計(jì)劃不僅可以提升個(gè)人效能，還可以提高團(tuán)隊(duì)的協(xié)作和整體工作效率。制定計(jì)劃后，我們應(yīng)該制定明確的行動(dòng)步驟和時(shí)間表，確保計(jì)劃能夠順利實(shí)施。在計(jì)劃中，我們應(yīng)該時(shí)刻保持積極的態(tài)度和高度的責(zé)任心，才能最終取得成功。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇一
以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持建管并重、依法治城的方針，著力于提升市民文明衛(wèi)生素質(zhì)和城市衛(wèi)生管理水平，加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度，強(qiáng)化城市管理綜合執(zhí)法，使城市管理走上科學(xué)化、法制化、規(guī)范化、經(jīng)?；㈤L(zhǎng)效化的軌道，鞏固國(guó)家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，不斷提高市民生活環(huán)境質(zhì)量，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務(wù)。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)、部門分工、全民參與、科學(xué)治理、社會(huì)監(jiān)督的方針。實(shí)行標(biāo)本兼治，以治本為主的綜合治理措施，進(jìn)一步增強(qiáng)社會(huì)衛(wèi)生意識(shí)，全面改善環(huán)境和生活質(zhì)量，控制和消除健康危害因素，提高市民衛(wèi)生素質(zhì)和健康水平。
三、組織機(jī)構(gòu)。
區(qū)愛國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)組成人員調(diào)整如下：
主任：
副主任：
區(qū)愛國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)辦公室設(shè)在衛(wèi)生局，范生軍兼任辦公室主任，設(shè)一名專職辦公室副主任，具體負(fù)責(zé)愛衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責(zé)與任務(wù)分工。
愛衛(wèi)會(huì)辦公室：負(fù)責(zé)本級(jí)愛衛(wèi)會(huì)日常工作。在愛衛(wèi)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，組織有關(guān)愛國(guó)衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實(shí)施與監(jiān)督；部署、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的愛國(guó)衛(wèi)生工作；組織開展全民健康教育活動(dòng)，殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動(dòng)，開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動(dòng)，在農(nóng)村開展改水、改廁工作；制定愛國(guó)衛(wèi)生工作有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和檢查評(píng)比辦法，組織實(shí)施愛國(guó)衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評(píng)價(jià)；配合有關(guān)部門制定對(duì)重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應(yīng)急對(duì)策；完成同級(jí)人民政府和上級(jí)愛衛(wèi)會(huì)及其辦公室交辦的其他愛國(guó)衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊(duì)、綠化隊(duì))：充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設(shè)施管理及維護(hù)、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備建設(shè)配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護(hù)職能作用，強(qiáng)化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理，確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序，妥善處理好市容與商貿(mào)繁榮的關(guān)系。具體任務(wù)是：1、認(rèn)真宣傳貫徹落實(shí)《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》，加大執(zhí)法力度，糾正和處理違章建筑，嚴(yán)格按照《條例》及實(shí)施細(xì)則進(jìn)行處罰，做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。2、加強(qiáng)城市管理工作，及時(shí)處理有礙市容市貌的現(xiàn)象，協(xié)調(diào)解決馬路漫水和排水現(xiàn)象，監(jiān)督做好因施工破開路面的及時(shí)修復(fù)工作。3、加強(qiáng)對(duì)城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作，做到市容美觀，無(wú)亂堆亂放、無(wú)亂搭亂建、無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、無(wú)亂擺亂占、無(wú)亂寫亂畫、亂掛衣物及無(wú)隨地吐痰現(xiàn)象，主要街道樓房陽(yáng)臺(tái)整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內(nèi)無(wú)違章飼養(yǎng)的家禽家畜，及時(shí)發(fā)現(xiàn)取締個(gè)體飼養(yǎng)和非法屠宰點(diǎn)。5、搞好臨時(shí)攤區(qū)、攤點(diǎn)的監(jiān)督管理。攤區(qū)要?jiǎng)澏ń缦?，攤點(diǎn)要求亮證定點(diǎn)定位經(jīng)營(yíng)，做到不擴(kuò)大占道范圍，不污染周圍環(huán)境，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地干凈整潔。6、及時(shí)清理違章攤點(diǎn)，主要街道和路口早九時(shí)至晚六時(shí)無(wú)違章攤點(diǎn)攤販和店外設(shè)店。7、加強(qiáng)戶外門頭廣告的管理，做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案，建檔率要達(dá)到以上。10、切實(shí)加強(qiáng)背街小巷內(nèi)的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處：負(fù)責(zé)轄區(qū)主街道的清掃保潔工作，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾中轉(zhuǎn)站及指定垃圾投放點(diǎn)的垃圾清運(yùn)和中轉(zhuǎn)站（點(diǎn)）的保潔與管理（包括滅蚊蠅）工作，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)自管公廁的管理（包括滅蚊蠅）和保潔工作，對(duì)外單位管理的公廁要做到指導(dǎo)和督促保潔工作，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護(hù)工作。積極爭(zhēng)取經(jīng)費(fèi)，不斷增設(shè)和更換轄區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊(duì)伍的建設(shè)，對(duì)專業(yè)公司實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核。具體任務(wù)是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周圍清潔、整潔完好，站、箱合格率達(dá)到以上，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好率達(dá)以上。2、垃圾按規(guī)定時(shí)間清運(yùn)，必須做到日產(chǎn)日清，不積存、不撒漏，清運(yùn)合格率達(dá)。3、公廁實(shí)行保潔制度，設(shè)專人管理，經(jīng)常保持內(nèi)外整潔。墻壁無(wú)亂刻亂畫，紗窗、水龍頭、地面等設(shè)施整潔完好。廁所內(nèi)基本無(wú)臭，貯糞池有蓋，不滿溢，并及時(shí)清掏，清掏合格率達(dá)到。4、加強(qiáng)衛(wèi)生樣板路的管理，逐步提高管理標(biāo)準(zhǔn)。主要街巷按規(guī)定的時(shí)間保潔，其它街道實(shí)行一掃兩保潔制度，市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生，無(wú)垃圾，無(wú)煙頭，無(wú)紙屑，無(wú)果皮（核）、無(wú)便溺、無(wú)痰跡、無(wú)污水冰等。各主要街道清掃合格率達(dá)到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類基礎(chǔ)資料健全。垃圾糞便處進(jìn)場(chǎng)地適宜，有專人負(fù)責(zé)管理，按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵，做到基本無(wú)蠅，定期進(jìn)行無(wú)害化監(jiān)測(cè)，無(wú)害處理率達(dá)。6、垃圾糞便運(yùn)輸車輛做到車容整潔、車體無(wú)損、不污染道路和環(huán)境，完好率達(dá)到以上。7、做好垃圾中轉(zhuǎn)站的運(yùn)作管理，負(fù)責(zé)街路兩側(cè)單位和居民的垃圾定時(shí)、定點(diǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)，嚴(yán)格管理，無(wú)亂倒現(xiàn)象。8、搞好責(zé)任地段的清雪工作，降雪以后，必須迅速及時(shí)地清掃積雪，保證主要街道交叉路口等處無(wú)積雪。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇二
一、日常工作目標(biāo)的完成情況。
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
1.熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的施工情況，配合工程部做好各項(xiàng)施工的驗(yàn)收；
2.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護(hù)工作。完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報(bào)修工作流程等。
3.配合銷售部的售樓工作；為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問(wèn)，同時(shí)安排保潔做好現(xiàn)場(chǎng)的保潔服務(wù)，保安進(jìn)行___小時(shí)站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風(fēng)貌。
4.搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作；針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進(jìn)行，目前第一時(shí)創(chuàng)底商辦理入住___戶，寫字樓已全部投入使用。
（二）房屋管理。
第一時(shí)創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗(yàn)收工作，共進(jìn)行了___多次驗(yàn)收，對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行書面匯總，跟進(jìn)施工方的整改，并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行備案。
為了完善此項(xiàng)工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計(jì)劃，并責(zé)任到人定期檢查。
第一時(shí)創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無(wú)破壞，外觀統(tǒng)一，無(wú)危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理對(duì)已開始使用的第一時(shí)創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。
完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時(shí)，正常運(yùn)行的管理要求。逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護(hù)工作，定期檢查公共照明、管井、車庫(kù)等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
（四）環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動(dòng)手定期、不定期___進(jìn)行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進(jìn)行維護(hù)，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進(jìn)行施工及養(yǎng)護(hù)工作，針對(duì)綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)提出合理化的建議。
（五）小區(qū)安全工作。
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對(duì)外聘用專業(yè)保安公司的方式進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護(hù)、道路的暢通、車庫(kù)管理、車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
（六）其他。
1.搞好維修服務(wù)工作。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時(shí)率和完成率。共計(jì)接到維修投訴___起，完成___起，完成率為___%。配合工程部做的工程維修及檢查約為___余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時(shí)定期對(duì)各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，及時(shí)處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2.加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作。
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況與管理要求，制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運(yùn)方式等，并堅(jiān)持每天對(duì)裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問(wèn)題及時(shí)解決，及時(shí)處理，堅(jiān)持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3.認(rèn)真聽以業(yè)主意見，及時(shí)為住戶排憂解難。業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對(duì)住戶反映的問(wèn)題認(rèn)真記錄，及時(shí)處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時(shí)為住戶排憂解難。
二、存在的問(wèn)題和教訓(xùn)雖然，我們?cè)诎肽甑墓ぷ髦腥〉昧艘欢ǔ煽?jī)，但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)。針對(duì)以上幾個(gè)問(wèn)題，在__年的工作中，將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、__年工作計(jì)劃（一）部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機(jī)制，強(qiáng)化全員的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
___對(duì)部門內(nèi)各崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)化，明確責(zé)任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細(xì)。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無(wú)重大安全責(zé)任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)更加細(xì)致、高效。建立并完善對(duì)客服人員、維修、保安、保潔的績(jī)效考核體系，推行月度工作考核機(jī)制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、加強(qiáng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、自覺遵守并維護(hù)公司及部門的管理制度。
（二）配合工程部做好接管驗(yàn)收和日常巡查工作；
配合銷售部做好售樓和開盤的各類準(zhǔn)備工作。
（三）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督檢查。
（四）建立家政服務(wù)、有償維修，做好___和車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，完善物業(yè)服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇三
1.項(xiàng)目區(qū)域研究調(diào)研。
1-2區(qū)域研究調(diào)研工作內(nèi)容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)。
區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)量——各街道臨街商業(yè)供應(yīng)量。
（在此應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對(duì)于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點(diǎn)將較為明顯，對(duì)路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內(nèi)便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)研）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量——區(qū)域范圍內(nèi)各類獨(dú)體商業(yè)、各類物業(yè)底商。
等，在此不贅述）。
研究區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)商業(yè)物業(yè)——各種未正式對(duì)外營(yíng)業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研，并在調(diào)研報(bào)告中進(jìn)行專項(xiàng)分析）。
調(diào)研方法與途徑：
實(shí)地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)價(jià)格。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研租金水平的換算依據(jù)，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”，對(duì)于百貨類商業(yè)物業(yè)應(yīng)明確扣點(diǎn)范圍）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格水平——區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格水平。
（在此應(yīng)明確所調(diào)研售價(jià)的屬性，嚴(yán)格區(qū)分“均價(jià)”、“起價(jià)”等，并明確所調(diào)研價(jià)格鋪位所在樓層及位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實(shí)地調(diào)研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)。
（對(duì)于目測(cè)面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）。
研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)。
（在此應(yīng)明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）。
注：
定標(biāo)準(zhǔn)）、農(nóng)貿(mào)或集貿(mào)市場(chǎng)等，應(yīng)作為單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，不計(jì)入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調(diào)研方法與途徑：
實(shí)地調(diào)研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內(nèi)主要住宅社區(qū)分布及戶數(shù)。
間等）。
研究區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位——區(qū)域內(nèi)主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)與學(xué)校——區(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布。
（重點(diǎn)研究出現(xiàn)在研究區(qū)域內(nèi)的大學(xué)、?？茖W(xué)校以及各種寄宿制學(xué)校分布與學(xué)生總數(shù)量）。
其他人群聚集地點(diǎn)。
研究區(qū)域內(nèi)人群特點(diǎn)——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
（這部分內(nèi)容部分來(lái)源于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，部分需依靠“消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷“獲得）。
調(diào)研方法與途徑：
實(shí)地調(diào)研；檢索統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動(dòng)線。
具體內(nèi)容：
研究區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況及該道路主要交通設(shè)施。
（包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃道路基礎(chǔ)設(shè)施——區(qū)域內(nèi)主要交通道路狀況。
（包括道路方位、起止點(diǎn)、路幅、通車時(shí)間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內(nèi)公共交通動(dòng)線——各主要道路公交線路。
租車上下站位置）。
調(diào)研方法與途徑：
實(shí)地調(diào)研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計(jì)。
具體內(nèi)容：
本項(xiàng)目主要交通動(dòng)線人流量監(jiān)測(cè)。
中間路段橫截面進(jìn)行人流量監(jiān)測(cè)。
調(diào)研方法與途徑：
實(shí)地監(jiān)測(cè)：
流量類型：
機(jī)動(dòng)車流——區(qū)分公交車、普通機(jī)動(dòng)車（不含載重貨車）。
人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應(yīng)區(qū)分強(qiáng)潛在消費(fèi)人流、弱潛在消費(fèi)人流（即明顯的中小學(xué)生與老年人）。
時(shí)段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個(gè)時(shí)段，監(jiān)測(cè)時(shí)間為10分鐘。
備注：
點(diǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)動(dòng)車流，一個(gè)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)人流。
區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)。
具體內(nèi)容：
公共配套設(shè)施——包括公園、影劇院、公共健身場(chǎng)所、醫(yī)院、郵局、電信設(shè)施等。
金融及商業(yè)配套設(shè)施——包括銀行、證券機(jī)構(gòu)、倉(cāng)庫(kù)、戶外廣告設(shè)施等。
調(diào)研方法與途徑：
實(shí)地調(diào)研。
調(diào)研分析內(nèi)容可以參照下面的表格：
類別內(nèi)容備注。
項(xiàng)目名稱。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類型。
占地面積。
項(xiàng)目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積（建筑面積）。
住宅售價(jià)（均價(jià)）。
建筑形式。
公寓面積（建筑面積）。
公寓售價(jià)（均價(jià)）。
公寓租金。
商業(yè)面積（建筑面積）。
商業(yè)類型。
商業(yè)售價(jià)（均價(jià)）。
商業(yè)租金。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫字樓面積（建筑面積）。
寫字樓售價(jià)（均價(jià)）。
寫字樓租金。
酒店面積（建筑面積）。
酒店級(jí)別。
酒店租金。
竣工時(shí)間。
開盤日期及銷售率
入住日期及入住率
標(biāo)準(zhǔn)層層高。
單層面積。
3.目標(biāo)品牌經(jīng)營(yíng)客戶群調(diào)研。
這里主要補(bǔ)充品牌經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研，以超市、餐飲和健身為例，說(shuō)明調(diào)研內(nèi)容。
3-1餐飲類。
（1）對(duì)于本項(xiàng)目的開店意向。
（2）在本區(qū)域未來(lái)幾年中，開店的最佳時(shí)機(jī)（區(qū)域常駐人口達(dá)到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（3）承租能力、租賃期等，及目標(biāo)消費(fèi)群。
（4）硬件技術(shù)指標(biāo)及開店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置及樓層。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：上下水、燃?xì)?、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設(shè)置等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（5）是否會(huì)考慮購(gòu)買本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
3-2超市類。
（1）對(duì)于本項(xiàng)目的開店意向。
（2）對(duì)于本項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃方案中的位置。
（3）預(yù)計(jì)租金成本。
（4）在本區(qū)域未來(lái)幾年中，開店的最佳時(shí)機(jī)（區(qū)域常駐人口達(dá)到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（5）硬件技術(shù)指標(biāo)及開店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、燃?xì)?、排風(fēng)排煙、空調(diào)新風(fēng)、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（6）是否會(huì)考慮購(gòu)買本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
3-3健身中心類。
（1）對(duì)于本項(xiàng)目的開店意向。
（2）對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃位置是否有意見。
（3）在本區(qū)域未來(lái)幾年中，開店的最佳時(shí)機(jī)（區(qū)域常駐人口達(dá)到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（4）對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目的想法、是否經(jīng)營(yíng)帶泳池、是否需要其他室內(nèi)場(chǎng)館（如：籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)館）。
（5）目標(biāo)消費(fèi)群及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
（6）租金承受能力及經(jīng)營(yíng)檔次。
（7）硬件技術(shù)指標(biāo)及開店條件。
a)需求面積、進(jìn)駐位置、樓層等。
b)建筑結(jié)構(gòu)：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內(nèi)部裝修及結(jié)構(gòu)：上下水、空調(diào)新風(fēng)、貨梯、步行梯等內(nèi)部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（8）是否會(huì)考慮購(gòu)買本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
其他類型經(jīng)營(yíng)商戶可以仿照上面三類進(jìn)行。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇四
本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬(wàn)酒店_項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，_太極景潤(rùn)花園_在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開盤活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動(dòng)緊緊圍繞_銷售_為中心，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將_太極景潤(rùn)花園_的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
二、活動(dòng)時(shí)間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動(dòng)地點(diǎn)。
太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)。
四、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過(guò)開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典。
2)通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來(lái)的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于_選房、購(gòu)房流程_的講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開盤當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。
4)通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過(guò)程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
五、房地產(chǎn)開盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃布置方案。
1)現(xiàn)場(chǎng)布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺(tái)下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干。
c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。
b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來(lái)賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過(guò)銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場(chǎng)，用作開盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇五
地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來(lái)作為財(cái)產(chǎn)的土地，招商是指為項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營(yíng)戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有20xx年商業(yè)地產(chǎn)招商工作計(jì)劃，歡迎參閱。
一.項(xiàng)目介紹：
溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國(guó)道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)。該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉(cāng)儲(chǔ)面積35000平米。
二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)：
溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場(chǎng)為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來(lái)打造該市場(chǎng)的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì)，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時(shí)尚集聚的趨勢(shì)，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的要求，它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)思路，是本地區(qū)一個(gè)融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。
三.交通概況：
本處于西環(huán)路和104國(guó)道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
分析：
1、s——優(yōu)勢(shì)。
(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對(duì)于大型的主題建材市場(chǎng)來(lái)說(shuō)地段優(yōu)越、位置顯赫。
(2)交通——項(xiàng)目?jī)?nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班，10路車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。
(3)口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目，20xx年10強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)，20xx年消費(fèi)者信得過(guò)企業(yè)。
(4)物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝，該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉(cāng)儲(chǔ)面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場(chǎng)。
(5)配套——配置自動(dòng)扶梯、6500平米的大型停車場(chǎng)，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。
(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽(yáng)能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強(qiáng)大。
2、w——劣勢(shì)。
(1)由于早期句容商業(yè)市場(chǎng)沒有成熟給投資者帶來(lái)了憂慮。
(2)句容老的建材市場(chǎng)由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度，目前新市場(chǎng)開始需要一定周期的培育。
(3)項(xiàng)目臨104國(guó)道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
(4)項(xiàng)目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機(jī)會(huì)。
(1)經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退、證券市場(chǎng)蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報(bào)的投資方式。
(2)政策因素——國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng)，造成房?jī)r(jià)一路高升，給投資者帶來(lái)了商機(jī)。
(3)市場(chǎng)因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長(zhǎng)，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來(lái)越美好。
(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房,加大了本區(qū)域的人流量。
(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
(1)國(guó)家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
(2)工商局以及廣告法對(duì)返租、回報(bào)承諾等禁止宣傳，使本項(xiàng)目在推廣中無(wú)法將信息傳達(dá)到位。
(3)國(guó)家對(duì)目前房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。
(4)招商難度大，開業(yè)時(shí)若無(wú)大量商戶進(jìn)入，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì)遭致失敗，還有可能引發(fā)市場(chǎng)危機(jī)。
(6)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、經(jīng)營(yíng)困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無(wú)法徹底解套。
五.
崗位職責(zé)。
招商部職責(zé)。
一、部門本職：
2、負(fù)責(zé)招商洽談工作，進(jìn)行市場(chǎng)拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
二、主要職能：
1、計(jì)劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃;。
2、業(yè)務(wù)開展：對(duì)部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。
3、規(guī)范制訂：對(duì)部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。
4、檢查考勤：對(duì)本部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核;。
5、資料管理：對(duì)本部資料進(jìn)行管理;。
6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。
7、市場(chǎng)拓展：開展對(duì)外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。
8、
工作報(bào)告。
：向總經(jīng)理提交部門工作報(bào)告;。
三、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。
四、工作要求：
1、本部人員要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)。
規(guī)章制度。
2、要經(jīng)常深入市場(chǎng)基層，了解市場(chǎng)形勢(shì)，搜集信息，提出計(jì)劃方案及實(shí)施策略;。
4、對(duì)于應(yīng)由本部解決的問(wèn)題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。
5、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。
招商部經(jīng)理：
一、崗位職責(zé)：
1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。
4、建立及健全招商各項(xiàng)管理制度及實(shí)施細(xì)則;。
5、評(píng)估部門下屬各人員的工作業(yè)績(jī);。
6、評(píng)估各項(xiàng)招商方案的工作效果;。
8、定時(shí)開展市場(chǎng)調(diào)查工作并及時(shí)匯總上報(bào);。
9、建立完整的一套招商資料庫(kù)。
二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：
1、對(duì)部門工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé);。
2、對(duì)下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負(fù)責(zé);。
3、對(duì)下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負(fù)責(zé)。
一、策劃的總體思路。
1.全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2.項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。
3.創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項(xiàng)目背景。
1.用地概述。
本地塊為國(guó)土資源局代號(hào)為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2.項(xiàng)目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。
2.1商鋪部分：約15000㎡。
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺(tái)綠化)。
2.4地下建筑：約6000㎡。
3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。
xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略)。
4.用地紅線圖。
(見附件)。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。
---效益和品牌。
1.項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成。
1.1短期銷售必須成功，順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1.2總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。
2.項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。
2.1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。
四、核心目標(biāo)——樹立品牌。
原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。
品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則”。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。
五、項(xiàng)目開發(fā)總建議。
引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。
通過(guò)前期招商，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。
注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。
通過(guò)超常規(guī)宣傳，通過(guò)事件營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。
通過(guò)適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。
制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊(duì)伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：
1、招商經(jīng)理1人，招商團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人。
2、招商主管若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)于說(shuō)服、鼓勵(lì)性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神、服從意識(shí)和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)(資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等)和會(huì)務(wù)組織等工作。
5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。
二、建設(shè)招商團(tuán)隊(duì)。
打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、能吃苦、講奉獻(xiàn)、思想品質(zhì)好的招商團(tuán)隊(duì)，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和時(shí)效性很強(qiáng)的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。
(一)招商人員必須具備的基本素質(zhì)。
1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：
(1)堅(jiān)定的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新。
(2)強(qiáng)烈的責(zé)任感，是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。
(3)堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
(4)良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。
2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力。
(1)商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識(shí)，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。
(2)商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
(3)招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。
3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。
(1)敏銳的觀察力通過(guò)察言觀色可捕捉對(duì)放的投資意圖和實(shí)力，通過(guò)對(duì)手的語(yǔ)言表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作觀察、分析，進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷。
(2)應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì)，爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
(一)招商人員的特殊素質(zhì)。
2、具有局勢(shì)控制能力，主要表現(xiàn)在對(duì)招商準(zhǔn)備工作，了解自身項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，了解對(duì)方的招展實(shí)情，并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。
3、較佳的團(tuán)隊(duì)精神，招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類或中類分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。
4、外語(yǔ)知識(shí)。
(三)招商人員的培訓(xùn)。
招商人才并非天生就有的，他們是通過(guò)選拔、培訓(xùn)并在實(shí)踐中鍛煉出來(lái)的?？?jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制在招商實(shí)踐中對(duì)人才的培養(yǎng)起到重大的作用。培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實(shí)踐，使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富，能夠勝任招商工作。
招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面：
1、項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。
2、溝通技巧(如接聽電話、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。
3、招商專業(yè)知識(shí)(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等)。
4、招商要旨(招商策略說(shuō)明及合同解讀等)。
三、招商實(shí)施。
招商團(tuán)隊(duì)成立后即將進(jìn)行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項(xiàng)目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等。
(一)業(yè)態(tài)組合以及租金預(yù)測(cè)。
招商實(shí)施的第一步應(yīng)該是確定計(jì)劃中的業(yè)態(tài)組合，并對(duì)周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括價(jià)格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項(xiàng)目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個(gè)購(gòu)物中心，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為購(gòu)物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當(dāng)然這個(gè)比例并不是絕對(duì)的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守：購(gòu)物中心首先是一個(gè)賣場(chǎng)，購(gòu)物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心;娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購(gòu)物中心。過(guò)分強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對(duì)發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過(guò)一次。所以，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。
項(xiàng)目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來(lái)確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡(jiǎn)單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長(zhǎng)而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(一旦承租者經(jīng)營(yíng)不善將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成打擊);分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式(數(shù)據(jù)顯示同時(shí)段內(nèi)高于整體出租50%)，采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇六
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在做什么，做什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足了哪些群體的消費(fèi)需求，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)客戶以分析其市場(chǎng)定位，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將來(lái)做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來(lái)的發(fā)展空間和商業(yè)機(jī)；分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在特定環(huán)境里的競(jìng)爭(zhēng)力以及在整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實(shí)力，是否會(huì)因?yàn)槎ㄎ恢黧w的介入而導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反擊或?qū)?，是否有機(jī)會(huì)尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對(duì)宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)需要，分析的具體內(nèi)容會(huì)有差異，但一般都應(yīng)對(duì)政治（political）、經(jīng)濟(jì)（economic）、技術(shù)（technological）和社會(huì)（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進(jìn)行分析。簡(jiǎn)單而言，稱之為pest分析法。
社會(huì)文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念、宗教信仰、語(yǔ)言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟(jì)人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成、國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)度水平、儲(chǔ)蓄和信貸能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準(zhǔn)定位法。精準(zhǔn)定位的實(shí)質(zhì)，是通過(guò)對(duì)輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進(jìn)行細(xì)致分析，找到目標(biāo)消費(fèi)群體，針對(duì)他們的需求，結(jié)合經(jīng)營(yíng)者的需求，因地制宜進(jìn)行差異化定位分析。
精準(zhǔn)定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對(duì)商圈特征、客戶類型、競(jìng)爭(zhēng)商圈三方面進(jìn)行分析；三定位指在分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行消費(fèi)者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場(chǎng)的供給，消費(fèi)者和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，也考慮競(jìng)爭(zhēng)型商圈的影響，綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。
上進(jìn)行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時(shí)間上進(jìn)行現(xiàn)在和未來(lái)的機(jī)會(huì)分析，在主體投入方面進(jìn)行優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)比較，從而提出定位的空間和通路。
動(dòng)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費(fèi)主體之間是動(dòng)態(tài)的關(guān)系組合。如何進(jìn)行動(dòng)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時(shí)間、空間、時(shí)空的角度進(jìn)行階段性動(dòng)態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問(wèn)題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過(guò)程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作用。動(dòng)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費(fèi)主體之間是動(dòng)態(tài)的關(guān)系組合。如何進(jìn)行動(dòng)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，從時(shí)間、空間、時(shí)空的角度進(jìn)行階段性動(dòng)態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產(chǎn)定位的核心問(wèn)題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過(guò)程中作用，特別是后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作用。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇七
項(xiàng)目簡(jiǎn)介。
客戶基礎(chǔ)。
市場(chǎng)機(jī)遇。
項(xiàng)目投資價(jià)值。
項(xiàng)目資金及合作。
項(xiàng)目成功關(guān)鍵。
公司使命。
經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。
公司介紹。
項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司。
公司組織結(jié)構(gòu)。
[歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況。
[歷史]管理與營(yíng)銷基礎(chǔ)。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內(nèi)部控制管理。
項(xiàng)目介紹。
項(xiàng)目建設(shè)基本方案。
規(guī)劃建設(shè)年限與階段。
項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)。
項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容。
所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響。
房地產(chǎn)宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題。
城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現(xiàn)狀分析。
居民消費(fèi)特征分析。
城市商鋪價(jià)格分析。
消費(fèi)者調(diào)查。
居民消費(fèi)特點(diǎn)。
競(jìng)爭(zhēng)分析。
競(jìng)爭(zhēng)分析的方法。
競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項(xiàng)目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項(xiàng)目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項(xiàng)目。
qb區(qū)方案概念設(shè)計(jì)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則。
產(chǎn)品組合和功能定位。
建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求。
商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求。
a13地塊設(shè)計(jì)要求。
a21地塊設(shè)計(jì)要求。
a08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求。
a22地塊設(shè)計(jì)要求。
營(yíng)銷策略。
預(yù)計(jì)銷售額及市場(chǎng)份額。
產(chǎn)品定位。
各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位。
定價(jià)策略。
住房項(xiàng)目的定價(jià)策略。
銷售策略。
住房地產(chǎn)的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇八
三、業(yè)態(tài)定位。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功，需要涉及到諸多方面的工作，商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃無(wú)疑在其中占有著重要的地位?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。業(yè)態(tài)定位方面，一方面要與商業(yè)中心的整體建筑布局相吻合，第二方面要考慮到分與合都是一個(gè)有機(jī)的整體?？紤]到該商業(yè)中心建成后的領(lǐng)袖地位，我們從整體某某商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書上對(duì)商業(yè)中心應(yīng)該進(jìn)行業(yè)態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位指導(dǎo)思想：詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。
準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位我們從以下幾個(gè)方面考慮分析：
定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶群。主體服務(wù)對(duì)象：某某縣城12萬(wàn)居民目標(biāo)客戶群：某某縣12萬(wàn)固定居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有中等消費(fèi)能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、回家過(guò)節(jié)打工族、鹽化工程投資建設(shè)者、部分旅游人群。定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。定位過(guò)程：通過(guò)商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：
某某商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。b、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約8萬(wàn)的縣城中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。
消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的城內(nèi)及周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。商業(yè)中心功能、規(guī)模定位定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)模商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。故某某商業(yè)中心的基本功能應(yīng)集商品零售與娛樂休閑為一體，形成一個(gè)整體超大規(guī)模的商業(yè)休閑中心。定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)一般來(lái)講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購(gòu)物疲勞度也受商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall來(lái)開發(fā)，考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所?？梢院芎玫亟Y(jié)合雕塑、景觀、中心廣場(chǎng)、步行道融為一體共同營(yíng)造某某縣城景觀文化的亮點(diǎn)。9某某商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書定位過(guò)程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場(chǎng)的功能和規(guī)模。
牌、商譽(yù)和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)收益，使購(gòu)物中心更具活力。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費(fèi)群體，對(duì)區(qū)域分布的限制少，與項(xiàng)目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購(gòu)物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。
某某商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書規(guī)劃時(shí)應(yīng)對(duì)各業(yè)種主力店多準(zhǔn)備幾家招商對(duì)象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時(shí)資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營(yíng)鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃。選擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營(yíng)商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對(duì)方便購(gòu)物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購(gòu)物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測(cè)商鋪分級(jí)、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營(yíng)、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。
業(yè)態(tài)定位前期具體規(guī)劃平面圖：
商業(yè)街。
（業(yè)態(tài)待定）通道。
2、3樓1400—1500平米為家電、it商城；c區(qū)2樓為700平米左右另類連鎖，3樓為約700平米的休閑美食。
四、經(jīng)營(yíng)思路。
經(jīng)營(yíng)思路以業(yè)態(tài)定位為主，通過(guò)業(yè)態(tài)定位，我們選擇相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)思路。一方面，將每一個(gè)專業(yè)的大型某某商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書商城，通過(guò)招商，合理布局，滿足大眾消費(fèi)的目的，同時(shí)具備同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)的品牌、檔次的增長(zhǎng)空間；另一方面，將整個(gè)商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)成為某某政府舉行大型活動(dòng)、會(huì)議的舉辦地、接待中心，某某縣居民生活大事件采購(gòu)的必來(lái)地。在逐漸消磨周邊的商場(chǎng)、步行街的競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上，保持長(zhǎng)久的領(lǐng)袖地位，是我們的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。為達(dá)到我們的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，一方面我們?cè)诠芾砗头?wù)上下工夫，一方面在政策優(yōu)勢(shì)上做文章。以省級(jí)商業(yè)管理的制度和理念和一流的服務(wù)素質(zhì)來(lái)經(jīng)營(yíng)整個(gè)商業(yè)中心，保持自身的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在政策上，利用其在某某縣的地位和溫商的實(shí)力，使政府在政策和管理上對(duì)整個(gè)商業(yè)中心給予一定的優(yōu)惠，從各個(gè)方面保證在商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者有更大的發(fā)揮、發(fā)展的空間，在方方面面使整個(gè)商業(yè)中心自身具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)久的生命力。
五、發(fā)展遠(yuǎn)景。
消費(fèi)導(dǎo)向彪和商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的no·1。15。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇九
根據(jù)《關(guān)于開展市名師工作室學(xué)員跟崗學(xué)習(xí)活動(dòng)的通知》的相關(guān)要求，本著“探索教育規(guī)律、促進(jìn)教師成長(zhǎng)、加強(qiáng)學(xué)科引領(lǐng)、共享職業(yè)幸?！钡淖谥迹囵B(yǎng)和造就更多的優(yōu)秀教師，充分發(fā)揮名師的示范、引領(lǐng)和輻射的作用，加快名師專業(yè)成長(zhǎng)，特制定本計(jì)劃。
以基礎(chǔ)教育改革和骨干教師專業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)任務(wù)，通過(guò)“行動(dòng)研究”和“培訓(xùn)、跟崗、實(shí)踐、研究、反思”等方式，努力使本工作室學(xué)員在師德修養(yǎng)、教學(xué)科研、示范指導(dǎo)等方面得到進(jìn)一步的提升，為使他們成為研究、專家型教師奠定基礎(chǔ)。
（一）常規(guī)要求。
1.積極參與研討。工作室成員及學(xué)員積極參與科組、級(jí)組活動(dòng)及課堂教學(xué)研討，工作室成員每學(xué)期上1節(jié)以上的示范課，學(xué)員跟崗期間上3節(jié)以上的研討課。各成員在公開課前后要精心設(shè)計(jì)教案，積極參與集體備課及聽課、評(píng)課，在備課、觀課、評(píng)課中不斷提高自己的教學(xué)能力。
2.積極參與教育科研。工作室成員及學(xué)員要根據(jù)工作室計(jì)劃課題《導(dǎo)學(xué)型閱讀教學(xué)模式的研究》《粵西鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)建墨香校園實(shí)驗(yàn)研究》《閱讀教學(xué)凸顯主題、兼顧知識(shí)的研究》，采用行動(dòng)研究的方法，在教學(xué)實(shí)踐中不斷研究、總結(jié)、反思、改進(jìn)，提升自己的教育教學(xué)研究能力。
4.勤讀書，勤寫作。工作室訂閱教育教學(xué)類報(bào)刊雜志，購(gòu)買語(yǔ)文教學(xué)專著，每位成員學(xué)員要擠時(shí)間多閱讀，關(guān)注教學(xué)動(dòng)態(tài)，提高教學(xué)素養(yǎng)。勤積累，勤做讀書筆記，撰寫教學(xué)論文，并爭(zhēng)取在專業(yè)刊物上發(fā)表。
5.積極參與“一手好書寫、一副好口才、一個(gè)好案例、一篇好文章”的教師基本功訓(xùn)練并且要日漸長(zhǎng)進(jìn)。
（二）課題研究具體要求。
1.每個(gè)工作室成員必須按照工作室擬定的課題研究實(shí)施方案，按質(zhì)按量帶領(lǐng)學(xué)員開展研究工作。必要時(shí)，根據(jù)本校情況和教師任教年級(jí)制定相應(yīng)的課題實(shí)施具體辦法。
2.在研究中要實(shí)事求是，切忌脫離教學(xué)實(shí)際空談教學(xué)理論，要在實(shí)踐中驗(yàn)證、檢驗(yàn)、改進(jìn)教學(xué)，進(jìn)而得出具有理論價(jià)值和實(shí)踐意義的教育教學(xué)方法。
3.提倡寫教研日記、教學(xué)敘事或教學(xué)隨筆，要把在理論指導(dǎo)下的教學(xué)研究和教學(xué)觀察、反思寫下來(lái)，作為教學(xué)研究的成果之一。
（一）讀書。
本學(xué)年的讀書主推“主題教學(xué)”類書籍，兼博覽其他書籍，逐漸養(yǎng)成閱讀經(jīng)典和翻閱教育教學(xué)雜志的良好習(xí)慣，掌握最新的教育教學(xué)動(dòng)向。工作室定期或不定期組織讀書交流。
（二）實(shí)踐。
1．積極參與各級(jí)各類教育部門組織的研訓(xùn)活動(dòng)，并逐漸成為各級(jí)各類活動(dòng)中的主力。
2．根據(jù)本工作室實(shí)際，將“切實(shí)減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)，打造優(yōu)質(zhì)高效的常態(tài)化課堂教學(xué)”作為本學(xué)年的教研主題。
3．成員及學(xué)員積極參與工作室組織的主題研討課教學(xué)大賽。
（三）反思。
多反思課堂教學(xué)的成敗得失，鼓勵(lì)個(gè)人把思考凝結(jié)成文字，積累教育教學(xué)成果。
（一）活動(dòng)方式。
采用集中研討活動(dòng)、小組活動(dòng)、個(gè)人自主活動(dòng)相結(jié)合的活動(dòng)方式。原則上每學(xué)期組織兩次集中研討活動(dòng)，在教導(dǎo)處的主導(dǎo)下開展，成員和全體學(xué)員及語(yǔ)文科教師參加；三次小組活動(dòng)，由成員、學(xué)員結(jié)合本校的教研活動(dòng)自己進(jìn)行，確保完成縣教研室安排的工作任務(wù)，并上交相關(guān)的材料。
（二）活動(dòng)議程（主要針對(duì)研討課）。
1．授課教師、成員和學(xué)員精研教材，收集備課資料。在教導(dǎo)處的協(xié)助下，成員和學(xué)員一同進(jìn)行集體備課，并保留原始資料。
２．授課教師圍繞教導(dǎo)處安排的級(jí)段的研討主題，參考集體備課的意見，深入備課，研磨教案。
３．聽課，并注意關(guān)注主題的落實(shí)與達(dá)成情況。
４．上課教師教學(xué)反思。
５．授課教師及聽課教師就本節(jié)課中主題落實(shí)與達(dá)成情況做評(píng)課辯課，重點(diǎn)提出意見與建議，加深對(duì)主題的理解。
（三）研討課主題。
根據(jù)級(jí)段特點(diǎn)，通過(guò)“讀、思、說(shuō)、寫”等語(yǔ)文活動(dòng)落實(shí)語(yǔ)言文字的學(xué)習(xí)。（具體安排見科組計(jì)劃）。
五、繳交材料。
（一）工作室繳交材料。
工作室計(jì)劃、主持人聽課簿、工作室總結(jié)、課堂教學(xué)反思（或評(píng)價(jià)）、示范課教學(xué)設(shè)計(jì)、示范課錄像。
（二）工作室成員和跟崗學(xué)員繳交材料。
略
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十
中圖分類號(hào)：文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：
引言：近些年來(lái)，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展性強(qiáng)、收益可增長(zhǎng)性強(qiáng)、受國(guó)家調(diào)控小的特點(diǎn)，逐漸成為了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)。本文對(duì)一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)線需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能需求四個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行了剖析，并進(jìn)行了系統(tǒng)的總結(jié)。該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地處北京市某區(qū)域中心，總建筑面積22多萬(wàn)平方米，地上分為5棟樓，該項(xiàng)目綜合了大型商業(yè)賣場(chǎng)、大型超市、餐飲、休閑娛樂、公寓等多種商業(yè)模式，商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求個(gè)性化較強(qiáng)、后期變動(dòng)較大，致使本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)難度比較大。
一、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)氛圍需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)。
概述：本項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)經(jīng)營(yíng)都需要一個(gè)濃厚的經(jīng)營(yíng)氛圍，才能促進(jìn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中，不僅要考慮建筑美觀和基本功能需要，更要充分考慮經(jīng)營(yíng)氛圍的需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中的視線、外觀、燈光等方面具體體現(xiàn)，使建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，才能促進(jìn)項(xiàng)目的成長(zhǎng)。
比如在外廣場(chǎng)中心設(shè)置了一個(gè)圓形下沉式廣場(chǎng)，下沉廣場(chǎng)周圍設(shè)計(jì)了一圈與地下一層商場(chǎng)進(jìn)出的防火門，為普通鋼制防火門，只在門上有兩條豎向窄條玻璃，設(shè)計(jì)上沒有充分考慮經(jīng)營(yíng)的商業(yè)氛圍需要，下沉廣場(chǎng)與地下一層商場(chǎng)內(nèi)的顧客視線、燈光、商業(yè)展柜視線被遮斷，無(wú)法形成內(nèi)外相互呼應(yīng)的商業(yè)氛圍，不利于經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)方面的強(qiáng)烈要求，鋼制防火門改為通透的防火玻璃門，并且門洞口高度加大，這才解決了內(nèi)外視線被擋、商業(yè)氛圍受損的問(wèn)題，但是后期修改造成了較大的經(jīng)濟(jì)、工期損失?？偨Y(jié)以上問(wèn)題得出結(jié)論，在工程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分重視商業(yè)氛圍的營(yíng)造，這是吸引顧客、有利于經(jīng)營(yíng)的重要手段。
又比如本商業(yè)樓群內(nèi)部區(qū)域靠近外墻一側(cè)需要封閉以擺放貨柜，所以該處玻璃幕墻設(shè)計(jì)為石材或單層玻璃后加襯板的封閉設(shè)計(jì)。但是在定材料時(shí)，單層玻璃幕墻后的襯板選材不當(dāng)，襯板顏色過(guò)淺，與旁邊其他區(qū)域的通透雙層玻璃幕墻顏色差別過(guò)大，像是在外墻上打了補(bǔ)丁，外觀整體不和諧，影響了商業(yè)氛圍的整體性，致使商業(yè)經(jīng)營(yíng)受損。
還比如樓體外景觀照明設(shè)計(jì)過(guò)于依賴、相信效果圖，又對(duì)照明方案的深化設(shè)計(jì)、照明設(shè)備定型考慮不周全，致使采用的樓體景觀照明設(shè)備的照明強(qiáng)度不夠、色彩不正，致使商場(chǎng)夜間局部室外景觀燈光昏暗、色彩不鮮明、主題不突出，造成實(shí)際效果與效果圖差別較大，在夜間無(wú)法形成濃厚的商業(yè)氛圍，致使商業(yè)經(jīng)營(yíng)受損。
結(jié)論：商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有濃厚的商業(yè)特色，不僅要注重傳統(tǒng)概念中對(duì)造型、布局、色彩、材料的要求，更應(yīng)該注重營(yíng)造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，要充分考慮商業(yè)氛圍的相互呼應(yīng)性、整體性、濃厚性的要求，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中通盤考慮，整體設(shè)計(jì)。體現(xiàn)出商業(yè)建筑的經(jīng)營(yíng)特色，是商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)成敗的關(guān)鍵因素，否則這只可能是一個(gè)漂亮的建筑，不一定是一個(gè)能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求、能充分創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值的成功商業(yè)建筑。
二、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)動(dòng)線需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)。
概述：在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要注重考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局中的動(dòng)線需求，要注重室內(nèi)外動(dòng)線設(shè)計(jì)對(duì)顧客人流的引導(dǎo)作用、對(duì)商鋪連接的作用、對(duì)建筑群的展示作用，只有一個(gè)好的動(dòng)線設(shè)計(jì)才能促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，充分考慮動(dòng)線的設(shè)置。
例如本商業(yè)群樓呈u字型布置，中間為商業(yè)群樓的外廣場(chǎng)，北側(cè)為廣場(chǎng)的敞開式u字形入口，緊臨這個(gè)區(qū)域最繁忙的大街，是顧客人流的重要出入口，但是在廣場(chǎng)北側(cè)入口中心處卻設(shè)置有兩個(gè)地下通風(fēng)豎井出風(fēng)口，每個(gè)豎井口長(zhǎng)寬都為6米，高出地面近3米，突兀的布置在廣場(chǎng)中心，極大的破壞了廣場(chǎng)布局的整體性，阻礙了指引顧客朝向廣場(chǎng)以里的動(dòng)線和視線，致使商業(yè)經(jīng)營(yíng)受損。經(jīng)過(guò)分析，這個(gè)問(wèn)題是因?yàn)橐?guī)劃報(bào)審時(shí)間較短，地下工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與地上工程規(guī)劃設(shè)計(jì)分開前后設(shè)計(jì)，沒有充分溝通，才致使以上問(wèn)題，這是對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)整體性考慮不足造成的。
原主樓商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中在北側(cè)主入口區(qū)域設(shè)置有機(jī)房、扶梯，簽約的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司認(rèn)為這嚴(yán)重影響了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)線布置，要求修改，修改后機(jī)房被挪走，扶梯在一層被取消，但由于是后期修改，造成了較大的費(fèi)用、工期損失。
地下一層北側(cè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)為大型超市，在此區(qū)域的中心的位置原設(shè)計(jì)有一個(gè)通風(fēng)機(jī)房，超市運(yùn)營(yíng)公司簽約后，認(rèn)為此通風(fēng)機(jī)房在超市區(qū)域的中心，嚴(yán)重影響了超市主動(dòng)線的通暢，要求修改，造成了較大的費(fèi)用、工期損失。
結(jié)論：商業(yè)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中的動(dòng)線布置，應(yīng)該內(nèi)外、上下整體考慮設(shè)計(jì)，做到動(dòng)線通暢、順應(yīng)顧客的視角，在入口處、動(dòng)線主線路上盡量不要布置設(shè)備設(shè)施或靠邊布置，動(dòng)線布置應(yīng)盡量把各個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域有機(jī)連接起來(lái)，把顧客人流帶向各個(gè)商業(yè)建筑、店鋪，而沒有死角、迷路的困惑，使顧客能關(guān)注商品，在愉快、舒適中逛遍商業(yè)建筑群內(nèi)外的各個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。
三、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)布局需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)。
概述：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑布局設(shè)計(jì)要充分考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)代性、招商變動(dòng)性需求，在建設(shè)前期會(huì)根據(jù)初步規(guī)劃的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式確定各個(gè)區(qū)域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局設(shè)計(jì)、施工，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式就會(huì)被相對(duì)固定，不利于后期招商的靈活變動(dòng)，所以要預(yù)留合理的招商變動(dòng)空間。而且要充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的速度，建筑布局設(shè)計(jì)要緊隨時(shí)代的發(fā)展，充分與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求接軌，要盡量符合當(dāng)前市場(chǎng)主流設(shè)計(jì)，以免設(shè)計(jì)出來(lái)后就落后于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需求。
例如主樓1-5層規(guī)劃設(shè)計(jì)為大型高檔商場(chǎng)，原內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)中沒有設(shè)置鏤空中庭，造成了商場(chǎng)內(nèi)部區(qū)域上下層視線不通透、商業(yè)氛圍無(wú)法相互呼應(yīng)、互動(dòng)，不符合當(dāng)前中高檔商場(chǎng)的主流經(jīng)營(yíng)需求，在后期簽約的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的強(qiáng)烈要求下，拆掉了該樓中心兩軸跨區(qū)域的2-5層樓板，才制造了鏤空中庭，解決了以上問(wèn)題，但造成了很大的費(fèi)用、工期損失。
又例如其中一個(gè)樓的頂層5-6層設(shè)計(jì)為電影院，但是開發(fā)商沒有充分考慮今后招商方面的電影院商家的變動(dòng)需求，影院的結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)均按之前考察的影院布置進(jìn)行了參考設(shè)計(jì)，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家與之前作為參考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的影院走廊、門口、看臺(tái)、屏幕位置、放映口位置均發(fā)生變動(dòng)，致使影院結(jié)構(gòu)進(jìn)行了大量修改，造成較大的費(fèi)用、工期損失。
結(jié)論：在商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)區(qū)域的建筑布局設(shè)計(jì)中，要盡量跟隨當(dāng)前市場(chǎng)主流的商業(yè)建筑布局設(shè)計(jì)，做到各個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域能相互呼應(yīng)、形成整體，給顧客營(yíng)造一個(gè)溫馨、通暢的購(gòu)物環(huán)境。而對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)，通過(guò)招商很可能后期發(fā)生較大變動(dòng)的區(qū)域的建筑布局設(shè)計(jì)，要預(yù)留變動(dòng)空間，建筑布局盡量設(shè)計(jì)成一個(gè)可調(diào)整、變換的形式，等到最終商家確定后，再進(jìn)行深化設(shè)計(jì)、施工。
四、商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)功能性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)。
概述：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑功能設(shè)計(jì)要充分考慮實(shí)際的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，不要僅從參考資料、以前類似項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資料、初步市場(chǎng)調(diào)研確定商業(yè)項(xiàng)目的功能需求，更要充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)商業(yè)快速發(fā)展的速度，帶來(lái)的在建筑功能需求上巨大的增長(zhǎng)變化。而且要與經(jīng)營(yíng)方充分溝通，使建筑功能設(shè)計(jì)與實(shí)際商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要相符，要考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)往往可能在某時(shí)間段、某區(qū)域超越規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的可能，功能設(shè)計(jì)要留出經(jīng)營(yíng)發(fā)展的余量。
比如本商業(yè)項(xiàng)目其中一個(gè)樓，規(guī)劃設(shè)計(jì)有營(yíng)業(yè)到晚上2點(diǎn)的ktv、，晚上在其它商業(yè)體停業(yè)后，仍然需要使用空調(diào)，但是如果不單獨(dú)規(guī)劃設(shè)計(jì)此空調(diào)系統(tǒng)的話，就需要運(yùn)行項(xiàng)目很大一部分的空調(diào)系統(tǒng)才能滿足該樓晚上營(yíng)業(yè)的需求，設(shè)計(jì)方在甲方要求下對(duì)該空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行了單獨(dú)設(shè)計(jì)，但是只分開了空調(diào)的冷卻系統(tǒng)，既在地下室有獨(dú)立的空調(diào)制冷機(jī)組，而沒有分開空調(diào)的供水系統(tǒng)，使得需要運(yùn)行項(xiàng)目很大一部分的空調(diào)供水系統(tǒng)，才能達(dá)到該樓晚上營(yíng)業(yè)的空調(diào)運(yùn)行需求，大大增加了空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，這對(duì)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)造成了很大資源、費(fèi)用浪費(fèi)。
又比如原設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的用電量估計(jì)不足，原設(shè)計(jì)用規(guī)范上的參數(shù)和一些類似項(xiàng)目考察的初步數(shù)據(jù)，沒有充分考察市場(chǎng)，就確定了總、分區(qū)域的用電量，但在招商和后期實(shí)際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)用電量嚴(yán)重不足和不均勻，因?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)模式和以前比發(fā)生了很大變化，專業(yè)性、個(gè)性化要求較高，并且項(xiàng)目本身也是在招商中不斷變化，致使一些商業(yè)區(qū)域的用電量預(yù)估計(jì)不足，不得不在后期對(duì)電量進(jìn)行增容和從新分配，和原來(lái)一次性電量設(shè)計(jì)、申請(qǐng)到位相比，費(fèi)用、工期大大增加，這屬于前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)溝通不足造成的。
在本商業(yè)項(xiàng)目中一個(gè)樓的6-7層，設(shè)計(jì)為餐飲、休閑區(qū)域，設(shè)置有大量的餐廳、美食檔口，但是該區(qū)域內(nèi)排油煙風(fēng)口數(shù)量不夠，致使就餐高峰時(shí)，大量油煙無(wú)法從室內(nèi)排出。而且中間屋面大部分設(shè)計(jì)為玻璃透明屋頂，又直接致使排油煙井口位置可設(shè)置區(qū)域縮小，在規(guī)范要求的排煙井口間距要求下，數(shù)量不便設(shè)置過(guò)多，設(shè)計(jì)又沒有考慮其它措施，致使大量油煙無(wú)法從室內(nèi)排出，大大的影響了餐飲區(qū)域的經(jīng)營(yíng)。
結(jié)論：在建筑功能設(shè)計(jì)中要充分考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，要盡量符合實(shí)際需求，不要想當(dāng)然照搬以前舊賬，而要充分考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式多樣性的特點(diǎn)，在功能設(shè)計(jì)上要注重滿足不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式的需求。而對(duì)于隨時(shí)展而增長(zhǎng)變化較大的經(jīng)營(yíng)需求，要充分考察市場(chǎng)的實(shí)際情況，做到既要節(jié)約、又要滿足實(shí)際現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)需求，在建筑功能設(shè)計(jì)上，要留有充分發(fā)展提高的空間。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十一
為認(rèn)真貫徹落實(shí)區(qū)委、區(qū)政府2014年禁毒工作安排，不斷推動(dòng)禁毒各項(xiàng)工作往縱深發(fā)展，全面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建?無(wú)毒單位?的總目標(biāo)，再創(chuàng)禁毒工作新業(yè)績(jī)，現(xiàn)制定我局2014年禁毒工作計(jì)劃。
一、指導(dǎo)思想。
以鄧小平理論、三個(gè)代表?重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞?創(chuàng)建‘無(wú)毒單位’、構(gòu)建‘和諧鞏留’?的總體目標(biāo)，堅(jiān)持?預(yù)防為主，綜合治理，禁種、禁制、禁販、禁吸并舉?的工作方針，明確禁毒責(zé)任，夯實(shí)基礎(chǔ)工作，強(qiáng)化預(yù)防教育，創(chuàng)新幫教形式，嚴(yán)抓重點(diǎn)整治為重點(diǎn)，把解決當(dāng)前突出問(wèn)題與推動(dòng)禁毒工作長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合，積極推進(jìn)全局禁毒工作不斷深入開展。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十二
沈海中資深品牌行銷人，高級(jí)培訓(xùn)師。長(zhǎng)期征戰(zhàn)于市場(chǎng)一線，擁有豐富的戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌行銷、渠道建設(shè)、銷售管理、廣告?zhèn)鞑?、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、終端推廣等方面的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)為客戶提供一爆即破式整體解決方案與運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)。同時(shí)，提供量身定做的培訓(xùn)課程：《巔峰對(duì)決：怎樣讓自家的品牌脫穎而出?》、《極速征途：如何讓經(jīng)銷商為公司大把的賺錢?》等。
經(jīng)銷商火爆銷售的秘訣(一)。
全國(guó)各類型的經(jīng)銷商夜夜做夢(mèng)都希望自己的產(chǎn)品能夠火爆的銷售，實(shí)現(xiàn)天天產(chǎn)品賣得火，年年快樂發(fā)大財(cái)。這是美好的理想。但是，很多時(shí)候事與愿違，不少的經(jīng)銷商目前正處于水深火熱的銷售困苦之中，甚至一面對(duì)終端銷售就思緒亂作一團(tuán)麻或者腦中一片空白，頭痛不已。是的，經(jīng)銷商的終端銷售不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。如何使經(jīng)銷商的銷售越來(lái)越好，實(shí)現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷售呢?這是很多企業(yè)和經(jīng)銷商共同面臨的重大難題，是急需有效解決的難題。
那么，如何才能使經(jīng)銷商實(shí)現(xiàn)優(yōu)良甚至火爆的銷售，讓銷售弱小、痛苦的日子一去不再?gòu)?fù)返呢?筆者通過(guò)多年的一線市場(chǎng)的銷售實(shí)戰(zhàn)，與近百家經(jīng)銷商共同分析終端銷售難題和解決方法，以市場(chǎng)和經(jīng)銷商的現(xiàn)實(shí)情況為中心進(jìn)行終端銷售難題的破解，使銷售一步步走上喜人的道路，甚至實(shí)現(xiàn)火爆的銷售。
通過(guò)多年的實(shí)戰(zhàn)努力，筆者發(fā)現(xiàn)終端銷售并非是一塊難啃的骨頭――終端銷售實(shí)際上是可以實(shí)現(xiàn)良好的甚至火爆的銷售，只要經(jīng)銷商和其營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)采用正確的方法，敢于下苦功的努力，把各項(xiàng)必須的工作做扎實(shí)，就能實(shí)現(xiàn)較好的、優(yōu)良的銷售，甚至是持久火爆的銷售。
既然要實(shí)現(xiàn)較好的甚至是火爆的銷售，那就要下點(diǎn)苦功夫，把一些必要的工作做足，才能由量變到質(zhì)變，一步步推進(jìn)終端銷售的飛躍。其中，要實(shí)現(xiàn)火爆銷售，經(jīng)銷商第一件要做的事情就是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃。
《禮記?中庸》說(shuō)：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。說(shuō)的就是：要想事情成功，就要先行計(jì)劃好。事實(shí)上，科學(xué)的計(jì)劃，對(duì)事情的推進(jìn)和成功有著至關(guān)重要的作用。但是，筆者接觸了各行各業(yè)上千位經(jīng)銷商，真正有完整的、科學(xué)的、實(shí)用的區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的，數(shù)量非常少。也就是說(shuō)，大多數(shù)經(jīng)銷商沒有對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的習(xí)慣，他們一般的習(xí)慣是與廠家合作后，產(chǎn)品發(fā)過(guò)來(lái)了，思考一下在哪建個(gè)店，找?guī)讉€(gè)人，就火速上陣進(jìn)行銷售了，其它的也就不用費(fèi)神和別嗦了。
這是一個(gè)好習(xí)慣嗎?當(dāng)然不是。尤其當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)都比較激烈，經(jīng)銷商經(jīng)銷的產(chǎn)品，在同一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)可能有五家做，也可能有十家做，但更可能的是有十五家、二十家、三十家在做?？梢?，沒有很好的規(guī)劃，赤膊上陣就想打贏他人，獲得廣大消費(fèi)者的青睞，是不太容易的。因此，要想獲得較好的、優(yōu)良的、甚至火爆的市場(chǎng)銷售，經(jīng)銷商先行完成區(qū)域市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃就顯得異常重要了。
那么，如何進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃呢?都要做哪些工作呢?主要是四個(gè)方面，即市場(chǎng)狀況分析，自身情況分析，年度目標(biāo)制定和整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。
一、市場(chǎng)狀況分析。
《孫子?謀攻》說(shuō)：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。我們先進(jìn)行市場(chǎng)狀況分析，就是要了解市場(chǎng)、消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，看到市場(chǎng)的需求、消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)品的喜好和消費(fèi)習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的長(zhǎng)處和缺點(diǎn)，從而發(fā)現(xiàn)突破口，為自己的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的銷售打下扎實(shí)地基礎(chǔ)。很明顯，市場(chǎng)狀況分析就是要對(duì)市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)情況等內(nèi)容進(jìn)行深度分析，達(dá)到“知彼”，為自己的“百戰(zhàn)不殆”做好工作。
二、自身情況分析。
就是做“知己”的工作。這一點(diǎn)也是易于理解的，因?yàn)槭袌?chǎng)情況是現(xiàn)實(shí)的，自己的情況也是現(xiàn)實(shí)的。那么，面對(duì)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況，如何以現(xiàn)實(shí)的自身情況進(jìn)行市場(chǎng)攻克呢?是不顧后果的攻克，還是以自身實(shí)力進(jìn)行巧妙制勝呢?尤其是市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在的缺點(diǎn)，自己的優(yōu)勢(shì)如何發(fā)揮，以及自己的資金實(shí)力和團(tuán)隊(duì)實(shí)力，都決定了操作的辦法不同。事實(shí)證明，只有以自己的實(shí)際情況為依據(jù)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，巧妙進(jìn)攻，才能由劣勢(shì)變成優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)較好的甚至優(yōu)良的、火爆的銷售。
三、年度目標(biāo)的制度。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十三
對(duì)于終端零售店非常多的日用品、食品店等，在新產(chǎn)品、新品種上市時(shí)，實(shí)行地毯式鋪貨方式是一種很有效的營(yíng)銷策略。在產(chǎn)品入市階段，企業(yè)協(xié)同經(jīng)銷商主動(dòng)出擊，將貨物送達(dá)終端，通過(guò)實(shí)行地毯式鋪貨的方式迅速提升終端的鋪貨率。
(一)地毯式鋪貨方式白酒營(yíng)銷計(jì)劃方案的特點(diǎn)：
1、集中營(yíng)銷計(jì)劃。集中人力、物力、財(cái)力實(shí)行地毯式營(yíng)銷計(jì)劃鋪貨，其氣勢(shì)宏大，對(duì)每一片區(qū)域的短期影響力很強(qiáng)，容易讓終端客戶和消費(fèi)者記住所推廣的品牌。
2、快速營(yíng)銷計(jì)劃。實(shí)行地毯式鋪貨，鋪貨時(shí)間非常集中，高效快速地在目標(biāo)區(qū)域開拓批發(fā)商、零售商，一個(gè)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)完成80%的鋪貨一般不超過(guò)30天。
3、密集營(yíng)銷計(jì)劃。采用地毯式鋪貨方式白酒營(yíng)銷策劃方案，在目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)密集開拓食雜店、夫妻店、中小型超市、連鎖店等零售店和酒店、餐飲店、即一個(gè)門店挨一個(gè)門店，鋪貨不留空缺，從空間上達(dá)到密集覆蓋。
4、系統(tǒng)營(yíng)銷計(jì)劃。實(shí)行地毯式鋪貨期間，工作系統(tǒng)而細(xì)致，且要求一步到位。
(二)實(shí)施地毯式鋪貨成功的白酒營(yíng)銷計(jì)劃方案關(guān)鍵：
地毯式鋪貨只能成功，不許失敗。如果鋪貨失敗，將會(huì)打擊業(yè)務(wù)員和經(jīng)銷商推廣產(chǎn)品的積極性，增加后續(xù)工作的難度。要使地毯式鋪貨能成功，必須做好以下幾點(diǎn)：
1、認(rèn)真挑選經(jīng)銷商。
經(jīng)銷商要有吃苦耐勞的實(shí)干精神，要有學(xué)習(xí)愿望及銷售經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)務(wù)員。
挑選經(jīng)銷商時(shí)，要選擇有終端經(jīng)營(yíng)意識(shí)，有發(fā)展愿望的成長(zhǎng)型經(jīng)銷商。營(yíng)銷策劃不能選擇坐等顧客上門的“坐”商。
2、制定明確的鋪貨目標(biāo)和計(jì)劃。
在“鋪貨”之前，應(yīng)由業(yè)務(wù)員進(jìn)行踩點(diǎn)調(diào)查，掌握目標(biāo)。
區(qū)域批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)的特征，包括產(chǎn)品批零差價(jià)，貨款支付方式，同類產(chǎn)品的促銷方法，消費(fèi)趨勢(shì)及其共性等，掌握鋪貨對(duì)象的分布狀況。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定詳細(xì)的鋪貨目標(biāo)與計(jì)劃，讓業(yè)務(wù)員有章可循。具體明確如下項(xiàng)目：
a、要在哪一塊區(qū)域鋪貨;。
b、要花多少時(shí)間;。
c、要鋪多少個(gè)點(diǎn);。
d、鋪貨率要達(dá)到多少;。
e、終端店的宣傳要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn);。
f、給各級(jí)客戶的供貨價(jià)格和鋪貨優(yōu)惠方式是什么;。
g、預(yù)估鋪貨產(chǎn)品的數(shù)量;。
h、制定出具體的廣告和促銷計(jì)劃。
在制定鋪貨目標(biāo)和計(jì)劃時(shí)，白酒營(yíng)銷計(jì)劃方案要遵循以下法則：
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十四
商業(yè)地產(chǎn)管理遵循的是戰(zhàn)略目標(biāo)管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設(shè)置項(xiàng)目總體戰(zhàn)略，通過(guò)總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標(biāo)和部門戰(zhàn)略目標(biāo)，用來(lái)指導(dǎo)和管理整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)管理的觀點(diǎn)、理論和方法，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)，具有投資金額大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、投資回收緩慢、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜等特點(diǎn)，最重要的是商業(yè)市場(chǎng)變化較快，開發(fā)商需不斷去適應(yīng)市場(chǎng)的變化，靈活采取經(jīng)營(yíng)管理策略，以滿足市場(chǎng)的需要。所以在制定管理的目標(biāo)時(shí)既要有硬性的指標(biāo)也要靈活變通。目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、商場(chǎng)開業(yè)率、銷售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率等效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標(biāo)受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及投資方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商、營(yíng)銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費(fèi)客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的全過(guò)程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、招商策劃有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將項(xiàng)目全過(guò)程和全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理。
這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
其意義是為經(jīng)營(yíng)管理提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更好地服務(wù)于項(xiàng)目。
其意義是有利于對(duì)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商周期、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保項(xiàng)目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是指從項(xiàng)目定位期到穩(wěn)定期的全過(guò)程所進(jìn)行的管控。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)性比較強(qiáng)，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司或機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，在管理好項(xiàng)目自身團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，更重要的是需要團(tuán)隊(duì)成員運(yùn)用好外協(xié)單位的資源和力量服務(wù)于項(xiàng)目，所以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查等方法，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目階段式目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，需經(jīng)歷項(xiàng)目定位期階段、項(xiàng)目籌備期階段、項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期階段、項(xiàng)目啟動(dòng)期階段、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期階段和項(xiàng)目穩(wěn)定期階段6個(gè)大的階段，6個(gè)階段彼此獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，需要管理人員在實(shí)際管理過(guò)程中針對(duì)每個(gè)階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個(gè)階段統(tǒng)一起來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。
項(xiàng)目地位階段的策略。
定位期，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營(yíng)管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者角度說(shuō)，經(jīng)營(yíng)管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃和展望，制定確實(shí)可行的策劃方案，并逐項(xiàng)分解到項(xiàng)目的各個(gè)專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營(yíng)銷需求等等，目的是為商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施奠定一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時(shí)需要制定一些風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。確保項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。
項(xiàng)目籌備階段的策略。
籌備期，為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選，并做好市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的宣傳推廣工作。這個(gè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場(chǎng)”吸引力、良好的集客效應(yīng)和極強(qiáng)的品牌號(hào)召力和影響力，同時(shí)能夠達(dá)到提升商業(yè)項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主的投資信心，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目主力店招商的成果，引進(jìn)主力店的品牌質(zhì)量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)及商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)和管理。管理者需結(jié)合招商規(guī)劃和商圈的特點(diǎn)確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設(shè)計(jì)和工程部門，由他們盡快完善設(shè)計(jì)和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達(dá)到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質(zhì)量。另外經(jīng)營(yíng)管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立it信息部?jī)?yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來(lái)商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營(yíng)素質(zhì)，幫助商戶采購(gòu)有競(jìng)爭(zhēng)力商品。
項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)階段的策略。
進(jìn)場(chǎng)期，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營(yíng)信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營(yíng)管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶與工程部門進(jìn)行工程交接，使商戶盡快進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)，同時(shí)要幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營(yíng)的商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)最根本的矛盾是一怕商品沒人來(lái)買，二怕開始經(jīng)營(yíng)了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營(yíng)自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營(yíng)管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營(yíng)信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
項(xiàng)目啟動(dòng)階段的策略。
啟動(dòng)期，把人氣做起來(lái)。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價(jià)（sp活動(dòng)）、商業(yè)抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送、明星造勢(shì)，線上線下等推廣營(yíng)銷方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長(zhǎng)。相反，商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的策略。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十五
2017年公司綜合辦公室將根據(jù)集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略，緊緊圍繞公司的重點(diǎn)中心工作和集團(tuán)對(duì)綜合辦公室的要求，特此制定綜合辦公室2017年度工作目標(biāo)計(jì)劃。
一、行政后勤管理方面。
1、提高辦公室行政服務(wù)意識(shí)，優(yōu)化辦公室人力組織結(jié)構(gòu)提升服務(wù)能力。
(1)總務(wù)后勤工作事無(wú)巨細(xì)，擺正心態(tài)服務(wù)為先。后勤無(wú)小事，做好后勤服務(wù)保障是綜合辦公室的工作職能。切實(shí)做好會(huì)務(wù)安排及訪客接待招待工作，提升集團(tuán)企業(yè)形象。做好辦公樓辦公環(huán)境、職工宿舍、職工食堂、塑木生產(chǎn)車間現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生管理：
2017年春節(jié)前完成起草制定衛(wèi)生檢查和督導(dǎo)相關(guān)管理規(guī)定流程，將辦公區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生工作落實(shí)到部門，安全衛(wèi)生3月份起依據(jù)衛(wèi)生督察規(guī)定流程。將辦公樓工作區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生落實(shí)到部門。4月至6月上旬創(chuàng)建評(píng)優(yōu)處罰考評(píng)管理機(jī)制(列入職業(yè)安全衛(wèi)生考評(píng)項(xiàng)目)并試運(yùn)行。
7月份起將安全職業(yè)管理納入綜合辦公室工作常態(tài)化管理。12月中旬開始，對(duì)后勤、集團(tuán)職業(yè)安全衛(wèi)生管理等綜合辦公室工作績(jī)效評(píng)估總結(jié)，找出差距并在2017年工作中進(jìn)行改進(jìn)。不斷相互學(xué)習(xí)取長(zhǎng)補(bǔ)短與時(shí)俱進(jìn)，提高綜合辦公室人員自身的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力，與集團(tuán)同舟共濟(jì)，同命運(yùn)共呼吸實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。
(2)加強(qiáng)后勤總務(wù)人力配置，提高服務(wù)能力。根據(jù)今年后勤工作狀況，后勤亟待增加1名水電維護(hù)崗位人力編制。2017年1月份向集團(tuán)提請(qǐng)?jiān)黾尤肆Y源編制，爭(zhēng)取在2017年春節(jié)(1月底)前到崗。具體崗位職責(zé)工作和要求在招聘前，報(bào)人力資源部。
(3)2017年元月份(春節(jié)前)明確綜合辦公室人員工作分工，做到職責(zé)清晰工作目標(biāo)任務(wù)明確。根據(jù)集團(tuán)要求實(shí)現(xiàn)工作績(jī)效考核。
(4)積極做好各部門及項(xiàng)目工地相關(guān)工作的溝通協(xié)調(diào)，做好上傳下達(dá)工作。
2、率先垂范樹立節(jié)約意識(shí)，做好日常行政事務(wù)成本控制。
(1)按照集團(tuán)公車管理、私車公用等車輛管理制度和規(guī)定，切實(shí)做好公車使用管理和私車公用用車管控，做好集團(tuán)機(jī)動(dòng)車輛管理。提高各部門工作效率，進(jìn)一步降低用車費(fèi)用支出。3月份將出臺(tái)相關(guān)車輛管理辦法。根據(jù)集團(tuán)用車規(guī)定出臺(tái)具體實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將車管工作做實(shí)做細(xì)。切實(shí)履行自己的監(jiān)督管理職責(zé)。
(2)加強(qiáng)辦公固定資產(chǎn)的管理，做好辦公用品的發(fā)放及管控。嚴(yán)格執(zhí)行《職工手冊(cè)》有關(guān)辦公用品的驗(yàn)收、保管發(fā)放制度流程。
3、規(guī)范綜合辦公室辦公流程。
下發(fā)集團(tuán)綜合辦公室的所有文件、通知、材料函件(含電子文檔)等，辦公室造冊(cè)編號(hào)登記，根據(jù)具體要求由辦公室主任簽署意見流轉(zhuǎn)至總經(jīng)理、董事長(zhǎng)簽署閱辦意見，交相關(guān)部門或承辦人完成。辦公室負(fù)責(zé)跟催并將落實(shí)情況及時(shí)反饋給總經(jīng)理或董事長(zhǎng)。工作事項(xiàng)完成后，將相關(guān)圖表等材料作為附件存檔，收文存檔期限暫定三年，到期后造冊(cè)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后銷毀或送有資質(zhì)的單位處理。
(3)集團(tuán)辦公室辦公行文。集團(tuán)辦公室主責(zé)承辦對(duì)外申請(qǐng)、報(bào)告、請(qǐng)示等，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門草擬的對(duì)外報(bào)告、申請(qǐng)、函件等上行文由辦公室登記分發(fā)文號(hào)，成文后留存原件存檔。集團(tuán)內(nèi)部各部門申請(qǐng)、報(bào)告、通知等上下行文，向辦公室申領(lǐng)文號(hào)并登記編號(hào)，成文并留存存檔。
(4)加強(qiáng)文檔資料管理。在做好收發(fā)文存檔管理的同時(shí)，外聯(lián)申報(bào)項(xiàng)目做到一個(gè)項(xiàng)目一份檔案。按申辦流程從集團(tuán)批準(zhǔn)確定立項(xiàng)到申辦成功。辦公室相關(guān)資料(含電子檔)編號(hào)按建檔。
二、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)外聯(lián)工作方面。
1、產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)。
(1)2017年3月底前完成省高新企業(yè)認(rèn)定上報(bào)，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部、咨詢公司做好評(píng)估審核等相關(guān)事項(xiàng)，爭(zhēng)取2017年9月份申報(bào)工作完成。
(2)根據(jù)集團(tuán)2017年總體生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，2017年5月底前完成《投資500萬(wàn)元塑木產(chǎn)能擴(kuò)大項(xiàng)目》工信局立項(xiàng)，6月份完成項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估及環(huán)境評(píng)估。并持續(xù)跟進(jìn)工信局該項(xiàng)目后續(xù)工作進(jìn)展。
(3)2017年度完善政策經(jīng)營(yíng)作業(yè)流程，使該項(xiàng)工作程序化、規(guī)范化，逐步達(dá)成產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式目標(biāo)。
(4)多渠道收集獲取國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策扶持項(xiàng)目信息。主動(dòng)加強(qiáng)與省市區(qū)工信局、科技局、發(fā)改委、住建局、中小企業(yè)局及街道的溝通。綜合辦公室負(fù)責(zé)人、外聯(lián)負(fù)責(zé)人、行政專員(該工作項(xiàng)目將列為每月主要績(jī)效考核項(xiàng)目)每天半小時(shí)上網(wǎng)瀏覽相關(guān)政府門戶網(wǎng)站，了解政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向及項(xiàng)目信息，由行政專員每周匯總項(xiàng)目信息。有價(jià)值的政策信息提請(qǐng)建集團(tuán)申請(qǐng)內(nèi)部立項(xiàng)啟動(dòng)申報(bào)程序。
(5)12月中旬起編制2017年工作總結(jié)及2017年工作目標(biāo)計(jì)劃及外聯(lián)年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
3、外聯(lián)工作。
(1)積極完成董事長(zhǎng)、總經(jīng)理日常交辦接待任務(wù)及綜合辦公室日常對(duì)外接待工作。
(2)構(gòu)建與政府相關(guān)業(yè)務(wù)部門和諧的工作關(guān)系和友誼。日常多溝通多交流，并采取靈活多樣的公關(guān)形式，培育暢通的工作渠道。為集團(tuán)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展打下基礎(chǔ)。
(3)外聯(lián)工作延伸，協(xié)調(diào)協(xié)助銷售部門提升集團(tuán)知名度，拓展產(chǎn)品銷售市場(chǎng)及業(yè)務(wù)。
三、集團(tuán)環(huán)境安全衛(wèi)生管理方面。
1、建立健全安全保衛(wèi)工作責(zé)任制度，完善公司安全管理制度。
(1)3月底前完成安全保衛(wèi)制度的制定，包括塑木公司、施工現(xiàn)場(chǎng)安保管理、施工安全審查相關(guān)制度起草工作于4月起開始實(shí)施。
(2)6月份起逐步將安保、生產(chǎn)安全管理工作納入常態(tài)化管理并制定事故追究制度。7月至10月份強(qiáng)化綜合辦公室在安保、生產(chǎn)安全工作中的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)職能，減少和杜絕生產(chǎn)安全事故、盜竊案件等安全事故的發(fā)生，避免員工人身傷害、集團(tuán)財(cái)產(chǎn)損失。
2、做好安全生產(chǎn)培訓(xùn)工作，提高職工的安全意識(shí)掌握基本的安全消防技能及職業(yè)安全健康常識(shí)，保護(hù)職工身心健康，保障集團(tuán)公司生產(chǎn)施工工作的正常進(jìn)行。
(1)2016年12月25日前完成制定2017年度集團(tuán)職工生產(chǎn)安全培訓(xùn)計(jì)劃，3月下旬至5月底完成各施工工地的安全保衛(wèi)、施工安全初步培訓(xùn)。6月份至12月份按培訓(xùn)計(jì)劃適時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)并做好培訓(xùn)記錄和材料存檔備查工作。安全培訓(xùn)工作計(jì)劃，完成月度季度年度培訓(xùn)工作。不走形式、不走過(guò)場(chǎng)，杜絕形式主義。培訓(xùn)后對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考評(píng)，采取考試、問(wèn)卷等不同形式評(píng)估，成績(jī)交人力資源部納入員工績(jī)效考核。
(2)指導(dǎo)集團(tuán)各項(xiàng)目工地制定安全培訓(xùn)工作計(jì)劃并按計(jì)劃落實(shí)實(shí)施。
(3)做好特種作業(yè)人員的培訓(xùn)管理。建立臺(tái)賬，證照到期提前一個(gè)月，提醒相關(guān)人員參加審驗(yàn)換證。
3、強(qiáng)化集團(tuán)安全工作的常態(tài)化管理。
(1)加強(qiáng)日常檢查力度，做到每周每月及節(jié)日放假前安全保衛(wèi)檢查，督導(dǎo)集團(tuán)各項(xiàng)目工地遵照?qǐng)?zhí)行。
(2)做好安全生產(chǎn)管理臺(tái)賬、安全管理相關(guān)作業(yè)表單的登記及存檔。例如消防器材每月巡檢表、每周安全檢查表、項(xiàng)目工地及門衛(wèi)值班日志等。
4、編制事故救援預(yù)案，每年至少進(jìn)行2次應(yīng)急演練。
(1)2016年12月25日前，編制《緊急事故救援預(yù)案》、《緊急事件演練方案》，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后綜合辦公室具體實(shí)施。2017年6月前、11月消防宣傳月各做一次《緊急事件救援預(yù)案》演練。
(2)相關(guān)文字材料、圖片存入安全生產(chǎn)管理檔案。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十六
一、繼續(xù)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身專業(yè)素質(zhì)。尤其是對(duì)本科的一些常見疾病的相關(guān)知識(shí)作進(jìn)一步的深入學(xué)習(xí)，以利于臨床實(shí)踐的有效應(yīng)用。
二、全力協(xié)助護(hù)士長(zhǎng)做好病區(qū)的有效管理。
1、積極發(fā)放滿意度調(diào)查表，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題積極處理和改進(jìn)，帶動(dòng)病陪人參加公休座談會(huì)，鼓勵(lì)他們說(shuō)出自己的意見和提出有效的建議，為我們?nèi)蘸蟮墓ぷ鞯玫礁行У膸椭?/p>
2、制作有意于患者的一些宣教手冊(cè)，能確保到每一位患者易于接受和理解。
3、明確自己的職責(zé)，使自己的優(yōu)質(zhì)護(hù)理服務(wù)到位，以“三好一滿意”為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己，做到讓患者滿意，領(lǐng)導(dǎo)放心。
三、嚴(yán)格遵守本科的各項(xiàng)規(guī)章制度，做到上班不遲到，不早退。積極參加科室內(nèi)及院內(nèi)舉行的各種學(xué)習(xí)活動(dòng)。
四、認(rèn)真做好領(lǐng)導(dǎo)分配給我的各項(xiàng)工作和任務(wù)。
五、解放思想，為科室的發(fā)展提建議和意見，竭盡所能為科室創(chuàng)造更多的效益。
六、加強(qiáng)跟主管醫(yī)生、病人及其家屬的交流與合作，努力構(gòu)建現(xiàn)代化科學(xué)的醫(yī)患模式，正確妥善處理好醫(yī)患關(guān)系。
七、協(xié)助同事做好科室工作，做到工作責(zé)任明確、資源共享、團(tuán)結(jié)互助，共創(chuàng)科室優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)秀的服務(wù)、優(yōu)越的業(yè)績(jī)。
護(hù)理事業(yè)是一項(xiàng)崇高而偉大的事業(yè)，我為自己是護(hù)士隊(duì)伍中的一員而自豪。在今后工作中，我將加倍努力，為科室的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)！在即將迎來(lái)的20xx年，我會(huì)努力改正缺點(diǎn)和不足，做好自己的工作，對(duì)病人負(fù)責(zé)，對(duì)自己的工作負(fù)責(zé)。
商業(yè)地產(chǎn)年度工作計(jì)劃篇十七
商業(yè)地產(chǎn)拼的就是運(yùn)營(yíng)管理，否則再好的地理位置，沒有先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長(zhǎng)期發(fā)展。因此，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想獲得成功就要看能否細(xì)化市場(chǎng)，尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，征服消費(fèi)者的心！不是從開發(fā)商自己的角度，而是真正站在消費(fèi)客層和消費(fèi)需求的角度改善對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看法，通過(guò)具體的經(jīng)營(yíng)對(duì)策，走差異化路線。
一.商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資、運(yùn)營(yíng)、模式可復(fù)制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產(chǎn)。中國(guó)內(nèi)地正式使用商業(yè)地產(chǎn)的概念開始于1999年，以大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了效仿美國(guó)商場(chǎng)（mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)興盛于2004年wto全面對(duì)外資開放商業(yè)零售以后，全國(guó)各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛應(yīng)勢(shì)調(diào)整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產(chǎn)品牌，到目前為止，中國(guó)大陸正處于商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期。
三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析。
一、二線品牌為形象亮點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)群體定位在中高收入階層，實(shí)行vip會(huì)員制客戶管理系統(tǒng)和服務(wù)管理系統(tǒng)）。
5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計(jì)劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）。
d.大賣場(chǎng)---大賣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價(jià)促銷與平價(jià)銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營(yíng)，其機(jī)構(gòu)側(cè)重中央采購(gòu)及營(yíng)業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。理想營(yíng)業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級(jí)別而定），單品數(shù)約20000個(gè)以上單品。大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的社區(qū)型零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)，理想營(yíng)業(yè)面積為500-2000平方米不等，經(jīng)營(yíng)策略（1.低價(jià)銷售員；2.貼心服務(wù)；3.塑造品牌）。
f.倉(cāng)儲(chǔ)批發(fā)店，又稱為倉(cāng)庫(kù)商店，倉(cāng)庫(kù)批發(fā)店的經(jīng)營(yíng)方式是避開與大型百貨商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，轉(zhuǎn)而搞薄利多銷的特色經(jīng)營(yíng)。
g.專業(yè)店就是以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和相適的售后服務(wù)，滿足消費(fèi)者對(duì)某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。如電器、鞋類、運(yùn)動(dòng)類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場(chǎng)：一般以高收入群體為目標(biāo)消費(fèi)者，常銷售高級(jí)時(shí)裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領(lǐng)帶、皮鞋和化妝品等，其經(jīng)營(yíng)形式有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)也有設(shè)店精品專柜等。
9.名品折扣店：專指由銷售過(guò)季、下架、斷碼名牌商品組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發(fā)業(yè)態(tài):如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場(chǎng)。
11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項(xiàng)目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢(shì)和人文資源優(yōu)勢(shì)，依托城市歷史的深厚底蘊(yùn)，結(jié)合現(xiàn)代文化商圈全新理念基礎(chǔ)，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。
13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)。
15.住宅區(qū)底層商業(yè)。
16.創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查精析與項(xiàng)目定位。
一、市場(chǎng)調(diào)查精析（swot分析）。
1.市場(chǎng)調(diào)查。
市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容：a.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查，包括政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境的調(diào)查報(bào)告有市場(chǎng)基本狀況的調(diào)查，包括市場(chǎng)規(guī)范,總體需求量，市場(chǎng)的動(dòng)向，同行業(yè)的市場(chǎng)分布占有率等；有銷售可能性調(diào)查，包括現(xiàn)有和潛在用戶的人數(shù)及需求量，市場(chǎng)需求變化趨勢(shì)，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的占有率，擴(kuò)大銷售的可能是性和具體途徑；還可對(duì)消費(fèi)者及消費(fèi)需求，項(xiàng)目，產(chǎn)品價(jià)格，影響銷售的社會(huì)和自然因素，銷售渠道等等開展調(diào)查。
2.市場(chǎng)調(diào)查的主體流程。
市場(chǎng)調(diào)研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個(gè)方面：信息收集和調(diào)研分析；調(diào)研分析（swot分析）分析：b.機(jī)會(huì)與威脅分析，分析步驟：確認(rèn)當(dāng)前的戰(zhàn)略是什么；確認(rèn)企業(yè)外部環(huán)境的變化；根據(jù)企業(yè)資源組合情況，確認(rèn)企業(yè)的關(guān)鍵能力和關(guān)鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評(píng)價(jià)。
3.撰寫調(diào)查報(bào)告。
3.地產(chǎn)專用名詞。
1.三通一平：水、路、電通，場(chǎng)地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通過(guò)三通一平的荒地；熟地指經(jīng)過(guò)土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。
3.容積率：建筑總面積與占地面積的一個(gè)比值（限制小區(qū)人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說(shuō)200平方米的基地，而基地周圍區(qū)域規(guī)定的建蔽率為60%，那么，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閑設(shè)施等。
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