八)凝心聚力，團結一致。

多開展有益于教職工身心健康、拼搏進取的集體活動，豐富教職工的業(yè)余生活，讓大家在實踐活動中形成默契，感受到大家庭的溫暖，從而進一步凝聚人心、團結協(xié)作。

(九)加強家長學校建設。

定期召開家長培訓會，分批次、有針對性地組織不同類型學生家長到校進行座談，就學生學習、安全、行為習慣等對家長進行培訓、教育，對優(yōu)秀家長要進行表彰，邀請其做交流發(fā)言，對思想意識觀念淡薄的家長要進行批評教育，讓廣大家長掌握教育子女的方法，提高他們的思想認識，從而形成家校聯合、家校共育的良好模式。

五、學校對貫徹《標準》的理解和認識。

《義務教育學校管理標準》是對學校的教育教學和管理工作提出的具體要求，彰顯“以人為本”的管理理念，為規(guī)范辦學指明了方向，因此，學校要根據《標準》，不斷加強學校的規(guī)章制度建設，通過學校制度化、規(guī)范化的管理和教育，不斷提高教師職業(yè)道德水平和教育教學能力。在日常教育教學管理上，以往我們學校在許多方面的做法是與《標準》相契合的，但要達到《標準》要求，在現行的實際教學工作中還存著一定的缺失、問題、困惑和難度，例如我校數學、科學、語文專業(yè)教師缺乏，近年來各級組織關心支持教育，為我校配備了充足的教學硬件器材，但由于缺乏專業(yè)教師，這些器材的利用率不高。再如在“培養(yǎng)學生生活本領”方面，由于我校生源絕大部分來自農村，學生在家中參與種植養(yǎng)殖等活動的機會非常多，因此學校為學生安排的勞動實踐機會較少，今后在這些方面要多做工作，培養(yǎng)學生的勞動技能。

總之，貫徹落實《義務教育管理標準》，對于促進學校和諧發(fā)展，教師專業(yè)發(fā)展和學生全面發(fā)展意義深遠，我們將深入學習《標準》要求，結合本校實際，制定實施細則，通過提高學校管理水平，促進學校內涵發(fā)展。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇八

前言：

調查地點：寧波現代市場陶瓷城。

調查對象：陶瓷。

調查經過與方法：實地參觀結合網上調研。

調查目的：我們小組通過對寧波各處建筑裝飾材料的市場調查，了解建筑裝飾陶瓷的分類，生產過程，特性，以及著重了解主要產品和應用。

陶瓷是建筑中常用裝飾材料之一，其生產和應用都有著悠久的歷史。在建筑技術發(fā)展和人民生活水平得到提高的今天，建筑陶瓷的生產更加科學化、現代化，品種、花色多樣，性能也更加優(yōu)良。

(一)陶瓷的分類。

按性質分：瓷磚可分為陶質磚、瓷質磚和炻質磚陶質磚—坯體燒結程度差，結構不致密，斷面粗糙而無光澤，吸水率大，機械強度低，燒成過程中?；潭炔睿脫魰r發(fā)出的聲音沉濁。瓷質磚—燒結程度高，坯體堅硬致密，斷面細膩有光澤，呈石狀或貝殼狀，基本不吸水，結構有玻璃相，莫來石晶體，敲擊時發(fā)出的聲音清脆。炻質磚—性質介于陶質和瓷質之間，但較接近瓷質磚。

(二)陶瓷的生產。

凡以粘土、長石、石英為基本原料，經配料、制坯、干燥、培燒而制得的成品，統(tǒng)稱。

為陶瓷制品。陶瓷的生產工藝發(fā)展經歷了由簡到繁、由粗到細、有無釉到施釉的過程?，F在發(fā)展的新型陶瓷有氧化物陶瓷、金屬陶瓷等。陶瓷原材料陶瓷生產使用的原料品種很多，一種是天然礦物原料，一種是通過化學方法加工處理的化工原料。

其中粘土是有天然巖石經過長期風化而成，是多種微細礦物的混合體。根據粘土中雜。

質的含量、耐火性及用途的不同，可將粘土分為：高嶺土、易熔粘土、難熔粘土、耐火粘。

土。粘土燒結程度隨熔燒溫度升高而增加，溫度越高形成的熔融物越多，制品的密實性越好，強度愈高，吸水率越小。能使粘土中未熔化顆粒的孔隙基本上被熔融物填滿時的溫度稱為粘土的燒結極限溫度，這時粘土達到了完全燒結的程度。粘土從開始燒結至燒結極限時的溫度，稱為燒結范圍。燒結溫度范圍越寬，熔燒的制品愈不易變形，而且可以獲得燒結程度高、密實性好的陶瓷制品。了解原料的性能能幫助我們更好了解其性能。

(三)瓷磚制品的特性。

1化學穩(wěn)定性。

大部分陶瓷制品具有很強的化學穩(wěn)定性，它們幾乎對所有的酸、堿和有機溶劑都具有抵抗性。尤為重要的是，陶瓷的原料不會被氧氣所氧化。一般來說，陶瓷制品的原材料中已經混合對氧有化和力的礦物，因此它們不會被周圍環(huán)境中的氧氣進一步氧化。

2機械穩(wěn)定性。

陶瓷的機械穩(wěn)定性體現在其強度和硬度上，陶瓷原材料的耐壓強度特別高，通常為50,000—100,000磅/平方英寸。如此高的硬度使得陶瓷具有良好的耐磨性。因為它具有這種特性，陶瓷常被用來作為地板、打磨金屬和其他物質。

3熱穩(wěn)定性。

大多數陶瓷都能抵抗高溫，因此它們被用來生產各種各樣的熱容設備。

綜上所訴，正是因為這種優(yōu)良的性能，才是的陶瓷越來越受到大家的歡迎。

(四)裝飾陶瓷的主要產品及應用。

不同，可以分為陶制釉面磚和瓷制釉面磚兩大類。陶制釉面磚，由陶土燒制而成，吸水率較高，強度相對較低。其主要特征是背面顏色為紅色。瓷制釉面磚，由瓷土燒制而成，吸水率較低，強度相對較高。根據光澤的不同，釉面磚又可以分為光面釉面磚和啞光釉面磚兩類。光面釉面磚，適合于制造“干凈”的效果;啞光釉面磚，適合于制造“時尚”的效果。

釉面磚的常用規(guī)格，正方形釉面磚有100x100mm、152×152mm、200×200mm、長方形釉面磚有152×200mm、200×300mm、250x330、300x450等，常用的釉面磚厚度5mm-8mm。

另外釉面磚的成分一般為：sio260%～70%，a12o315%～22%，cao1.0%～10%，mgo1.0%～3.0%，r2o小于1.0%。吸水率不大于22%。白度不小于78%。耐急冷急熱性150℃，一次不裂，耐蝕性好。

釉面磚一般用于廚房和衛(wèi)生間，實驗室，醫(yī)院，色彩圖案豐富，同時還防滑。釉面磚一般不是很大，但是可以很小，比如小到馬賽克。釉面磚適用范圍：適用于室內裝修的各種場所，以墻面最佳。廚房應盡量使用亮光磚，不宜用亞光磚。

2外墻面磚。

外墻面磚俗稱無光面磚，是用難熔粘土壓制成型后焙燒而成。通常做成矩形，尺寸有100×100×10mm和150×150×10mm等。它具有質地堅實、強度高、吸水率低(小于4%)等特點。一般為淺黃色，用作外墻飾面。外墻面磚是用陶瓷面磚做成的外墻飾面。其特點是：質地密實、釉面光亮、耐磨、防水、耐腐和抗凍性好，給人以光亮晶瑩、清潔大方的美感，是一種比較普遍應用的外墻貼面裝飾。

3地磚。

理，具有裝飾作用。多用于公共建筑和民用建筑的地面和樓面。地磚花色品種非常多，可供選擇的余地很大，按材質可分為釉面磚、通體磚(防滑磚)、拋光磚、?；u等在眾多的地面裝飾材料中，地磚成為消費者的首選。因為它具有質地堅實、便于清理、耐熱、耐磨、耐酸堿、不滲水等優(yōu)點。

用途：適用于廣場，客廳，衛(wèi)生間，陽臺，商場，辦公樓，住宅等。

4陶瓷錦磚。

陶瓷錦磚又名馬賽克，馬賽克給人一種懷舊的感覺，因為它曾是十幾年前裝飾墻地面的材料。馬賽克組合變化的可能非常多，比如在一個平面上，可以有多種表現方法：抽象的圖案、同色系深淺跳躍或過渡、為瓷磚等其他裝飾材料做紋樣點綴等等。對于房間曲面或轉角處，玻璃馬賽克更能發(fā)揮它小身材的特長，能夠把弧面包蓋得平滑完整。

它是用優(yōu)質瓷土燒成，一般做成18.5×18.5×5mm、39×39×5mm的小方塊，或邊長為25mm的六角形等。這種制品出廠前已按各種圖案反貼在牛皮紙上，每張大小約30cm見方，稱作一聯，其面積約0.093m，每40聯為一箱，每箱約3.7平方米。施工時將每聯紙面向上，貼在半凝固的水泥砂漿面上，用長木板壓面，使之粘貼平實，待砂漿硬化后洗去皮紙，即顯出美麗的圖案。

陶瓷錦磚色澤多樣，質地堅實，經久耐用，能耐酸、耐堿、耐火、耐磨，抗壓力強，吸水率小，不滲水，易清洗，可用于工業(yè)與民用建筑的潔凈車間、門廳、走廊、餐廳、廁所、浴室、工作間、化驗室等處的地面和內墻面，并可作高級建筑物的外墻飾面材料。

觀及色彩都很大程度上影響了建筑的功能和質量。因此對材料應用的熟練掌握是十分重要。今后我們也需花更多時間去學習。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇九

服務業(yè)是國民經濟的重要組成部分，是連接生產和消費的橋梁，其發(fā)展是衡量某一地區(qū)經濟發(fā)展水平和現代化程度的重要標志。近年來，縣委、縣政府高度重視服務業(yè)發(fā)展，采取了一系列鼓勵和支持服務業(yè)發(fā)展的政策措施，提高了經濟總量，改善了產業(yè)結構，服務業(yè)在促進經濟社會發(fā)展中起到了不可忽視的作用。因此，及時準確把握服務業(yè)發(fā)展現狀，對于促進我縣經濟社會又好又快發(fā)展、推動綜合經濟實力躍上新臺階，為打造活力、實力、魅力新沂南具有非常重要的意義。本文通過實地走訪調研，分析研究我縣服務業(yè)發(fā)展現狀，剖析我縣服務業(yè)發(fā)展中存在的問題，對提升我縣服務業(yè)發(fā)展水平的對策思路作初步探討，并提出相關發(fā)展對策，供領導參考。

一、我縣服務業(yè)發(fā)展現狀。

近年來，隨著工業(yè)化、城市化和現代化進程的不斷加快，我縣服務業(yè)邁入快速發(fā)展期，初步形成了“以商貿流通為基礎、金融房地產為支撐、旅游休閑為亮點”的產業(yè)架構，已成為提高人民群眾生活水平、推動經濟增長的重要力量。

總量持續(xù)增長，規(guī)模不斷擴大。xx年以來，我縣緊緊圍繞“服務富縣”戰(zhàn)略，通過構建社會化服務體系建設，加大招商引資力度，搭建融資和信息平臺，加強與縣外企業(yè)合作，改善了投資環(huán)境，營造了經濟發(fā)展的良好氛圍。全縣服務業(yè)呈現出總量快速增長，規(guī)模不斷擴大的良好局面，并成為我縣工業(yè)化、城市化建設的重要推力。xx年全縣服務業(yè)實現增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區(qū)生產總值比重和xx年相比，提高了4.1個百分點，達到37.1%，拉動經濟增長5.2個百分點。xx年服務業(yè)國、地稅收入分別突破億元大關，達1.18億元和1.4億元，分別增長7.2%和31.8%，占全縣稅收比例達40.58%。服務業(yè)從業(yè)人員達到21萬人，約占全縣二、三產業(yè)從業(yè)人員總量的49%。xx年1-5月份，預計實現增加值32億元，比去年同期增長41%。

現代物流產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。xx年，我縣加大對交通基礎設施建設的投入，道路建設步伐明顯加快，承運能力大大提高。全縣通車里程達到2800公里，全年完成公路貨物運輸量1596.3萬噸，貨運周轉量460290.4萬噸公里，完成客運量1052.8萬人次，客運周轉量74543.6萬人公里。今年全縣共有物流企業(yè)38家，1-5月份，完成公路貨物運輸量989.2萬噸，貨運周轉量271460.9萬噸公里，同比增長31%，完成客運量448.2萬人次，客運周轉量46570.5萬人公里，比去年增長39%，現代物流業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進。

商貿流通產業(yè)保持快速增長。隨著流通領域競爭加劇，超市、連鎖店、專賣店、便利店等新型經營模式不斷崛起，多元化的商貿流通競爭格局初步形成。許多縣外具有一定實力、有一定知名度的大型商業(yè)集團如：東方、百姓、金鷹、百成匯等紛紛入駐我縣，搶灘占領市場。我縣商貿整體水平在一定程度上得到提升，消費環(huán)境明顯改善。農村消費市場體系進一步完善，“萬村千鄉(xiāng)市場工程”、“家電下鄉(xiāng)”深入推進，下鄉(xiāng)產品銷售數量、銷售金額持續(xù)攀升，為拉動我縣農村市場消費提供了有力的支撐。1-5月份，全縣共銷售家電下鄉(xiāng)產品59279臺部，銷售金額1.47億元，補貼資金0.1911億元，同比增長159%。預計全縣實現社會消費品零售額23.1億元，同比增長16.21%。全縣批發(fā)業(yè)商品銷售額2.06億元，同比增長8.64%，零售業(yè)商品銷售額15.66億元，同比增長13.39%，住宿餐飲業(yè)營業(yè)額5.35億元，同比增長29.08%，商貿流通已成為我縣服務業(yè)發(fā)展新的經濟增長點。

科技信息產業(yè)飛速發(fā)展。經濟全球化和信息網絡化的大發(fā)展，使科技信息業(yè)成為服務業(yè)乃至國民經濟中最為突出的行業(yè)之一。1-5月份，我縣郵電業(yè)務總收入4422萬元，同比增長13.6％。通信網絡實現了由人工向自動，模擬向數字、小容量向大容量、單一業(yè)務向綜合業(yè)務的轉變。全縣固定電話用戶達到9.88萬戶，移動用戶達到12.11萬戶，寬帶用戶達到5.08萬戶；1-3月份累計申請授權28項，專利60項，同期遞增81.82%，從事科技成果研究的廠辦、民辦科研信息機構87家?？萍夹畔I(yè)已成為引人注目的高增長行業(yè)，對經濟增長的貢獻逐漸增大。

房地產產業(yè)逐年增大。隨著城市化的推進，房地產開發(fā)建設步伐明顯加快，商品房消費持續(xù)擴大，居民購買房產繼續(xù)成為消費熱點。房地產開發(fā)投資逐年增大，xx年，我縣房地產開發(fā)投資11.7億元，占規(guī)模以上固定資產投資額的比重為25.2％，全縣新上房地產開發(fā)項目38個，開發(fā)面積83.57萬o，同比增長31.7%，銷售面積23.1萬o，銷售額4.12億元，同比增長45%。進入xx年以來，隨著我縣《鼓勵低收入家庭進城購買商品房》政策的實施，房地產開發(fā)更加火爆，1-5月份審批129萬o，開工建設房地產項目21個，開發(fā)面積49萬o，預計全年完成房地產開發(fā)面積110萬o。

文化旅游產業(yè)迅猛崛起。近年來，我縣堅持把發(fā)展文化旅游業(yè)作為轉方式、調結構的著力點，采取“政府推動、市場運作、民間參與、多方受益”的旅游開發(fā)模式，努力將旅游業(yè)打造成國民經濟的動力產業(yè)、優(yōu)勢產業(yè)，并以此為經濟結構調整的切入點、發(fā)展服務業(yè)的突破口，確立了“打文化牌、唱生態(tài)戲”的旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。截至目前，已建成開放景區(qū)10處，其中aaaa級景區(qū)2個、aaa級景區(qū)4個，省級工業(yè)旅游示范點1個、省級農業(yè)旅游示范點3個，打造了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑勝地”的旅游品牌。到沂南“逛漢街、游竹泉、受教育、泡溫泉”已成為一張名片。xx年全縣共接待國內外游客396萬人次，實現旅游業(yè)總收入19.8億元，增長230%，全縣服務業(yè)產值占比提高了1.5個百分點。今年1-5月份，全縣共接待國內外游客185萬人次，實現旅游業(yè)總收入9.25億元，增長18%。文化旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，已成為我縣現代服務業(yè)發(fā)展的重要推動力量。

金融保險產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著臨商銀行入駐沂南，目前全縣共有金融機構9家，保險機構27家，各種與金融機構發(fā)生業(yè)務的中小擔保民間融資機構7家。1-4月份，全縣金融機構各項存款余額達121億元，同比增長12.7%，各項貸款余額53.34億元，同比增長6.1%。保費收入1.561億元，同比增長38%。

服務業(yè)重點項目投入加大。近年來，我縣不斷加大對交通、通信、城鄉(xiāng)電網改造、房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)基礎設施建設、旅游開發(fā)等方面的投入，服務業(yè)對一、二產業(yè)的支撐作用越來越強，投資成倍增長，竹泉、湯泉、諸葛亮城等一批重點工程相繼完工。今年1－5月份，全縣36個服務業(yè)重點項目，總投資達34.3億元，其中新開工項目15個，續(xù)建項目21個，截至目前已完成投資4.6億元。服務業(yè)投資增長成為擴大需求、促進增長的重要因素，更重要的是為一、二產業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。

二、我縣服務業(yè)發(fā)展中存在的主要問題和制約因素。

（一）主要問題。

近年來，我縣服務業(yè)雖然得到了較快發(fā)展，但與全省及周邊兄弟縣區(qū)相比，仍存在著速度不快、層次較低、比重偏小、支撐力不強等突出問題。一是總量不足、比重偏小。xx年全縣實現地區(qū)生產總值131.5億元，其中第二產業(yè)完成工業(yè)增加值56.69億元，同比增長16.1%。第三產業(yè)完成增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區(qū)生產總值的比重為37.1%，與先進地區(qū)比較，占比偏小。二是服務業(yè)的發(fā)展相對滯后，服務企業(yè)的基本狀況是“低、小、散、弱”，即檔次低、規(guī)模小、分布散、競爭力弱，缺乏具有帶動區(qū)域性發(fā)展的規(guī)模企業(yè)。多數企業(yè)是自發(fā)投資形成的，小規(guī)模經營，服務內容仍主要集中在傳統(tǒng)服務等行業(yè)，較高層次的知識、技術型服務業(yè)包括現代中介咨詢、物流、信息等較為落后。三是我縣服務業(yè)行業(yè)之間發(fā)展也不平衡，傳統(tǒng)型、消費性服務業(yè)一直處于主導地位，而金融業(yè)、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、租賃和商務服務業(yè)等高技術含量的現代服務業(yè)發(fā)展緩慢。

（二）制約因素。

制約我縣服務業(yè)發(fā)展的因素，主要有以下幾個方面：一是城鎮(zhèn)化水平和居民收入水平不高，制約了服務業(yè)的快速發(fā)展。服務業(yè)發(fā)展必須以城鎮(zhèn)化水平的大幅提高和居民收入水平的快速增長為基礎。我縣城鎮(zhèn)化進程較慢，目前縣城城區(qū)人口僅為15萬人，人口集聚度不夠，居民收入水平也不及周邊縣區(qū)，導致對服務產品的需求不夠旺盛，制約了服務業(yè)快速發(fā)展。二是缺乏科學的規(guī)劃引導，服務業(yè)發(fā)展仍處于自發(fā)狀態(tài)。我縣服務業(yè)發(fā)展缺乏專門的規(guī)劃引導，絕大部分處于自發(fā)狀態(tài)，空間布局不合理，區(qū)域分工不明確，空間資源開發(fā)無序，發(fā)展重點不夠突出，同質化競爭嚴重，特別是生產性服務業(yè)遠未形成集聚發(fā)展態(tài)勢。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動。服務業(yè)發(fā)展需要有載體，需要有龍頭企業(yè)、特別是大企業(yè)集團的帶動，但我縣沒有叫得響的服務業(yè)企業(yè)集團。四是缺乏專業(yè)類人才?，F代服務業(yè)發(fā)展需要大量的專門人才，像企業(yè)管理、市場服務、科技研發(fā)、技術推廣、信息技術、電子商務、金融保險、綜合物流等知識密集型服務行業(yè)的發(fā)展，更離不開高端人才的支撐。長期以來，由于我縣受地理位置和經濟條件的影響，多數服務行業(yè)人員主要由農村進城務工人員和城鎮(zhèn)下崗人員構成，文化程度普遍偏底，其素質和能力不能適應服務業(yè)迅速發(fā)展的需要。特別是高技術等級的人才短缺，多數從業(yè)人員缺乏專業(yè)技術培訓，服務水平低，成為制約服務業(yè)發(fā)展壯大的重要因素。

三、我縣服務業(yè)發(fā)展面臨的機遇。

新一輪經濟增長為我縣服務業(yè)發(fā)展營造了良好的發(fā)展環(huán)境?！笆濉逼陂g，我縣將加快產業(yè)調整速度，大力發(fā)展服務業(yè)已列入“十二五”規(guī)劃，服務業(yè)將成為沂南經濟的支柱產業(yè)之一。外部條件和內部環(huán)境都為服務業(yè)快速發(fā)展提供了機遇，我縣產業(yè)規(guī)模的不斷擴大，必然對生產性服務業(yè)提出更多的要求，從而促進物流、金融、研究開發(fā)、市場營銷、廣告咨詢等現代服務業(yè)的發(fā)展。面臨的機遇是：

消費結構升級，有利于服務業(yè)領域的進一步拓展?！笆濉逼陂g，我縣人均**將從xx美元向3000美元邁進，居民消費結構加快升級，并逐步過渡到發(fā)展和消費需求的新階段。消費需求和消費結構的變化將直接推動教育、旅游、醫(yī)療保險、住宅、汽車服務等行業(yè)的發(fā)展。

城鎮(zhèn)化進程加快，有利于促進服務業(yè)水平和結構的提升。城鎮(zhèn)化過程提供的結構轉換空間將為服務業(yè)產業(yè)規(guī)模擴張?zhí)峁┬碌臈l件。到2015年，隨著我縣城市化進程和工業(yè)化的加快，戶籍制度的改革，農村人口向城市不斷集聚，我縣城鎮(zhèn)化水平將達到50%，城鎮(zhèn)人口進一步集聚，將有力推動城市房地產業(yè)、現代商貿業(yè)、教育、文化、體育、衛(wèi)生等相關行業(yè)的發(fā)展和提升，將推動我縣消費需求總量的擴大和結構的調整。

市場需求，為服務業(yè)發(fā)展拓展了空間。近年來，伴隨著電動車產業(yè)園、制鞋產業(yè)園等一批重點園區(qū)的建設，沂南自身加工業(yè)的快速發(fā)展，對各類服務產品的需求旺盛，這給生產性服務業(yè)帶來了發(fā)展機遇。同時，隨著人們收入水平的提高，生活質量飛躍，已開始追求高品味的休閑旅游、高檔住宅、綠色健康等高品質的生活方式，這又給發(fā)展生活性服務業(yè)創(chuàng)造了機遇。

政策支持，為服務業(yè)發(fā)展提供了發(fā)展機遇。黨中央、國務院高度重視服務業(yè)發(fā)展。國家《“十二五”規(guī)劃綱要》把加快服務業(yè)發(fā)展擺在非常突出的位置，國家、省、市分別出臺了《促進服務業(yè)加快發(fā)展的若干意見》等文件，xx年我縣也出臺了《關于加快服務業(yè)發(fā)展的意見》，這為服務業(yè)的發(fā)展提供了政策依據。

四、發(fā)展服務業(yè)的對策和建議。

1、依托工業(yè)產業(yè)化，促進生產性服務業(yè)的發(fā)展。今后較長時間內，工業(yè)產業(yè)化將是我縣經濟發(fā)展的主流，工業(yè)化的發(fā)展離不開服務業(yè)的支持。要正確處理工業(yè)增長與服務業(yè)增長之間的關系，依托工業(yè)的發(fā)展，提升服務業(yè)的等級，形成協(xié)調發(fā)展的互動機制。在新一輪經濟發(fā)展戰(zhàn)略中，必須以第二產業(yè)與第三產業(yè)聯動發(fā)展帶動經濟的全面、持續(xù)發(fā)展，突出服務業(yè)為第二產業(yè)尤其是為工業(yè)服務的力度。依托第二產業(yè)結構調整和產業(yè)升級，大力發(fā)展與之相匹配的交通、通訊、信息、物流等服務業(yè)，構筑完整的、統(tǒng)一的和競爭性強的資源配置市場平臺。

2、改造提升生活性服務業(yè)，培育發(fā)展新興服務業(yè)。一方面，要對交通運輸、商貿流通、住宿餐飲等生活性服務業(yè)進行改造提升。對這些傳統(tǒng)行業(yè)要通過創(chuàng)新，完善商業(yè)零售業(yè)態(tài)的結構和布局，推進連鎖經營、物流配送、電子商務等組織形式和服務方式的發(fā)展，大力培育龍頭企業(yè)和引進品牌企業(yè)，轉變只注重物質層面的傳統(tǒng)經營理念，積極塑造企業(yè)文化，打造服務業(yè)品牌，提升服務質量和城市品位。另一方面，加快培育和發(fā)展新興服務業(yè)。加快發(fā)展現代信息服務，大力推進領域信息化、區(qū)域信息化、企業(yè)信息化和社會信息化進程。第三，加強農村商品市場體系和商業(yè)網點建設，改革農村流通體制，活躍農村市場，促進農村流通業(yè)的快速、健康發(fā)展。

3、積極推進城鎮(zhèn)化進程，創(chuàng)造新的消費群體。一方面，擴大城市規(guī)模，提升城市功能，集聚城市要素，在縣城西部繼續(xù)加大漢城建設的同時，結合東部新城區(qū)建設，規(guī)劃一片歐式建筑群，達到“古洋”結合，升華城市影響力，加快城市化建設。另一方面，要加快工業(yè)園區(qū)建設。引導鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合理集聚，不斷降低農民“進城門檻”，使進城農民在教育、衛(wèi)生、就業(yè)、社會保障等公共服務上享有同等權力。第三，加快改革現行戶籍管理制度。打破戶籍壁壘，進一步促使農民到城市、到城鎮(zhèn)落戶，不斷擴大小城鎮(zhèn)服務消費群體，增加服務業(yè)就業(yè)人口。

4、加快培育服務業(yè)大企業(yè)集團，著力推進服務業(yè)發(fā)展。在培育和發(fā)展服務業(yè)大企業(yè)集團方面，要拓寬思路，可以探索性地去嘗試。如依托電動車、石英砂、肉類、蔬菜等產業(yè)集聚和交通優(yōu)勢，整合現有資源，建設以運輸、倉儲、配送、信息服務的物流型大企業(yè)集團。

5、加快服務業(yè)人才培育，著力推進服務業(yè)上檔次上水平。當前，我縣正處在工業(yè)化的初期階段，面臨經濟結構調整加速、產業(yè)升級壓力加大、城市化深入推進的現實，迫切需要大批人才為我縣經濟社會的持續(xù)發(fā)展提供人才和智力保障。一方面要加大“招智引才”力度，研究制定吸引人才的優(yōu)惠政策，讓其安居創(chuàng)業(yè)。另一方面是要注重培育本土人才。選送一批可塑性強，善于經營的優(yōu)秀青年到著名院校、企業(yè)進行深造，使其盡快成長。

根據市委安排，市委常委、市委秘書長周再華帶隊，市委辦、市政府辦、市商務局、市招商局、**高新區(qū)等單位組成考察組，于5月5日至8日赴江西**、湖南**兩市，就招商引資工作與加工貿易產業(yè)發(fā)展進行了考察學習?？疾旖M認真聽取了兩市的經驗介紹，參觀考察了兩市的出口加工區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)和部分重點加工貿易企業(yè)，感到收獲很大。現將有關情況報告如下：

一、兩地加工貿易發(fā)展現狀及特點。

**市位于江西省南部，全市轄1區(qū)2市14個縣和沙河經濟技術開發(fā)區(qū)，總面積3.94萬平方公里，總人口877萬人，是江西面積最大、人口最多的市。**擁有4張國際名片，即國際鎢都（銷售產值占全國三分之一）、稀土王國（世界稀土70%在**）、臍橙之鄉(xiāng)（面積、質量世界第一，產量世界第三）、客家搖籃（全市90%以上為客家人）；擁有4張國內名片，即紅色古都（中央蘇區(qū)革命根據地）、綠色寶庫（森林覆蓋率74.4%）、兩江源頭（贛江、東江，東江是香港飲用水源）、歷史文化名城（全國36大名城之一，譽稱“江南宋城”）。xx年，全市國內生產總值701.68億元，比上年增長13.5%，財政總收入74.52億元，增長31.5%。**是中部地區(qū)首批產業(yè)轉移重點承接地之一。xx年，全市實際利用外資7.5億美元，增長10.6%，實際引進內資186億元，增長12.9%；完成進出口總額8.6億美元，增長24.3%。

**市地處湘南，同為中部地區(qū)首批產業(yè)轉移重點承接地。全市轄2區(qū)1市和8個縣，總面積1.94平方公里，總人口466萬。**市經濟以“兩礦”（煤、有色金屬）、“兩煙”（卷煙、烤煙）、“兩電”（水電、火電）為主體，三大產業(yè)產值占經濟總量的70%以上。近年來，**抓住產業(yè)梯度轉移的重大機遇，大力招商引資，加快發(fā)展加工貿易，經濟發(fā)展十分活躍。xx年，全市地區(qū)生產總值649億元，比上年增長12.3%；財政總收入59.1億元，增長18.3%；實際利用外資3.3億美元，增長23.8%，到位內資123億元，增長13.4%；完成進出口總額4.7億美元，增長67.6%，其中出口4.38億美元，增長67.8%。

兩市在加工貿易產業(yè)發(fā)展方面，具有四個共同的特點。

（一）發(fā)展優(yōu)勢明顯。一是具有明顯的區(qū)位交通優(yōu)勢。兩市分處贛南、湘南，緊鄰沿海發(fā)達地區(qū)。**建有航空港，有1條航道、2條鐵路、2條高速公路直達粵港澳，距香港、澳門、廣州、深圳、珠海、東莞僅3－5小時車程，東達福建4小時車程。**與韶關接壤，距省會長沙和珠三角地區(qū)均為300公里，經京廣鐵路和京珠高速南下廣州、深圳可朝發(fā)午至。二是具有一定的產業(yè)基礎。()兩市均是“小有色之鄉(xiāng)”，工業(yè)基礎較強。**譽稱“中國鎢都”和“稀土王國”，xx年全市規(guī)模以上鎢企業(yè)實現銷售收入136億元，稀土產業(yè)銷售收入直逼百億。**有“中國銀都”和“微晶石墨之鄉(xiāng)”之稱，銀產量占全國的40%，微晶石墨儲量占全世界的70%。**同時又是全國19個重點產煤地市之一。三是加工貿易起步早。特別是**市，第一單加工貿易業(yè)務始于1981年，當時出口額為81萬美元。近年來，兩市加工貿易逐步發(fā)展壯大。

（二）發(fā)展速度較快。據**海關統(tǒng)計，xx年**市加工貿易企業(yè)僅10余家，實際進出口額1000萬美元左右，只占全市進出口總額的10%。目前全市加工貿易企業(yè)達到116家，新增加工貿易企業(yè)90%為沿海轉移企業(yè)，xx年至xx年，**實際利用外資和外貿出口分別增長5倍和8倍。xx年加工貿易進出口額4.93億美元，其中出口3.01億美元，占到了全市進出口總額的50%以上。**列入全國產業(yè)轉移重點承接地后，加工貿易快速發(fā)展，目前全市共有加工貿易企業(yè)25家。xx年承接沿海產業(yè)轉移項目47個，占全市新批外資項目的71.2%。臺達電子、高斯貝爾、偉晟電子、嘉瑪服飾、郴豐鞋業(yè)等一批大企業(yè)成為加工貿易產業(yè)的生力軍。

（三）發(fā)展環(huán)境改善。一是通關條件好。**設有兩個海關（**海關、南昌海關龍南辦事處）、兩個商檢局（**商檢局、省商檢局龍南辦事處）和3個外匯管**局，建有設施完善的公共保稅倉及進出口貨物查檢場和物流中心，形成了贛粵港直通車快速通關格局。**已設立長沙海關**辦事處和**出口加工區(qū)辦事處、省檢驗檢疫局**出口加工區(qū)辦事處，**海關新院主體工程基本完成，**二類公路口岸正式奠基開工，大通關格局正在形成。二是運營成本低。據兩市的調研比較，**市綜合成本比珠三角地區(qū)低650萬元/年左右，“洼地”效應比較明顯；**市綜合成本約為沿海地區(qū)的75%，其中勞動力成本低30%左右，工業(yè)用地價格明顯低于沿海地區(qū)。三是承載能力強。**擁有“中部地區(qū)最佳投資城市”和“粵商最佳投資城市”兩塊招牌，全市18個區(qū)縣（市）設立工業(yè)園區(qū)16個（僅石城、崇義、新屋三縣沒有工業(yè)園區(qū)）。以香港工業(yè)園為龍頭的贛粵產業(yè)承接走廊長達180公里，覆蓋贛粵高速、京九鐵路、康大高速（南康－大余）沿線的9個區(qū)縣（市），有一個國家級出口加工區(qū)和9個省級工業(yè)園，集聚了全市三分之二的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。**去年經海關總署批準設立的出口加工區(qū)正在封關運行，全市有以承接和服務加工貿易產業(yè)轉移為重點的市管園區(qū)2個（**經濟開發(fā)區(qū)、**有色金屬產業(yè)園），工業(yè)小區(qū)3個（石益塘工業(yè)小區(qū)、華塘工業(yè)小區(qū)、良田工業(yè)小區(qū)）。

（四）發(fā)展目標明確。**制定了兩個“五年計劃”，規(guī)劃至2013年引進企業(yè)1000家以上，帶動就業(yè)100萬人，實現出口100億美元，銷售收入突破1000億元；2018年引進企業(yè)3000家以上，帶動就業(yè)200萬人，實現出口400億美元，銷售收入5000億元。**市“xxx”期間力爭實際利用外資、內資和進出口總額年均增長20%，引進戰(zhàn)略投資者50家以上，通過5年左右的努力，建設電子信息、有色金屬、能源、化工建材、食品醫(yī)藥等5個年增加值或營銷收入過100億元的產業(yè)集群。

二、推進加工貿易發(fā)展的主要經驗。

（一）積極推進觀念創(chuàng)新。兩市都注重把解放思想，創(chuàng)新機制作為第一驅動力來抓。**圍繞推進“對接長珠閩、建設新**”的大戰(zhàn)略，把發(fā)展開放型經濟作為經濟工作的重點，在主要媒體上開辟《解放思想，搶抓承接產業(yè)轉移機遇》的宣傳專欄，展開了強大的宣傳攻勢。同時，對各級領導干部和開放口的工作人員進行輪訓，并派出干部到沿海地區(qū)培訓鍛煉。**強調從思想觀念上對接珠三角，全市上下形成了“發(fā)展經濟靠投資者，營造環(huán)境靠政府”的**念。今年市委選派了11名縣處級干部到深圳、廣州、北京等發(fā)達地區(qū)掛職。

（二）加強對外交流合作。一是加強橫向聯系。在香港霍英東基金會的支持下，**、**和韶關三市建立了長期合作伙伴關系，外稱“紅三角”，每年舉行一次發(fā)展論壇。二是加強對外聯絡。**、**均在粵港澳地區(qū)設立了多個聯絡機構，突出加強了深港地區(qū)的商務聯系。**與香港商務及經濟發(fā)展局、香港貿發(fā)局、香港商會和珠三角、閩東南的相關商會聯系緊密。xx年，**與香港政府簽署了合作建設香港工業(yè)園的框架協(xié)議。**先后邀請香港商務及經濟發(fā)展局局長馬時享率領的高級經貿代表團、香港青年商會代表團和廣州開發(fā)區(qū)代表團入郴進行了商務考察。三是加強了信息庫建設。兩市都建立了統(tǒng)一的項目儲備庫、優(yōu)惠政策庫、投資要素庫和客商信息庫等商務資源系統(tǒng)，對促進加工貿易發(fā)展起到了重要作用。

（三）努力提升承載能力。兩市圍繞加工貿易發(fā)展用地不足、空間不夠、承載能力不強的問題，突出抓了園區(qū)建設。在加工貿易園區(qū)的布局上，打破地域空間界限，充分利用現有工業(yè)園區(qū)，形成了各具特色的發(fā)展模式。**基本建成了以香港工業(yè)園（占地50平方公里）為龍頭的贛粵產業(yè)承接示范走廊，建成了國家級的出口加工區(qū)。目前，該市正在積極爭取**經濟開發(fā)區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)，15個區(qū)縣（市）工業(yè)園有2個正在申報省級經濟技術開發(fā)區(qū)，5個正在申報省一類工業(yè)園區(qū)，6個正在申報省二類工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)規(guī)模和質量得到明顯提升。**大做“示范建設”文章，計劃重點建設1個國家級承接示范園、1個省級示范區(qū)、2個省級承接示范縣、3個市級承接示范工業(yè)小區(qū)，并正在積極申報將**列為全國加工貿易產業(yè)轉移重點示范市。與此同時，兩市狠抓通關口岸、物流體系等配套建設，逐步形成了快捷的口岸聯動機制和物流集聚效應。

（四）科學構建政策平臺。兩市圍繞加快園區(qū)建設，有效承接產業(yè)轉移，推動開放型經濟發(fā)展出臺了一系列政策性文件，有效解決了承接產業(yè)轉移的幾個瓶頸問題。一是重大項目招商政策問題。**對重大招商項目和戰(zhàn)略投資者的用地、規(guī)費和稅收優(yōu)惠，實行“一事一議”、“一企一策”，由市政府常務會議專題研究決定。**市制定了具體的規(guī)費減免和稅收獎勵政策。二是“飛地招商”問題。為充分發(fā)揮各地工作積極性，達到統(tǒng)一布局的要求，打破行政區(qū)域限制，實行承接產業(yè)轉移項目財稅與gdp值分成辦法。以xx年為限，前5年引進方和落戶方按6:4分成，后5年按4:6分成。三是軟環(huán)境治**問題。建立外來企業(yè)排憂解難工作機制，當地黨委、政府派出特派員到企業(yè)駐點服務；市、縣兩級政府每年開展“為企業(yè)排憂解難服務月”活動。四是企業(yè)用工問題。在加強公共就業(yè)服務的同時，推進校企合作，推行“訂單式”、“儲備式”培訓。放寬城區(qū)入戶條件，符合條件的務工人員可以認購（租）經濟適用房和廉租房，其子女與城市學生同等待遇就近入學。優(yōu)秀勞工可以參評各級勞動模范，授予“榮譽市民”稱號。

（五）加大招商引資力度。堅持將招商引資作為經濟工作的“第一菜單”，積極探索新的招商方式，優(yōu)化招商引資管**。在創(chuàng)新招商引資方式上，一些作法值得借鑒。一是委托招商。即委托沿海發(fā)達地區(qū)招商機構代**招商，根據落戶項目投資規(guī)模的大小對代**機構實行獎勵。二是企業(yè)招商。以專業(yè)生產基地和重點企業(yè)為主體，開展產業(yè)鏈項目專題招商活動。如高斯貝爾**數碼基地，去年一次引進4家配套企業(yè)；臺達電子落戶**后，開展專題招商引來19家上下游配套企業(yè)。三是重點招商。圍繞承接加工貿易產業(yè)轉移，突出粵港澳地區(qū)的招商。去年以來，**市先后組織了深圳、東莞、香港三個專題招商活動，引進加工貿易項目47個。在招商引資管**上，兩市都是集中抓重點部門的招商。**只對10個主要部門實行考核，其它部門只測評服務水平。**招商引資考核范圍也由原來的66個部門縮小到21個部門。

三、加快我市加工貿易產業(yè)發(fā)展的建議。

去年7月，國家商務部、海關總署〔xx〕44號公告發(fā)布后，沿海地區(qū)加工貿易產業(yè)轉移明顯加快。據有關信息，珠三角地區(qū)有2萬多家企業(yè)將向中西部地區(qū)轉移；到xx年，粵、滬、浙、閩4省將轉移產業(yè)產值1.4萬億元。這對**無疑是難得的歷史機遇，但我們同時也面臨三大壓力。一是周邊地區(qū)強大的競爭力。當前，沿海加工貿易產業(yè)轉移主要沿“三線”推進，即經**向贛、皖地區(qū)推進；經**向湘、鄂地區(qū)推進；經梧州向北部灣地區(qū)推進。以上“三州”成為產業(yè)轉移的橋頭堡。而且，**在全國20個重點承接地中也沒有明顯優(yōu)勢。二是廣東省保護性政策的攔截力。廣東省已在粵北山區(qū)及東西兩翼建成21個產業(yè)轉移園區(qū)，每建成一個園區(qū)，省政府獎勵4000萬元支持產業(yè)轉移。三是東南亞地區(qū)的反拉力。一些東南亞國家也正在利用低廉的土地、勞動力等資源優(yōu)勢，爭奪日韓、港澳臺以及我國沿海地區(qū)的產業(yè)轉移。機遇是運動的資源。**要在這場爭戰(zhàn)中贏得主動，必須準確把握形勢，進一步加強戰(zhàn)略性研究，發(fā)揮優(yōu)勢，創(chuàng)造條件，采取超常措施搶占發(fā)展先機。

（一）作好規(guī)劃。一是要確立發(fā)展模式。外地經驗證明，承接產業(yè)轉移必須走區(qū)域化、集約型發(fā)展之路。我們建議將正在規(guī)劃的**高新區(qū)東部新區(qū)作為產業(yè)轉移承接基地，集中打造包括現有“一區(qū)兩園”在內的“長（沙）益（陽）產業(yè)轉移示范區(qū)”。首期在“一區(qū)兩園”設立3個加工貿易示范園，在滄水鋪循環(huán)工業(yè)園申報建設**出口加工區(qū)。二是要制訂發(fā)展規(guī)劃。盡快組織編制《**市加快承接沿海加工貿易產業(yè)轉移總體規(guī)劃》和《長益產業(yè)轉移示范區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃》，并依據規(guī)劃研究制定實施意見。三是要明確發(fā)展重點。從我市實際出發(fā)，將裝備制造、電子信息、制鞋、制衣和農產品加工列為全市加工貿易的產業(yè)重點。

（二）出臺政策。加工貿易業(yè)務在內地發(fā)展時間不長，操作有別于一般貿易，需要更大的政策支持、更優(yōu)的政府服務。建議市委、市政府盡快研究制訂關于加快承接加工貿易產業(yè)轉移的政策性文件，出臺支持園區(qū)建設、鼓勵加工貿易企業(yè)發(fā)展、優(yōu)化政務環(huán)境的政策措施，在用地、用工、投資獎勵、行政審批、“飛地招商”等方面制訂具有創(chuàng)新性、操作性的具體辦法。

（三）抓住重點。運營成本、企業(yè)用工和平臺建設是承接產業(yè)轉移的決定性因素。目前我市在這三個方面都比較薄弱，必須重點突破。一是抓好海關、商檢機構的建設，盡快改善通關條件，提高通關效率。二是加快基礎設施建設步伐。加快益寧城際干道建設進度；盡快啟動桃馬公路，爭取二廣高速常德至邵陽段早日開工；啟動**千噸級港口和鐵、公、水聯運建設工程；集中抓好滄水鋪工業(yè)園擴建和水電路基礎設施建設，抓好物流體系和信息化建設。以上建設工程要落實責任單位和責任人，明確工作目標，制定時間進度表，力爭通過2－3年的努力，從根本上改善**的.配套環(huán)境。三是大力發(fā)展標準廠房。加工貿易企業(yè)要求前期投入小，生產見效快，提供更多的標準廠房能夠促進加工貿易產業(yè)的快速發(fā)展。四是努力提高職業(yè)教育水平。我市職業(yè)技術教育具有良好發(fā)展基礎，要繼續(xù)推進管**和教學改革，發(fā)展面向**的“訂單式”、“儲備式”培訓，為加工貿易產業(yè)發(fā)展提供人才、技術支持。

（四）抓好招商引資。發(fā)展加工貿易主要依靠企業(yè)的參與和支持。目前，我市加工貿易企業(yè)僅8家，實際有出口業(yè)績的只有3家（益神、科力遠、橡塑集團）。壯大這一產業(yè)，必須通過招商引資吸引更多的出口加工企業(yè)落戶**。要進一步創(chuàng)新招商方式，優(yōu)化招商引資考核管**，重點引進一批產業(yè)關聯度高、生產規(guī)模大的企業(yè)，力求“引進一企、帶動一群”。同時，要引導和鼓勵現有出口企業(yè)通過招商引資改善投資結構，改變貿易方式，開展加工貿易業(yè)務。

（五）加強領導。建議成立市承接沿海加工貿易產業(yè)轉移領導小組，由市長任組長，分管工業(yè)、商貿的副市長任副組長，領導小組具體負責加工貿易產業(yè)發(fā)展的組織和協(xié)調。各區(qū)縣（市）、相關職能部門和工業(yè)園區(qū)，要把承接產業(yè)轉移作為擴大開放、發(fā)展經濟的重要任務來抓，實行主要領導負責制。市直各部門要形成互動工作機制，建立聯系會議制度，定期研究解決工作中的問題。建議市委、市政府將承接產業(yè)轉移列入全市經濟發(fā)展考核指標體系，并將考核結果與干部年度考核掛鉤。

隨著80后作為青年走入社會，與之相關的話題一直是社會關注的熱點，包括80后的就業(yè)、婚姻、生育等。電視劇《蝸居》熱播后，由此引發(fā)的討論更是熱烈。在近期針對××市青年婚嫁趨勢的調研過程中，發(fā)現了幾個有趣的現象，也折射出當前社會的幾個問題。此次調研主要是通過參加揚城近期舉辦的萬人相親會和單獨采訪的形式，總結當前××青年婚嫁趨勢特征。

相親會作為現在男女比例失調和信息不對稱現狀下解決青年婚姻問題的主要途徑之一，通過媒體、網絡以及搭建的各種平臺大肆風靡。此次相親會的形式是給參會人員每人發(fā)一張卡片，上面詳細記錄著各種個人信息，凡是對某人有意向的可以在其卡片上貼上愛心小卡片，留下自己的信息，這樣雙方有意向的有緣人便從這張小小卡片開始了聯系。通過簡單統(tǒng)計分析得出以下幾點共性的東西。

一、青年婚嫁趨勢特征。

1、最受歡迎男士特征。

第一個明顯特征是自有產權房，看來蝸居中挖掘的“墳墓”在現實中一覽無余。凡是有產權房的男士卡片，愛心貼士遠遠多于租房者。例如某身高不夠、學歷不高、職業(yè)不穩(wěn)的男士卡片上卻貼滿愛心，分析發(fā)現起決定作用的因素是有自有產權房兩套。第二個明顯特征是良好的家境，某男，本科，職業(yè)居然是大學教師，筆者正好奇為什么本科也是大學老師，而且是那么年輕，后來一看介紹得知其父親是教授。原來除了實實在在的資本起作用外還有社會資本也很是重要的，尤其是當今的社會。第三個明顯特征是良好的工作，比如電信部門，某男電信、碩士、月入5000++，應征者如云，這完全是人力資本在起作用。第四個重要因素是身高，貌似175以上的男士更受歡迎，這是自身客觀條件或者說是先天資源優(yōu)勢。

2、最受歡迎的女士特征。

男士對女士要求的總體特征：一是年紀要輕，基本上83后的還屬于“暢銷款”，83前的屬于“滯銷款”，再往前基本要運用“促銷手段”了。二是工作要穩(wěn)，男士提的條件中，有很大部分提到要有穩(wěn)定工作，如教師、公務員事業(yè)單位編制等，這樣有利于照顧家庭，尤其是考慮下一代的時候，超級現實。這些屬于典型的想“娶碗族”。三是氣質要好，估計這點屬于典型的面子工程，男士找對象不僅僅要網實用而且還要講究品牌吧。四是要性格要和，這點倒也是實實在在，總不能找一個南轅北轍型的，天天掐架，天天陷于矛盾磨合期吧，性格相合乃是兩者長期之和的必備條件。

3、與會女士特征。

與會女士共性：一是供給超過需求，女士數量遠遠大于男士數量，供需失衡了。在最新的統(tǒng)計數據顯示，明明是男性比例高于女性，但在多數相親場合，都是女多男少的局面。尤其是“剩女”問題更是突出。二是總體素質較高，基本上屬于高學歷、高年齡、高收入的“三高”人群。應征女性年齡大都處于25歲以后，估計都在黃金段后的滯銷期了。學歷大多在本科以上，職業(yè)也屬于穩(wěn)定性，大多收入處于城市中等收入以上，更為怪異的是有很多竟然是男士需求的“碗族”。看來關鍵原因是信網息不對稱引起的結構性失衡。三是女士主動性和積極性高于男性。在僧多粥少的男方市場的情況下，女性明顯迫于競爭和生存壓力，主動性和積極性大大提高。更有甚者，直接拿筆簽名留下聯系方式于心儀對象卡片上。

4、女士對男士的要求特征。

女士對男士的要求特征：一是有財，這點可以從對住房、職業(yè)、收入的要求上體現出來；二是要有材，身高是主要的直接體現，男士172cm估計是最低要求了；三是要有才，至少要是潛力股，這可以從對男士職業(yè)、學歷的要求上體現。三“才”具備的男性必成奇貨。

二、婚嫁趨勢背后的原因分析。

1、信息不對稱。

信息不對稱是當前剩男剩女問題的重要原因。信息不對稱理論是由三位美國經濟學家――約瑟夫?斯蒂格利茨、喬治?阿克爾洛夫和邁克爾?斯彭斯提出的，指在市場經濟活動中，各類人員對有關信息的了解是有差異的；掌握信息比較充分的人員，往往處于比較有利的地位，而信息貧乏的人員，則處于比較不利的地位。該理論認為：市場中賣方比買方更了解有關商品的各種信息；掌握更多信息的一方可以通過向信息貧乏的一方傳遞可靠信息而在市場中獲益；買賣雙方中擁有信息較少的一方會努力從另一方獲取信息；市場信號顯示在一定程度上可以彌補信息不對稱的問題；信息不對稱是市場經濟的弊病，要想減少信息不對稱對經濟產生的危害，需要第三方發(fā)揮橋梁的作用，相親會就是當前剩男剩女之間的溝通橋梁之一。

（1）婚姻市場上逆向選擇。

在婚姻市場上，婚配雙方由于雙方的信息不對稱，必然導致在婚姻合約中的逆向選擇，這進一步加大了婚姻合約的交易成本。首先，婚配雙方開始只能了解一些表面信息特征（如相貌、財富等），并不了解對方潛在的信息特征（如品德、學識等），而這些特征往往會被特質較差的人所隱瞞，特質較高的人本希望與特質較高的人在一起，但是由于信息不對稱的原因，他（她）可能因為不了解信息而作出了最壞的決策，將自己出價給在婚姻市場上積極的搜尋者了。其次，婚配雙方在促進信息的雙向交流時，往往會出現典型的逆向選擇。

如在約會中，特質較差的人往往會為達成婚姻合約而故意表現一些并不存在的信息特征，并且會為迎合對方的喜好而委屈自己，甚至會每天熱情的糾纏對方。在這種情況下，也會導致逆向選擇的最差結果。如果雙方相互了解，即信息是對稱的，這種情況肯定不會發(fā)生，所以女性希望通過更多具有保障性的如提高住房、職業(yè)、學歷等信息要求來降低風險。

（2）交際圈的受限影響信息源。

青年人尤其是當前的80后剛剛走上工作崗位，更多的時間精力忙于工作，交際圈狹窄。在調查采訪中發(fā)現交際圈子基本上是從學校的“宿舍-食堂-教室”三點一線，演變?yōu)椤凹?單位”兩點一線。這就使得青年獲取婚姻市場信息大大受到限制。雖然當前是信息時代，網絡的發(fā)達使得生活更加便捷，時下流行的“宅文化”也應運而生。衣食住行很多可以通過網絡來實現，于是青年用于現實中擴展交際的時間更加萎縮。

（3）混淆信息干擾最終決策。

網絡的盛行猶如雙刃劍，一方面是爆炸式的信息量給社會帶來便捷，但另一方是信息質量受到質疑。大量交友、聊天、社交虛擬網絡的負面新聞使得網絡公信力受到質疑，從網絡上獲取信息到現實生活存在差距，所以雖然有一個良好的平臺，但大量的干擾信息導致婚姻市場上雙方的決策受限制。更多的青年希望在現實社會中互相接觸、了解再最終做出選擇。

2、女性擇偶標準的提高。

據最新的調查數據顯示，男女比例是男多女少，但在目前的剩男剩女中更多的是女性。原因之一是女性提高了擇偶標準。

假設用p表示女性擇偶標準，q表示需求、供給數量，s表示供給數量，則q=a-bp，s=c+dp。假設供求均衡時的點是p0點。女性擇偶標準的提高，相當于提高價格，價格從p0提高到p1,使得男性對女性需求量減少，從q0減少到q1，但在這個價格下的供給量增加，從s0增加到s1，這樣就使得整個市場處于s1q1的供過于求狀態(tài)。于是很多高素質的女性成為了剩女。

3、高房價影響婚嫁取向。

近日中國青年報社會調查中心對2429人（79.5%的人為“80后”）進行的一項調查顯示，74.2%的人表示自己身邊的“80后”夫妻因為房子問題產生矛盾的人較多，超過7成人表示自己身邊的“80后”因為沒房不結婚的人很多，超過5成人認為“80后”夫妻會因為沒有房子不幸福。在采訪中，很多女性朋友雖然沒有明確表示，在選擇結婚對象時，一定會傾向有房子的那一方，在現實面前，她們卻不得不去考慮如何使未來生活的重擔減輕一些。而一些男性朋友卻明確表示，在房價居高不下的今天，愛情似乎變得非常脆弱，讓他們這些買不起房子的男青年成了婚戀市場的弱勢群體。在高房價面前，愛情的確變得有些蒼白?！皼]房怎么找女朋友”左右了許多男孩子的心；“沒房怎么結婚”也成為女孩子的心聲。愛情受高房價的重傷，已是不爭的事實。于是，一些人愛上了房子，最后“嫁給了房子”。

如此相親會，卻能折射出當今的多個社會問題，尤其是住房和就業(yè)問題可見一斑。

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物業(yè)小區(qū)調研報告篇十

黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：

據調查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。

近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經業(yè)主同意，擅自經營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。

南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。

3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯合深入開展調查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇十一

實習，顧名思義，就是在實習中學習。經過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西。現在我們就要畢業(yè)了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。

努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎?，F在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。

首先，總結經驗，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經有20多年的歷史。

隨著國民經濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經驗。從興起到發(fā)展，現已成為現代居民不可或缺的服務業(yè)。

物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯系實際，我在xx物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了學到的專業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。

一、研究對象的基本情況。

xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經營的企業(yè)。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會、環(huán)境和經濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。

目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。

二.研究的目的和意義。

“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現狀來看，行業(yè)內部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。

只有隨著社會經濟的進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現實我想通過這次實習，我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質和規(guī)律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。

三、研究方法和范圍。

在本次調查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現場采訪物業(yè)管理人員和現場調查來完成調查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。

四、調查分析結果。

實習期間，我深刻體會到新橋房產的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績的同時，也發(fā)現了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結如下:。

首先，內部管理不規(guī)范首先，幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。

其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協(xié)調處理的關系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。

例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。

第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識，他們大多在過程中從事房地產。雖然他們比較有經驗，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員，導致服務意識差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。

五、研究經驗和建議。

通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。

1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊，做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點，而員工素質是優(yōu)質服務的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

(1)規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時，“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產是一個服務行業(yè)，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。

2.服務管理應以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。

(1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎，即讓大多數員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體，并配置現代信息網絡(互聯網、局域網等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據當地情況加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。

實習期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范，并有相應的配套設施。最后，專業(yè)重組是根據各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識，使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。

(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協(xié)調的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔責任。

如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現有序有效的管理過程。因此，其經營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。

未來，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!

物業(yè)小區(qū)調研報告篇十二

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：

社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

2、社區(qū)：

社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協(xié)調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

3、觀山社區(qū)：

試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。

試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

4、老西門社區(qū)：

老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

5、渫陽社區(qū)：

試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。

試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇十三

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。

一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協(xié)調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五渫陽社區(qū)：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。

1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。

6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。

8媒體關注程度不夠。

三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。

1嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務經營收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產開發(fā)房地產管理分業(yè)經營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四下一步工作重點。

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；

四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

物業(yè)小區(qū)調研報告篇十四

本文目錄。

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F將調研情況報告如下：

隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數61148戶，戶籍人口91706人同時，一大批農村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題社區(qū)管理工作已經引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯系結對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專門負責指導全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區(qū)工作的指導，著力推進社區(qū)物管工作兩個街道積極理順各種關系，明確社區(qū)管轄責任，及時指導組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區(qū)內新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任兩個街道通過指導協(xié)調、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調?；?，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。

從調研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔負著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質參差而復雜，社區(qū)工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調、抓聯絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區(qū)日常管理、協(xié)調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯而不緊、聯而不實一定程度存在二是建設局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導、監(jiān)管、服務等需要三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現行社區(qū)工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑同時，社區(qū)工作正常的辦公經費、維穩(wěn)經費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯系結對部門求助經費臉難看、兌現難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

現行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業(yè)管理要求、服務，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

由于開發(fā)的樓盤交付把關不嚴、監(jiān)督不力，導致事后暴露了一系列問題如業(yè)主委員會辦公用房、經營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設施不出水，監(jiān)控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網維修等責任主體不明確，保修經費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)現全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區(qū)高層電梯，已出現過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

一方面，部分業(yè)主只要服務，不要義務，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴重從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言另一方面，物業(yè)公司掛靠經營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現象較為普遍。

由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大為此，市政府及相關部門要充分認識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎，強化社區(qū)建設，維護小區(qū)穩(wěn)定已成當務之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設，切實加強領導，強化要素保障要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區(qū)管理建設、指導、處理、協(xié)調、考核等工作業(yè)務主管部門要健全工作機構，配強精干業(yè)務人員，認真擔起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導掛鉤聯系社區(qū)的市級領導和部門要定期開展調研，指導工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調問題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經費，切實重視和關心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵根據目前物業(yè)公司經營困難的實際，市政府要加緊調研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。

市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關制度市政府要加緊調研，出臺加強社區(qū)管理建設工作的意見，進一步重視社區(qū)基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定要調研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定有關部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取二要建立工作聯絡機制市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯絡聯系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯絡機制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調處置，確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯絡制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業(yè)自律、推動公平競爭、維護合法權益、協(xié)調利益沖突三要強化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進小區(qū)網格化管理服務信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現信息動態(tài)化管理要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業(yè)主委員會要嚴把物業(yè)進入關，嚴格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質、登記和年檢與平時監(jiān)管有機結合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經營管理。

針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質偏低，小區(qū)業(yè)主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區(qū)人員的素質教育迫在眉睫為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色有關主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”

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物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。

倡議書。

征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協(xié)調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區(qū)：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。

1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。

8、媒體關注程度不夠。

三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四、下一步工作重點。

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；

四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

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隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題。

近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基于以上現狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。

然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。

二、進一步加強物業(yè)裝修網格化管理的建議。

（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督。

1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導。

指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。

2、加強住宅裝修前的管理。

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督。

物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現違規(guī)現象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識。

物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用。

業(yè)主委員會應當經常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。

（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法。

區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

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根據縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調研組，對城區(qū)各集貿市場物業(yè)管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區(qū)集貿市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬平方米，市場內共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農貿市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿市場基本情況調查表)。

我縣現有的集貿市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場xx年3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業(yè)單位，現有事業(yè)編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場、姚沖大市場。

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

金源菜市臨街門面經營早點和畜禽產品的商戶經營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農貿市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。

金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環(huán)境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發(fā)展，是加強集貿市場物業(yè)管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

根據我縣城區(qū)現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。

結合各市場現狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農貿市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經營有序，由縣商務局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產局、住建局、工商局參與，各集貿市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿市場物業(yè)管理情況再次進行深入調查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。

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