最新物業(yè)停車管理協(xié)議（案例18篇）

在總結中，我們可以回顧過去所學的知識和經(jīng)驗，加深理解。在總結時，可以用單詞、短語或圖表來梳理思路。以下是一些相關資料，供大家參考和學習。

物業(yè)停車管理協(xié)議篇一

珠江御景嘉園前期物業(yè)管理服務協(xié)議(征求意見稿） 退休的老大爺 珠江御景嘉園前期物業(yè)管理服務協(xié)議 本協(xié)議當事人甲方（以下簡稱甲方）：北京珠光物業(yè)管理有限公司乙方（以下簡稱乙方）： 根據(jù)有關法律、法規(guī)，甲、乙雙方就珠江御景嘉園住宅區(qū)前期物業(yè)管理物業(yè)服務達成如下協(xié)議：

第一條 本協(xié)議所稱前期物業(yè)管理期限，是指住宅區(qū)交付使用之日起至甲方與開發(fā)建設單位在前期物業(yè)服務合同中約定的 年 月 日止。但期限未滿，若本物業(yè)整體全部交付使用后業(yè)主入住率達到50%以上或入住一年以上時召開業(yè)主大會，由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務合同》生效時，本協(xié)議自然終止。本協(xié)議所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)住宅與非住宅房屋、房屋共用部位、共用設施設備以及配套的公共設施、設備和場地。

第三條 甲方為住宅區(qū)前期物業(yè)管理服務單位，甲方提供管理和服務的受益人為本住宅區(qū)物業(yè)的全體業(yè)主和使用人。

第四條 甲方的權利

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章和與開發(fā)建設單位簽訂的住宅區(qū)《前期物業(yè)管理服務合同》的約定，結合住宅區(qū)實際情況，制定住宅區(qū)物業(yè)管理制度、《房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》，并書面告知業(yè)主。

（二）建立健全住宅區(qū)物業(yè)管理檔案資料。

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理制度、《業(yè)主臨時公約》和《房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》的行為。

（四）制止住宅區(qū)違章搭建、損害共用設備設施、妨礙物業(yè)管理行為或其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并對造成的損失要求賠償。

（五）可將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人。

（六）依據(jù)與委托方約定的或住宅區(qū)所在地物價主管部門規(guī)定的收費標準，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理綜合服務費、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運費、機動車輛停車管理費。

（七）依據(jù)住宅區(qū)有償服務項目收費標準和特約服務項目收費標準，向委托服務的業(yè)主或使用人收取專項配套有償服務項目服務費和特約服務項目服務費。

（八）拒絕任何形式的攤派。

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第五條 甲方的義務

（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準。

（二）履行與開發(fā)建設單位簽訂的住宅區(qū)《前期物業(yè)管理服務合同》，提供物業(yè)管理服務，維護住宅區(qū)業(yè)主和使用人的合法利益。

（三）對住宅區(qū)房屋共用部位、共用設施設備、公共配套設施、公用設施、安全防范、消防安全、道路交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等項目進行維修、養(yǎng)護、修繕、服務與管理。

（四）接受住宅區(qū)業(yè)主的監(jiān)督。

（五）編制住宅區(qū)物業(yè)管理服務及財務年度計劃。

（六）每年至少一次向住宅區(qū)業(yè)主公布使用維修基金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計。

（七）提前將房屋裝飾裝修的注意事項和限制條件書面告知住宅區(qū)業(yè)主和使用人，并與業(yè)主或使用人協(xié)商訂立《房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》，做好房屋裝飾裝修的日常監(jiān)督管理。

（八）不得擅自占用住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備、公共配套設施設備、公用設施或改變其使用功能，如需擴建或完善配套項目，須報住宅區(qū)所在地政府有關部門批準后方可實施。

（九）向住宅區(qū)業(yè)主或使用人提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務。

（十）向住宅區(qū)業(yè)主或使用人提供與日常生活相關的專項配套有償服務項目。

（十一）依法開展多種經(jīng)營和有償服務以及委托性的特約服務。

（十二）接受政府有關行政主管部門的監(jiān)督管理。

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第六條 乙方的權利

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第七條 乙方的義務

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

（五）依據(jù)與開發(fā)建設單位約定的或物價主管部門規(guī)定的收費標準，按時向甲方交納物業(yè)服務費用、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運費、機動車輛停車管理費。

（六）依據(jù)甲方提供的有償服務、特約服務項目收費標準，向甲方繳納專項配套的有償服務項目服務費和特約服務項目服務費。

（七）裝飾裝修房屋時，遵守國家、省、市、區(qū)和住宅區(qū)房屋裝飾裝修管理的有關規(guī)定。

（八）對承租人、使用人及訪客等人員違反住宅區(qū)業(yè)主臨時公約、物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)定等造成的損失、損害承擔連帶賠償責任。

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第八條 甲方對住宅區(qū)下列公共性綜合服務項目進行管理與服務：

（一）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、戶外墻面、承重結構、門廳等。

（二）共用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供電線路、共用照明、消防設施設備等。

（三）公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括：道路、室外上下水管道、化糞池、設備用房、道路路燈、草坪燈、溝、渠、公共停車場地等。

（四）附屬配套設施和服務設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括：安防弱電系統(tǒng)設施設備、物業(yè)管理用房、中心花園（廣場）、水景水系、建筑小品、廊、亭、門崗、圍墻等。

（五）園林綠化的養(yǎng)護與管理，包括：中心花園綠地、道路兩側綠地以及其他公共綠地等。

（六）環(huán)境衛(wèi)生管理，包括：房屋共用部位、公共場所、公共綠地以及其他公共區(qū)域的清掃保潔、生活垃圾的收集和清運、樓宇外墻的清潔衛(wèi)生、化糞池的清理、污水管道的疏通等。

（七）配合公安部門維護公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封閉式全天候晝夜保安技術防范、安全監(jiān)控、看護守衛(wèi)、巡邏巡視、門崗執(zhí)勤以及噪聲污染管理等。

（八）道路、交通、車輛秩序管理，包括：公共停車場地管理、機動車輛和非機動車輛停放秩序管理、道路和車輛通行管理等。

（九）房屋裝飾裝修的日常監(jiān)督管理，包括：裝飾裝修登記、審核、巡查、裝飾裝修建筑垃圾清運管理等。

（十）管理與物業(yè)相關的工程圖紙、竣工驗收資料等物業(yè)檔案、住戶用戶檔案以及物業(yè)維護、更新費用的賬務。

（十一）組織開展園區(qū)居民精神文明、社區(qū)文化建設活動。上述公共性綜合服務項目的管理與服務，其管理與服務質(zhì)量達到市優(yōu)小區(qū)標準，物業(yè)管理綜合服務費由委托方和甲方約定，實行市場調(diào)節(jié)價，并報住宅區(qū)所在地物價主管部門備案，按備案的收費標準向業(yè)主收取。

第九條 甲方向業(yè)主或使用人提供下列公共事業(yè)性服務項目：

（一）園區(qū)內(nèi)單件物品搬運

（二）電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。

（三）代叫出租車。上述公共事業(yè)性服務項目，其服務標準由甲方根據(jù)住宅區(qū)所在地實際及業(yè)主、使用人的需求，另行制定服務質(zhì)量標準。公共事業(yè)性服務作為公益性服務項目，是公共性綜合服務項目的補充，其服務費用包含在物業(yè)管理綜合服務費標準內(nèi)，不再另行向業(yè)主、使用人收取，但在代辦過程中如有發(fā)生的直接費用由委托代辦的業(yè)主、使用人按實承擔。

第十條 甲方向業(yè)主或使用人提供下列專項配套有償服務項目：

（一）提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護服務。

（二）提供常規(guī)性家政服務。

（三）提供機動車輛停車管理服務。

（四）提供非機動車輛簡易維修、保養(yǎng)服務。

（五）提供臨時照看兒童服務。

（六）提供裝飾裝修建筑垃圾區(qū)內(nèi)清運服務。

（七）提供桶裝飲用水送水服務。

（八）提供代管房屋服務。

（九）其他特約服務。上述專項配套有償服務項目，其服務質(zhì)量和服務費用由甲方按有償服務、合理收費的原則，確定服務項目的服務內(nèi)容、質(zhì)量要求和收費標準。

第十一條 甲方應按下列物業(yè)管理綜合服務標準，實現(xiàn)管理目標：

（一）房屋外觀 1、房屋外觀完好、整潔。 2、外墻墻面無亂貼亂畫現(xiàn)象。 3、室外空調(diào)機按規(guī)定位置安裝。 4、無擅自改變外墻色彩、亂搭亂建、亂鑿亂敲等現(xiàn)象。 5、外墻無脫無鼓無滲水，表面完好無損壞。

（二）設備運行 1、設備運行正常，無事故隱患，保修檢修制度齊備。 2、設備由專人保管，操作人員必須每天2次巡邏檢查設施運行情況，并做好日檢記錄及保養(yǎng)記錄。 3、對不經(jīng)常使用的設備每半月進行一次操作檢查，觀察運轉(zhuǎn)是否正常并做好記錄。 4、操作人員發(fā)現(xiàn)設備存在不正?，F(xiàn)象應及時檢查維修。

（三）房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護 1、維修、養(yǎng)護制度完備，維修及時，養(yǎng)護完善。 2、路燈、草坪燈每周檢查一次，亮度正常，燈罩完好，完好率和亮燈率保持在95％以上。 3、所有污水雨水井每月至少清理一次，化糞池每年清理一次，無污水外溢現(xiàn)象。 4、屋面、平臺、天臺每月檢查一次，做到無積水、無滲漏。 5、空置房屋每月檢查一次。 6、道路、公共停車場地每周檢查一次，針對檢查結果及時進行維修、養(yǎng)護，做到平整、無積水、無破損。 7、公共場所每周檢查一次，根據(jù)檢查結果及時進行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂堆亂放現(xiàn)象。 8、公共門窗每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做到表面完好，無變形，無滲水，開啟正常。

（四）公共環(huán)境衛(wèi)生 1、實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共部位、道路保持清潔，無隨意堆放垃圾和雜物。 2、每天對區(qū)內(nèi)道路清掃一次，隨即除去地面積水。 3、清潔工在工作時間內(nèi)巡回清掃道路，做到人過地凈。 4、公共通道的扶手應每周二次用抹布抹擦干凈。 5、園林綠化帶每天清理，做到帶內(nèi)無枯枝、雜葉等雜物。 6、園林綠化帶護欄、路燈、草坪燈每周擦拭一次。 7、園林綠化帶內(nèi)的標牌及其他標識每周擦拭一次。 8、園林綠化帶內(nèi)的建筑小品和休息設施（如桌、椅）等每天擦拭一次。 9、生活垃圾每天清運一次。 10、垃圾箱體每周清洗一次，保持箱體內(nèi)外無污染、箱內(nèi)無積水。 12、園區(qū)生活垃圾實行袋裝化。

（五）園林綠化 1、園林綠地護欄、標牌無破損、無污染。 2、花臺沿邊無破損、無污染。 3、園林綠地無枯枝落葉、無雜草、無黃土裸露、無垃圾雜物、無病蟲害、無鼠害、無死株、無死草、無樹木傾倒。 4、園林綠地草坪純種度達90％，平整美觀。 5、園林綠化帶修剪造型美觀。

（六）交通秩序與車輛停放 1、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現(xiàn)象。 2、業(yè)主車輛憑園區(qū)專用通行證進入。 3、外來車輛進入園區(qū)必須登記。 4、車輛按指定地點停放。

（七）安全保衛(wèi) 1、實行晝夜安全保衛(wèi)管理制度。 2、門崗必須對外來人員及車輛出入實行登記，必要時查驗有效證件。 3、實行24小時遠紅外線周界監(jiān)控報警，確保在第一時間內(nèi)發(fā)出報警呼叫。 4、定時巡邏巡視，看護守衛(wèi)。

（八）消防安全 1、每兩個月對園區(qū)內(nèi)滅火器進行一次檢查。 2、每月對園區(qū)內(nèi)消防栓進行一次檢查，確保園區(qū)內(nèi)消防設施有效率達100％。 3、保安人員熟練掌握消防安全常識。

（九）房屋共用部位、共用設施設備小修和急修?

1、急修10分鐘到現(xiàn)場。

2、一般維修在24小時內(nèi)完成。?

3、特殊性維修二日內(nèi)有答復，一周內(nèi)完成。

4、維修完成后，管-理-員或維修工應在三日內(nèi)進行回訪，維修回訪率達95％以上。

（十）業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務的滿意率達到90％以上。

第十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理按企業(yè)經(jīng)營、有償服務的原則，根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，合理收取物業(yè)管理服務費用。

第十三條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務費用包括物業(yè)管理綜合服務費、房屋裝飾裝修建筑垃圾清運費、機動車輛停車管理費以及專項配套有償服務費和特約服務費。

第十四條 甲方為業(yè)主、使用人提供公共性綜合服務所收取的物業(yè)管理綜合服務費，委托方和甲方按《北京市物業(yè)管理服務收費管理辦法》規(guī)定，結合住宅區(qū)實際提供的管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務標準和住宅區(qū)規(guī)模、管理成本等因素，對照《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費等級考核評分表》自評等級和標準，由委托方與甲方約定收費標準，實行市場調(diào)節(jié)價，報住宅區(qū)所在地物價主管部門備案后執(zhí)行。

第十五條 物業(yè)管理綜合服務費收費標準

（一）物業(yè)管理綜合服務費按建筑面積每月每平方米1.80元，每三個月向業(yè)主收取一次。業(yè)主首次繳納物業(yè)管理綜合服務費的計算時間以開發(fā)建設單位開具的領房收樓通知書的簽發(fā)日期為準。

（二）業(yè)主未入住使用的空置房屋（包括裝飾裝修之日前的房屋），應繳納規(guī)定標準的物業(yè)管理綜合服務費。

3、有健全的機動車存車管理制度和管理方案。

4、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

5、保證停車有序，24小時設專人看管。?

6、臨時停車在60分鐘以內(nèi)不收費，超過60分鐘的'按物價部門規(guī)定的標準收取。

7、包月停車的，收費標準地面停車場每月每輛元150元，地下停車庫每月每輛360元。

8、在小區(qū)內(nèi)如若發(fā)生車輛丟失或損毀，由甲方負責賠償。第十八條 甲方對業(yè)主、使用人房屋裝飾裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運服務所收取的房屋裝飾裝修建筑垃圾清運費，由甲方按住宅區(qū)所在地物價主管部門規(guī)定的標準執(zhí)行。第十九條 房屋裝飾裝修建筑垃圾清運費收費標準業(yè)主或使用人必須用編織袋包裝裝飾裝修建筑垃圾并自行運到園區(qū)內(nèi)指定地點，由甲方清運至住宅區(qū)外統(tǒng)一處理，收費標準，每自然間20元。

第二十條 甲方為業(yè)主或使用人提供專項配套服務所收取的專項配套有償服務費，由甲方按有償服務、合理收費的原則，確定服務項目的服務內(nèi)容、質(zhì)量要求和收費標準。

第二十一條 甲方受業(yè)主或使用人個別委托提供的特約服務所收取的特約服務費，由甲方制訂委托性特約服務項目、服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準，其實際收費標準由甲方與委托的業(yè)主或使用人約定。

第二十二條 甲方對業(yè)主、使用人的房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護及其它特約服務，由業(yè)主、使用人按實際發(fā)生的費用計付。

第二十三條 住宅區(qū)房屋共用部位、共用設施設備、公共配套設施的維修、養(yǎng)護、更新費用的收取、使用和管理，按政府部門有關住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金管理的辦法執(zhí)行。

第二十四條 公共維修基金的管理使用

（一）根據(jù)《北京市住宅區(qū)公共維修專項資金管理暫行辦法》規(guī)定，住宅區(qū)建立物業(yè)維修專項資金（即住宅共用部位共用設施設備維修基金）。物業(yè)維修專項資金按政府規(guī)定的繳交比例，在乙方購買房屋時由開發(fā)建設單位代為收取。

（二）公共維修專項基金的使用由甲方或住宅區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)共用部位共用設施設備維修年度計劃，提出物業(yè)維修專項資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會批準向住宅區(qū)所在地物業(yè)管理主管部門提出使用申請。

（三）物業(yè)維修專項資金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會決定，由珠江御景嘉園公共部位經(jīng)營收入補充；該項收入不足部分，可以按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。

（四）乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，結余的公共維修專項資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

（五）公共維修專項資金的使用應嚴格執(zhí)行財務制度，使用情況應每年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十五條 保險

（一）住宅區(qū)的房屋共用部位、共用設施設備的保險，根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主大會決定或業(yè)主委員會委托可由甲方代行辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。

（二）乙方的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行辦理，也可委托甲方代行辦理。

第二十六條 違約責任

（一）甲方違反本協(xié)議，未達到物業(yè)管理內(nèi)容和管理服務質(zhì)量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。

（二）乙方違反本協(xié)議，使甲方未達到物業(yè)管理內(nèi)容和管理質(zhì)量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正或給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

（三）甲方違反本協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收的不合理費用，并支付所收的不合理費用二倍的違約金。

（四）乙方違反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每日按應繳費用的千分之五加收滯納金。第二十七條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生房屋煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，甲、乙雙方應按有關法律規(guī)定處理。第二十八條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法履行，甲、乙雙方應按有關法律規(guī)定處理。第二十九條 甲、乙雙方需要補充說明的其他約定：

物業(yè)停車管理協(xié)議篇二

委托方(以下簡稱甲方)： 。

受托方(以下簡稱乙方)： 。

為了加強對宜品上層公寓地下停車場的管理，適應業(yè)主停車需求，現(xiàn)就全權授權管理的宜品上層公寓地下停車場相關事宜，甲乙雙方議定事項協(xié)議如下：

一、委托范圍：宜品上層公寓地下停車場含：

1、停車場出入口道閘及附屬設備以及收費標準等。

2、地下停車場(共計xxx泊位)。

3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水等設施。

二、受托方管理內(nèi)容：

1、確保停車場的24小時安全,正常使用。

2、乙方受托期間應保證停車場24小時正常運營。

3、確保停車服務熱情周到，客戶滿意，不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔。

4、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。

5、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。

6、確保從主干道進出停車場內(nèi)車輛安全，并獨自承擔責任。

三、委托管理期限:自20xx年x月xx日-----20xx年x月xx日止。

四、其它約定

1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關手續(xù)，做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關法律責任,甲方負責提供地下停車場相關驗收資料比配合蓋章。

2、甲乙雙方共同應承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運營費用。

3、停車場運營期間出現(xiàn)大額度維修（ 元以上）需要甲支付維修費用。

4、乙方應指定專門的機構和人員對停車場進行管理。

5、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費用。

6、乙方對甲方及產(chǎn)權方核定的

個車位,應予以保障。該條款下所有停車位只收取管理費。

五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。

六、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份。

甲方(蓋章): 乙方(蓋章):

代表(簽字): 代表(簽字):

20xx年x月xx日

物業(yè)停車管理協(xié)議篇三

福田區(qū)人民法院認為，原告系以其下屬機構恒兆基實業(yè)有限公司東方半島花園停車場之營業(yè)場所被侵占為理由而主張經(jīng)營權被侵害的，其應對該營業(yè)場所享有權利的事實承擔舉證責任。原告雖持有停車場營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營證照，營業(yè)執(zhí)照等雖對營業(yè)場所作了記載，但該證照僅系經(jīng)營憑證，而非營業(yè)場所的權利憑證，不足以證明其對停車場所占用的土地享有實際的權利。原告雖提供了兩件公證書作為其對停車場土地享有權利的證據(jù)，但該證據(jù)不足以證明其同全部或大多數(shù)業(yè)主之間均存在不移轉(zhuǎn)停車場土地使用權的約定，不足以否定第三人所持有的房產(chǎn)證的證據(jù)效力。因此，原告所主張的其對停車場土地享有權利的事實不成立。原告既然不能證實其對停車場的土地享有權利，則被告及第三人對該土地的使用和收益不構成對原告權利的侵害，原告的訴請沒有事實依據(jù)。另外第三人所持有的房產(chǎn)證已足夠證明其享有包括露天停車場在內(nèi)的小區(qū)土地使用權，其依法擁有權屬的土地交由被告進行管理。被告據(jù)第三人的委托對包括露天停車場在內(nèi)的小區(qū)物業(yè)進行管理，亦應為正常履行受托義務的行為，不存在侵權問題。依照內(nèi)地《民事訴訟法》規(guī)定，駁回原告訴訟請求，案件受理費人民幣由原告負擔。

原告不服上訴至深中院

上訴人恒兆基公司不服原審判決上訴稱：一、上訴人主張的為侵犯經(jīng)營權訴訟，而非場地使用權確權訴訟，場地使用權問題不在本案審理范圍之內(nèi)，原審判決通過推理將存在爭議的場地使用權認定為第三人所有，既違反了‘不告不理’的程序規(guī)則，也剝奪了上訴人在這一問題上的訴訟權利，直接導致了判決錯誤。二、上訴人的經(jīng)營證照是上訴人享有經(jīng)營權的直接證據(jù)，在未經(jīng)法定程序變更前，其合法性不容置疑，原審法院在被上訴人未取得停車場行政許可手續(xù)的情況下，置被上訴人違法經(jīng)營于不顧，而依據(jù)被上訴人與第三人之間的物業(yè)管理合同認定被上訴人是代第三人收取費用，并得出被上訴人不構成侵權的.結論，其判決結果明顯不合理。三、即使第三人擁有停車場的場地使用權，第三人也只能通過合法的途徑主張自己的權利。事實上，第三人與另一企業(yè)法人恒兆基物業(yè)公司也存在物業(yè)管理委托合同，第三人是在合同未到期的情況下單方解除合同的，恒兆基物業(yè)公司因此已申請了仲裁，深圳市仲裁委員會對該案正在審理當中，原審法院在沒有審查第三人解約行為是否合法的情況下就認定被上訴人不構成侵權是不恰當?shù)摹Ｉ显V人領取了經(jīng)營證照，并為經(jīng)營停車場投入了大量的人力、物力，被上訴人沒有合法的經(jīng)營資格，沒有通過合法的程序就剝奪了上訴人的經(jīng)營權，原審法院對此不僅不予以制止，反而變相審理了不在本案審理范圍的場地使用權問題，不僅有失公平，而且違反了法院內(nèi)部的管轄分工。為此，請求二審法院：1、撤銷一審判決；2、判令被上訴人立即停止對被上訴人停車場經(jīng)營權的侵害；3、判令被上訴人賠償上訴人經(jīng)營損失。

業(yè)主委員會稱有權托管

被上訴人北方物業(yè)公司答辯稱：原審法院查明事實清楚，適用法律正確。其認為：一、根據(jù)上訴人提供的規(guī)劃許可證和第三人提供的房地產(chǎn)證書，停車場的場地使用權已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，上訴人沒有相反證據(jù)證明其同全體業(yè)主存在其他特別約定，應承擔舉證不能的責任。二、停車場的經(jīng)營證照是上訴人的經(jīng)營憑證，上訴人轉(zhuǎn)讓土地使用權后，相應的經(jīng)營權利也發(fā)生轉(zhuǎn)移。

而且上訴人未從事經(jīng)營行為，無權取得經(jīng)營收入。

三、上訴人與第三人之間是物業(yè)管理合同糾紛，上訴人在原審未提出審查要求，原審法院不予審理是正確的。

被上訴人請求駁回上訴人的上訴，維持原判決。

原審第三人辯稱：一、第三人與恒兆基物業(yè)公司簽訂的合同與本案沒有關系，第三人是基于對場地的使用權而委托被上訴人北方物業(yè)經(jīng)營收費的，即使恢復第三人與恒兆基物業(yè)公司的合同關系，因恒兆基物業(yè)公司與上訴人系不同的法律主體，和本案也沒有關聯(lián)，請求二審法院對上訴人提交的仲裁裁決書不予采信；二、上訴人在出售房產(chǎn)時已將小區(qū)內(nèi)的公共設施、配套設施等同時轉(zhuǎn)移給業(yè)主，第三人對小區(qū)停車場的設施擁有所有權，上訴人不能提供相反證據(jù)，應承擔舉證不能的責任；三、第三人和原物業(yè)公司恒兆基物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理委托合同時明確約定：由第三人委托恒兆基物業(yè)公司對停車場進行管理和收費。在對恒兆基物業(yè)公司2001年度財務狀況審核時，會計師事務所出具的報告記載恒兆基物業(yè)每年停車場收費為34萬元，因此證明第三人一直在行使產(chǎn)權人的權利；四、上訴人既不是產(chǎn)權人，也不是停車場的租賃者或承包者，其要求對停車場進行管理沒有任何依據(jù)；五、根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，停車場的經(jīng)營管理應納入整個小區(qū)的經(jīng)營管理范圍，二者不能割裂；六、根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，產(chǎn)權人基于其擁有的產(chǎn)權，依法有權委托物業(yè)公司進行經(jīng)營管理。

深中院二審維持原判

物業(yè)停車管理協(xié)議篇四

委托方（以下簡稱甲方）：

受托方（以下簡稱乙方）：

為了加強對“”地下停車場及人防工程的管理，適應小區(qū)業(yè)主停車需求，并提供更好的服務，現(xiàn)就甲方委托乙方管理地下停車場及人防工程的相關事宜，甲乙雙方議定事項協(xié)議如下：

一、委托范圍：地下停車場及人防工程，含：

1、停車場出入口道閘及附屬設備。

2、地下停車場（含150泊位）（附平面圖）。

3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水以及消防等設施。

二、受托方管理內(nèi)容：

1、確保停車場的24小時安全，正常使用。

2、乙方受托期間應保證停車場24小時正常運營。

3、確保服務熱情周到，客戶滿意。避免出現(xiàn)停車糾紛，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象，一切后果由乙方自行承擔。

4、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。

5、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。

6、設備實施始終保持完好運行狀態(tài)。

三、委托管理期限：自20年月日至20年月日止。

四、其它約定。

1、委托期內(nèi)乙方自行收取停車場的`管理費600元/車位/年，甲方每年支付8萬元委托管理費。

2、乙方應做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關法律責任。

3、乙方應指定專人對停車場進行24小時管理。

4、乙方應交付和承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運營費用。

五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。

六、本協(xié)議一式貳份，雙方各執(zhí)壹份。

甲方（蓋章）：

乙方（蓋章）：

代表（簽字）：

代表（簽字）：

物業(yè)停車管理協(xié)議篇五

委托方(以下簡稱甲方)：。

受托方(以下簡稱乙方)：。

為了加強對宜品上層公寓地下停車場的管理，適應業(yè)主停車需求，現(xiàn)就全權授權管理的宜品上層公寓地下停車場相關事宜，甲乙雙方議定事項協(xié)議如下：

一、委托范圍：宜品上層公寓地下停車場含：

1、停車場出入口道閘及附屬設備以及收費標準等。

3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水等設施。

二、受托方管理內(nèi)容：

1、確保停車場的24小時安全,正常使用。

2、乙方受托期間應保證停車場24小時正常運營。

3、確保停車服務熱情周到，客戶滿意，不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔。

4、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。

5、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。

6、確保從主干道進出停車場內(nèi)車輛安全，并獨自承擔責任。

三、委托管理期限:自20xx年x月xx日-----20xx年x月xx日止。

四、其它約定。

1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關手續(xù)，做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關法律責任,甲方負責提供地下停車場相關驗收資料比配合蓋章。

2、甲乙雙方共同應承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運營費用。

3、停車場運營期間出現(xiàn)大額度維修（元以上）需要甲支付維修費用。

4、乙方應指定專門的機構和人員對停車場進行管理。

5、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費用。

6、乙方對甲方及產(chǎn)權方核定的。

個車位,應予以保障。該條款下所有停車位只收取管理費。

五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。

六、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份。

甲方(蓋章):乙方(蓋章):。

代表(簽字):代表(簽字):。

20xx年x月xx日。

物業(yè)停車管理協(xié)議篇六

委托方(以下簡稱甲方)：。

受托方(以下簡稱乙方)：。

為了加強對宜品上層公寓地下停車場的管理，適應業(yè)主停車需求，現(xiàn)就全權授權管理的宜品上層公寓地下停車場相關事宜，甲乙雙方議定事項協(xié)議如下：

一、委托范圍：宜品上層公寓地下停車場含：

1、停車場出入口道閘及附屬設備以及收費標準等。

3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水等設施。

二、受托方管理內(nèi)容：

1、確保停車場的'24小時安全,正常使用。

2、乙方受托期間應保證停車場24小時正常運營。

3、確保停車服務熱情周到，客戶滿意，不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔。

4、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。

5、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。

6、確保從主干道進出停車場內(nèi)車輛安全，并獨自承擔責任。

三、委托管理期限:自20xx年x月xx日-----20xx年x月xx日止。

四、其它約定。

1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關手續(xù)，做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關法律責任,甲方負責提供地下停車場相關驗收資料比配合蓋章。

2、甲乙雙方共同應承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運營費用。

3、停車場運營期間出現(xiàn)大額度維修（元以上）需要甲支付維修費用。

4、乙方應指定專門的機構和人員對停車場進行管理。

5、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費用。

6、乙方對甲方及產(chǎn)權方核定的。

個車位,應予以保障。該條款下所有停車位只收取管理費。

五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。

六、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份。

甲方(蓋章):乙方(蓋章):。

代表(簽字):代表(簽字):。

20xx年x月xx日。

物業(yè)停車管理協(xié)議篇七

委托方(以下簡稱甲方)：

受托方(以下簡稱乙方)：

為了加強對“”地下停車場及人防工程的管理，適應小區(qū)業(yè)主停車需求，并提供更好的服務，現(xiàn)就甲方委托乙方管理地下停車場及人防工程的相關事宜，甲乙雙方議定事項協(xié)議如下：

一、委托范圍:地下停車場及人防工程，含：

1、停車場出入口道閘及附屬設備。

2、地下停車場(含150泊位)(附平面圖)。

3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水以及消防等設施。

二、受托方管理內(nèi)容：

1、確保停車場的24小時安全，正常使用。

2、乙方受托期間應保證停車場24小時正常運營。

3、確保服務熱情周到，客戶滿意。避免出現(xiàn)停車糾紛，如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象，一切后果由乙方自行承擔。

4、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。

5、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵，無附著物。

6、設備實施始終保持完好運行狀態(tài)。

三、委托管理期限：自20xx年1月1日至20xx年12月31日止。

四、其它約定

1、委托期內(nèi)乙方自行收取停車場的管理費600元/車位/年，甲方每年支付8萬元委托管理費。

2、乙方應做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關法律責任。

3、乙方應指定專人對停車場進行24小時管理。

4、乙方應交付和承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運營費用。

五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。

六、本協(xié)議一式貳份，雙方各執(zhí)壹份。

甲方(蓋章)：乙方(蓋章)：

代表(簽字)：代表(簽字)：

年月日年月日

物業(yè)停車管理協(xié)議篇八

受托方(以下簡稱乙方):南京物業(yè)管理有限公司

為了加強對熙南里街區(qū)地下停車場的管理,適應街區(qū)發(fā)展和商戶需求,服務街區(qū)商業(yè)運營和發(fā)展,現(xiàn)就授權管理的"金陵歷史文化風尚街區(qū)"停車場相關事宜,甲乙雙方議定事項協(xié)議如下:

一、委托范圍:金陵歷史文化風尚街區(qū)停車場,含:

1、停車場出入口道閘及附屬設備以及收費標準等。

2、地下停車場(含148泊位)(附平面圖)。

3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水以及消防等設施。

二、受托方管理內(nèi)容:

1、確保停車場的24小時安全,正常使用。

2、乙方受托期間應保證停車場24小時正常運營。

2、確保停車服務熱情周到,客戶滿意,不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象,如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔。

3、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。

4、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵,無附著物。

5、確保從主干道進出停車場內(nèi)車輛安全,并獨自承擔責任。

三、委托管理期限:自20xx年12月1日--20xx年6月30日止。

四、其它約定

1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關手續(xù),做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關法律責任。

2、乙方應交付和承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運 營費用。(水、電費用分割見附件。)

3、乙方應指定專門的機構和人員對停車場進行管理。

4、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費用。

5、乙方對甲方及產(chǎn)權方核定的30個車位,應予以保障。對街區(qū)大型活動及領導來訪車輛的停泊予以保障并做好相關應急預案,確保街區(qū)大型活動及突發(fā)事件的車輛停泊。該條款下所有停車不再收取任何費用。

6、乙方對社會車輛嚴格按物價部門核定標準收費;乙方對商戶戶主及前往商戶消費的車輛應予一定優(yōu)惠,并妥善處理相關事宜。

五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。

六、本協(xié)議一式四份,雙方各執(zhí)兩份。

甲方(蓋章):

代表(簽字):

乙方(蓋章):

代表(簽字):

20xx年x月xx日

物業(yè)停車管理協(xié)議篇九

出租方（以下簡稱甲方）：

承租方（以下簡稱乙方）：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則，特制定以下租賃事項：

一、甲方車位：地下停車場內(nèi)車位;

二、乙方車輛型號：

車輛型號車牌號碼車主姓名車輛顏色備 注

三、承租方式：

1、甲方將地下 層 號 車位租予乙方使用。

2、雙方同意租金為 元/月（大寫： ），甲方有權根據(jù)政府部門指導價或規(guī)定收費標準調(diào)整收費。

3、甲方提供金色家園智能卡壹張，供乙方停車與住宅智能系統(tǒng)出入使用，編號： ，收取押金 元/張（合同終止時憑證退回），工本費 元/張。

4、付費方式：乙方必須于每月25日前繳交下月租金，逾期則視作自動放棄繼續(xù)租用該車位，管理處有權自動中止智能卡功能，禁止乙方車輛進入。

四、甲方權利與義務：

1、甲方有權依法循章對小區(qū)交通、車輛進行管理，并制定車場《車輛管理條例》。

2、甲方有權禁止任何高度超過2米的車輛，漏油、漏水車輛進入停車場。

3、甲方有權無需事前通知或警告，而將乙方違章車輛鎖扣/拖走處理，所引致的費用及后果由乙方負責。

4、甲方應安排車場管理人員24小時值班及智能化監(jiān)控管理。

5、甲方應負責停車場內(nèi)消防設施、清潔衛(wèi)生處于良好狀態(tài)。

五、乙方權利與義務：

1、簽訂《租賃協(xié)議書》時，必須示金色家園智能卡及提供車主身份證明、車輛行駛證等復印件。

2、乙方必須購買車輛全部保險，同時將車輛鎖好，貴重物品、車輛出入證切勿放置于車內(nèi)。

否則造成車輛遺失（包括車內(nèi)物品）及意外損壞，甲方不負任何賠償責任。

3、乙方辦理月租停車出入證后，該車輛享有者當月內(nèi)不限次數(shù)出入停車場的權利。

4、乙方必須將車輛停放在指定的車位界線內(nèi)，否則造成的一切責任與后果由乙方承擔。

5、若乙方租用指定車位被其他車輛占用，乙方有權要求甲方協(xié)助撤離，甲方應盡量配合提供。

6、乙方必須遵照出入證的專車專用制度，禁止轉(zhuǎn)借、交換、超期使用。

7、乙方不得利用車位作其它用途（如：裝卸或堆積物件、維修車輛等）。

8、乙方應自覺愛護停車場公共設施與衛(wèi)生。

9、乙方應自覺按時繳納停車位租金。

六、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，經(jīng)簽字后生效，未盡事宜，雙方可另行商訂。

出租方（甲方）： 承租方（乙方）：

代 表： 住 宅 單 元：

聯(lián) 系 電 話： 聯(lián) 系 電 話：

簽 署 日 期：

物業(yè)停車管理協(xié)議篇十

受托方(以下簡稱乙方):南京xx物業(yè)管理有限公司

為了加強對熙南里街區(qū)地下停車場的管理,適應街區(qū)發(fā)展和商戶需求,服務街區(qū)商業(yè)運營和發(fā)展,現(xiàn)就授權管理的"金陵歷史文化風尚街區(qū)"停車場相關事宜,甲乙雙方議定事項協(xié)議如下:

一、委托范圍:金陵歷史文化風尚街區(qū)停車場,含:

1、停車場出入口道閘及附屬設備以及收費標準等。

2、地下停車場(含148泊位)(附平面圖)。

3、停車場內(nèi)的通風、電力、排水以及消防等設施。

二、受托方管理內(nèi)容:

1、確保停車場的24小時安全,正常使用。

2、乙方受托期間應保證停車場24小時正常運營。

2、確保停車服務熱情周到,客戶滿意,不得出現(xiàn)客戶投訴現(xiàn)象,如出現(xiàn)停車糾紛等現(xiàn)象,一切后果由乙方自行承擔。

3、確保停車場內(nèi)各安全通道、安全出口和道閘系統(tǒng)等的正常使用。

4、確保停車場內(nèi)地面整潔無灰塵,無附著物。

5、確保從主干道進出停車場內(nèi)車輛安全,并獨自承擔責任。

三、委托管理期限:自20xx年12月1日--20xx年6月30日止。

四、其它約定

1、乙方自行辦理停車場經(jīng)營的相關手續(xù),做到依法經(jīng)營并獨自承擔相關法律責任。

2、乙方應交付和承擔停車場日常運營所發(fā)生的水費、電費及其它運 營費用。(水、電費用分割見附件。)

3、乙方應指定專門的機構和人員對停車場進行管理。

4、委托期內(nèi)甲方不收取乙方停車場的租賃費用。

5、乙方對甲方及產(chǎn)權方核定的30個車位,應予以保障。對街區(qū)大型活動及領導來訪車輛的停泊予以保障并做好相關應急預案,確保街區(qū)大型活動及突發(fā)事件的車輛停泊。該條款下所有停車不再收取任何費用。

6、乙方對社會車輛嚴格按物價部門核定標準收費;乙方對商戶戶主及前往商戶消費的車輛應予一定優(yōu)惠,并妥善處理相關事宜。

五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。

六、本協(xié)議一式四份,雙方各執(zhí)兩份。

甲方(蓋章):

代表(簽字):

乙方(蓋章):

代表(簽字):

20xx年x月xx日

物業(yè)停車管理協(xié)議篇十一

2015深圳“兩會”南都提案聚焦“小區(qū)停車場位屬于誰？”這個公眾關注的熱點問題，引發(fā)了代表、主管部門和公眾的熱議。“人大”代表呼吁盡快明晰停車位產(chǎn)權歸屬，根除地產(chǎn)商租售停車位亂象；政府主管部門卻說當前法規(guī)模糊，存在確權難度；地產(chǎn)開發(fā)商更憑借“霸王條款”將小區(qū)停車場/位強行約定在其名下，以租代售。小區(qū)停車位屬于誰？如何鑒別小區(qū)停車場產(chǎn)權歸屬？并不是一個復雜的問題，國家、地方法規(guī)早就有明確的規(guī)定，作為國家《物權法》立法諫言的參與者，我應將停車場產(chǎn)權歸屬“信息不對等”的真-象告訴公眾。

2015年10月1日《物權法》實行以后，地產(chǎn)商獨立投資建設的停車位，取得產(chǎn)權證后可以租售、贈與。

2015年10月1日《物權法》實行，是一個分界點。在全國人大《物法權》專題新聞發(fā)布會上，全國人大會法工委副主任王勝明指出：至于《物權法》頒布實施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過去的問題，應當按照當時的相關法規(guī)處理。由全國人大會法制工作委員會民法室編著的《中華人民共和國物權法解讀》一書中，“立法者”在解讀《物權法》最后一條關于物權法實施日期的規(guī)定時，對物權法的溯及力有明確的“權威解讀”：“法不溯及既往” 本法也是一樣。對過去的問題，應當按照當時的相關法規(guī)處理。對于《物權法》，以前依法成立的財產(chǎn)關系不論是否符合現(xiàn)在《物權法》的規(guī)定，都應當保護其穩(wěn)定，這樣才能保護合法取得的物權，避免因法律的變動帶來不必要的紛爭。

從房屋價格構成分析，未計入容積率的小區(qū)公共配套設施（架空層、地下車庫、小區(qū)道路、花園、公共設備用房等），其建設成本已分攤計入購房價款之中。小區(qū)內(nèi)基礎設施和公用設施配套建設費用是業(yè)主支付的，地產(chǎn)商賣車位屬違法二次收費，重復買賣。

《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》第八條 “商品房銷售價格構成”中明確標明： 業(yè)主購房的價款中包括建筑建設成本、各類稅金、地產(chǎn)商利潤三大部分。其中建筑建設成本包括“1、地價（土地使用權出讓金）和征地拆遷補償費；2、規(guī)劃勘測設計及前期工程費；3、按國家有關規(guī)定應承組的開發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎設施和公用設施配套建設費等8項內(nèi)容。該《規(guī)則》第九條還明確規(guī)定：“經(jīng)營者向購房者公開標明的商品房銷售價格應包含第八條所列的項目內(nèi)容，不得在公開標明的商品房價格外加收任何費用，也不得在商品房交付使用時委托物業(yè)管理單位追加房價外的任何費用”。

國家《物權法》第七十二條明確規(guī)定；“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務”，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓?！?999年6月修改后的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，建筑物、附著物的所有權應當與該建筑物、附著物所占用的土地的使用權同時轉(zhuǎn)讓，不得分割。”第十二條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同規(guī)定的權利和義務同時轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)讓人應當將土地使用權出讓合同書或者其復印件提供給受讓人?！钡谑龡l規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的'道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。”

由此可見，深圳小區(qū)停車位確權并沒有出現(xiàn)“法規(guī)模糊不清”的“空白”。從法理分析，建筑物的共用部份是為一幢建筑物中專有部份所有權人共同利用和所有的部份。對于停車庫（位），各地政府規(guī)劃部門要求開發(fā)商按每百戶一定數(shù)量車位的標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務。建成后的停車庫作為公共配套設施，是建筑物的輔助設施，應交付建筑物的所有人共同使用。按照公共配套建設的停車庫，是已計入可售住宅建筑成本的；地下車庫雖然有建筑面積，但不計入容積率，小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主所購的建筑面積，小區(qū)的土地使用權為小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不享有該小區(qū)的土地使用權，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權和支配權，除非取得土地使用權人業(yè)主的同意。附屬公配設施費是商品房成本的構成部分，未經(jīng)物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。

綜上所述，深圳小區(qū)停車場/位確權有法可依，并不存在確權難題。2002年2月，當時的深圳規(guī)劃國土局就依據(jù)以上法規(guī)，對福田區(qū)景洲大廈停車場進行了確權，明確確認景洲大廈停車場屬公共配套，歸全體業(yè)主共有，景洲大廈業(yè)委會順利收回了景洲大廈停車場。對于2015年10月1日《物權法》實行以后，地產(chǎn)商是否獨立購地，獨立投資建設小區(qū)停車場，應以規(guī)劃報建和竣工驗收為準，此后新建的小區(qū)地下停車場確權，地產(chǎn)商應承擔舉證責任。

問題一：

問題二：

?

無論是將車庫修建于地上還是地下，都是建于區(qū)分建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權權屬具有必然聯(lián)系，在車庫發(fā)生權屬爭議的情況下，可以通過土地使用權的權屬狀況確定車庫的權屬狀況。我國的房地產(chǎn)法律中，“土地隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移”，即“地隨房走”，這是判定小區(qū)車庫歸屬的一個重要原則。土地使用權，在訂立“土地使用權出讓合同”和規(guī)劃報建、簽訂房屋買賣合同時就已經(jīng)確定，據(jù)此原則，業(yè)主一旦購買了區(qū)分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權，就隨之轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，因此車庫應當確定為業(yè)主所有。地產(chǎn)開發(fā)商賣完房后，已不再擁有土地使用權，因此也無權再賣車位。

在我國，空間利用包含在土地使用權之中，業(yè)主購買了專有部分（房屋）之后，實際上已經(jīng)擁有了地上空間和地下空間的利用權?？臻g利用應按政府規(guī)劃來確定，而不是由房地產(chǎn)商利用賣房強勢地位來單方強制約定。

“誰投資，誰受益”是國家《物權法》中的關于解決產(chǎn)權糾紛的一個重要原則。無論小區(qū)的車庫建在地上，或者地下，都是利用區(qū)分所有的建筑物而建造，要確定其權屬，地產(chǎn)商是否在買地時單獨投資并有特別約定？是否單獨投資建設停車庫？也是確定小區(qū)車庫歸屬的一個判斷標準。

物業(yè)停車管理協(xié)議篇十二

在日常生活中，業(yè)主經(jīng)常會遇到諸如小區(qū)車位問題、住宅用房改為經(jīng)營性用房問題、空置房屋的物業(yè)費繳納問題等許多難解之題，特別是在遇到糾紛時，往往不知所措?，F(xiàn)結合國家相關規(guī)定和律師實務操作經(jīng)驗，將這幾個常見的焦點問題進行簡要解析。

根據(jù)《物權法》和最高人民法院配套的司法解釋規(guī)定，這幾個焦點問題都可以找到具體的解決方法。

焦點一，小區(qū)車位的配置問題

根據(jù)司法解釋規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。這里“配置比例”是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

現(xiàn)實生活中，有的開發(fā)商把所有的規(guī)劃車位出售給跟開發(fā)商關系密切的一個業(yè)主，然后再通過這個業(yè)主把車位零散地高價出售給其他業(yè)主。這使得單個業(yè)主的權益受到損害。規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，司法解釋規(guī)定必須按比例分配給業(yè)主，使得每一個業(yè)主都將有機會按比例取得車位，這使車位分配更加公平。

焦點二，住改商須整棟業(yè)主同意

根據(jù)司法解釋規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為《物權法》所稱的“有利害關系的業(yè)主”。

現(xiàn)實生活中住宅區(qū)里將住宅改為經(jīng)營性用房的不在少數(shù)，《物權法》雖然規(guī)定了必須取得利害關系人同意，但并沒有確定利害關系人范圍和同意的程序?，F(xiàn)在的實際做法往往是，住改商只須征得大部分的.近鄰同意即可。現(xiàn)在可將“有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”，使得在實際操作和司法實踐中更易于掌握和操作，這也使得住改商的難度加大，只要有1名利害關系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。

如果出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關系的情況，則該業(yè)主應證明其利害關系的存在。

焦點三， 房子空置也要交物業(yè)費

根據(jù)司法解釋規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務合同約定以及相關規(guī)定提供了服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的而不繳納物業(yè)費的，將不會得到人民法院的支持。

實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國、房屋空關而未享受過物業(yè)服務）或者業(yè)主認為無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯從而不繳納物業(yè)費的，也將不能得到人民法院的支持。

物業(yè)合同不可能與每一個業(yè)主單獨簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使某個業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。根據(jù)法律精神和司法解釋的規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)是全體業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。

焦點四，物業(yè)公司未獲續(xù)聘，即便存在事實服務，也無權再向業(yè)主收費

根據(jù)司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務合同到期終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，人民法院應予支持。如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

有不少小區(qū)，物業(yè)合同到期，或業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司，但老的物業(yè)公司以種種借口不搬離，甚至訴至法院，要求業(yè)主繼續(xù)繳納物業(yè)費?，F(xiàn)行司法解釋取消了事實服務這個概念，并據(jù)此解決此類糾紛。

焦點五，物業(yè)承租人、借用人不繳納物業(yè)費，業(yè)主將承擔連帶責任

根據(jù)司法解釋規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

這就是說，即便業(yè)主與物業(yè)的實際使用人之間存在約定，由實際使用人繳納物業(yè)費的，如果實際使用人沒有繳納的，業(yè)主仍應承擔連帶責任。這一規(guī)定也避免了因業(yè)主與實際使用人之間以存在約定為由對抗物業(yè)費的繳納，當然，業(yè)主實際繳納后，可依約定向?qū)嶋H使用人進行追償。

焦點六，沒有取得房產(chǎn)證的人同樣可成為業(yè)主

根據(jù)司法解釋規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)《物權法》定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業(yè)主。

當前業(yè)主的認定，基本上是指產(chǎn)權證上的人，這使得一些因夫妻關系、繼承遺產(chǎn)等取得產(chǎn)權的人，或者正在辦理產(chǎn)權的人，無法行使表決權，影響小區(qū)管理。而現(xiàn)實生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有房屋的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在，如果僅以其未取得房屋產(chǎn)權證為由將其排除在業(yè)主群體之外，則將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。根據(jù)司法解釋明確，此類人群亦應具備業(yè)主身份。

物業(yè)停車管理協(xié)議篇十三

(1)車場出入口當值人員須對每一輛出入車輛登記，登記內(nèi)容包括車牌號碼、出入場時間，并用“s”和“y”來區(qū)分時租車和月租車。

(2)車場入口當值人員須制止超出入口限高鐵桿、裝載易燃易爆危險物品、車況不良、漏油等車輛入場，以免發(fā)生危險或造成車道堵塞。

(3)非本公司工作人員不得在行車道上行走，車場出入口當值人員須做好勸阻工作。

(4)車場出口處當值人員須提示車主先交費后取車，以免因交費面引起車輛阻塞。

(5)車輛出場時，車場出口處當值人員指揮車輛順序排列，確保車輛正常出入。

(6)出入車道發(fā)生車輛阻塞時，出入口當值人員負責疏通車輛，保持車道暢通。

(7)出入口讀卡機故障、影響車輛正常出入時，出入口當值人員須迅速通知領班到場處理。若故障一時排除不了，當值領班應拆下攔車臂桿，疏通車道，并報工程部搶修。

二、車輛泊車與檢查規(guī)程

(1)車場出口當值人員須引導車輛泊位，不得跨位停泊。

(2)及時提醒客人關鎖好門窗，帶走貴重物品。

(3)按規(guī)定認真檢查車況，發(fā)現(xiàn)問題，請駕駛員在車輛檢查登記表上簽名確認。

三、車場巡查規(guī)程

(1)巡樓保安員每小時對車場及后圍非機動車車庫例行巡查。

(2)車場出口當值保安員每20分鐘對車場例行巡查。

(3)保安經(jīng)理、主任每日對車場及后圍非機動車車庫例行巡查。

(4)保安領班每次巡崗須對車場例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。

四、閉路監(jiān)控規(guī)程

(1)車場實行24小時閉路監(jiān)控，由消防中心兼監(jiān)控工作。

(2)消防中心值班人員對監(jiān)控發(fā)現(xiàn)的問題要即時通知巡查保安員處理，必要時定鏡錄像。

物業(yè)停車管理協(xié)議篇十四

在日常生活中，業(yè)主經(jīng)常會遇到諸如小區(qū)車位問題、住宅用房改為經(jīng)營性用房問題、空置房屋的物業(yè)費繳納問題等許多難解之題，特別是在遇到糾紛時，往往不知所措?，F(xiàn)結合國家相關規(guī)定和律師實務操作經(jīng)驗，將這幾個常見的焦點問題進行簡要解析。

根據(jù)《物權法》和最高人民法院配套的司法解釋規(guī)定，這幾個焦點問題都可以找到具體的解決方法。

焦點一，小區(qū)車位的配置問題

根據(jù)司法解釋規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。這里“配置比例”是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

現(xiàn)實生活中，有的開發(fā)商把所有的規(guī)劃車位出售給跟開發(fā)商關系密切的一個業(yè)主，然后再通過這個業(yè)主把車位零散地高價出售給其他業(yè)主。這使得單個業(yè)主的權益受到損害。規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，司法解釋規(guī)定必須按比例分配給業(yè)主，使得每一個業(yè)主都將有機會按比例取得車位，這使車位分配更加公平。

焦點二，住改商須整棟業(yè)主同意

根據(jù)司法解釋規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為《物權法》所稱的“有利害關系的業(yè)主”。

現(xiàn)實生活中住宅區(qū)里將住宅改為經(jīng)營性用房的不在少數(shù)，《物權法》雖然規(guī)定了必須取得利害關系人同意，但并沒有確定利害關系人范圍和同意的程序?，F(xiàn)在的實際做法往往是，住改商只須征得大部分的近鄰同意即可。現(xiàn)在可將“有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”，使得在實際操作和司法實踐中更易于掌握和操作，這也使得住改商的難度加大，只要有1名利害關系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。

如果出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關系的情況，則該業(yè)主應證明其利害關系的存在。

焦點三， 房子空置也要交物業(yè)費

根據(jù)司法解釋規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務合同約定以及相關規(guī)定提供了服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的而不繳納物業(yè)費的，將不會得到人民法院的支持。

實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國、房屋空關而未享受過物業(yè)服務）或者業(yè)主認為無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯從而不繳納物業(yè)費的，也將不能得到人民法院的支持。

物業(yè)合同不可能與每一個業(yè)主單獨簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使某個業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。根據(jù)法律精神和司法解釋的'規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)是全體業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。

焦點四，物業(yè)公司未獲續(xù)聘，即便存在事實服務，也無權再向業(yè)主收費

根據(jù)司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務合同到期終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，人民法院應予支持。如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

有不少小區(qū)，物業(yè)合同到期，或業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司，但老的物業(yè)公司以種種借口不搬離，甚至訴至法院，要求業(yè)主繼續(xù)繳納物業(yè)費?，F(xiàn)行司法解釋取消了事實服務這個概念，并據(jù)此解決此類糾紛。

焦點五，物業(yè)承租人、借用人不繳納物業(yè)費，業(yè)主將承擔連帶責任

根據(jù)司法解釋規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

這就是說，即便業(yè)主與物業(yè)的實際使用人之間存在約定，由實際使用人繳納物業(yè)費的，如果實際使用人沒有繳納的，業(yè)主仍應承擔連帶責任。這一規(guī)定也避免了因業(yè)主與實際使用人之間以存在約定為由對抗物業(yè)費的繳納，當然，業(yè)主實際繳納后，可依約定向?qū)嶋H使用人進行追償。

焦點六，沒有取得房產(chǎn)證的人同樣可成為業(yè)主

根據(jù)司法解釋規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)《物權法》定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業(yè)主。

當前業(yè)主的認定，基本上是指產(chǎn)權證上的人，這使得一些因夫妻關系、繼承遺產(chǎn)等取得產(chǎn)權的人，或者正在辦理產(chǎn)權的人，無法行使表決權，影響小區(qū)管理。而現(xiàn)實生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有房屋的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在，如果僅以其未取得房屋產(chǎn)權證為由將其排除在業(yè)主群體之外，則將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。根據(jù)司法解釋明確，此類人群亦應具備業(yè)主身份。

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物業(yè)停車管理協(xié)議篇十五

第七十二條建設單位依法取得的車位、車庫應當在辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的停車需要。未出售或者附贈的，建設單位應當優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限應當不超過六個月。

第七十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會決定使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第七十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的專有或者承租人，應當交納汽車停放服務費。其中在公共、共用車庫內(nèi)，專有車位、車庫用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納汽車停放服務費的，從其約定，出租人負連帶交納責任。

在公共、共用車庫內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)提供汽車停放公共服務的，應當在物業(yè)服務合同中約定。車位、車庫的專有或者承租人對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。

汽車停放服務費由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同收取。停放服務費可以按照車位、車庫數(shù)量計收，也可以按照登記的產(chǎn)權面積計收。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放服務費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定，定期公布。

第七十五條業(yè)主大會成立前，需要滿足業(yè)主停放車輛需要，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的，應當在前期物業(yè)管理服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列賬，所得收益的百分之三十可以用于補貼物業(yè)服務費，百分之七十應當納入住宅專項維修資金。

業(yè)主大會成立后，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)并公示。收益按照業(yè)主大會決定和合同約定使用。

第七十二條建設單位對已計入容積率，作為專有權銷售的機動車停車位建筑面積(以下簡稱專有車位)，應當在辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位的相關建設工程許可證的圖紙資料文件和出售價格。

除已計入容積率作為專有權銷售的車位以外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，禁止作為專有權出售。業(yè)主大會成立以前，全體業(yè)主共有的車位、車庫（簡稱共有車位），物業(yè)服務企業(yè)可以暫租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人，租期不超過6個月，租金中扣除車輛疏導停放等服務費以外的場地使用費屬于全體業(yè)主共有，暫存物業(yè)服務企業(yè)賬戶。

第七十三條占用業(yè)主共有的道路和共有場地用于停放汽車的共有車位，由業(yè)主大會決定使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第七十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)提供車輛疏導停放等服務的，使用專有車位、共有車位停放汽車的使用人，均應交納疏導停放服務費。

疏導停放服務費可以按照車位、車庫數(shù)量計收，也可以按照登記的產(chǎn)權面積計收，具體標準，應當在物業(yè)服務合同中約定；前期物業(yè)管理階段由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定，定期公布。

專有車位、共有車位使用人對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。

專有車位用于出租的租金由出租人與承租人約定，租金約定應明確是否包含疏導停放服務費，由承租人交納疏導停放服務費的，出租人負連帶交納責任。

第七十五條業(yè)主大會成立前，需要滿足業(yè)主停放車輛的需求，占用業(yè)主共有停車位的，應當在前期物業(yè)管理服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列賬，收取的停車費也可以將其中百分之三十計算為汽車疏導停放服務費，百分之七十屬于全體業(yè)主共有，納入住宅專項維修資金。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主共有車位的車位費，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)并公示。收益按照業(yè)主大會決定和合同約定使用。

本條例與停車有關的條款共四條，因為涉及到三個基本的民事關系，所以內(nèi)容必須增加。這三個基本民事關系分別為：

3、圍繞停車位使用的服務交易關系，這是業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)之間的服務買賣。

此外，有一個前期物業(yè)到業(yè)主大會行使權力之前過渡階段的處理問題；另外還有兩個其實本無必要，但因?qū)Ｓ袡嗪凸灿袡嘣诂F(xiàn)實中沒有區(qū)分清楚而引發(fā)的混亂，所以，仍值得強調(diào)的問題：專有權出租給誰什么價錢與他人不相干；除車輛疏導、照明、攝像等共有性質(zhì)的服務以外，單獨需要請停車服務方提供保管服務的，雙方自己另行議定交易。

下面重點說明標的物的問題。

首先，商品住宅這個商品的設計建造到使用，毋庸置疑的就是其使用功能必須保證當時正常的起居生活，例如，七層樓以上就必須有電梯；現(xiàn)在的小區(qū)綠化率必須滿足集中綠地不低于30%，等等。這些都體現(xiàn)在國家有強制性規(guī)范要求中，例如《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》、地方的《規(guī)劃管理技術規(guī)定》。于是，這一系列的規(guī)范就構成了對，商品的生產(chǎn)標準也就是出售該商品，生產(chǎn)方應該提供給買方的標的物要件。這是從商品標準界定的配套性質(zhì)，必須作為共有部分交付給共有權人。

第二，相應地，國家規(guī)劃部門對配套建設的建筑部分，就不會計入容積率，建設單位（開發(fā)商）就不需要為這一部分繳納土地出讓金。等價地表述就是，開發(fā)商建造的計入容積率的建筑面積，分攤了全部土地出讓金，這些計入容積率的建筑面積除以土地出讓金，就是樓面地價。國家對宗地確定規(guī)劃的'容積率，按容積率允許開發(fā)商售樓的面積，就是可供專有部分銷售的建筑面積。所以不計入容積率的配套建設的建筑面積，不應該成為單獨出售的專有部分建筑面積。

第三，如果把配套共有的建筑部位或設備設施，作為專有權列入買賣合同，會造成什么社會混亂和沖突？仍以電梯為例，如果商品房買賣合同約定，安裝在10樓里的電梯屬于專有部分出售，購買了電梯的專有權人用這個做乘運生意（建筑上稱之為垂直交通），那么，經(jīng)營方認為，乘客與經(jīng)營方愿買愿賣談價錢，談得攏就成交，乘客無權要求經(jīng)營方被-迫接受單方出價；而乘客絕對不能容忍自己的家回不去，被別人掐著脖子要出高價，于是，社會沖突必然層出不窮，天下自然不得太平?，F(xiàn)實中，小區(qū)停車位漲價，引發(fā)業(yè)主車輛堵路，砸車打人耗費警力，大大增加維穩(wěn)開支的禍根之一就在此。

歸納起來，《物權法》總體非常英明地給出了專有權、共有權區(qū)分，對地方立法沿此梳理關系打下了基礎，所以，對《物權法》第七十四條瑕疵，或者說誤用的問題，可以用共有權的原則予以解決，即規(guī)劃配套車位作為。在本條例建議中，直接根據(jù)容積率范圍予以落實，區(qū)分住宅小區(qū)車位的專有與共有。即上述第七十二條的建議。

一旦區(qū)分了專有與共有車位，余下的處理就很簡單了，即：

無論專有車位、共有車位，物業(yè)服務企業(yè)都要為出入該小區(qū)的使用人提供疏導等服務，所以，該項服務業(yè)是由業(yè)主大會與企業(yè)在物業(yè)服務的交易合同中約定。作為車輛及其車內(nèi)財物的保管，屬于單個使用人與物業(yè)企業(yè)單獨約定的事項，類似購買保險的業(yè)務。

歸納上述內(nèi)容，即可以得出建議的第七十三、七十四、七十五條。

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物業(yè)停車管理協(xié)議篇十六

一、小區(qū)停車場的權屬

公安部、建設部《停車場建設和管理管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定“停車場是指供各種機動車和非機動車停放的露天或室內(nèi)場所”。就目前各住宅小區(qū)的情況看，對小區(qū)內(nèi)停車場的權屬糾紛尤為普遍。從各國立法和學說看，停車場的權屬也是區(qū)分所有權中最有爭議的問題。但從我國小區(qū)停車場的實際看，物業(yè)管理公司所管理的停車場權屬主要有以下兩類：一是小區(qū)地下或地上專用停車場，開發(fā)商開發(fā)建設時已規(guī)劃為停車場，并未分攤入小區(qū)業(yè)主的公攤面積，對于此部分停車場其所有權歸開發(fā)商；二是小區(qū)的地上停車場及臨時用于停車的過道，其占用土地已分攤到小區(qū)業(yè)主的公攤面積，此部分停車場屬于全體業(yè)主共同所有。

二、物業(yè)公司對停車場管理的性質(zhì)

《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。從該規(guī)定可知，停車場作為小區(qū)的配套設施應屬于物業(yè)公司所進行的物業(yè)管理范圍。但該管理僅屬于物業(yè)管理公司基于小區(qū)公共利益的需要，對小區(qū)配套設施所進行維修、清掃等維護、養(yǎng)護管理，并不涉及業(yè)主私人車輛的管理。如該管理中包含對車輛本身的管理或保管，則對小區(qū)內(nèi)沒有車輛的業(yè)主來說是不公平的。從而也可以確定，車輛在小區(qū)停車場停放，并不是屬于物業(yè)公司的正常物業(yè)管理服務范圍，而屬于雙方當事人一種特約服務，停泊車輛的車主需另行向物業(yè)公司交納停車費用。

三、小區(qū)停車場內(nèi)停泊車輛是場地使用關系，還是保管關系

大量糾紛顯示，車輛在小區(qū)停車場中如發(fā)生丟失、損毀等情況，物業(yè)公司與車主爭執(zhí)的焦點主要集中在物業(yè)公司是否對停放的車輛承擔保管責任。

一種觀點認為，車輛停放在小區(qū)停車場內(nèi)，且車主也向物業(yè)管理公司交納了停車費用，車主與物業(yè)管理公司之間已形成保管關系，如車輛出現(xiàn)丟失、損毀等情況，物業(yè)公司應當承擔賠償責任。

另一種觀點認為，車輛停放一般只收取幾元錢的停車費，視為保管關系有失公平，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，應視為一種場地使用關系，而不能認定為保管關系，對于提供場地使用的物業(yè)公司來說，不應對車輛的丟失、損毀承擔責任。

筆者認為，要正確認定二者之間的法律關系，應從保管合同的法律特征及雙方當事人的真實意思表示及具體行為來綜合考慮。

《合同法》第365條規(guī)定“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”，根據(jù)保管合同的概念及實踐合同的法律特征，保管合同的成立不僅需要雙方當事人的意思表示一致，而且最關鍵的是還須有車主將車輛交付保管方并由保管方實際控制的行為。實踐中要認定究竟是“場地使用”，還是“停放保管”，應主要從以下幾個方面確定：

1、物業(yè)公司與車主是否在物業(yè)服務合同或其他相關合同中，對車輛的停放、領取及保管等作出明確的約定，這是確定雙方法律關系最直接的依據(jù)。比如深圳市政府1996年9月24日頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》明確規(guī)定“物業(yè)公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費”。

2、如物業(yè)公司與車主之間未對車輛停放是否為保管關系進行約定或約定不明的情況下，應根據(jù)停車行為的具體特征，即車輛是否由物業(yè)公司實際控制的行為來確定。如果車主將車停泊在停車場，自已拿前鑰匙并可以隨時將車開走，那么在停車場所停放的車輛的實際控制權就沒有交付給物業(yè)公司，雙方之間就沒有形成委托占有的寄托關系，自然不具備保管的法律特征，因而也就不能認定為是一種車輛保管關系。

如果有的小區(qū)在停車場在管理過程中，由停車場管-理-員憑證放行，車主只有憑證方可將車從停車場提走，或者由車主在車輛停放時將車輛鑰匙及行車證明交付物業(yè)公司，物業(yè)公司已通過這種具體的行為控制了車輛，表明物業(yè)公司與車主之間在事實上對保管達成了合意，應可以認定為是一種車輛保管關系。

因此，要正確判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關系除了看雙方當事人是否有真實意思表示之外，關鍵在于車主將車輛是否交付給物業(yè)公司實際控制。若交付給物業(yè)公司控制，則保管關系就成立，否則就只能認定為是一種車位租用關系。這兩種涇渭分明的法律關系不僅在英國、美國等英美法系國家有著明確的法律規(guī)范和區(qū)別，就連德國、法國、加拿大等大陸法系國家也以成文法的形式區(qū)分的一清二楚。

至于有的車主提出以物業(yè)公司收取停車費用來認定保管關系的問題，筆者認為，從法理上講，停車收費并不能證明物業(yè)公司與車主之間法律關系的性質(zhì)，無論是保管合同還是場地使用合同，都可能交付收費依據(jù)，但停車收費依據(jù)僅能證明停車行為是有償行為，還是無償行為，而對停車行為的法律性質(zhì)無關，因而也就不能以單憑停車收費依據(jù)來認定是否為保管關系。

四、車輛在小區(qū)停車場丟失、損毀后的賠償責任認定

當車輛在小區(qū)內(nèi)發(fā)生丟失或毀損時，物業(yè)公司是否應承擔賠償責任，筆者認為應主要從以下幾個方面認定：

（一）根據(jù)雙方當事人的意思表示來確定賠償責任

意思自治是我國合同法的一項基本原則，《合同法》第4條明確規(guī)定“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預”。2003年9月1日開始實行的《物業(yè)管理條例》第20條也規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定”。因此，在處理物業(yè)公司與車主之間糾紛時，應首先考慮當事人之間的約定，倘若雙方在物業(yè)服務合同或其他相關合同中，已明確約定物業(yè)公司對業(yè)主的車輛等財產(chǎn)承擔保管責任的，則應當確定為保管關系，物業(yè)公司未盡保管職責，其應該承擔賠償責任。如雙方已明確約定為場地使用關系，物業(yè)公司不對業(yè)主的車輛等財產(chǎn)承擔保管責任的，則物業(yè)公司不負保管職責，只能根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理服務中是否有過錯來確定物業(yè)公司是否應承擔賠償責任。

（二）根據(jù)當事人之間的行為特征確定賠償責任

對已經(jīng)發(fā)生的小區(qū)停車場車輛丟失糾紛，在當事人之間未對車輛停放為保管關系作出明確約定的情況下，應從物業(yè)公司在車輛停放期間是否實際控制車輛來認定物業(yè)公司應承擔的責任。如前文所述，如物業(yè)公司與車主之間存在“物業(yè)公司出具了提車單證或憑卡放行”、“交付鑰匙”、“交付行車證明”等行為的，可以認定物業(yè)公司通過控制車輛鑰匙、控制行車證明、控制相關憑證等行為，實際控制了車輛，雙方之間已形成了事實上的保管關系，物業(yè)公司應對車輛的丟失、毀損按保管的法律關系承擔責任。

（三）根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理中是否有過錯承擔賠償責任。

筆者認為，依據(jù)我國目前物業(yè)管理的相關法規(guī)和物業(yè)管理的收費標準及物業(yè)管理手段來看，物業(yè)公司對整個小區(qū)的安全保衛(wèi)責任是整個小區(qū)的公共設施設備的宏觀安全保衛(wèi)工作，并不涉及業(yè)主的個人特定財產(chǎn)的微觀安全保衛(wèi)之責。畢竟物業(yè)公司是以服務為主收取微薄費用的，如把小區(qū)內(nèi)的私人財產(chǎn)及人身安全一并囊括進物業(yè)公司的`義務范疇，對物業(yè)公司來說也是不公平不對價的。而且《物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作”。特別是上海市高級人民法院在關于審理物業(yè)管理糾紛案件若干問題的解答中指出“物業(yè)管理服務合同所約定的保安服務，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。物業(yè)管理企業(yè)不承擔確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)遭受不法侵害的義務。業(yè)主或使用人因人身或財產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務，可不承擔損害賠償責任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外”。由此可見，物業(yè)公司所承擔的安全防范工作僅是協(xié)助有關部門進行，物業(yè)公司的保安服務并非法定義務，而是一種約定義務，當發(fā)生車輛丟失等事故時，只要物業(yè)公司履行了物業(yè)合同中所約定的正常安全防范義務，沒有重大的過錯行為，物業(yè)公司便可對車輛和財物的損失免責。

《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。根據(jù)該約定并結合物業(yè)公司在實際管理過程中的安全防范職責，要確定物業(yè)公司是否有過錯，法律上沒有明確規(guī)定，但實際中可以參考以下標準：（1）物業(yè)公司是否按物業(yè)服務合同約定配備了保安人員及相關的保安措施；（2）對于承諾24小時遠紅外監(jiān)控的小區(qū)，是否保障了監(jiān)控系統(tǒng)的正常有效運作（3）當發(fā)現(xiàn)犯罪行為時，小區(qū)保安人員是否不管不問，是否采取了合理的措施；（4）外來人員憑證出入的小區(qū)，盜賊出入小區(qū)時門衛(wèi)是否查驗證件；（5）小區(qū)業(yè)主對小區(qū)安全提出改進或要求，但物業(yè)公司未予以理會；（6）當小區(qū)已發(fā)生治安事件，物業(yè)公司是否加派安全防范人員等。

五、物業(yè)公司的違約行為與他人侵權行為競合時的責任承擔

筆者認為，對于物業(yè)公司是否承擔責任的認定，應根據(jù)前文所述的雙方之間是否存在保管關系確定，在無法確定保管關系的情況下，應通過物業(yè)公司是否按物業(yè)服務合同約定履行了保安義務來認定。在通過因果關系分析物業(yè)公司存在違約行為時，對于物業(yè)公司應承擔的責任大小，筆者認為因盜竊具有私密性，不應要求物業(yè)公司承擔全部責任，而應根據(jù)物業(yè)公司的違約行為在造成損害后果的所有原因中所占的比例來確定。

對于車主能否既要求物業(yè)公司承擔責任，又要求侵犯人承擔責任的問題，筆者認為，從法理上講，物業(yè)公司的違約行為與第三人的侵權行為構成了不真正連帶債務。不真正連帶債務系指數(shù)個債務人基于不同的發(fā)生原因，而偶然產(chǎn)生同一內(nèi)容的給付”，在不真正連帶債務中，債權人可以同時或先后請求債務人中的任何一人或數(shù)人履行債務，但其請求債權得到實現(xiàn)后，其無權再起訴其他債務人。因此，作為車主來說，其既可以要求侵權人承擔責任，也可以要求物業(yè)公司承擔違約責任。但如車主起訴侵權人后由于侵權人無力償還，致使債權未能得到實現(xiàn)的，其同樣可以要求物業(yè)公司承擔相應的違約責任。

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物業(yè)停車管理協(xié)議篇十七

尊敬的各位業(yè)主：

近期業(yè)主反映小區(qū)門崗執(zhí)勤力度不夠，車輛檢查不夠嚴格，車輛亂停放和占用他人車位情況嚴重，車輛刮蹭偶有發(fā)生。為加強小區(qū)的安全性，方便各業(yè)主，營造一個讓業(yè)主放心的和諧小區(qū)，物業(yè)公司定于11月17日起實施車輛管理和通行證制度：

一、小區(qū)車輛憑《中海__莊園專用車證》進入小區(qū)。

二、沒有本小區(qū)車輛通行證的車輛未經(jīng)核實不允許進入小區(qū)。

三、所有訪客和車輛需在門崗與業(yè)主核實后方可進入。

四、裝修送貨車輛憑裝修出入證進出。

五、嚴禁車輛亂停亂放和占用他人停車位。

六、請不要為非本小區(qū)車輛代辦出入證。

未辦理車證的業(yè)主請您到物業(yè)辦公室登記辦理，沒有領取車證的業(yè)主請您盡快到物業(yè)辦公室領取，已有車證的.業(yè)主請您在進出小區(qū)門崗時放在車輛明顯位置以便于安管人員查看，以免引起不必要的麻煩!

車輛通行制度將于本月十七日正式實施!

請廣大業(yè)主予以理解和積極配合!

物業(yè)停車管理協(xié)議篇十八

新蘭公司的車輛停放在物業(yè)公司指定的停車場期間，車輛被盜。根據(jù)雙方簽訂的《停車場安全管理協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）：新蘭公司向物業(yè)公司交納停車費，物業(yè)公司提供車位，同時負責停車場的安全及維護停車場的正常管理秩序。據(jù)此，新蘭公司認為物業(yè)公司未依合同約定妥善保管車輛，故訴至法院，要求其賠償8萬余元。物業(yè)公司辯稱，物業(yè)公司與新蘭公司簽訂的《協(xié)議》不是車輛保管合同，只是提供停車位，對丟失車輛不承擔任何責任。

[法院判決]

法院經(jīng)審理認為，新蘭公司與物業(yè)公司之間存在車輛保管合同關系，判決物業(yè)公司賠償新蘭公司8萬余元。

[律師評析]

本案是由于業(yè)主車輛丟失而引發(fā)的具有典型意義的法律問題。案件的關鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的究竟是車輛保管合同，還是車位租賃合同。在車輛保管合同中，物業(yè)管理企業(yè)作為保管人對保管物負有管理人的注意義務。在車位租賃合同中，物業(yè)管理企業(yè)的義務指向是車位而非業(yè)主車輛。其注意義務僅在于所提供的車位符合業(yè)主正常的使用要求，對于業(yè)主車輛不負有注意義務。新蘭公司與物業(yè)公司簽訂的《協(xié)議》是雙方真實意思的表示，且并未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故合同有效。《協(xié)議》中有“物業(yè)公司負責停車場的安全”的條款，因本案中物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)的停車場是個相對封閉的'場所，且物業(yè)公司職守人員對于業(yè)主車輛的出入憑停車證進行嚴格的管理，故“停車場的安全”應理解為包括停車場內(nèi)停放車輛的安全，車輛的安全包括車輛不被盜搶，由此可見，《協(xié)議》實際上是保管合同。又因新蘭公司向物業(yè)公司交納停車費，故《協(xié)議》是有償保管合同。根據(jù)合同法第三百六十九條第一款和《物業(yè)管理條例》第三十六條之規(guī)定，新蘭公司在向物業(yè)公司交納停車費并取得停車證后，即將車輛停放在物業(yè)公司管理的停車場內(nèi)，物業(yè)公司應對此車輛進行妥善保管、看護，由于物業(yè)公司保管不善致使新蘭公司車輛在物業(yè)公司管理的停車場內(nèi)正常停放期間被盜，物業(yè)公司應該承擔損害賠償責任。隨著有車族的增加，這類案件已經(jīng)屢見不鮮，但在法院判決中，因具體案件情況不一，責任承擔者也不盡相同。業(yè)主與物業(yè)公司只有在合同中明確雙方權利義務，才能真正減少糾紛，維護自己的合法權益。

[法律鏈接]

《中華人民共和國民法通則》?第一百一十一條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。

《中華人民共和國合同法》?第三百六十九條第一款：保管人應當妥善保管保管物。第三百七十四條：?保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

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